Определение Судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ АЛТАЙСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 27 апреля 2021 года Дело N 33-3028/2021

г. Барнаул 27 апреля 2021 года
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего судей при секретаре Новоселовой Е.Г.,Белодеденко И.Г., Назаровой Л.В.,Богдан Л.Ф.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика Ж.Н.В.

на решение Ключевского районного суда Алтайского края от 17 декабря 2020 года по гражданскому делу

по иску Л.В.В. к Ж.Н.В., Ж.И.В. о государственной регистрации перехода права собственности,

встречному иску Ж.Н.В. к Л.В.В. о расторжении договоров купли-продажи.

Заслушав доклад судьи Назаровой Л.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Л.В.В. обратился с иском к Ж.Н.В., Ж.И.В., с учетом уточнения просил: зарегистрировать переход права собственности по договору купли-продажи от 05 июня 2020 года, заключенному между ним и ответчиками, на земельный участок площадью 21676 кв.м. с кадастровым номером *** и нежилое здание мельницы площадью 1546,3 кв.м. с кадастровым номером ***, расположенные по адресу: <адрес>, взыскать с ответчиков в равных долях в его пользу понесенные судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 рублей и оплате юридических услуг в сумме 10000 рублей, указав следующее.

05 июня 2020 года на основании договора купли-продажи он приобрел у ответчиков спорное недвижимое имущество. Договор купли-продажи был составлен в простой письменной форме и подписан сторонами. 05 июня 2020 года он и Ж.Н.В. обратились в МФЦ Ключевского района с заявлением о регистрации договора, однако регистрация в указанный день не произошла, поскольку на объекты недвижимости был наложен арест службой судебных приставов.

10 июня 2020 года был снят арест. После вступления в законную силу постановления о снятии ареста, 20 июня 2020 года ответчица Ж.Н.В. сообщила, что отказывается регистрировать договор купли-продажи. Она также сообщила в МФЦ об отказе являться на регистрацию и подписывать заявление о регистрации.

Действия ответчиков считает незаконными. Поскольку ответчики не желают добровольно зарегистрировать договор купли-продажи, тем самым нарушают его права.

В свою очередь, Ж.Н.В. обратилась со встречным исковым заявлением к Л.В.В. (л.д.67-69), указав, что она, действуя в своих интересах и в интересах сестры Ж.И.В., была принуждена к совершению сделки, подписанию договора купли-продажи от 05.06.2020 обещанием Л.В.В. предоставить ей заемные средства в сумме 800 000 рублей под залог этого имущества. Ответчик настоял на подписании такой формы договора, подписание которого предусматривает, что деньги в сумме 800 000 рублей ею получены, а имущество считается переданным покупателю к моменту подписания. Принуждение заключалось в том, что денежных средств ответчик на момент подписания договора ей не передал, а только обещал передать после того, как договор пройдет государственную регистрацию. 26 июня 2020 года Л.В.В. явился на производственную базу "Мельница" и без регистрации договора купли-продажи объявил себя хозяином, начал брать ежедневную плату в сумме 700 рублей с ее арендаторов цеха, фактически отстранив ее от принадлежащего ей имущества.

По данным основаниям Ж.Н.В. просила расторгнуть договор купли-продажи от 05.06.2020 земельного участка с расположенным на нем нежилым помещением мельницы по адресу: <адрес>, а также договор купли-продажи от 30.04.2020 земельного участка с расположенным на нем нежилым помещением автомастерской по адресу: <адрес>.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца по встречному иску привлечены Ж.И.В., Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю.

Решением Ключевского районного суда Алтайского края от 17 декабря 2020 года исковые требования Л.В.В. постановлено удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от Ж.Н.В., Ж.И.В. к Л.В.В. на земельный участок площадью 21676 кв.м. с кадастровым номером *** и нежилое здание мельницы площадью 1546,3 кв.м. с кадастровым номером ***, расположенные по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от 05.06.2020 года, заключенного между Ж.Н.В., Ж.И.В. и Л.В.В.

Взыскать с Ж.Н.В., Ж.И.В. в пользу Л.В.В. судебные расходы в размере по 5177 рублей с каждой.

Требования Ж.Н.В. о расторжении договоров купли-продажи оставить без рассмотрения.

В апелляционной жалобе ответчик Ж.Н.В. указанное решение незаконным, ссылается на изначальное намерение передать спорную недвижимость под залог с целью получения займа, причем денежные средства в размере 400000 рублей обещал ей передать гр-н М.А.В., перед заключением сделки Л.В.В. предложил увеличить сумму займа до 800000 рублей, ответчик данный договор подписала, но регистрация договора не произошла в связи с наличием ареста на имущество. Впоследствии арест был снят, но поскольку никаких денежных средств Л.В.В. ответчику не передал, она отказалась регистрировать переход права. При этом подлинники документов на спорную недвижимость были отобраны у ответчика помимо ее воли. В связи с этим полагает незаконным регистрацию перехода права собственности по договору, поскольку в действительности ответчик денежных средств от покупателя не получила, объект недвижимости не передавала. Просит решение суда отменить, оставив права собственности на недвижимость за ответчиками.

В суде апелляционной инстанции Ж.Н.В. апелляционную жалобу поддержала, указав, что денежных средств за недвижимое имущество она не получала, в связи с чем отказалась от регистрации сделки, в настоящее время обратилась в правоохранительные органы, полагая действия Л.В.В. незаконными.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте слушания дела извещены своевременно и надлежащим образом. Информация о времени и месте рассмотрения дела публично размещена на официальном сайте Алтайского краевого суда в сети интернет. Об уважительных причинах своей неявки не сообщили, об отложении разбирательства по делу не просили. С учетом положений ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определилао рассмотрении дела при данной явке.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в соответствии с ч. 1 ст. 327-1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) в пределах доводов изложенных в апелляционной жалобе, обсудив данные доводы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

На основании пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со статьей 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В силу пункта 2 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п.1).

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (п.3).

В соответствии с п.п.1 п.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Судом установлены следующие фактические обстоятельства.

05 июня 2020 года между Ж.Н.В., действующей в своих интересах и на основании доверенности в интересах Ж.И.В., как продавцами, и Л.В.В., как покупателем, был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавцы, являясь долевыми собственниками имущества (по ? доле), продали покупателю земельный участок площадью 21676 кв.м. с кадастровым номером *** и нежилое здание мельницы площадью 1546,3 кв.м. с кадастровым номером ***, расположенные по адресу: <адрес> за 800 000 рублей, в том числе: 790 000 рублей - за нежилое здание, 10000 рублей - за земельный участок.

Пунктом 2.3. договора предусмотрено, что имущество передается по данному договору, который в силу ст.556 ГК РФ одновременно имеет силу передаточного акта. Со дня передачи имущества, ответственность за сохранность, равно как и риск случайной порчи или гибели несет покупатель.

Факт передачи недвижимого имущества подтвержден и пояснениями Ж.Н.В., данными в суде первой инстанции, из которых следует, что Л.В.В. после подписания договора купли-продажи находился на протяжении нескольких дней на территории мельницы до наложения ареста на имущество судебными приставами, собирал арендную плату с арендаторов, поставил там свою технику, повесил замки.

Из иска следует, что переход права собственности от ответчиков к истцу на спорное недвижимое имущество не зарегистрирован, ответчики уклоняются от государственной регистрации перехода права собственности на имущество.

Факт уклонения от регистрации перехода права собственности нашел подтверждение в материалах дела и не отрицается ответчиками.

Кроме того, по делу установлено, что согласно п.п. 2.1 договора купли-продажи цена имущества составляет 800000 рублей.

Согласно п. 2.2. договора покупатель полностью оплатил стоимость имущества наличными деньгами в валюте Российской Федерации, при этом расписка в получении денег продавцами не составлялась, а факт передачи денег подтверждается данным договором.

Договор купли-продажи подписан сторонами.

Ж.Н.В. категорически отрицает факт оплаты ей цены по договору, этим мотивирует свой отказ от действий, направленных на регистрацию перехода прав, также указывала на изъятие у нее покупателем документов на недвижимое имущество помимо ее воли.

В этой связи судом исследован отказной материал N 1170/171 ОП по Ключевскому району по заявлению Ж.Н.В. в отношении Л.В.В. (л.д.134-158), в котором не подтвержден факт хищения документов Л.В.В. у Ж.Н.В.. Постановлением УУП ОП по Ключевскому району от 18.07.2020 (л.д.136-137) в возбуждении уголовного дела отказано на основании п.2 ч.1 ст.24 УПК РФ, в связи с отсутствием в действиях Л.В.В. признаков состава преступления, предусмотренного ч. 1 ст.325 УК РФ.

Из указанного постановления также следует, что в ходе проведения предварительной проверки установлено, что Ж.Н.В. занимается реализацией сельхозпродукции. В наследство от отца Ж.Н.В. достался земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>. Данный земельный участок Ж.Н.В. намеревалась продать Л.В.В., однако в процессе переоформления документов изменила свое решение, отказалась от оформления сделки. Л.В.В., в свою очередь, отдав часть денег за земельный участок Ж.Н.В., решилданный спор разрешить в суде в гражданском порядке и взял папку с документами на участок у Ж.Н.В. для предоставления их в судебное заседание.

Суд сделал вывод, что представленными в дело материалами, в том числе отказным материалом ***, выводы постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 18.07.2020 в части неисполненных истцом обязательств по оплате приобретаемого им имущества не подтверждаются, данные доказательства суд не признал допустимыми и достаточными для подтверждения факта неисполнения истцом обязательств по оплате имущества. Другое постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 29.06.2020 (л.д.149) суд также отверг, в связи с отсутствием в нем подписи уполномоченного должностного лица.

Оценив таким образом представленные по делу доказательства, суд пришел к выводу, что договор купли-продажи недвижимости от 05.06.2020 между сторонами совершен в надлежащей форме, сделка сторонами исполнена, указанное недвижимое имущество передано покупателю, продавцом от покупателя получены денежные средства в полном объеме в соответствии с договором купли-продажи, в связи с чем требование истца о государственной регистрации перехода права собственности на указанное нежилое помещение, является обоснованным и подлежащим удовлетворению, поскольку ответчики уклонились от государственной регистрации заключенной надлежащим образом сделки купли-продажи.

В соответствии с частью 2 статьи 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В силу абзаца второго части 1 статьи 327 ГПК РФ эти требования распространяются и на суд апелляционной инстанции.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, определяются судом исходя из доводов и возражений сторон и на основании норм материального права, подлежащих применению при разрешении спора.

По смыслу статьи 327 ГПК РФ повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Поскольку по делу факт исполнения продавцами обязательства по передаче имущества покупателю, а также факт уклонения продавцов от регистрации перехода прав собственности на спорное имущество по делу нашли свое подтверждение, соглашаясь с оценкой представленных тому доказательств, судебная коллегия находит, что выводы суда относительно наличия оснований для регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество являются обоснованными.

Так, в силу разъяснений п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

По смыслу же положений абз. 4 п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010, проверка факта исполнения покупателем обязанности по оплате спорного имущества, необходима при регистрации права собственности на объект недвижимости в судебном порядке по заключенному договору купли-продажи в ситуации отсутствия наследников продавца либо при ликвидации продавца. В данном случае таких обстоятельств по делу нет.

С учетом изложенного судебная коллегия находит, что выводы суда относительно полной оплаты стоимости по договору в размере 800 000 рублей покупателем Л.В.В. продавцам (ответчикам по делу) преждевременны, безусловно из представленных доказательств по делу не следуют.

Вместе с тем, поскольку факт оплаты покупателем стоимости приобретенного им имущества не входит в предмет доказывания по настоящему делу, доводы жалобы о неоплате покупателем спорного имущества судебной коллегией отклоняются, оснований для отмены решения по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Доводы жалобы о намерении Ж.Н.В. передать имущество под залог спорной недвижимости, судебной коллегией также приняты быть не могут, поскольку в суде первой инстанции Ж.Н.В. подтвердила факт заключения именно договора купли-продажи, мотивировала свое поведение (л.д.175). Выбор данной правовой формы реализации своих прав в силу закона относится к усмотрению сторон, в связи с чем в основу отмены решения указанные доводы также положены быть не могут.

При этом следует учесть, что по смыслу разъяснений п. 8 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017)", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

В силу п. 3 ст. 486 ГК РФ продавец вправе требовать оплаты суммы по договору, в соответствии с п.п.1 п.2 ст. 450 ГК РФ у продавца также есть право требовать его расторжения. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102 и 1104 ГК РФ.

Поскольку ответчики не представили доказательств досудебного урегулирования вопроса расторжения заявленных ими во встречном иске договоров, то в силу п.2 ст. 452 ГК РФ, абз. 2 ст. 222 ГПК РФ суд правомерно оставил встречный иск без рассмотрения. При таких обстоятельствах оснований для рассмотрения встречного иска по существу, в том числе по мотиву неоплаты покупателем цены по договорам, у суда не имелось.

Иных доводов, влекущих отмену или изменение решения суда первой инстанции, в апелляционной жалобе не приведено.

Нарушений норм процессуального и материального законодательства, влекущих отмену или изменение решения, по делу не установлено.

С учетом изложенного апелляционная жалоба ответчика подлежит оставлению без удовлетворения, а решение - без изменения.

Руководствуясь ст.ст. 327-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ключевского районного суда Алтайского края от 17 декабря 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Ж.Н.В. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка