Дата принятия: 08 июля 2020г.
Номер документа: 33-3053/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТЮМЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 июля 2020 года Дело N 33-3053/2020
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ определение
г. Тюмень
08 июля 2020 года
Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе
председательствующего
Плосковой И.В.,
судей
Пленкиной Е.А., Ситниковой Л.П.
при секретаре
Магдич И.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца Департамента имущественных отношений Тюменской области в лице директора Киселева А.В. на решение Тюменского районного суда Тюменской области от 11 марта 2020 года, которым постановлено:
"Исковые требования Алиевой Е.А. удовлетворить частично.
Признать незаконным отказ Департамента имущественных отношений Тюменской области в предоставлении земельного участка в собственность, изложенный в решении от 12.08.2019 N 937-о-ТР.
Возложить обязанность на Департамент имущественных отношений Тюменской области предоставить Алиевой Е.А. в собственность за плату земельный участок, с кадастровым номером <.......> площадью 1467 кв.м., расположенный по адресу: Тюменская область, Тюменский район, д. <.......>, участок N 201.
В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.
В удовлетворении встречного иска Департамента имущественных отношений Тюменской области к Матрёхину Н.А., Алиевой Е.А. о признании договора уступки права аренды земельного участка от 22.05.2017 недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании индивидуального жилого дома самовольной постройкой - отказать".
Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Плосковой И.В., объяснения представителя истца Департамента имущественных отношений Тюменской области Гайсиной Ю.В., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения ответчика Алиевой Е.А., просившей решение оставить без изменения, судебная коллегия
установила:
Алиева Е.А. обратилась в суд с иском к Департаменту имущественных отношений Тюменской области о признании отказа в предоставлении земельного участка в собственность за плату незаконным, возложении обязанности предоставить в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером <.......>, площадью 1467 кв.м, расположенный по адресу: Тюменская область, Тюменский район, с. <.......>, участок N 201, об обязании снять излишне начисленную арендную плату с 3 квартала 2019 года.
Требования мотивированы тем, что Департамент и Матрёхин Н.А. 28.02.2017 заключили договор аренды земельного участка, предоставляемого для строительства индивидуального жилого дома и хозяйственно-бытовых строений, расположенного по адресу: Тюменская область, Тюменский район, д. <.......>, участок N 201. 22.05.2017 между Матрёхиным Н.А. и истцом заключен договор уступки права аренды земельного участка, согласно которому Матрёхин Н.А. переуступил истцу свои права аренды земельного участка за плату в размере 200 000 рублей. В тот же день, 22.05.2017 Матрёхин Н.А. уведомил Департамент о состоявшейся уступке путем передачи уведомления через делопроизводство, возражений от Департамента не поступало. Договор уступки права аренды земельного участка от 22.05.2017 был зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Тюменской области 09.06.2017. Кроме того, 08.07.2017 зарегистрированный договор уступки права аренды земельного участка от 22.05.2017 истцом был передан в Департамент, возражений от которого не поступало. Истцом были надлежащим образом исполнены условия договора аренды земельного участка, на арендованном участке Алиевой Е.А. было осуществлено строительство жилого дома, право собственности на который было зарегистрировано за ней в установленном законом порядке. В дальнейшем истцом было подано заявление в Департамент о предоставлении земельного участка в собственность за плату под индивидуальный жилой дом, однако, Департамент вынес решение об отказе от 12.08.2019, так как с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без торгов. Считает решение Департамента незаконным, необоснованным, поскольку истец является собственником жилого дома, выполнила все обязательства договора аренды земельного участка, вносила арендные платежи, получила необходимые документы для строительства дома, построила индивидуальный жилой дом. Матрёхин Н.А. не был победителем торгов, в связи с тем, что аукцион, назначенный на 25.01.2017, на право заключения договора аренды земельного участка, не состоялся, так как Матрёхин Н.А. подал единственную заявку, тем самым он не являлся победителем аукциона, и запрет к возникшим правоотношениям не применим.
10.02.2020 судом принят встречный иск Департамента имущественных отношений Тюменской области к Матрёхину Н.А., Алиевой Е.А. о признании договора переуступки права аренды земельного участка от 22.05.2017, заключенного между Матрёхиным Н.А. и Куприяновой (Алиевой) Е.А., недействительным и применении последствий недействительности сделки в виде возложения обязанности на Алиеву Е.А. возвратить Матрёхину Н.А. земельный участок с кадастровым номером <.......> о признании самовольной постройкой индивидуальный жилой дом с кадастровым номером <.......> по адресу: Тюменская область, Тюменский район, д. <.......>, ул. Полевая, д. 35.
Встречные требования мотивированы тем, что 30.08.2016 Департаментом принято решение N 2170-з-ТР о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером <.......> по адресу: Тюменская область, Тюменский район, д. <.......>, участок N 201 для строительства индивидуального жилого дома и хозяйственно-бытовых строений. В соответствии с протоколом от 24.01.2017 о результатах аукциона N 03-2017/06-ТМР между Департаментом и Матрёхиным Н.А. 28.02.2017 заключен договор аренды земельного участка N <.......>. Во исполнение договора земельный участок передан арендодателем по акту приема-передачи от 28.02.2017. Договор аренды зарегистрирован 14.03.2017 в установленном порядке в Управлении Росреестра по Тюменской области, срок аренды определен по 27.02.2037. Матрёхин Н.А. заключил договор переуступки права аренды земельного участка с Куприяновой Е.А. (Алиевой Е.А.), зарегистрированный в Управлении Росреестра по Тюменской области 07.06.2017. Утверждение истца о том, что Департамент не выразил возражений относительно заключения договора переуступки права аренды земельного участка от 22.05.2017, не соответствует действительности. Письмом от 11.08.2017 Департамент уведомил Матрёхина Н.А. и Куприянову Е.А. о недействительности совершенной сделки по переуступке права аренды земельного участка. 15.07.2019 Алиева Е.А. обратилась в Департамент с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность за плату под жилой дом с кадастровым номером <.......> расположенный на земельном участке, представив выписку из ЕГРН от 07.02.2019, подтверждающую право собственности заявителя на жилой дом. Решением Департамента от 12.08.2019 в предоставлении земельного участка в собственность за плату под существующий объект недвижимости было отказано, в связи с тем, что с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без торгов. Считает заключенный договор уступки права аренды земельного участка от 22.05.2017 недействительным, поскольку он не соответствует требованиям закона, а именно установленному пунктом 7 ст. 448 ГК РФ запрету на переуступку прав.
Алиева Е.А. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, встречный иск не признала.
Представитель Департамента имущественных отношений Тюменской области Митина М.Ю., действующая на основании доверенности от 07.11.2019, в судебном заседании первоначальные исковые требования не признала, требования встречного искового заявления поддержала в полном объеме по доводам, изложенным во встречном исковом заявлении.
Ответчик по встречному иску, третье лицо по первоначальному иску Матрёхин Н.А., представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Тюменской области в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, причины неявки суду неизвестны.
Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласен ответчик Департамент имущественных отношений Тюменской области в лице директора Киселева А.В., в апелляционной жалобе просит об отмене решения суда первой инстанции и принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Алиевой Е.А. и об удовлетворении встречного иска. Указывает, что вывод суда о том, что Департамент после заключения 22.05.2017 договора уступки права аренды земельного участка проявил свою волю на сохранение договора уступки, следовательно он не вправе заявлять о недействительности договора уступки, является ошибочным, поскольку 11.08.2017 Департаментом Матрехину Н.А, Куприяновой Е.А. и в Управление Росреестра по Тюменской области было направлено письмо, из которого следовало, что на основании п. 7 ст. 448, ч. 1 ст. 167 ГК РФ сделка по передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка является недействительной и Куприянова Е.А. не может являться арендатором земельного участка по договору, заключенному по результатам торгов. 07.09.2017 Матрехину Н.А. Департаментом был направлен проект соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 28.02.2017 в части исключения п. 3.1.4 договора. Департамент принял все зависящие от него меры к исправлению юридической ошибки, допущенной при составлении договора аренды.
Не соглашаясь с вводами суда о том, что запрет, установленный п. 7 ст. 448 ГК РФ, к возникшим правоотношениям не применим, считает, что судом не принято во внимание, что п.9 ст. 22 ЗК РФ допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды. Такое ограничение, в частности, содержится в пункте 7 статьи 448 ГК РФ, которым установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по договору, подлежащему заключению только на торгах и фактически заключенному на них. Приведенное правило направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом. Договор аренды земельного участка от 20.09.2016, договор уступки права аренды земельного участка от 09.01.2017 заключены после даты вступления в силу пункта 7 статьи 448 ГК РФ (в редакции ФЗ от 08.03.2015 N 2 42-ФЗ), следовательно, на них распространяются ограничения, введенные данной нормой (ст.4, п.2 ст. 422 ГК РФ). Матрёхин С.Н. не относится к числу перечисленных в п.2 ст.39.6 ЗК РФ лиц, которым земельный участок мог быть предоставлен в аренду без проведения торгов. Договор аренды земельного участка с ним мог быть заключен только на торгах и фактически заключен им на аукционе. Указывает, что признание аукциона несостоявшимся не может быть приравнено к его не проведению, подписание договора аренды земельного участка в соответствии с п.14 ст.39.12 ЗК РФ фактически является результатом аукциона. Таким образом, произвольная замена стороны в обязательстве посредством заключения договора уступки права аренды земельного участка в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволила Матрёхину С.Н. по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений. При заключении договора переуступки которого был нарушен запрет на передачу права владения и пользования государственным или муниципальным имуществом, сделку следует квалифицировать как ничтожную сделку, посягающую на публичные интересы. Кроме того, ссылается на судебную практику арбитражных судов.
В возражениях на апелляционную жалобу истец Алиева Е.А. просит решение суд первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жадобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Пунктом 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ закреплено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Согласно п.7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса, без согласия арендодателя при условии его уведомления.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 30.08.2016 Департаментом принято решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером <.......> расположенного по адресу: Тюменская область, Тюменский район, д. <.......>, участок N 201, разрешенное использование: для размещения индивидуальной жилой застройки.
Из протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Тюменская область, Тюменский район, д. <.......>, участок N 201, от 24.01.2017 следует, что аукцион признан несостоявшимся ввиду поступления единственной заявки на участие в аукционе - от Матрёхина Н.А.
28.02.2017 между Департаментом имущественных отношений Тюменской области и Матрёхиным Н.А. заключен договор N <.......> аренды земельного участка по адресу: Тюменская область, Тюменский район, д. <.......>, участок N 201, кадастровый номер <.......> предоставляемого для целей индивидуальной жилой застройки сроком с 28.02.2017 по 27.02.2037.
Согласно п. 3.1.4 договора арендатор имеет право в пределах срока настоящего договора передать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу без согласия арендодателя, при условии его уведомления (л.д. 11 оборотная сторона).
Также судом установлено, что 22.05.2017 между Матрёхиным Н.А. и Куприяновой (Алиевой) Е.А. заключен договор уступки права аренды земельного участка, по которому Матрёхин Н.А. переуступил свои права аренды земельного участка по адресу: Тюменская область, Тюменский район, д. <.......>, участок N 201, кадастровый номер <.......> истцу за плату в размере 200 000 рублей. При этом, договор зарегистрирован в установленном законом порядке в регистрирующем органе - Управлении Росреестра по Тюменской области (л.д. 14).
В день заключения договора - 22.05.2017 в адрес Департамента имущественных отношений Тюменской области (арендодателя) направлено уведомление о заключении договора уступки права требования между Матрёхиным Н.А. и Куприяновой (Алиевой) Е.А. (л.д. 15).
08.08.2017 уведомление о состоявшейся уступке вручено Департаменту и дополнительно сдано в составе пакета документов (с копией договора об уступке), что подтверждается распиской в получении документов от 08.08.2017 N 170808003 (л.д. 16).
28.11.2017 истец получила разрешение на строительство индивидуального жилого дома N <.......>, выданное администрацией Тюменского муниципального района (л.д. 32).
Согласно выписке из ЕГРН от 19.04.2019, завершенный строительством жилой дом 23.01.2019 поставлен на государственный кадастровый учет, жилому дому присвоен кадастровый номер <.......> В этот же день за истцом произведена регистрация права собственности на жилой дом.
12.08.2019 Департаментом имущественных отношений Тюменской области принято решение об отказе в предоставлении земельного участка в собственность за плату Алиевой Е.А. под существующий объект недвижимости по тому основанию, что с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без торгов.
Отказывая в удовлетворении встречного иска Департамента имущественных отношений Тюменской области, суд первой инстанции пришел к выводу о том, Матрёхин Н.А. не являлся победителем аукциона, договор аренды с ним заключен на основании ч. 20 ст. 39.12 Земельного кодекса РФ, запрет, установленный п. 7 ст. 448 ГК РФ, к возникшим правоотношениям не может быть применен. Поскольку Департамент после заключения 22 мая 2017 года договора уступки права аренды земельного участка принимал от Алиевой Е.А. арендные платежи, данный договор до обращения истца в суд Департаментом имущественных отношений не оспаривался, равно как и после отказа в предоставлении земельного участка в собственность, суд пришел к выводу о том, что Департамент проявил свою волю на сохранение договора уступки, следовательно, в силу п. 2 ст. 166 ГК РФ он не вправе заявлять о недействительности договора уступки. Кроме того, п.3.1.4 договора аренды земельного участка от 28.02.2017 в части права арендатора передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу без согласия арендодателя, при условии его уведомления, не оспорен, недействительным в установленном законом порядке не признан. Поскольку договор уступки права аренды земельного участка недействительным судом не признан, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания построенного истцом жилого дома самовольной постройкой.
Кроме того суд усмотрел в действиях Департамента имущественных отношений Тюменской области злоупотребление правом, что в силу ст. 10 ГК РФ является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении встречных исковых требований.
Частично удовлетворяя исковые требования Алиевой Е.А., суд исходил из того, что спорный земельный участок используется истцом по назначению, на нем истцом с соблюдением всех разрешительных процедур возведен жилой дом, право собственности на который зарегистрировано за ней в установленном законом порядке, обстоятельств, исключающих возможность его предоставления истцу за плату, судом не установлено. Учитывая, что договор аренды земельного участка и договор уступки права аренды земельного участка, заключенный с истцом, недействительным судом не признан, на указанном земельном участке расположен жилой дом, право собственности зарегистрировано за истцом, данное право никем не оспорено, недействительным не признано, суд пришел к выводу о том, что истец имеет право на предоставление в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером <.......>, площадью 1 467 кв.м., расположенного по адресу: Тюменская область, Тюменский район, д. <.......>, участок N 201, в связи с чем отказ Департамента имущественных отношений Тюменской области в предоставлении земельного участка в собственность, изложенный в решении от 12.08.2019 N 937-о-ТР, признан судом незаконным.
Поскольку начисление арендных платежей производится ответчиком на основании арендных правоотношений, связанных с фактическим пользованием земельным участком, суд отказал истцу Алиевой Е.А. в части удовлетворения требования о возложении обязанности на Департамент снять излишне уплаченную арендную плату с 3 квартала 2019 года.
Судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводами суда первой инстанции, исключив из мотивировочной части суда вывод о том, что Матрёхин Н.А. не являлся победителем аукциона, договор аренды с ним заключен на основании ч. 20 ст. 39.12 Земельного кодекса РФ, запрет, установленный п. 7 ст. 448 ГК РФ, к возникшим правоотношениям не может быть применен.
В остальной части выводы суда соответствуют обстоятельствам дела и нормам материального права. Истец Алиева Е.А. является добросовестным приобретателем по возмездной сделке права аренды. Ей было выдано разрешение на строительство. Дом введен в эксплуатацию и право собственности на него зарегистрировано. Истец не могла предполагать, что Департамент имущественных отношений Тюменской области имеет возражения по уступке права аренды на земельный участок. Договор имел условия возможности уступки права аренды. Участок передан был по воле собственника Департамента имущественных отношений Тюменской области. Истец не была поставлена в известность ответчиком о недействительности сделки. Запрет на регистрацию договора уступки права аренды Департаментом имущественных отношений Тюменской области наложен не был. Своевременно с иском о признании недействительным договора уступки права аренды ответчик не обратился. В силу ст. 210 ГК бремя содержания имущества лежит на собственнике, и ответчик не мог не знать, что на участке ведется строительство. Действий по приостановлению строительства жилого дома ответчиком не осуществлялось. Жилой дом возведен в период действия договора аренды и не является самовольным строительством. При этом цель предоставления земельного участка в аренду - для строительства индивидуального жилого дома и хозяйственно-бытовых строений- достигнута. Все условия договора аренды земельного участка истцом соблюдены. При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришёл к правильному выводу, что в действиях Департамента имущественных отношений Тюменской области усматриваются признаки злоупотребления правом, что в силу ст.10 Гражданского кодекса Российской Федерации является самостоятельным основанием для отказа ответчику в иске. Поскольку в удовлетворении встречного иска отказано, суд обоснованно удовлетворил требования Алиевой Е.А.
Довод апелляционной жалобы о том, что 07.09.2017 Матрёхину Н.А. Департаментом был направлен проект соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 28.02.2017 в части исключения п. 3.1.4 договора, не может повлечь отмену состоявшегося решения суда. Из материалов дела не следует, что Матрехин Н.А. получил данный проект и соглашение достигнуто. В суд с иском о понуждении к заключению соглашения Департамент не обращался.
Учитывая добросовестное поведение истца, судебная коллегия считает, что суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для признания договора уступки права аренды земельного участка недействительным. Кроме того, передача прав и обязанностей арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по соответствующему договору, в том числе заключенному по результатам торгов на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, третьему лицу возможна в соответствии с пунктами 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса, который является специальным законом и подлежит применению к сложившимся правоотношениям, с учетом того, что договор уступки права аренды прошел государственную регистрацию.
Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Тюменского районного суда Тюменской области от 11 марта 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Департамента имущественных отношений Тюменской области в лице директора Киселева А.В. - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи коллегии:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
