Определение Судебной коллегии по гражданским делам Смоленского областного суда от 07 октября 2019 года №33-3051/2019

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СМОЛЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 7 октября 2019 года Дело N 33-3051/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда в составе:
председательствующего: Никоненко Т.П.
судей: Алексеевой О.Б. и Филенковой С.В.
при секретаре Рожковой И.Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием средств аудиозаписи гражданское дело N2-494/2019 по иску Храпова Ильи Петровича к Рогачевой Елене Александровне о признании недействительной сделки купли-продажи недвижимого имущества, по иску Администрации г.Смоленска к Храпову Илье Петровичу и Рогачевой Елене Александровне о сносе самовольной постройки, по апелляционным жалобам Рогачевой Елены Александровны и ПАО КБ "Восточный" на решение Промышленного районного суда г. Смоленска от 22 апреля 2019 года.
Заслушав доклад судьи Алексеевой О.Б., объяснения Храпова И.П., представителя Администрации г. Смоленска - Шупляковой М.М. и представителя Управления архитектуры и градостроительства Администрации г.Смоленска - Ващенко О.П., судебная коллегия
установила:
Храпов И.П., с учетом уточненных требований, обратился в суд с иском к Рогачевой Е.А. о признании недействительной сделки купли-продажи от 25.04.2013г. земельного участка, с кадастровым номером ..., общей площадью 1199 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, и жилого дома с кадастровым номером ..., общей площадью 389,8 кв.м, расположенных по адресу: ... указав, что при проведении геодезических работ было установлено, что часть земельного участка и жилого дома расположены в зоне Р1 (зона рекреационно-природной территории), обслуживание жилого дома не является разрешенным видом использования на территории рекреационной зоны, в связи с чем, указанный жилой дом имеет признаки самовольной постройки, о чем ему на дату заключения соглашения ничего не было известно.
Администрация г.Смоленска, как третье лицо, заявляющее самостоятельные исковые требования, обратилась в суд с иском к Храпову И.П. и Рогачевой Е.А. о признании объекта недвижимости с кадастровым номером ..., расположенного на земельном участке с кадастровым номером ..., по адресу: ..., самовольной постройкой и ее сносе, указав, что принадлежащий Храпову И.П. на праве собственности земельный участок с кадастровым номером ... расположен одновременно в двух территориальных зонах (Ж1 и Р1), на нем без получения соответствующего разрешения бывшим собственником Рогачевой Е.А. возведен объект капитального строительства с количеством этажей 3, который в настоящее время используется как гостиница, что и явилось основанием для обращения с иском в суд.
Храпов И.П. в судебное заседание не явился, его представитель - Лосев И.В. поддержал исковые требования в полном объеме по изложенным выше основаниям.
В судебном заседании представители Администрации г. Смоленска Колосова С.Ю. и Ващенко О.П., представляющие также интересы третьего лица Управления архитектуры и градостроительства Администрации г.Смоленска, исковые требования поддержали в полном объеме
Рогачева Е.А. в судебное заседание не явилась, в письменном заявлении признала иск в части признания недействительным договора купли-продажи от 25.04.2013г., а объекта недвижимости с кадастровым номером ..., расположенного на земельном участке, с кадастровым номером ..., по адресу: ..., - самовольной постройкой, к требованию о сносе которой просила применить срок исковой давности.
Третье лицо ПАО КБ "Восточный", извещенное надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, явку в суд своего представителя не обеспечило, в письменных возражениях просило отказать в удовлетворении исковых требований, поскольку спорные объекты недвижимости находятся у Банка в залоге и на них на основании решения суда обращено взыскание в счет погашения задолженности по кредитному договору от 23.01.2014г., заключенному Храповым И.П. с ООО КБ "Юниаструм Банк", правопреемником которого является ПАО КБ "Восточный".
Представитель третьего лица Департамента государственного строительного и технического надзора Смоленской области Савченкова М.А. в судебном заседании разрешение требований оставила на усмотрение суда.
Третье лицо ООО "Архитек", извещенное надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, явку в суд своего представителя не обеспечило.
Решением Промышленного районного суда г. Смоленска от 22.04.2019г. договор купли-продажи от 25.04.2013г. земельного участка площадью 1199 кв.м с кадастровым номером ... и жилого дома площадью 389,8 кв.м с кадастровым номером ..., расположенных по адресу: ... заключенный между Храповым И.П. и Рогачевой Е.А. признан недействительным; запись в ЕГРН от 08.05.2013г. N ... о праве собственности Храпова И.П. на земельный участок площадью 1199 кв.м с кадастровым номером ... и жилой дом площадью 389,8 кв.м с кадастровым номером ..., расположенных по адресу: ... аннулирована; с Рогачевой Е.А. в пользу Храпова И.П. взыскано 800 000 руб. в счёт возврата денежных средств, уплаченных им по договору купли-продажи от 25.04.2013г.
Иск Администрации г.Смоленска удовлетворен частично.
Объект капитального строительства - жилой дом площадью 389,8 кв.м с кадастровым номером ..., возведённый на земельном участке с кадастровым номером ..., расположенном по адресу: ..., признан самовольной постройкой; Рогачева Е.А. обязана в течение трёх месяцев с момента вступления настоящего решения суда в законную силу снести его за свой счёт; с Рогачевой Е.А. в доход бюджета МО г.Смоленска взыскана государственная пошлина в размере 6000 руб.
В части удовлетворения иска Администрации г.Смоленска к Храпову И.П. о сносе самовольной постройки отказано.
В апелляционной жалобе Рогачева Е.А. просит об отмене решения суда в части удовлетворения иска о сносе самовольно возведенного объекта капитального строительства, и принятии нового - об отказе в удовлетворении этого требования, ссылаясь на неправильное установление обстоятельств по делу, нарушение норм материального и процессуального права.
В апелляционной жалобе ПАО КБ "Восточный" просит об отмене решения суда с принятием нового - об отказе в удовлетворении иска в полном объеме, ссылаясь на нарушение его прав, как добросовестного залогодержателя и не разрешение этого вопроса.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Храпов И.П., представитель Администрации г. Смоленска - Шуплякова М.М. и представитель Управления архитектуры и градостроительства Администрации г.Смоленска - Ващенко О.П. возражали против удовлетворения апелляционных жалоб, считая решение суда законным и обоснованным, не подлежащим отмене по изложенным в них доводам.
Рогачева Е.А., Департамент государственного строительства и технического надзора Смоленской области, ООО "Архитек", ПАО КБ "Восточный", несмотря на надлежащее извещение о времени и месте разбирательства по делу, явку в суд своих представителей не обеспечили.
Судебная коллегия, с учетом мнения Храпова И.П., представителя Администрации г. Смоленска - Шупляковой М.М., представителя Управления архитектуры и градостроительства Администрации г.Смоленска - Ващенко О.П., определиларассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
В соответствии с положениями ч.ч.1-2 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Заслушав объяснения Храпова И.П., представителя Администрации г. Смоленска - Шупляковой М.М., представителя Администрации г. Смоленска и Управления архитектуры и градостроительства - Ващенко О.П., проверив законность и обоснованность решения в пределах доводов апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются ст.222 настоящего Кодекса.
Согласно пп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения и сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В соответствии с п.1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
Частью 2 статьи 222 ГК РФ предусмотрено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных п.3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
Согласно ч. 3.1 ст. 222 ГК РФ решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных п.4 настоящей статьи, органом местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории).
Судом установлено, что по договору аренды земельного участка от 15.12.2003г. N3883 Администрация г. Смоленска предоставила Лебедевой А.Г. в аренду земельный участок с кадастровым номером ... площадью 800 кв.м, расположенный по адресу: ..., для индивидуального строительства.
На основании договора перемены лиц в обязательствах от 19.02.2007г. Лебедева А.Г. передала Рогачевой Е.А. права и обязанности арендатора указанного земельного участка.
04.07.2007г. Рогачевой Е.А. был выдан градостроительный план земельного участка с кадастровым номером ... площадью 800 кв.м, расположенный по адресу: ..., который предусматривал на нём строительство индивидуального жилого дома и определял пятно застройки в пределах границ этого участка.
В тот же день Рогачевой Е.А. выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома на земельном участка площадью 800 кв.м, расположенном по адресу: ...
17.05.2008г.за Рогачевой Е.А. было зарегистрировано право собственности на индивидуальный жилой дом в стадии строительства площадью застройки 185,1 кв.м, степенью готовности - 47%, с кадастровым номером ...
Приказом Главного земельного управления Смоленской области от 05.06.2008г. N132 было прекращено право аренды Рогачевой Е.А. земельного участка с кадастровым номером ... площадью 800 кв.м, расположенного по адресу: ..., и принято решение о предоставлении данного участка Рогачевой Е.А. в собственность за плату.
16.06.2008г. между Рогачевой Е.Н. и Главным земельным управлением Смоленской области был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ... площадью 800 кв.м, расположенного по адресу: ..., с разрешённым видом использования - под индивидуальным жилым домом в стадии строительства.
Согласно п.1.2 указанного договора на участке расположен индивидуальный жилой дом в стадии строительства, принадлежащий покупателю на основании договора аренды земельного участка от 15.12.2003г. и разрешения на строительство от 04.07.2007г.
На момент заключения вышеуказанных договоров аренды и купли-продажи границы земельного участка были установлены и их координаты содержались в Государственном кадастре недвижимости, что подтверждается планом участка, содержащимся в кадастровом деле.
Впоследствии Рогачева Е.А. обратилась в Главное земельное управление Смоленской области с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка, прилегающему к основному участку, расположенному по адресу: ..., в ответ на которое ей письмом от 08.10.2008г. было предложено предоставить проект границ испрашиваемого земельного участка (схему расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории).
Рогачевой Е.А. в лице её представителя Рогачева Н.Н. было подано в кадастровый орган заявление о постановке на кадастровый учёт земельного участка площадью 399 кв.м, дополнительно предоставленного к основному земельному участку по адресу: ..., к которому прилагалась схема расположения земельного участка на кадастровом плане (карте) территории от 12.02.2009г., согласно которой на момент её подготовки как на основном земельном участке площадью 800 кв.м имелось капитальное строение, так и на испрашиваемом дополнительном земельном участке площадью 399 кв.м имелось второе капитальное строение, состоящее из двух частей (140 и 6 кв.м) общей площадью застройки 146 кв.м. которое согласно схеме располагалось в переделах границ испрашиваемого участка.
Решением территориального отдела N 9 Управления Роснедвижимости по Смоленской области от 24.06.2019г. дополнительный земельный участок площадью 399 кв.м был поставлен на кадастровый учёт с присвоением ему кадастрового номера ....
На основании приказа Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области от 05.08.2009 г. N 1366 и договора купли-продажи от 16.12.2009г., заключенного с Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области, Рогачева Е.А. оформила право собственности земельный участок площадью 399 кв.м с кадастровым номера ...
Согласно п.1.2 указанного договора купли-продажи от 16.12.2009г. на участке объекты недвижимого имущества отсутствуют, что не соответствовало действительности, так как в схеме расположения земельного участка на кадастровом плане (карте) территории и в кадастром паспорте земельного участка содержались сведения о наличии на этом участке капитального строения.
03.12.2012г. Рогачева Е.А. подала в кадастровый орган заявление об образовании земельного участка путём объединения двух земельных участков с кадастровыми номерами 67:27:0030370:26 площадью 800 кв.м и ... площадью 399 кв.м, приложив к нему межевой план образуемого земельного участка, который содержал сведения о наличии на образуемом участке только одного капитального строения, состоящего из двух частей, которое располагалось в пределах границ земельного участка с кадастровым номером ... площадью 399 кв.м..
При этом, в межевом плане отсутствовали сведения о наличии на образуемом земельном участке второго объекта капитального строительства - индивидуального жилого дома в стадии строительства, расположенного в пределах границ земельного участка с кадастровым номером ... площадью 800 кв.м и возведённого на основании градостроительного плана и разрешения на строительство от 04.07.2007г., наличие которого подтверждалось договором купли-продажи земельного участка от 16.06.2008г., заключенного между Рогачёвой Е.Н. и Главным земельным управлением Смоленской области, и схемой расположения земельного участка с кадастровым номером ... площадью 399 кв.м на кадастровом плане (карте) территории от 12.02.2009г..
17.12.2012г. филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Смоленской области было принято решение об осуществлении государственного кадастрового учёта объекта недвижимости путём объединения земельных участков с кадастровыми номерами ... и образования земельного участка с кадастровым номером ... площадью 1199 кв.м.
19.03.2013г. Рогачева Е.А. обратилась с заявлением в Управление Росреестра по Смоленской области о регистрации за ней права собственности на индивидуальный жилой дом площадью 389,8 кв.м с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ...
К заявлению был приложен кадастровый паспорт на вышеуказанный индивидуальный дом, из которого следовало, что здание расположено на земельном участке с кадастровым номером ..., но фактически расположено на земельном участке с кадастровым номером ... площадью 399 кв.м, который вошёл в состав земельного участка с кадастровым номером .... В кадастровом паспорте в графе "примечание" также указано, что на земельном участке ещё расположен объект незавершённого строительства с кадастровым номером ...
Согласно ситуационного плана индивидуальный жилой дом частично выходит за пределы границ земельного участка с кадастровым номером ....
Разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, расположенного по адресу: ..., Администрацией г. Смоленска не выдавалось.
28.03.2013г. за Рогачевой Е.А. было зарегистрировано право собственности на жилой дом площадью 389,8 кв.м с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ....
Суд, проанализировав указанные выше доказательства обоснованно пришел к выводу, что в период времени с 2007 года до 2013 года Рогачевой Е.А. одновременно возводилось два объекта капитального строительства: первый объект располагался в пределах земельного участка с кадастровым номером ... площадью 800 кв.м, и его возведение осуществлялось в соответствии с выданным разрешением на строительство, а второй - на земельном участке с кадастровым номером ... площадью 399 кв.м без соответствующего разрешения.
После объединения двух данных земельных участков в один с кадастровым номером ..., второй объект, возводимый на земельном участке с кадастровым номером ..., площадью 399 кв.м, был достроен в жилой дом площадью 389,8 кв.м и поставлен на кадастровый учёт под номером ..., что также было подтверждено Храповым И.П. при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции.
Из Правил землепользования и застройки города Смоленска, утвержденных решением 41-й сессии III созыва Смоленского городского Совета 28.02.2007г. N490, в редакции решения 15-й сессии IV созыва Смоленского городского Совета 09.11.2010г. N193 спорный жилой дом был возведен Рогачевой Е.А. не только за пределами границ земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030370:46, но частично в территориальной зоне Р1 - зоне рекреации (т.е. зоне рекреационно-природной территорий, с сохранением существующего природного ландшафта, зеленых массивов, созданием на этих условиях комфорта посещения лесных территорий, с включением объектов инженерной инфраструктурой), где также действует дополнительный регламент (природоохранные ограничения_ - санитарно-защитная зона сооружений санитарно-технических, транспортной инфраструктуры, объектов коммунального назначения, спорта, торговли и историко-культурными ограничениями - зоной охраняемого природного ландшафта, где не допускается размещение жилой застройки, включая отдельные жилые дома.
При этом площадь наложения Зоны Р1 с земельным участком с кадастровым номером ... и жилым домом с кадастровым номером ... согласно схеме, выполненной ООО "Архитек" и сторонами не опровергнутой, составляет 356 кв.м.
Учитывая, что разрешения на строительство жилого дома площадью 389,8 кв.м в установленном законом порядке не выдавалось, жилой дом частично построен за пределами границ земельного участка кадастровым номером ..., то есть на государственных землях, при этом выходящая за пределы земельного участка часть дома попадает в территориальную зону Р1 (ранее РЗ) - рекреационная зона, установленную Правилами землепользования и застройки города Смоленска, градостроительный регламент которой не допускает строительство в ней жилых домов суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что возведённый жилой дом площадью 389,8 кв.м является самовольной постройкой при этом удовлетворил требования Администрации г. Смоленска о его сносе.
Учитывая, что лицом, осуществившим самовольное строительство, является Рогачева Е.А., и к ней в результате признания сделки недействительной возвращается титульное право собственности на земельный участок и дом, то именно на неё судом возложена обязанность по сносу самовольной постройки, исходя из чего ссылка в жалобе Рогачевой Е.А. в данной части несостоятельна.
В свою очередь обязанность доказать как безопасность возведенного строения, исключающую возможность причинения вреда жизни, здоровью, имуществу других лиц, а также угрозу причинения такого вреда, так и возможность устранения нарушений с сохранением постройки или ее части, лежит на лице, которое возвело эту постройку (Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 25.07.2017г. N127-КГ17-5).
Между тем, Рогачева Е.А. такие доказательства ни в суд первой, ни апелляционной инстанции не представила, ограничившись лишь признанием иска в части признания здания самовольной постройкой и ходатайством о применении срока исковой давности к требованиям о её сносе.
Ссылка в апелляционной жалобе Рогачевой Е.А. на пропуск срока исковой давности по требованию Администрации г. Смоленска о сносе самовольной постройки основаны на ошибочном толковании норм материального права.
Согласно п.1 ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст.200 настоящего Кодекса.
Статьей 199 ГК РФ предусмотрено, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В соответствии со ст.200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Учитывая, что Администрации г. Смоленска стало известно о наличии самовольной постройки и о надлежащем ответчике только после направления ей копии настоящего искового заявления Храпова И.П., то суд первой инстанции обоснованно не признал срок исковой давности пропущенным.
Кроме того, судом дана надлежащая оценка тому обстоятельству, что Рогачева Е.А. возвела самовольную постройку за пределами принадлежащего ей земельного участка в рекреационной зоне, и лишь впоследствии, по заявлению Храпова И.П. филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Смоленской области было принято 30.01.2014г. решение об устранении кадастровой ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости в отношении местоположения границ и конфигурации земельного участка с кадастровым номером ..., что привело к частичному нахождению в зоне Р1 не только строения, но и земельного участка, в границы которого последнее вошло.
При изложенных обстоятельствах ссылка Рогачевой Е.А. в жалобе на то, что в настоящее время спорное строение находится на земельном участке, принадлежащем Храпову И.П., не влияет на правильность выводов суда первой инстанции о том, что срок исковой давности по требованиям о сносе самовольной постройки Администрацией г.Смоленска не пропущен.
Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 11.03.1998г. N 8-П, определениях от 25.03.2004г. N 85-О, от 13.10.2009г. N 1276-О-О, от 03.07.2007г. N 595-О-П, от 19.10.2010г. N 1312-О-О, закрепленные в ст.35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в п.1 ст.222 ГК РФ.
В силу п.23 Постановления Пленума ВС РФ N10, Пленума ВАС РФ N22 от 29.04.2010г., в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой. Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.
В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).
Поскольку самовольная постройка не может являться объектом гражданских прав, на неё не возникает право собственности, Рогачева Е.А. не вправе была распоряжаться ей, то сделка об отчуждении этой постройки и земельного участка, на котором она находится, является ничтожной, исходя из чего, суд удовлетворил требования Храпова И.П.
Вместе с тем, применяя последствия недействительности сделки, предусмотренные п. 2 ст. 167 ГК РФ, суд взыскал в пользу Храпова И.П. 800 000 руб. в счёт возврата денежных средств, уплаченных им по договору купли-продажи земельного участка и дома с аннулированием соответствующих записей в ЕГРН, при этом не указал на возврат Рогачевой Е.А. земельного участка площадью 1199 кв.м с кадастровым номером ... и жилого дома площадью 389,8 кв.м с кадастровым номером ..., расположенных по адресу: ....
Исходя из чего, судебная коллегия считает необходимым дополнить резолютивную часть решения соответствующим указанием.
Судебная коллегия также находит заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы ПАО КБ "Восточный" о нарушении судом его прав, как залогодержателя при вынесении настоящего решения ввиду следующего.
Из материалов дела усматривается, что вступившим в законную силу решением Тверского районного суда г. Москвы от 15.12.2015г. солидарно с ООО "Абсент", ООО "Нардин ресторан энд фудс", Храпова И.П. в пользу КБ "Юниаструм Банк" (ООО) взыскана задолженность по кредитному договору в размере 19348657 руб., обращено взыскание на предмет залога, в том числе на принадлежащий Храпову И.П. на праве собственности земельный участок площадью 1199 кв.м., с кадастровым номером ..., а также жилой дом общей площадью 389,8 кв.м., с кадастровым номером ..., расположенные по адресу: ....
Названные объекты недвижимости являлись предметом договора залога (ипотеки), заключенного 04.02.2014г. между Храповым И.П. и КБ "Юниаструм Банк", во исполнение обязательств по кредитному договору N103-14/Кр/КМБ от 23.01.2014г.
Решением внеочередного Общего собрания участников КБ "Юниаструм Банк" (ООО) был реорганизован в форме присоединения его к ПАО "Восточный экспресс банк".
Определением Тверского районного суда г. Москвы от 19.03.2018г. произведена замена взыскателя (КБ "Юниаструм Банк" (ООО)) по решению Тверского районного суда г. Москвы от 15.12.2015г. на его правопреемника ПАО "Восточный экспресс банк" (ПАО КБ "Восточный").
ПАО КБ "Восточный" в апелляционной жалобе ссылается на те обстоятельства, что спорное имущество было передано КБ "Юниатрум Банк" (ООО) в залог в целях обеспечения исполнения кредитных обязательств, исходя из чего принятым решением суда ущемляются его права как добросовестного залогодержателя.
Судебная коллегия соглашается с этими доводами ввиду следующего.
Согласно п.1 ст.9 Федерального закона от 16.07.1998г. N 102-ФЗ (ред. от 21.12.2013г.) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя (п.2 названной статьи).
В силу ст.5 Закона по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 ст.130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе, земельные участки и жилые дома.
В соответствии с п.1 ст.11 Закона государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.
Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки (п.2 названной статьи).
Государственная регистрация договора ипотеки (залога) от 04.02.2014г. произведена в установленном законном порядке 05.02.2014г. Управлением Росреестра по Смоленской области.
Учитывая, что при заключении договора ипотеки (залога) его предмет отвечал требованиям положений приведенных выше норм Федерального закона от 16.07.1998г. N 102-ФЗ (ред. от 21.12.2013г.) "Об ипотеке (залоге недвижимости)", что являлось оценкой Тверского районного суда г.Москвы при принятии решения от 15.12.2015г., которым обращено взыскание на спорные объекты недвижимости, то доводы ПАО КБ "Восточный" о добросовестности его, как залогодержателя, судебная коллегия находит обоснованными.
Таким образом, для правильного применения правил о последствиях недействительности сделки купли-продажи от 25.04.2013г. суду первой инстанции следовало решить вопрос о статусе возвращаемого в порядке реституции спорного имущества, вместе с тем судом оставлено без внимания то обстоятельство, что имущество, будучи свободным от прав третьих лиц до исполнения соглашения, в настоящее время обременено действующей ипотекой добросовестного залогодержателя.
При изложенных обстоятельствах решение суда в части применения последствий недействительности сделки купли-продажи земельного участка и жилого дома от 25.04.2013г. подлежит изменению с внесением дополнения об обременении возвращаемого имущества в пользу ПАО КБ "Восточный".
Поскольку резолютивная часть постановления суда по настоящему делу является основанием для внесения записи в государственный реестр (п.52 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"), то принимая во внимание, что требование о признании залога в отношении жилого дома общей площадью 389,8 кв.м., с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ... прекращенным и аннулировании соответствующей записи об этом в государственном реестре, предметом судебного разбирательства не являлось, судебная коллегия считает необходимым указать на возврат недвижимого имущества продавцу с сохранившимся обременением в виде ипотеки во избежание затруднений при исполнении судебного акта от 15.12.2015г.
Кроме того, в случае обращения взыскания на спорное недвижимое имущество, Рогачева Е.А. для восстановления имущественного положения не лишена возможности взыскания с Храпова И.П. денежного возмещения по правилам ст.1103 ГК РФ.
Иные доводы апелляционных жалоб повторяют изложенную сторонами позицию и выражают несогласие с произведенной судом первой инстанции оценкой обстоятельств дела и представленных по делу доказательств, они являлись предметом подробного исследования и оценки суда первой инстанции в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ, оснований для иной оценки имеющихся в материалах дела доказательств суд апелляционной инстанции не усматривает.
Решение суда правильное, по доводам жалобы отмене не подлежит.
Судебная коллегия, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ,
определила:
Резолютивную часть решения Промышленного районного суда г. Смоленска от 22 апреля 2019 года дополнить абзацем следующего содержания.
Возвратить Рогачевой Елене Александровне земельный участок площадью 1199 кв.м, с кадастровым номером ... и жилой дом площадью 389,8 кв.м, с кадастровым номером ..., расположенные по адресу: ..., с обременением в виде залога в пользу ПАО КБ "Восточный" на основании договора ипотеки (залога) от 4 февраля 2014 года N103-14/З/КМБ, заключенного между КБ "Юниаструм Банк" (ООО) и Храповым Ильей Петровичем.
В остальной части решение Промышленного районного суда г. Смоленска от 22 апреля 2019 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы Рогачевой Елены Александровны и ПАО КБ "Восточный" - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Судья Родионов В.А. Дело N 33-3051/2019
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
резолютивная часть
07 октября 2019 года г.Смоленск
Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда в составе:
председательствующего: Никоненко Т.П.
судей: Алексеевой О.Б. и Филенковой С.В.
при секретаре Рожковой И.Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием средств аудиозаписи гражданское дело N2-494/2019 по иску Храпова Ильи Петровича к Рогачевой Елене Александровне о признании недействительной сделки купли-продажи недвижимого имущества, по иску Администрации г.Смоленска к Храпову Илье Петровичу и Рогачевой Елене Александровне о сносе самовольной постройки, по апелляционным жалобам Рогачевой Елены Александровны и ПАО КБ "Восточный" на решение Промышленного районного суда г. Смоленска от 22 апреля 2019 года.
Заслушав доклад судьи Алексеевой О.Б., объяснения Храпова И.П., представителя Администрации г. Смоленска - Шупляковой М.М. и представителя Управления архитектуры и градостроительства Администрации г.Смоленска - Ващенко О.П., судебная коллегия, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ,
определила:
Резолютивную часть решения Промышленного районного суда г. Смоленска от 22 апреля 2019 года дополнить абзацем следующего содержания.
Возвратить Рогачевой Елене Александровне земельный участок площадью 1199 кв.м, с кадастровым номером 67:27:0030370:46 и жилой дом площадью 389,8 кв.м, с кадастровым номером ..., расположенные по адресу: ... с обременением в виде залога в пользу ПАО КБ "Восточный" на основании договора ипотеки (залога) от 4 февраля 2014 года N103-14/З/КМБ, заключенного между КБ "Юниаструм Банк" (ООО) и Храповым Ильей Петровичем.
В остальной части решение Промышленного районного суда г. Смоленска от 22 апреля 2019 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы Рогачевой Елены Александровны и ПАО КБ "Восточный" - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка