Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 26 апреля 2018 года №33-304/2018

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАЛМЫКИЯ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 26 апреля 2018 года Дело N 33-304/2018
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия в составе:
председательствующего Пюрвеевой А.А.,
судей Гонеевой Б.П. и Лиджиева С.В.,
при секретаре Сангаджиеве В.В.
рассмотрела в судебном заседании частную жалобу представителя заявителя (взыскателя) общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Агроторг" Смирнова А.В. на определение Целинного районного суда Республики Калмыкия от 14 февраля 2018 года об отказе в удовлетворении заявления об изменении порядка исполнения решения Целинного районного суда Республики Калмыкия от 23 января 2015 года.
Заслушав доклад судьи Гонеевой Б.П., объяснения представителя должника Абушаева В.И. Доногруппова Н.А., судебная коллегия
установила:
Общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Агроторг" (далее - ООО "ТД "Агроторг", Общество) обратилось в суд с заявлением об изменении порядка исполнения решения Целинного районного суда Республики Калмыкия от 23 января 2015 года.
В обоснование требований указало, что решением Целинного районного суда Республики Калмыкия от *** на предмет залога по договору *** об ипотеке (залоге) объекта незавершенного строительства от *** на недвижимое имущество в виде незавершенного строительством здания и земельный участок, расположенных по адресу: ***, обращено взыскание и установлена начальная продажная цена в размере 1125600 руб., из которых цена незавершенного строительством здания составляет 882400 руб., земельного участка - 243 200 руб. В ходе исполнительного производства 13 ноября 2017 года проведены первые торги в форме открытого аукциона по продаже заложенного имущества, которые были признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок на участие в торгах. ООО "Партнеръ" 4 декабря 2017 года по заказу ООО "ТД "Агроторг" выполнена оценка заложенного имущества, по отчету которой рыночная стоимость заложенного имущества составила 343 011 руб. Согласно действующему законодательству Общество считало наиболее вероятной ценой реализации объектов недвижимости является сумма в размере 274408 руб. 40 коп. С учетом длительного промежутка времени, прошедшего с момента заключения договора об ипотеке (залоге), ООО "ТД "Агроторг" полагало о существенном уменьшении рыночной стоимости заложенного имущества и просило изменить порядок исполнения решения Целинного районного суда Республики Калмыкия от 23 января 2015 года, установив начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 274408 руб. 40 коп., в том числе стоимость незавершенного строительством здания в размере 145 682 руб., земельного участка - 128726 руб. 40 коп.
Определением Целинного районного суда Республики Калмыкия от 14 февраля 2018 года в удовлетворении заявления взыскателя ООО "ТД "Агроторг" об изменении порядка исполнения решения Целинного районного суда Республики Калмыкия от 23 января 2015 года по иску ООО "ТД "Агроторг" к Абушаеву В.И. об обращении взыскания на заложенное имущество отказано.
В частной жалобе представитель взыскателя ООО "ТД "Агроторг" Смирнов А.В. просит отменить определение суда, принять новый судебный акт об удовлетворении указанного заявления в связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права. В обоснование жалобы ссылается на доводы, ранее изложенные в заявлении. Полагает, что выводы представителя должника Доногруппова Н.А. о несоответствии отчета об оценке нормам Федерального стандарта оценки являются необоснованными.
Представитель должника Абушаева В.И. Доногруппов Н.А. в судебном заседании с доводами частной жалобы не согласился, просил оставить определение суда без изменения. Полагает, что сведения, содержащиеся в оценке взыскателя, противоречат Федеральному стандарту оценки, оценщиком применен неверный сегмент оценки. В расчете стоимости земельного участка под коммерческую застройку оценщик применил стоимость земельных участков, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство. При оценке стоимости незавершенного строительством здания оценщик применил среднюю рыночную стоимость объектов, расположенных в Городовиковском районе Республики Калмыкия. По отчету оценщика Сорокина М.А., представленному должником Абушаевым В.И., рыночная стоимость заложенного имущества изменилась и по состоянию на 26 декабря 2017 года составляла 911600 руб.
Проверив гражданское дело, выслушав объяснения представителя должника Доногруппова Н.А., обсудив доводы частной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене определения суда с разрешением вопроса по существу.
Разрешая заявленные требования взыскателя, суд исходил из того, что бремя доказывания факта значительного уменьшения рыночной цены предмета залога лежит только на взыскателе. Ввиду недоказанности заявителем факта существенного уменьшения стоимости заложенного имущества и тем самым нарушения прав взыскателя суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявления об изменении порядка исполнения решения суда.
С данными выводами суда согласиться нельзя ввиду их несоответствия нормам материального права и фактическим обстоятельствам дела.
В соответствии с подп. 3 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд должен определить и указать в нем способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения.
Согласно указанной норме Федерального закона N 102-ФЗ начальная продажная цена устанавливается в соответствии с рыночной ценой заложенного имущества.
В силу ст. 434 Гражданского процессуального кодекса РФ при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного постановления или постановлений иных органов, взыскатель, должник, судебный пристав-исполнитель вправе поставить перед судом, рассмотревшим дело, или перед судом по месту исполнения судебного постановления вопрос об отсрочке или о рассрочке исполнения, об изменении способа и порядка исполнения, а также об индексации присужденных денежных сумм. Такие заявление сторон и представление судебного пристава-исполнителя рассматриваются в порядке, предусмотренном статьями 203 и 208 данного Кодекса.
Часть 1 статьи 203 Гражданского процессуального кодекса РФ суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя либо исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 4 февраля 2014 года N 221-О, достижение баланса интересов участников гражданского оборота в ситуации изменения рыночной цены заложенного имущества по сравнению с ее значением на момент обращения взыскания может быть обеспечено на основании норм процессуального права. При этом, баланс интересов должен быть обеспечен как в случае, когда произошло уменьшение рыночной цены заложенного имущества, так и в случае увеличения этой цены. Цель обеспечения баланса интересов участников отношений, связанных с реализацией заложенного имущества, на которое обращено взыскание, предопределяет необходимость обеспечения возможности согласования начальной продажной цены такого имущества с его рыночной стоимостью, в том числе в случаях, когда последняя существенно повысилась после вступления в законную силу решения суда об обращении на него взыскания, поскольку это - без ущерба для интересов залогодателя, залогодержателя и других лиц - способствует получению максимальной суммы, вырученной при реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов, из которой происходит удовлетворение требований кредиторов.
Из смысла указанных норм и разъяснений в их системном толковании следует, что основанием для изменения порядка исполнения решения является само существенное изменение рыночной стоимости подлежащего реализации имущества настолько, что это существенно повлияет на результат исполнения судебного решения. Проведение торгов по начальной продажной цене, которая значительно выше рыночной стоимости имущества, заведомо может повлечь безрезультатность торгов из-за отсутствия необходимого количества участников, а при цене, которая значительно ниже рыночной стоимости, - нарушение имущественных интересов должника и взыскателя.
Как следует из материалов дела, решением Целинного районного суда Республики Калмыкия от 23 января 2015 года, вступившим в законную силу 21 апреля 2015 года, обращено взыскание на предмет залога по договору *** об ипотеке (залоге) объекта незавершенного строительства от 28 декабря 2010 года в виде недвижимого имущества: незавершенного строительством здания и земельного участка категории земель населенных пунктов под строительство торгового центра, расположенных по адресу: ***, с установлением начальной продажной цены в общем размере 1125 600 руб., из которых цена незавершенного строительством здания торгового центра составила 882 400 руб., земельного участка - 243 200 руб.
На основании названного решения суда объекты недвижимости переданы на реализацию в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Калмыкия посредством открытых торгов, проводимых в форме аукциона по цене, установленной решением суда.
13 ноября 2017 года первичные торги в форме открытого аукциона по продаже арестованного имущества должника Абушаева В.И. признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок на участие.
В соответствии с ч. 2 ст. 92 Федерального закона от 02 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" стоимость указанного имущества, переданного на реализацию, судебным приставом-исполнителем уменьшена на 15 % и установлена цена имущества в размере 956760 руб.
Согласно отчету N 1777-011223, выполненному ООО "Партнеръ" 4 декабря 2017 года, рыночная стоимость заложенного имущества по состоянию 30 ноября 2017 года определена в 343011 руб., из которых цена незавершенного строительством здания торгового центра составляет 182 103 руб., земельного участка - 160 908 руб.
В обоснование возражений стороной должника Абушаева В.И. представлен отчет N Н-180 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 26 декабря 2017 года, выполненный индивидуальным предпринимателем Сорокиным М.А., в соответствии с которым рыночная стоимость незавершенного строительством здания торгового центра по состоянию на 26 декабря 2017 года определена в размере 557 600 руб., земельного участка - в размере 354 000 руб., итоговая величина рыночной стоимости определена в размере 911600 руб.
При разрешении заявления ООО "ТД "Агроторг" суд первой инстанции правильно пришел к выводу о том, что стоимость заложенного имущества, указанная в отчете, необоснованно занижена. Суд верно указал, что оценщик при определении рыночной стоимости объектов оценки подобрал в качестве объектов-аналогов земельные участки предоставленные для индивидуального жилищного строительства, которые оцениваются гораздо ниже земель предназначенных под строительство коммерческих объектов, и здания, расположенные в значительной отдаленности от предмета оценки и республиканского центра.
Вместе с тем судом первой инстанции не учтено, что первые публичные торги, которые были проведены через 2 года 11 месяцев с момента вынесения судебного решения, признаны не состоявшимися в связи с отсутствием заявок на участие. Кроме того, должником Абушаевым В.И. был представлен отчет об оценке, которым подтверждается изменение рыночной цены заложенного имущества и как следствие этого заведомая невозможность реализации заложенного имущества по начальной продажной цене.
В отчете индивидуального предпринимателя Сорокина М.А., представленном должником, содержится подробное описание проведенных оценщиком исследований, его выводы мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного их толкования. Использованные аналоги объекта соответствуют объекту оценки по основным экономическим, материальным и техническим характеристикам, примененные оценщиком корректировки обоснованы и содержат объяснения. Отчет также содержит выводы оценщика при согласовании результатов расчета рыночной стоимости объектов оценки.
Таким образом, представленный должником отчет об оценке рыночной стоимости заложенного имущества с точки зрения его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу, признается в качестве допустимого и достаточного доказательства юридически значимых обстоятельств, подлежащих установлению в рамках разрешения заявленных требований.
Соответственно, рыночная стоимость недвижимого имущества на настоящий момент изменилась по сравнению со стоимостью, указанной в судебном решении, что может привести к нарушению прав взыскателя и должника в ходе осуществления исполнительного производства.
При таких обстоятельствах заявление об изменении первоначально установленной судом в решении от 23 января 2015 года начальной продажной цены незавершенного строительством здания и земельного участка подлежит удовлетворению.
В силу ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
В связи с этим начальная продажная цена незавершенного строительством здания и земельного участка определяется судом исходя из 80% от рыночной стоимости, указанной в отчете оценщика индивидуального предпринимателя Сорокина М.А., то есть в размере 729280 руб., из которых цена незавершенного строительством здания торгового центра составляет 446080 руб., земельного участка - 283 200 руб.
Руководствуясь ст. 334 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия
определила:
Определение Целинного районного суда Республики Калмыкия от 14 февраля 2018 года отменить.
Изменить порядок исполнения решения Целинного районного суда Республики Калмыкия от 23 января 2015 года по делу по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Агроторг" к Абушаеву Владимиру Ивановичу об обращении взыскания на заложенное имущество в части начальной продажной цены имущества, переданного в залог по договору *** об ипотеке (залоге) объекта незавершенного строительства от ***: незавершенного строительством здания, ***, расположенного по адресу: ***, земельного участка, ***, расположенного по адресу: ***, установив начальную продажную цену вышеуказанного имущества в размере 729280 рублей, из которых цена незавершенного строительством здания торгового центра составляет 446080 рублей, земельного участка - 283 200 рублей.
Председательствующий А.А. Пюрвеева
Судьи: Б.П. Гонеева
С.В. Лиджиев


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка