Определение Судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЛАДИМИРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 17 августа 2021 года Дело N 33-3027/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:

председательствующего Якушева П.А.,

судей Закатовой О.Ю., Швецовой М.В.,

при секретаре Волковой Ю.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Владимире 17 августа 2021 года гражданское дело по апелляционной жалобе Сдобновой Александры Ананьевны на решение Петушинского районного суда Владимирской области от 2 апреля 2021 года, которым в удовлетворении исковых требования Сдобновой Александры Ананьевны к Егоровой Ольге Алексеевне о признании договора купли-продажи земельного участка и здания, заключенного 11 июля 2020 года между Сдобновой Александрой Ананьевной и Егоровой Ольгой Алексеевной недействительным и применение последствий недействительности сделки, отказано.

Заслушав доклад судьи Закатовой О.Ю., объяснения Сдобновой О.А., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, Егоровой О.А., её представителя Щуровой Е.В., возражавших относительно удовлетворения доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Сдобнова А.А. обратилась в суд с иском к Егоровой О.А. в котором просила признать недействительным договор купли-продажи от 11.07.2020, заключенный между ней и ответчиком Егоровой О.А., где предметом сделки являлись земельный участок и здание (садовый дом) и применить последствия недействительности сделки, а также взыскать с ответчика расходы по оплате юридических услуг в размере 166 000 руб.

Свои требования мотивировала тем, что до совершения сделки она являлась собственником земельного участка площадью 697 кв.м и садового дома расположенных по адресу: ****. Оспариваемый договор был заключен при тяжелых жизненных обстоятельствах, в связи с заболеванием мужа и значительными расходами на его лечение. О возможной продаже недвижимого имущества она сообщила медсестре Егоровой О.А., посещавшей мужа для оказания ему медицинской помощи, которая данным предложением заинтересовалась. После осмотра дома и земли на месте, стороны договорились о продажной цене недвижимого имущества в размере 700 000 руб., то есть 450 000 руб. за дом и 250 000 руб. за земельный участок. После осмотра договорились ехать к нотариусу в г. Петушки по поводу условий сделки. В этот день ответчик была у нотариуса одна. 11.07.2020 в 6 часов утра Егорова О.А. приехала к истцу, чтобы отвезти к нотариусу для оформления сделки купли-продажи и передала ей денежные средства в сумме 450 000 руб., пообещав ей выплатить оставшиеся 250 000 руб. после заключения сделки в ближайшее время. Прибыв к нотариусу в г. Петушки около 10 ч. утра истец была крайне изможденная, в безразличном состоянии, поскольку всю ночь не спала, а дорога в машине была длинной. Помощник нотариуса передал Егоровой О.А. для прочтения договор, при этом ей для ознакомления договор не предоставили. После ознакомления с договором Егорова О.А. принесла его ей для подписания, сказав, что с договором все в порядке. В это время к ним подошла нотариус и спросила как у них дела. Поскольку она была крайне уставшей, и не могла прочитать текст договора в связи с плохим зрением и невозможностью воспользоваться очками, доверяя Егоровой О.А., так как та оплатила ей большую часть стоимости по договору, она подписала договор. Истец была уверена, что Егорова О.А. передаст ей оставшиеся 250 000 рублей после регистрации договора и перехода права собственности, как было обговорено ранее. Примерно через несколько дней, Егорова О.А. приехала к ней домой и привезла 50 000 рублей за переданные квитанции по оплате бурения скважин, проведению водопровода, замене трансформатора и переплате за электроэнергию, телевизор и узел с бельем. К этому времени истец ознакомилась с текстом договора купли-продажи и спросила у Егоровой О.А., почему в договоре указана кадастровая стоимость, а не та которую они обговаривали ранее, на что, Егорова О.А. ответила, что это было необходимо для налоговой инспекции и для неё значения не имеет.

После смерти мужа, умершего 05.08.2020, она сообщила Егоровой О.А. о необходимости произвести с ней полный расчет. Однако Егорова О.А. на звонки не отвечала, принятые на себя обязательства не выполнила, воспользовавшись её тяжелыми жизненными обстоятельствами, в связи с чем полагает, что договор подписан ею на крайне невыгодных для неё условиях, поэтому в силу п.3 ст.179 ГК РФ должен быть признан недействительным.

В судебном заседании истец Сдобнова А.А. и её представитель Фролов А.Б. исковые требования поддержали. Истец суду пояснила, что данную сделку считает кабальной, поскольку при обычных условиях и отсутствии нуждаемости в деньгах для лечения мужа, она данный садовый дом и земельный участок никогда бы не продала за указанные в договоре деньги, продавая данную недвижимость, рассчитывала получить 700 000 руб., в связи с чем просила иск удовлетворить.

Ответчик Егорова О.А. и её представитель Щурова Е.В. возражали относительно удовлетворения требований иска. Ответчик в возражениях пояснила, что от истца она узнала о продаже земельного участка и дома, информация о которой была размещена в сети Интернет. Они с мужем заинтересовались, и с истцом ответчик договорилась о продаже земельного участка и садового дома за 500 000 руб., включая туда переплату за электроэнергию, трансформатор, скважину и щебенку. Истец хотела указать минимальную стоимость, однако нотариус разъяснила, что в договоре купли-продажи, подлежащему нотариальному заверению цена, согласованная между продавцом и покупателем, должна быть не меньше кадастровой стоимости. В связи с этим, они оценили общую сумму за объект в размере 440 000 рублей, из них за земельный участок 110 000 рублей, за здание 330 000 рублей. Истец читала и изучала договор, прежде чем его подписать. Нотариусом неоднократно разъяснялись все пункты договора, в том числе о цене. В течение всего времени, при изучении и при подписании договора купли-продажи от Сдобновой А.А. не было заявлений о том, что она должна ей денег за земельный участок. После подписания договора они поехали в СНТ, где истец передала ей все квитанции, познакомила с председателем СНТ и передала ключи. Истец собрала свои вещи, и они довезли ее до дома. Через какое-то время Сдобнова А.А. приходила в СНТ за урожаем, за садовым инвентарем, её муж привозил истцу телевизор. Никаких требований о погашении оставшейся суммы долга за участок истец ей не предъявляла. Просила в иске отказать.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, нотариус Петушинского нотариального округа Задорожная Л.П., в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в её отсутствие. В письменном отзыве исковые требования не признала и указала, что дееспособность истца Сдобновой А.А. ею была проверена, согласие на сделку супруга не требовалось, поскольку приобрела она право собственности на недвижимое имущество по безвозмездной сделке. Стороны продолжительное время находились в нотариальной конторе, договор читали и истец и ответчик. Разъяснено условие о цене по сделке. Пункт 2.7 договора о том, что продавец заключает настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для нее кабальной сделкой, проговаривался отдельно нотариусом.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе Сдобнова А.А. просит об отмене решения суда, как незаконного, полагая, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, которые могли повлиять на выводы суда, ссылается на ненадлежащую оценку доказательств имеющихся в материалах дела, а также отказ от запроса дополнительных доказательств, в том числе документов и аудио-видео фиксации с нотариальной конторы, где заключался договор купли-продажи. Суд не учел, что факт необходимости срочного лечения супруга с привлечением платных медицинских услуг, а также косвенного подтверждения подавленного состояния истца, подтверждается выписными эпикризами. Суд неправильно оценил выводы проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, полагает, что с учетом пояснений эксперта в судебном заседании стоимость проданной недвижимости составляет 727 650 руб., что соответствует сумме исковых требований. Не согласна с выводом суда о том, что все денежные средства по договору истец получила по расписке, хотя имела место устная договоренность об окончательной цене договора в 700 000 руб., которая не была уплачена покупателем продавцу.

Ответчиком Егоровой О.А. принесены возражения на апелляционную жалобу, в которой она выражает согласие с решением суда, а доводы апелляционной жалобы находит неубедительными.

На основании ч.3 ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие третье лица - нотариуса Задорожной Л.П., уведомленной о времени и месте рассмотрения дела посредством телефонограммы.

Проверив законность и обоснованность решения суда, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на апелляционную жалобу, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу пунктов 1,2 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с п. 3 ст. 179 ГК РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п.1 ст.454 ГК РФ).

Судом установлено и следует из материалов дела, что Сдобновой А.А. на праве собственности принадлежал земельный участок площадью 697 кв.м. с кадастровым номером **** и здание (садовый дом), площадью 55,3 кв.м., расположенные по адресу: **** на основании договора дарения от 27.08.2008 (л.д.61-64 т.1).

11.07.2020 между Сдобновой А.А. и Егоровой О.А. заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 697 кв.м. с кадастровым номером **** и здания, площадью 55,3 кв.м., расположенных по адресу: ****, удостоверенный нотариусом Петушинской нотариальной конторы Задорожной Л.П., зарегистрированный в реестре за N 33/20-н/33-2020-1-791 (л.д.15-19 т.1).

Согласно п.2.3 договора купли-продажи от 11.07.2020 стороны оценивают указанный земельный участок в 110 000 рублей, здание в 330 000 рублей.

Согласно п.2.4 договора Егорова О.А. покупает у Сдобновой А.А. указанные земельный участок и здание за 440 000 рублей, из них земельный участок за 110 000 рублей, здание за 330 000 рублей.

В п.2.5 договора отражено, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. Сдобнова А.А. получила от Егоровой О.А. 440 000 рублей.

Из п.2.6 договора следует, что нотариусом разъяснено сторонам, что соглашение о цене является существенным условием настоящего договора и, в случае сокрытия ими подлинной цены земельного участка и здания и истинных намерений, они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск наступления иных отрицательных последствий.

Пунктом 2.7 договора Сдобнова А.А. гарантирует, что она заключает настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств, на крайне невыгодных для себя условиях, договор не является для неё кабальной сделкой.

Указанный договор был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Владимирской области 13.07.2020 (л.д.22 т.1).

Факт передачи денежных средств подтверждается распиской от имени Сдобновой А.А., из которой следует, что Сдобнова А.А. получила от Егоровой О.А. за продажу дачи в СНТ "Сосновое" участок N 61 500 000 руб. 11.07.2020 (л.д.158 т.1).

Исходя из отчета об оценке рыночной стоимости нежилого здания и земельного участка, расположенных в СНТ "Сосновое", участок N 61 выполненного оценщиком Лазаревым А.А. по заданию Сдобновой А.А. рыночная стоимость составялет 491 000 руб., из которых 407 000 руб. нежилое здание и 84 000 руб. земельный участок (л.д.172-188 т.1).

Согласно заключению эксперта ООО "Альтика" N 01-21 от 18.03.2021 рыночная стоимость земельного участка с расположенным на нем садовым домом и хозяйственными постройками, находящегося по адресу: **** по состоянию на 11 июля 2020 г. составляет 567 650,00 рублей, из которой рыночная стоимость здания - 282 400 руб., земельного участка - 133 300 руб., хозюлока1- 54 200 руб., хозблока2 - 70 700 руб. (л.д.8-40 т.2).

В судебном заседании эксперт ООО "Альтика" Белов Ю.В. поддержал экспертное заключение, указал, что при наличии на земельном участке водоснабжения, его стоимость незначительно увеличивается, и будет составлять не более 160 000 рублей. При оценке здания садового дома было учтено его фактическое состояние, в общую стоимость включены хозяйственные строения на земельном участке.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на вышеуказанные нормы материального права, на положения ст. 55, 56, 67, 71 ГПК РФ, суд первой инстанции исходил из того, что условия договора купли-продажи сторонами согласованы, истец лично участвовал в совершении сделки, договор купли-продажи подписан Сдобновой А.А., из условий договора следует, что истец гарантирует, что договор заключен ею добровольно, не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для неё условиях, нотариусом разъяснено, что соглашение о цене является существенным условием договора. Расчеты между сторонами в сумме 440 000 руб. произведены полностью. Регистрация договора произведена в установленном законом порядке.

Судом учтена последовательность действий истца до совершения сделки с ответчиком, её желание продать недвижимое имущество (размещение объявления о продаже земельного участка и садового дома в сети Интернет с указанием стоимости объектов в 450 000 руб.); оценены результаты судебной оценочной экспертизы, выполненной ООО "Альтика", выводы которой, с учетом пояснений эксперта Белова Ю.В. в судебном заседании, признаны допустимым доказательством по делу; сведения о получении истцом денежных средств в 500 000 руб. за продажу объектов недвижимости, изложенные Сдобновой А.А. в собственноручной расписке.

Отсутствие каких-либо объективных данных о том, что ответчик действовал с противоправной целью или заведомо недобросовестно осуществлял свои гражданские права, позволили суду отклонить доводы истца о кабальности заключенной сделки.

Доказательств, опровергающих установленные судом обстоятельства подателем жалобы в нарушение требований ст.56 ГПК РФ не представлено.

Довод апелляционной жалобы о том, что истец был введен в заблуждение относительно оплаты по договору, отклоняется судебной коллегией как не подтвержденный допустимыми доказательствами по делу. Судом проверены поведение сторон при заключение сделки, действия нотариуса, удостоверившего данную сделку, и суд обоснованно не усмотрел каких-либо нарушений либо недобросовестных действий при её оформлении. Условие о цене договора достигнуто, что следует из условий договора, подписанного сторонами, а также подтверждается распиской истца о получении денежных средств в сумме 500 000 руб.

Утверждение в апелляционной жалобе о том, что из расписки не следует, что это окончательная сумма за земельный участок, отклоняется судебной коллегией, так как буквальное толкование изложенных в расписке фактов не вызывает его двусмысленного толкования. Подтверждения тому, что между истцом и ответчиком существовала устная договоренность на иную сумму о продаже, за 700 000 руб., в материалах дела не имеется, в связи с чем доводы апелляционной жалобы в этой части подлежат отклонению.

Норм процессуального права при рассмотрении дела, влекущих безусловную отмену решения, судом не допущено. Представленные сторонами доказательства и доводы сторон, проверены и оценены судом по правилам ст.67 ГПК РФ. Довод жалобы об отказе суда в удовлетворении ходатайства истца о запросе материалов дела и аудио-фиксации с нотариальной конторы, где заключалась сделка, является несостоятельным, поскольку из протокола судебного заседания (л.д.91, 134-138, 161-166, 246-247 т.1, 69-74 т.2) не следует, что такое ходатайство истцом заявлялось.

Также опровергается письменными объяснениями нотариуса Задорожной Л.П. довод жалобы о заключении сделки в один день, без подготовки документов для сделки.

Таким образом, правовых оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит. Решение суда следует признать законным и обоснованным.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Петушинского районного суда Владимирской области от 2 апреля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Сдобновой Александры Ананьевны- без удовлетворения.

Председательствующий П.А. Якушев

Судьи О.Ю. Закатова

М.В. Швецова

Справка.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 19 августа 2021 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка