Определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 23 января 2023 года Дело N 33-3025/2023

<данные изъяты>,

<данные изъяты> 23 января 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Абдулгалимовой Н.В.,

судей Бессудновой Л.Н., Мироновой Т.В.,

при помощнике Алексеевой А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Китаевой Е. М. к УНО "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства <данные изъяты>" о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства,

по апелляционнойжалобе Китаевой Е. М. на решение Люберецкого городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>,

заслушав доклад судьи Мироновой Т.В.,

объяснения явившихся лиц,

УСТАНОВИЛА:

Китаева Е.М. обратилась в суд с иском к УНО "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства <данные изъяты>" о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде нежилого помещения (апартаменты) со следующими строительными характеристиками: строительный адрес: <данные изъяты>, 19 км, уч.1, корпус 2, секция 1, этаж 1, условный номер нежилого помещения 1, планируемая площадь нежилого помещения: 34,23 кв.м, назначение - нежилое помещение.

Свои требования истец мотивирует тем, что <данные изъяты> между ООО "СтройКомфорт" (далее - "Застройщик") и ООО "ГК Строй-Люкс" (Участник) был заключен договор <данные изъяты> долевого участия в строительстве многоквартирного дома. В соответствии с п. 3.1. Договора Застройщик обязался в предусмотренный Договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить Объекты недвижимости по строительному адресу: <данные изъяты> 19 км, уч.1, кадастровый номер участка 50:22:0050101:202 и после получения разрешения на ввод их в эксплуатацию передать нежилые помещения (Апартаменты) Участнику, а Участник обязался уплатить обусловленную Договором цену и принять нежилые помещения.

<данные изъяты> между ООО "ГК Строй-Люкс" (Цедент) и Китаевой Е.М. был заключен Договор N У-2/1-2-2016/4 уступки прав и обязанностей по Договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома, в соответствии с условиями которого Цедент передал, а Истец приняла часть прав и обязанностей Участника долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве <данные изъяты> от <данные изъяты> в отношении следующего объекта недвижимости: нежилое помещение (апартаменты), строительный адрес: <данные изъяты> 19 км, уч. 1, корпус: 2, секция:1, этаж: 1, условный номер нежилого помещения:1, планируемая площадь нежилого помещения (кв.м.): 34,23. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по <данные изъяты>. Срок передачи Застройщиком помещения Дольщику: не позднее <данные изъяты>. Ответчик не исполнил своих обязательств перед Истцом надлежащим образом - жилой комплекс не введен в эксплуатацию на дату подачи искового заявления, строительные работы не ведутся. Помещение Дольщику по акту приёма-передачи не передано. Решением Арбитражного суда <данные изъяты> от 05.12.2018г. по делу N А40-14442/18-44-21Б ООО "Стройкомфорт" признано несостоятельным (банкротом), введено конкурсное производство сроком на один год, применены правила параграфа главы IX Закона о банкротстве.

Определением Арбитражного суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу N А40- 14442/18-44-21Б удовлетворено заявление УНО "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства <данные изъяты>" (о намерении стать приобретателем прав ООО "Стройкомфорт" (ОГРН 1137746036339.ИНН 7728830786) на земельные участки с кадастровыми номерами: 50:22:0050101:8912 площадью 3998 кв.м., 50:22:0050101:8913 площадью 3549 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для общего пользования (уличная сеть), принадлежащие ООО "Стройкомфорт" на праве собственности, со всеми неотделимыми улучшениями на этих земельных участках, в том числе объектами незавершенного строительства:

Многоэтажным жилым домом - корпус 1: кадастровый <данные изъяты>, адрес: <данные изъяты>. 19 км. участок 1, площадь 40896.9 кв.м, степень готовности объекта незавершенного строительства - 20%, ГО ЕРПО р-3381;

Многоэтажным жилым домом - корпус 2: кадастровый <данные изъяты>, адрес: <данные изъяты>. 19 км. участок 1, площадь 40896.9 кв.м, степень готовности объекта незавершенного строительства - 20%, ГО ЕРПО р-7076, а также прав на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее Изменения.

Истец полагает, что исполнив надлежащим образом свои обязательства по договору путем внесения платы за помещение в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика, а при неисполнении обязательства вправе требовать защиты своих прав путем предъявления требований о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте.

Решением Люберецкого городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> в удовлетворении требований Китаевой Е.М. отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, Китаева Е.М. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, исковые требования удовлетворить.

В судебное заседание апелляционной инстанции Китаева Е.М. не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.

Представитель УНО "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства <данные изъяты>" Рубан Е.Н. в судебное заседание явилась, против удовлетворения апелляционной жалобы возражала, просила оставить решение суда без изменения.

Судебная коллегия, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя ответчика, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что <данные изъяты> между ООО "СтройКомфорт" (далее - "Застройщик") и ООО "ГК Строй- Люкс" (Участник) был заключен договор <данные изъяты> долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

В соответствии с п. 3.1. Договора, Застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить объекты недвижимости по строительному адресу: <данные изъяты> 19 км, уч.1, кадастровый номер участка 50:22:0050101:202 и после получения разрешения на ввод их в эксплуатацию передать нежилые помещения (апартаменты) Участнику, а Участник обязался уплатить обусловленную договором цену и принять нежилые помещения.

<данные изъяты> между ООО "ГК Строй-Люкс" (Цедент) и Китаевой Е.М. был заключен Договор N У-2/1-2-2016/4 уступки прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома, в соответствии с условиями которого Цедент передал, а Истец приняла часть прав и обязанностей Участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве <данные изъяты> от <данные изъяты> в отношении следующего объекта недвижимости: нежилое помещение (апартаменты), строительный адрес: <данные изъяты> 19 км, уч. 1, корпус: 2, секция: 1, этаж: 1, условный номер нежилого помещения:1, планируемая площадь нежилого помещения (кв.м): 34,23.

Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по <данные изъяты>.

Срок передачи Застройщиком помещения Дольщику: не позднее <данные изъяты>.

Помещение дольщику по акту приема-передачи до настоящего времени не передано.

Решением Арбитражного суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу N А40-14442/18-44-21Б ООО "Стройкомфорт" признано несостоятельным (банкротом), введено конкурсное производство сроком на один год, применены правила параграфа главы IX Закона о банкротстве, конкурсным управляющим утверждена Бусарова И. Ю.

Наблюдательным советом Публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства" (с <данные изъяты> - Публично-правовая компания "Фонд развития территорий") <данные изъяты> было принято решение о финансировании мероприятий, предусмотренных пунктом 1 части 2 статьи 13.1 Федерального закона от <данные изъяты> N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ), по завершению строительства объекта застройщика ООО "Стройкомфорт".

Определением Арбитражного суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу N А40- 14442/18-44-21Б удовлетворено заявление УНО "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства <данные изъяты>" (о намерении стать приобретателем прав ООО "Стройкомфорт" (ОГРН 1137746036339.ИНН 7728830786) на земельные участки с кадастровыми номерами: 50:22:0050101:8912 площадью 3998 кв.м., 50:22:0050101:8913, площадью 3549 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для общего пользования (уличная сеть), принадлежащие ООО "Стройкомфорт" на праве собственности, со всеми неотделимыми улучшениями на этих земельных участках, в том числе объектами незавершенного строительства:

Многоэтажным жилым домом - корпус 1: кадастровый <данные изъяты>, адрес: <данные изъяты>. 19 км. участок 1, площадь 40896.9 кв.м, степень готовности объекта незавершенного строительства - 20%, ГО ЕРПО р-3381;

Многоэтажным жилым домом - корпус 2: кадастровый <данные изъяты>, адрес: <данные изъяты>. 19 км. участок 1, площадь 40896.9 кв.м, степень готовности объекта незавершенного строительства - 20%, ГО ЕРПО р-7076, а также прав на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее Изменения.

Строительство жилого дома, расположенного по адресу: Московская облапь, <данные изъяты> 19 км.участок 1. корпус 2, не завершено, дом не введен в эксплуатацию.

В силу пункта 1 статьи 201.4 Федерального закона N 127-ФЗ от <данные изъяты> "О несостоятельности (банкротстве)" с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе внешнего управления в деле о банкротстве застройщика требования о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику. С даты открытия конкурсного производства исполнение исполнительных документов по требованиям участников строительства, предусмотренным настоящим пунктом, прекращается.

В соответствии с частью 1 статьи 201.7 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в реестр требований о передаче жилых помещений включаются, в том числе сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором, а также сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях; размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения, в рублях (в том числе стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре); сведения о машино-месте и (или) нежилом помещении (в том числе о площади нежилого помещения), являющихся предметом договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором.

В соответствии с положениями подпункта 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве, с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

Согласно статье 201.6 Закона о банкротстве участники строительства наделяются правом предъявления требований о передаче жилых помещений. Участник строительства - это физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование (пп. 2 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (пп. 3 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве). В соответствии с подпунктом 3.1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве требование о передаче машино-места и нежилого помещения - требование участника строительства - физического лица о передаче ему на основании возмездного договора в собственность машино-места и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме, которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию. При этом для целей указанного в настоящем подпункте определения под нежилым помещением понимается нежилое помещение, площадь которого не превышает семи квадратных метров.

Следовательно, требование физического лица о передаче ему нежилого помещения площадью более 7 квадратных метров трансформируется в денежное и подлежит включению в реестр требований кредиторов. Специального правового регулирования в отношении реализации прав лиц, имеющих требование к застройщику о передаче нежилых помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, являющимся объектом строительства, Закон о банкротстве не содержит; в отношении данных кредиторов действует общий режим защиты прав и законных интересов кредиторов, установленный законодательством о банкротстве.

Исходя из буквального значения содержащихся в нормах о банкротстве застройщика слов и выражений, включение в реестр требований о передаче жилых помещений требования лиц о передаче нежилых помещений не предусматривается, они подлежат трансформации в денежные требования.

Обращаясь в суд с настоящим заявлением, истец указала, что ООО "Стройкомфорт", а в настоящее время ответчик УНО "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства <данные изъяты>", имеет перед ней неисполненные обязательства в части передачи объекта долевого строительства - нежилого помещения, общей площадью 34,23 кв. м.

Таким образом, спорное помещение представляет собой помещение, которое действующим законодательством (статья 16 Жилищного кодекса Российской Федерации) к числу жилых не отнесено.

Исходя из толкования норм параграфа 7 главы IX Закон о банкротстве, положения части 1 статьи 201.7 Закона о банкротстве не применимы к правоотношениям, объектом которых является нежилое помещение.

В ходе рассмотрения дела о несостоятельности (банкротстве) застройщика ведется два реестра - реестр требований о передаче жилых помещений и реестр требований кредиторов должника. В реестр требований о передаче жилых помещений подлежат включению требования участника строительства о передаче жилых помещений, законом включение в данный реестр требований о передаче нежилых помещений не предусмотрено.

При обычном хозяйственном обороте исполнение договора завершается передачей помещения дольщику. Однако в ситуации, когда застройщик переходит в состояние несостоятельности, механизм исполнения обязательств перед дольщиками, обеспеченных залогом, определяется законодательством о банкротстве и различается в зависимости от того, какое помещение (жилое или нежилое) входило в предмет договора участия в долевом строительстве.

Так, законодательством о несостоятельности предусмотрены определенные правила, в результате использования которых к дольщикам в итоге может перейти право собственности на оплаченные ими жилые помещения (например, передача участникам строительства незавершенного строительством объекта, передача жилых помещений в уже построенном доме и т.д. - статьи 201.10 - 201.11 Закона о банкротстве).

В отношении обычных нежилых помещений подобные правила не установлены. Лица, вложившие свои средства в приобретение будущих офисных помещений, законодательно лишены возможности потребовать от несостоятельного застройщика неденежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения в натуре). Они вправе лишь заявить о включении в реестр денежного требования на общих основаниях. Такое требование подлежит включению в четвертую очередь реестра (подпункт 4 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве).

В ситуации, когда многоквартирный дом введен в эксплуатацию, а нежилое помещение не может быть передано дольщику в натуре вследствие банкротства застройщика, оно включается в конкурсную массу. Застройщик обязан зарегистрировать за собой право собственности на такое нежилое помещение. В этом случае право залога дольщика подвергается дальнейшей трансформации по сравнению с тем, как это предусмотрено статьей 13 Закона N 214-ФЗ, не рассчитанной в полной мере на ситуацию банкротства, а именно: его требование становится обеспеченным залогом не всех помещений в доме (как общее обеспечение одного из созалогодержателей), а лишь того помещения, которое подлежало передаче по условиям договора участия в долевом строительстве (как единоличное обеспечение залогодержателя, если только на данное помещение не установлены другие залоги третьих лиц).

В деле о банкротстве застройщика, исходя из особенностей правового регулирования отношений по участию в долевом строительстве и положений параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, основанные на зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве требования дольщика, включенные в реестр, считаются обеспеченными залогом независимо от того, было им заявлено о необходимости установления залогового статуса при предъявлении денежного требования или нет, если только такой кредитор явно не выразил волю на отказ от залогового обеспечения или суд прямо не указал на отсутствие права залога в судебном акте (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от <данные изъяты> N 302-ЭС18-24434 по делу N А58-476/2016; пункт 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N (2019), утв. Президиумом Верховного Суда РФ <данные изъяты>).

В этой связи законодатель установил, что участником строительства является физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения до 7 кв. м или денежное требование.

Право на удовлетворение натуральных требований предоставлено только участникам строительства, то есть лицам, имеющим основанное на договоре требование к должнику о передаче жилого помещения, тогда как истец не относится к категории участников строительства, исходя из определения, данного в подпункте 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, поскольку его требования по договору долевого участия относятся к нежилым помещениям.

При таких обстоятельствах суд обоснованно отказал Китаевой Е.М. в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде нежилого помещения. При этом истец не лишена возможности защитить свои права иным способом.

Судебная коллегия не усматривает оснований для иных выводов.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановилрешение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

Доводы жалобы о неправильном применении судом положений действующего законодательства, а также отсутствии оснований для отказа в удовлетворении требований, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, так как основаны на неверном толковании заявителем норм материального права.

Ссылки в апелляционной жалобе на иную судебную практику не могут быть приняты во внимание, поскольку судебная практика источником права не является и не имеет преюдициального значения для данного спора.

Руководствуясь ст.ст. 199, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Люберецкого городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> оставить без изменения, апелляционную жалобу Китаевой Е. М. без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено <данные изъяты>


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка