Дата принятия: 28 апреля 2021г.
Номер документа: 33-3046/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 апреля 2021 года Дело N 33-3046/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Смородиновой Н.С.,
судей Аракчеевой С.В., Артемовой Н.А.,
при секретаре Косаревой К.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Анисимова ИН к Деминой ВИ о применении последствий недействительности ничтожной сделки, взыскании денежных средств и процентов за пользование чужими денежными средствами по апелляционной жалобе Деминой ВИ на решение Балашовского районного суда Саратовской области от 25 января 2021 года, которым исковые требования удовлетворены частично.
Заслушав доклад судьи Смородиновой Н.С., объяснения ответчика Деминой В.И. и ее представителей Алешкиной И.Н., Казанцева В.П., поддержавших доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Анисимов И.Н. обратился в суд с вышеуказанным иском к Деминой В.И. и просил применить последствия недействительности ничтожной сделки - предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 10 апреля 2020 года, заключенного между ним и ответчиком, взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства в размере 5 450 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 166 394 рублей 21 копейки, судебные расходы по оплате юридической помощи в размере 50 000 рублей.
В обоснование заявленных требований истец указал, что 10 апреля 2020 года между ним и Деминой В.И. подписан предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества: 6/8 долей в праве общей долевой собственности на здание красного уголка общей площадью 152,5 кв.м, этажей - 1, назначение - нежилое здание, кадастровый номер <данные изъяты> расположенного по адресу: Саратовская область, Балашовский район, с. Малая Семеновка, ул. Семеновская, д. 6; 6/8 долей в праве общей долевой собственности на здание телятника общей площадью 835,9 кв.м, этажей - 1, назначение - нежилое здание, кадастровый номер: <данные изъяты>, расположенного по адресу: Саратовская область, Балашовский район, с. Малая Семеновка, ул. Семеновская, д. 1; 6/8 долей в праве общей долевой собственности на здание коровника общей площадью 1364,8 кв.м, этажей - 1, назначение - нежилое здание, кадастровый номер: <данные изъяты>, расположенного по адресу: Саратовская область, Балашовский район, с. Малая Семеновка, ул. Семеновская, д. 7; 6/8 долей в праве общей долевой собственности на здание коровника общей площадью 1072,4 кв.м, этажей - 1, назначение - нежилое здание, кадастровый номер <данные изъяты>, расположенного по адресу: Саратовская область, Балашовский район, с. Малая Семеновка, ул. Семеновская, д. 8; земельного участка общей площадью 171838 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для производства сельскохозяйственной продукции (выпас скота), кадастровый номер <данные изъяты>, расположенного по адресу: Саратовская область, Балашовский район, 100 м западнее западной окраины с. Малая Семеновка.
Истец произвел оплату по данному договору в размере 5 450 000 рублей на банковскую карту ответчика.
Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 10 апреля 2020 года заключен сторонами в простой письменной форме без соблюдения обязательной в данном случае нотариальной формы договора, установленной законом, в связи с чем является ничтожным и не порождает у сторон никаких прав и обязательств, соответственно, у Деминой В.И. отсутствуют основания для получения от истца и удержания денежных средств в размере 5 450 000 рублей. Кроме того, Демина В.И., являясь долевым участником собственности продаваемых объектов недвижимости, сведений о надлежащем уведомлении других участников долевой собственности истцу не представила. 18 августа 2020 года истец направил ответчику уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи от 10 апреля 2020 года и требование о возврате денежных средств, которое получено Деминой В.И. 20 августа 2020 года, однако денежные средства истцу не возвращены.
Решением Балашовского районного суда Саратовской области от 25 января 2021 исковые требования удовлетворены частично. С Деминой В.И. в пользу Анисимова И.Н. взысканы денежные средства в размере 5 450 000 рублей, расходы на оплату юридических услуг в размере 7 000 рублей. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе Демина В.И., ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, а также на несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов жалобы ссылается на обстоятельства, аналогичные тем, что изложены в возражениях на исковое заявление. Полагает ошибочными выводы суда о том, что предварительный договор купли-продажи недвижимости является сделкой, требующей нотариального удостоверения. Учитывая, что по предварительному договору стороны обязуются лишь в будущем заключить договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором, то предварительный договор обусловливает лишь возникновение обязанности сторон заключить основной договор, а не возникновение прав и обязанностей в отношении имущества, следовательно, не является сделкой по отчуждению имущества, в связи с чем такой договор не подлежит ни государственной регистрации, ни нотариальному удостоверению. Считает, что судом необоснованно не принят во внимание п. 1.7 предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 10 апреля 2020 года, согласно которому к моменту заключения основного договора купли-продажи имущества продавец (ответчик) обязуется оформить право собственности на 2/8 доли недвижимого имущества, что в совокупности составит 100 % доли.
Иные лица, участвующие в деле, на заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, сведений о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении рассмотрения дела не представили. Кроме того, информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела размещена на официальном сайте Саратовского областного суда (http://oblsud.sar.sudrf.ru) (раздел судебное делопроизводство).
В силу ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия полагает, что оснований для отмены принятого судебного постановления не имеется.
В силу п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Статьей 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, добровольно принимают на себя права и обязанности, определенные договором, либо отказываются от его заключения. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии со ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 10 апреля 2020 года между Деминой В.И. (продавцом) и Анисимовым И.Н. (покупателем) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно: 6/8 долей в праве общей долевой собственности на здание красного уголка общей площадью 152,5 кв.м, этажей - 1, назначение - нежилое здание, кадастровый номер <данные изъяты>, расположенного по адресу: Саратовская область, Балашовский район, с. Малая Семеновка, ул. Семеновская, д. 6; 6/8 долей в праве общей долевой собственности на здание телятника общей площадью 835,9 кв.м, этажей - 1, назначение - нежилое здание, кадастровый номер: <данные изъяты>, расположенного по адресу: Саратовская область, Балашовский район, с. Малая Семеновка, ул. Семеновская, д. 1; 6/8 долей в праве общей долевой собственности на здание коровника общей площадью 1364,8 кв.м, этажей - 1, назначение - нежилое здание, кадастровый номер: <данные изъяты>, расположенного по адресу: Саратовская область, Балашовский район, с. Малая Семеновка, ул. Семеновская, д. 7; 6/8 долей в праве общей долевой собственности на здание коровника общей площадью 1072,4 кв.м, этажей - 1, назначение - нежилое здание, кадастровый номер <данные изъяты>, расположенного по адресу: Саратовская область, Балашовский район, с. Малая Семеновка, ул. Семеновская, д. 8; земельного участка общей площадью 171838 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для производства сельскохозяйственной продукции (выпас скота), кадастровый номер <данные изъяты>, расположенного по адресу: Саратовская область, Балашовский район, 100 м западнее западной окраины с. Малая Семеновка.
Стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи указанного имущества до 10 апреля 2021 года.
Согласно условиям договора цена имущества составила 22 000 000 рублей.
Данный предварительный договор нотариального удостоверения не содержит.
В качестве задатка и аванса Анисимов И.Н. выплатил Деминой В.И. 1 000 000 рублей и 4 450 000 рублей соответственно, перечислив денежные средства на банковский счет ответчика.
Факт получения денежных средств Деминой В.И. не оспаривается.
20 августа 2020 года Анисимов И.Н. направил Деминой В.И. уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 10 апреля 2020 года и возврате денежных средств, которое получено последней 20 августа 2020 года.
Основной договор купли-продажи объектов недвижимости между сторонами заключен не был.
Разрешая заявленные требования, руководствуясь положениями ст.ст. 163, 167, 395, 429, 550, 1107 ГК РФ, ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (в редакции Федерального закона от 01 мая 2019 года N 76-ФЗ), принимая во внимание, что объекты недвижимости, в отношении которых был заключен предварительный договор, находятся в долевой собственности, в том числе ответчика, суд первой инстанции пришел к выводу о несоблюдении сторонами обязательной нотариальной формы сделки, что влечет ее ничтожность, и, как следствие, о наличии оснований для применения последствий недействительности ничтожной сделки в силу ст. 167 ГК РФ, в связи с чем взыскал с Деминой В.И. в пользу Анисимова И.Н. денежные средства в размере 5 450 000 рублей.
Поскольку обязательство Деминой В.И. по возврату денежных средств в размере 5 450 000 рублей установлено лишь настоящим решением суда, суд пришел к выводу о том, что именно с этого момента ответчик должен был узнать о неосновательности получения им денежных средств от истца по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 10 апреля 2020 года, в связи с чем отказал в удовлетворении исковых требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 05 марта 2020 года по 01 декабря 2020 года в размере 166 394 рублей 21 копейки.
Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда, поскольку, разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно определилюридически значимые обстоятельства, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам в соответствии с правилами ст.ст. 55, 67 ГПК РФ и постановилрешение, отвечающее нормам материального и процессуального права.
В силу ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно п. 1 ст. 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).
Согласно ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности (п. 1). Нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (п. 2). Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с п. 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п. 3).
В соответствии с ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (в редакции, действовавшей на момент заключения предварительного договора купли-продажи) сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного ч. 19 ст. 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.
По смыслу данной статьи нотариальное удостоверение сделки обязательно в случае добровольного отчуждения имущества собственником (собственниками), поскольку именно в такой ситуации нотариальная форма договора при продаже доли в недвижимом имуществе способна защитить права и законные интересы приобретателей такого имущества по договору против возможных требований иных собственников, обладающих правом преимущественной покупки.
Из системного анализа вышеуказанных положений законодательства в их взаимосвязи следует, что в случае заключения основного договора купли-продажи по настоящему делу в силу закона обязательной формой его заключения являлось бы, кроме государственной регистрации, также нотариальное удостоверение, поскольку предметом сделки по отчуждению имущества являются доли в праве общей собственности на недвижимое имущество.
В силу положений п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Учитывая, что в силу прямого указания закона (п. 2 ст. 429 ГК РФ) предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, то предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 10 апреля 2020 года также подлежал нотариальному удостоверению.
Вместе с тем, как установлено судом и сторонами не оспаривалось, предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 10 апреля 2020 года нотариально не удостоверен, следовательно, был заключен с нарушением требований закона относительно его формы, в связи с чем в силу прямого указания закона является ничтожной сделкой независимо от признания ее таковой судом (п. 1 ст. 166 ГК РФ).
Вопреки доводам жалобы наличие в предварительном договоре п. 1.7, предусматривающего обязанность Деминой В.И. как продавца оформить право собственности на 2/8 доли недвижимого имущества, являющегося предметом предварительного договора, не освобождает стороны при подписании данного договора от необходимости соблюдения указанных выше требований закона относительно его формы.
Доводы автора жалобы о том, предварительный договор купли-продажи недвижимости не порождает прав на недвижимое имущество (на долю в праве собственности на недвижимое имущество), поскольку не является сделкой по отчуждению имущества, и, как следствие не требует ни государственной регистрации, ни нотариального удостоверения, судебная коллегия находит несостоятельными, основанными на ошибочном толковании норм материального права.
Доводы жалобы о том, что предметом предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 10 апреля 2020 года являлся также земельный участок, принадлежащий Деминой В.И. и не находящийся в общей долевой собственности, на правильность выводов суда об удовлетворении исковых требований о взыскании денежных средств в размере 5 450 000 рублей не влияют, поскольку в связи с тем, что сторонами заключен предварительный договор купли-продажи нескольких объектов недвижимости (находящихся как в общей долевой собственности, так и в индивидуальной собственности продавца), то требования ст.ст. 158, 163, 429 ГК РФ, ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" подлежат применению в отношении всего предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 10 апреля 2020 года, а не только в отношении его части.
Тем более, что, согласовав в п. 1.3.1 предварительного договора цену всего имущества, являющегося предметом договора, стороны не согласовали цену каждого отдельного объекта имущества, в том числе стоимость земельного участка общей площадью 171838 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для производства сельскохозяйственной продукции (выпас скота), кадастровый номер <данные изъяты>, расположенного по адресу: Саратовская область, Балашовский район, 100 м западнее западной окраины с. Малая Семеновка.
Само по себе несогласие автора жалобы с выводами суда первой инстанции и оценкой доказательств не свидетельствует об их незаконности и необоснованности.
Иные доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием для отмены судебного решения, поскольку не содержат каких-либо обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда или опровергали бы выводы судебного решения, не свидетельствуют о нарушении судом норм материального или процессуального права, а по существу сводятся к иному толкованию норм материального права и иной субъективной оценке исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств при отсутствии каких-либо фактических данных, которые бы с бесспорностью подтверждали ошибочность такой оценки, в связи с чем, на законность и обоснованность состоявшегося судебного постановления не влияют.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает решение суда законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, не имеется.
Руководствуясь ст.ст. 327, 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Балашовского районного суда Саратовской области от 25 января 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
