Определение Судебной коллегии по гражданским делам Смоленского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СМОЛЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 14 сентября 2021 года Дело N 33-3045/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда в составе:

председательствующего Хлебникова А.Е.

судей Моисеевой М.В., Ивановой М.Ю.

при секретаре (помощнике судьи) Андреевой Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФГКУ "Центральное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны РФ к Рачковскому Алексею Сергеевичу о применении последствий недействительности договора аренды, освобождении земельного участка от самовольной постройки, по встречному иску Рачковского Алексея Сергеевича о признании договора аренды действующим и понуждении к государственной регистрации сделки

по апелляционной жалобе ответчика (истца по встречному иску) Рачковского Алексея Сергеевича на решение Ленинского районного суда г.Смоленска от 23 июня 2021 года.

Заслушав доклад судьи Моисеевой М.В., пояснения представителя Рачковского А.С. - Филиной Н.А. по доводам апелляционной жалобы, возражения представителя истца ФГКУ "Центральное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны РФ Алешина В.А. относительно апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

ФГКУ "Центральное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны РФ (далее - ЦТУИО Минобороны РФ), с учетом уточнения требований, обратилось в суд с иском к Рачковскому А.С. о применении последствий недействительной сделки - договора аренды N от (дата), заключенного между ответчиком и ФГКУ "Смоленская КЭЧ района" Минобороны России на объект - плоскостное сооружение, расположенное на земельном участке общей площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым N по адресу: ... в виде возложения на ответчика обязанности по освобождению земельного участка путем сноса (демонтажа) возведенного на данном участке здания торгового павильона, общей площадью <данные изъяты> кв.м. В обоснование указано, что оспариваемый договор является ничтожным, поскольку заключен с нарушением требований закона - без согласия собственника земельного участка Российской Федерации в лице Министерства обороны РФ, не зарегистрирован в установленном законом порядке, не исполнялся ответчиком, как арендатором с 2011 года в части оплаты. В силу ничтожности договора принадлежащий истцу земельный участок ответчиком используется без законных прав и должен быть освобожден ответчиком путем сноса возведенной им на нем самовольной постройки - здания торгового павильона ( л.д.4-5, 128-130, 173-175).

Ответчик Рачковский А.С. в суде первой инстанции иск не признал, ссылаясь на пропуск истцом срока исковой давности на предъявление данных требований и наличие у него (ответчика) права пользования спорным земельным участком на основании договора аренды, который является оспоримым, а не ничтожным, и предъявил встречный иск, с учетом уточнения требований, поддержанный в суде первой инстанции его представителем Пушкаревым И.В., о признании договора аренды действующим и понуждении ответчика к его государственной регистрации. В обоснование указал, что договор был заключен с ним правомочным представителем Министерства обороны РФ - Смоленской КЭЧ района, исполнялся им более 9 лет в части оплаты, принимаемой все это время арендодателем, участок использовался по целевому назначению. Впоследствии невозможность исполнения им обязанности по уплате арендных платежей была обусловлена недобросовестным поведением арендодателя, который уклонялся от государственной регистрации договора, а потом прекратил свое существование, не уведомив его о правопреемнике (л.д.68-69).

Представитель ЦТУИО Минобороны РФ - Валицкая Я.С. в суде первой инстанции встречный иск не признала, указав, что считать оспариваемый договор аренды действующим и возлагать на Министерство обороны РФ обязанность по его государственной регистрации оснований не имеется в силу того, что он ничтожен по указанным в первоначальном иске основаниям. При этом, срок исковой давности по заявленным к ответчику требованиям истцом на момент обращения в суд не пропущен, поскольку о заключении с Рачковским А.С. оспариваемого договора истец узнал только (дата), получив судебное извещение о наличии в производстве Ленинского районного суда г.Смоленска его искового заявления Рачковского А.С. к Администрации г.Смоленска о признании права собственности на здание торгового павильона, расположенного на арендуемом им участке, где ЦТУИО Минобороны РФ было привлечено в качестве третьего лица (л.д.76-79).

Определением суда от 12.11.2020 (протокольная форма) к участию в деле в качестве соответчика по встречному иску привлечено Министерство обороны РФ (л.д.45).

Дело рассмотрено судом первой инстанции в отсутствие представителя соответчика и ответчика-истца Рачковского А.С., обеспечившего явку своего представителя.

Решением Ленинского районного суда г.Смоленска от 23.06.2021 первоначальный иск удовлетворён.

Применены последствия недействительной сделки - договора аренды N, заключенного (дата) между Рачковским А.С. и ФГКУ "Смоленкая КЭЧ района" Министерства обороны РФ на объект - плоскостное сооружение, расположенное на земельном участке, общей площадью 80 кв.м, с кадастровым N по адресу: ....

На Рачковского А.С. возложена обязанность своими силами и за свой счет снести самовольную постройку - здание торгового павильона под продажу промышленных товаров, расположенное на указанном земельном участке с кадастровым N.

В удовлетворении встречного иска отказано (л.д.213-215).

В апелляционной жалобе ответчик-истец Рачковский А.С., ссылаясь на недоказанность установленных судом обстоятельств, имеющих значение для дела, и несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, просит решение суда первой инстанции отменить и принять новое - об отказе в удовлетворении первоначального иска и об удовлетворении встречного иска. Полагает, что вывод суда о заключении с ним в <данные изъяты> году оспариваемого договора без согласия собственника земельного участка является ошибочным, поскольку каких-либо доказательств отсутствия у ФГКЭУ "Смоленская КЭЧ района" Минобороны РФ полномочий на заключение договора аренды принадлежащего Российской Федерации земельного участка истцом не представлено. Применяя последствия недействительности данного договора, суд не учел, что он исполнялся сторонами на протяжении 10 лет, в том числе и истцом в результате правопреемства после КЭЧ, что в период <данные изъяты> им вносилась арендная плата, весь этот период участок использовался им по целевому назначению. Также не дана судом в решении оценка недобросовестным действиям истца и его правопредшественника, который, получая арендную плату, уклонялся от государственной регистрации договора, а впоследствии, прекратив существование, не уведомил арендатора о правопреемнике. О смене балансосодержателя он узнал только в 2019 году при рассмотрении судом его иска к Администрации г.Смоленска о признании права собственности на здание торгового павильона, где истец был привлечен судом к участию в деле в качестве третьего лица. Считает необоснованным и вывод суда о том, что истцом не пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям, поскольку истец, являясь подразделением Министерства обороны РФ, должен был знать о наличии оспариваемого договора еще в конце 2010 года в результате перехода к нему после ликвидации КЭЧ всех прав и обязанностей, а в суд обратился только в 2020 году.

Представитель соответчика Министерства обороны РФ в апелляционную инстанцию не явился, о дате и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не представил, в связи с чем, судебная коллегия в соответствии со ст.167 ГПК РФ определилавозможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст.606 ГК РФ).

В силу ст.608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

На основании п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п.2 ст.609 ГК РФ).

В соответствии со ст.4 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ( в редакции на момент спорных правоотношений), государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе ... аренда.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п.3 ст.433 ГК РФ).

В соответствии с п.1,2 ст.166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (ст.168 ГК РФ).

Согласно п.1 ст.209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст.304 ГК РФ).

Действия, нарушающие права на земли граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (п.4 ч.2 ст.60 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с п.1 Постановления Правительства РФ N 1053 от 29.12.2008 "О некоторых мерах по управлению федеральным имуществом", Министерство обороны Российской Федерации является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, находящимся у Вооруженных Сил Российской Федерации на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, земельными участками, находящимися на праве постоянного (бессрочного) пользования, имуществом подведомственных ему федеральных государственных унитарных предприятий и государственных учреждений.

Минобороны России осуществляет в пределах своей компетенции правомочия собственника имущества Вооруженных Сил, имущества, которое составляет государственную казну Российской Федерации, и управление которым осуществляет Минобороны России, а также правомочия в отношении земель и других природных ресурсов, предоставленных для нужд Вооруженных Сил.

В соответствии с п.3 ст.214 ГК РФ, от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации права собственника осуществляют органы и лица, указанные в статье 125 настоящего Кодекса.

Как следует из положений ст.215 и ч.2, ч.3 ст.125 ГК РФ, от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

В случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента Российской Федерации и постановлениями Правительства Российской Федерации, нормативными актами субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, по их специальному поручению от их имени могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.

Согласно п.2 Положения о Департаменте имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации, утвержденного приказом Министра обороны РФ от 30.04.2009, действовавшего в период заключения спорного договора, Департамент имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации предназначен для реализации полномочий Министерства обороны РФ по управлению и распоряжению федеральным недвижимым имуществом (кроме вооружения и боеприпасов), находящимся у Вооруженных Сил Российской Федерации на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а также высвобождаемым движимым военным имуществом (кроме вооружения и боеприпасов), земельными участками, находящимися на праве постоянного (бессрочного) пользования у Вооруженных Сил Российской Федерации, имуществом подведомственных Министерству обороны РФ федеральных государственных предприятий и федеральных государственных учреждений.

В соответствии с подп.13 п.8 данного Положения, Департамент имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации осуществляет согласование сделок федеральных государственных унитарных предприятий, находящихся в ведении Министерства обороны, в отношении закрепленного за ними на праве хозяйственного ведения находящегося на территории Российской Федерации федерального недвижимого имущества.

По делу установлено, что с (дата) земельный участок с кадастровым N площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: ..., категории: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства и оборудования объектов спецназначения, является собственностью Российской Федерации; (дата) поставлен на кадастровый учет; с (дата) на основании приказа Департамента имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации N от (дата) право постоянного бессрочного пользования участком зарегистрировано за ФГКУ "Центральное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны РФ (л.д.13-14).

(дата) между ФГКЭУ "Смоленская КЭЧ района" МО РФ (арендодатель) и ИП Рачковским А.С. (арендатор) был заключен договор о передаче в аренду (во временное владение и пользование) являющегося федеральной собственностью плоскостного сооружения, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного на земельном участке с кадастровым N по адресу: ..., для строительства торгового павильона под продажу промышленных товаров. Согласно п.1.4, договор заключен на неопределенный срок (л.д.8-9).

В соответствии с п.3.1 договора, размер годовой арендной платы без учета НДС за объект на один год установлен в размере <данные изъяты> рублей, сумма ежемесячной арендной платы - <данные изъяты> рублей.

Оплата за эксплуатационные, коммунальные и необходимые административно-хозяйственные услуги в установленную п.3.1 сумму арендной платы не включаются и производятся по отдельному договору в сроки, определенные упомянутым договором.

(дата) по акту приема-передачи арендуемое имущество принято арендатором (л.д.11).

Во исполнение данного договора ИП Рачковским А.С. произведена арендная плата за период со (дата) по (дата) (л.д.56-57).

На основании приказа Министерства обороны Российской Федерации N 1871 от 17.12.2010 "О реорганизации федеральных государственных учреждений Министерства обороны Российской Федерации" ФГКЭУ "Смоленская КЭЧ района" МО РФ была реорганизована путем присоединения к ФГКУ "Центральное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны РФ (л.д.19-20).

(дата) в ЕГРИП внесена запись о прекращении деятельности Индивидуального предпринимателя Рачковского А.С. ОГРНИП N, ИНН N (сведения с официального сайта ФНС России в сети Интернет).

На указанном земельном участке Рачковским А.С. к 2019 году возведено одноэтажное здание торгового павильона площадью <данные изъяты> кв.м (площадь застройки объекта <данные изъяты> кв.м).

Вступившим в законную силу решением <данные изъяты> суда ... от (дата) Рачковскому А.С. отказано в удовлетворении иска к Администрации города Смоленска о признании права собственности на самовольную постройку, расположенную на земельном участке с кадастровым N по адресу: ..., общей площадью <данные изъяты> кв.м. В качестве третьего лица к участию в деле привлечено ФГКУ "Центральное ТУИО" Министерства обороны РФ (л.д.6-7).

Решением установлено, что договор аренды земельного участка от (дата), на котором расположена самовольная постройка, не прошел государственную регистрацию, согласия Департамента имущественных отношений Министерства обороны РФ, как уполномоченного органа, на заключение такого договора и на строительство каких-либо объектов недвижимости, также не получено, в связи с чем, у истца отсутствует законное право пользования участком, что исключает возможность признания за ним права собственности на постройку на основании ст.222 ГК РФ, согласно которой такое право может быть признано только за лицами, у которых земельный участок под постройкой находится на законном основании.

(дата) ФГКУ "ЦТУИО" Министерства обороны РФ обратилось в суд с настоящим иском (л.д.3-5,25).

Проанализировав представленные сторонами доказательства в совокупности с положениями приведенных выше норм законов, а также Положения о Департаменте имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации, и установив, что оспариваемый договор аренды плоскостного сооружения (фактически асфальтобетонной площадки на земельном участке) является недействительным, поскольку заключен неуполномоченным лицом и без согласия собственника, не прошел обязательную государственную регистрацию и не исполнялся арендатором Рачковским А.С. в части оплаты в течение 10 лет, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии в этой связи оснований для удовлетворения встречного иска Рачковского А.С. о признании данного договора действующим и понуждению к его государственной регистрации.

Удовлетворяя первоначальный иск и возлагая на Рачковского А.С. в качестве применения последствий недействительности договора обязанность по возвращению арендованного имущества и сносу принадлежащего ему и расположенного на спорном земельном участке торгового павильона, суд исходил из того, что согласно вступившему в законную силу решению суда от (дата) данный строительный объект является самовольной постройкой, возведен на используемом Рачковским А.С. без законных прав земельном участке с видом разрешенного использования: для строительства и оборудования объектов спецназначения, принадлежащем на праве собственности Российской Федерации и зарегистрированным по праву постоянного бессрочного пользования за Министерством обороны РФ, без получения разрешения правообладателя.

Также руководствуясь положениями ст.ст.181, 195 - 196, 199, 200 ГК РФ, суд пришел к выводу о том, что истцом по первоначальному иску срок исковой давности, о применении которого было заявлено ответчиком, не пропущен, поскольку о своем нарушенном праве от узнал только в октябре 2019 года в связи с привлечением его к участию в качестве третьего лица в рассматриваемом судом гражданском деле по иску Рачковского А.С. к Администрации г.Смоленска о признании права собственности на торговый павильон, а в суд обратился в феврале 2020 года.

Судебная коллегия находит данные выводы суда верными, поскольку они основаны на правильном применении норм материального и процессуального права и подтверждаются материалами дела.

Как установлено судом, спорный договор аренды носил целевой характер - осуществление строительства объекта недвижимости и подлежал обязательной государственной регистрации.

Последствия отсутствия государственной регистрации договора установлены п.3 ст.433 ГК РФ, в соответствии с которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.