Дата принятия: 03 июня 2021г.
Номер документа: 33-3025/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ АРХАНГЕЛЬСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 июня 2021 года Дело N 33-3025/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе председательствующего Мананниковой Т.А.,
судей Рассошенко Н.П., Романовой Н.В.,
при помощнике судьи Померанцевой А.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Архангельске гражданское дело N по иску Игнатьева С.В., действующего в своих интересах и в интересах собственников многоквартирного дома <адрес> к индивидуальному предпринимателю Халхун М.А. о применении последствий ничтожности договора аренды, возложении обязанности освободить нежилое помещение, расторжении договора аренды, взыскании убытков, судебной неустойки по апелляционной жалобе Игнатьева С.В. на решение Северодвинского городского суда Архангельской области от 3 февраля 2021 г. с учетом определения об исправлении описки от 2 апреля 2021 г.
Заслушав доклад судьи Романовой Н.В., судебная коллегия
установила:
Игнатьев С.В. в своих интересах, а также действуя в интересах собственников многоквартирного дома <адрес> обратился в суд с иском к ответчику, с учетом уточнений о применении последствий ничтожности договора аренды части общего имущества собственников недвижимого имущества <адрес> от 1 января 2020 г., возложении обязанности освободить нежилое помещение, расположенное в указанном многоквартирном доме, расторжении договора аренды части общего имущества собственников недвижимого имущества дома <адрес> от 1 января 2020 г., взыскании в пользу собственников убытков за период с 1 мая 2020 г. по 20 января 2021 г. в размере 201875 руб. 38 коп., взыскании судебной неустойки.
В обоснование требований указано, что с 1 января 2020 г. представителем собственников недвижимого имущества дома <адрес> Игнатьевым С.В. с ответчиком заключен договор аренды общего имущества - подвального помещения, размером <данные изъяты> кв.м, расположенного в <адрес> Однако, собственники недвижимого имущества не одобрили заключенный договор и не приняли решение о заключении договора аренды с Халхун М.А., что следует из протоколов общего собрания от 30 апреля 2020 г., 4 июня 2020 г., 12 декабря 2020 г. При принятии данных решений отсутствовал необходимый кворум. 30 апреля 2020 г. ИП Халхун М.А. была извещена о необходимости освобождения помещения с 1 мая 2020 г., поскольку, при отсутствии согласия собственников на использование общего имущества, заключенный 1января 2020 г. договор аренды общего имущества, является ничтожным. Однако, освободить помещение отказалась, ключи не возвратила. С 1 мая 2020 г. и до настоящего времени ИП Халхун М.А. продолжает использовать общее имущество собственников без их согласия, а выставляемые счета за аренду и электричество в пользу собственников, не оплачивает, чем причиняет убытки. Ответчик не оплачивает фактически потребленную электроэнергию, согласно выставляемых счетов, чем также причиняет убытки собственникам. Решением общего собрания, оформленного протоколом 15 мая 2020 г., собственники постановиливзыскать с Халхун М.А. убытки, в связи с использованием общего имущества без их согласия. Ответчик, вопреки выставляемым счетам в пользу собственников, переводит денежные средства на счет ООО УК "Сармат". ИП Халхун М.А., зная о том, что после 30 апреля 2020 г. не имеет права использовать подвальное помещение, умышленно причинила убытки собственникам за период с 1 мая по 31 декабря 2020 г. на общую сумму 196 573,84 руб., поскольку не переводила денежные средства по реквизитам, указанным собственниками в выставляемых счетах (24 571,73 руб. х 8 месяцев - за использование общего имущества). Кроме того, Халхун М.А., причинила убытки собственникам за период с 1 мая по 20 января 2021 г. на общую сумму 5 301 руб. 54 коп. за потребленное электричество, поскольку не оплатила счета и не представила доказательств оплаты в ООО "УК "Сармат". Общая сумма убытков составляет 201 875,38 руб.
В судебном заседании истец и его представитель требования поддержали, просили удовлетворить.
Ответчик в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного заседания в установленном законом порядке, в отзыве на иск с требованиями не согласился.
Третьи лица ООО "УК "Сармат", ГЖИ Архангельской области извещены надлежаще, представителей в судебное заседание не направили.
Решением суда в удовлетворении исковых требований Игнатьева С.В., действующего в своих интересах и в интересах собственников многоквартирного дома <адрес> отказано в полном объеме.
С данным решением Игнатьев С.В не согласился, в поданной апелляционной жалобе просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить. В обоснование доводов жалобы указывает что суд, отказывая в иске ему и собственникам многоквартирного дома о возложении на ответчика обязанности по освобождению подвального помещения, фактически продлил бездоговорное использование общего имущества на неопределенный срок после предупреждения Халхун М.А. об освобождении помещения, разрешив ответчику использовать чужое имущество бесплатно. Настаивает на том, что у него имелись полномочия на обращение в суд в интересах собственников дома с иском к Халхун М.А. об освобождении подвального помещения, поскольку собственники приняли решение о наделении его такими полномочиями, что оформлено действующим протоколом от 26 января 2015 г. Указывает, что собственники отказались от исполнения договора управления с ООО "УК "Сармат", в связи с чем факт поступления денежных средств от Халхун М.А. в пользу УК "Сармат" на счет, указанный директором ООО "УК "Сармат" уже свидетельствует о причинении убытков, поскольку собственники лишены возможности не только получения информации о поступлении средств от аренды, но и самих денежных средств. Суд не выяснил причину отказа ответчика от оплаты счетов в пользу собственников, которые выставлялись ответчику с целью сохранения денежных средств собственников, поученных от аренды. Халхун продолжает пользоваться подвальным помещением без согласия собственников, договорившись с директором ООО "УК "Сармат" об оплате на счет управляющей компании. По данному факту истец обратился с заявлением в ОВД Северодвинска. Считает, что отсутствие положительного решения по вопросу аренды с Халхун М.А. связано с отказом Халхун М.А. оплачивать аренду на счет собственников и в пользу собственников.
Изучив материалы дела, заслушав Игнатьева С.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив судебное решение, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено, что Игнатьев С.В. является собственником жилого помещения в доме <адрес>, а также представителем собственников МКД <адрес> на основании решения собственников от 26 января 2015 г.
Решением общего собрания собственников МКД <адрес>, оформленного протоколом от 23 декабря 2019 г. изменен способ управления домом с товарищества собственников недвижимого имущества на управляющую компанию, решено заключить договор управления с управляющей компанией ООО "УК Сармат" на условиях собственников, сроком на 1 год.
ООО "УК Сармат" на основании договора управления от 10 февраля 2020 г. является управляющей организаций многоквартирного дома <адрес>.
1 января 2020 г. собственники недвижимого имущества МКД <адрес> в лице ООО "УК Сармат" и ИП Халхун М.А. заключили договор аренды части имущества собственников МКД в виде части нежилого подвального помещения общей площадью <данные изъяты> кв.м, части фасада дома размером <данные изъяты> кв.м для размещения рекламного баннера. По условиям договора арендатор обязан ежемесячно, не позднее 25 числа текущего месяца, вносить арендную плату определенную договором, за помещение в размере <данные изъяты> руб., за размещение рекламного баннера - <данные изъяты>. Срок договора с 1 января 2020 г. по 31 декабря 2020 г. Данное помещение было передано арендатору по Акту приема-передачи.
Общим собранием собственников МКД <адрес>, проведенным в форме очно-заочного голосования в период с 15 по 22 апреля 2020 г., а также последующими решениями общих собраний, решение о заключении договора аренды с ИП Халхун М.А. не принято.
Разрешая заявленные исковые требования, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме в связи отсутствием правовых оснований и отсутствия нарушения прав собственником многоквартирного дома.
Как следует из искового заявления требования заявлены Игнатьевым С.В. как в интересах себя, так в интересах собственником МКД, права которых представлять в суде, ему предоставлены решением общего собрания.
При этом судебная коллегия не принимает отказ от исковых требований и от апелляционной жалобы в части требований ТСНИ "<адрес>", направленный ликвидатором ТСНИ "<адрес>" Малогиным С.М., поскольку ТСНИ не являлось истцом по настоящему делу.
Судебная коллегия полагает, что выводы суда об отказе в применении последствий ничтожной сделки и обязании ответчика освободить незаконно занимаемое нежилое помещение основаны на неправильном применении норм материального права.
В соответствии с п.п. 1,2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п.1). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п.2).
Согласно ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных этим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Таким образом, собственнику помещения в многоквартирном доме принадлежит безусловное и неотчуждаемое право на пользование общим имуществом многоквартирного дома.
При этом какие-либо способы ограничения или лишения собственника помещения в многоквартирном доме такого права действующим законодательством не предусмотрены.
Статья 606 ГК РФ устанавливает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу положений ст. 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Порядок использования объектов общего имущества многоквартирного дома определен главой 6 ЖК РФ, где указано, что принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами относится к компетенции общего собрания собственником помещений в качестве органа управления многоквартирным домом и допускается при условии, что принятие такого решения не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 3 ст. 36, п.3 ст. 44 ЖК РФ).
Исходя из изложенных выше норм, принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров аренды нежилых помещений относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. При этом указанное решение должно быть принято не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме и оформлено протоколом в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
Управляющая компания ограничена в пределах реализации своих прав по пользованию и распоряжению общим имуществом многоквартирного дома. Она не вправе самостоятельно принимать решения о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами.
Стороны не оспаривают и следует из представленных в дело решений общего собрания МКД, что решение по вопросу о заключении с ответчиком договора аренды собственниками МКД не принято.
Таким образом, при заключении договора аренды 1 января 2020 г. у ООО "УК Сармат" отсутствовали полномочия по их заключению (распоряжению общим имуществом собственников МКД), заключенный договор аренды нарушил законные права и интересы истца как собственника многоквартирного дома и других собственников многоквартирного дома, в интересах которых выступает Игнатьев С.В., на основании полномочий, предоставленных ему общим собранием собственников МКД, в части владения, пользования и распоряжения общедомовым имуществом.
В силу ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Поскольку договор аренды заключен в отсутствие решения собственников помещений в многоквартирных домах, требуемого в соответствии с положениями ч. 4 ст. 36 ЖК Ф, указанная сделка является недействительной как совершенными против интересов собственников жилых помещений МКД.
Ничтожная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).
В соответствии с п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает подлежащими удовлетворению требования применении последствий недействительности сделки и обязании ИП Халхун М.А. освободить нежилое подвальное помещение, расположенное в <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м.
В силу ч. 2 ст. 206 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным установить месячный срок для исполнения настоящего решения как отвечающего требованиям разумности.
Согласно п. 1 ст. 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (п. 1 ст. 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (п.4 ст. 1).
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", на основании п. 1 ст. 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (ст. 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя. При этом, уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (п. 2 ст. 308.3 ГК РФ).
В соответствии с правовой позицией, изложенной в вышеуказанном постановлении Пленума Верховного Суда РФ суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре (п. 31). При этом судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства (ч. 4 ст. 1 ГПК РФ, ч. 1 и 2.1 ст. 324 АПК РФ).
Определяя размер судебной неустойки, принимая во внимание расчет неустойки, представленный истцом, исходя из обстоятельств настоящего дела и общих принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды недобросовестного поведения ответчика, судебная коллегия полагает возможным установить размер неустойки, подлежащий взысканию в пользу в пользу собственником многоквартирного дома в лице ТСНИ "<адрес>" в случае неисполнения решения суда в установленный срок в размере 500 руб. за каждый день просрочки, полагая указанную сумму разумной и не влекущей неосновательного обогащения стороны по делу.
Что касается требований о расторжении договора аренды в указанной части судом решение об отказе в их удовлетворении является правомерным.
Положения Гражданского кодекса РФ о расторжении договора и признании сделки недействительной являются взаимоисключающими. Договор, признанный недействительным, не может быть изменен или расторгнут. Изменение или расторжение договора допускается в отношении договора, являющегося действительным.
Также судебная коллегия полагает, что не имелось оснований для удовлетворения требований о взыскании убытков в размере выставленных Игнатьевым С.В. счетов.
В силу ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо произвело или должно будет произвести для восстановления его нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб) и неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В абзаце 1 п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (п. 2 ст. 15 ГК РФ).
Как установлено в суде первой инстанции счета на оплату выставлялись в рамках заключенного договора управляющей компанией и были оплачены ответчиком. Арендная плата, а также оплата потребленной энергии, внесена ответчиком в полном объеме на счет управляющей организации, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами. При этом доказательств причинения собственникам МКД убытков в размере, большем, чем оплачено ответчиком по счетам, выставляемым управляющей компанией, также не представлено.
Доводы апелляционной жалобы о том, что денежные средства должны были перечисляться на счет ТСНИ "<адрес>", а не ООО "УК "Сармат", являются несостоятельными, поскольку как следует из заявления ликвидатора ТСНИ "<адрес>" Малогина С.М. каких-либо претензий к ИП Халхун со стороны ТСНИ не имеется. При этом ООО "УК "Сармат" в силу заключенного договора управления наделено полномочиями по управлению МКД и по получению платежей. Несогласие собственников с деятельностью управляющей компанией в части расходывания поступивших от ответчика платежей правового значения по настоящему делу не имеет.
В связи с изложенным, решение суда нельзя принять законным, оно подлежит отмене в части с принятием нового о частичном удовлетворении исковых требований.
Поскольку требования истца были удовлетворены, в его пользу в силу ст. 98 ГПК РФ подлежат взысканию расходы за подачу исковых заявлений и апелляционной жалобы в общем размере 750 руб.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Северодвинского городского суда Архангельской области от 3 февраля 2021 г. отменить в части, принять по делу новое решение, которым
Исковые требования Игнатьева С.В., действующего в своих интересах и в интересах собственников многоквартирного дома <адрес> к ИП Халхун М.А. о применении последствий ничтожности договора аренды, возложении обязанности освободить нежилое помещение, расторжении договора аренды, взыскании убытков, судебной неустойки удовлетворить частично.
Применить последствия недействительности ничтожности сделки, обязать ИП Халхун М.А. освободить нежилое подвальное помещение, расположенное в доме <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м в течение одного месяца со дня вступления настоящего судебного постановления в законную силу.
Взыскивать в случае неисполнения указанного судебного акта судебную неустойку в размере 500 руб. в день в пользу ТСНИ "<адрес>", начиная через месяц с даты вступления настоящего судебного постановления в законную силу и до дня фактического исполнения указанного судебного акта.
Взыскать с Халхун М.А. в пользу Игнатьева С.В. расходы по уплате государственной пошлины в размере 750 руб.
В удовлетворении исковых требований Игнатьева С.В., действующего в своих интересах и в интересах собственников многоквартирного дома <адрес>, к ИП Халхун М.А. о расторжении договора аренды, взыскании убытков, отказать.
Председательствующий Т.А. Мананникова
Судьи Н.П. Рассошенко
Н.В. Романова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
