Определение Судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ИРКУТСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 22 апреля 2021 года Дело N 33-3020/2021

22 апреля 2021 года

г. Иркутск


Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Астафьевой О.Ю.,

судей Жилкиной Е.М. и Кислицыной С.В.,

при секретаре Шаломовой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-1288/2020 по исковому заявлению Станиславовича В.К. к Дементьеву А.Г., Дементьевой О.М., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Дементьевой В.А., Пудовкиной А.В., о расторжении договора купли-продажи жилого помещения,

по исковому заявлению Станиславовича В.К. к Станиславовичу В.К., Дементьеву А.Г., Дементьевой О.М., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Дементьевой В.А., Пудовкиной А.В. о признании договора купли продажи недействительным, применении последствии недействительности сделки

по апелляционной жалобе (основной и дополнительной) Дементьева А.Г., Дементьевой О.М.

на решение Усть-Илимского городского суда Иркутской области от 18 ноября 2020 года по данному делу

УСТАНОВИЛА:

в обоснование заявленных исковых требований указано, что 13.01.2020 между истцом и ответчиками был заключен договор купли-продажи жилой квартиры, расположенной по адресу <адрес изъят>. По условиям договора ответчики обязались выплатить истцу стоимость квартиры в следующем порядке: 463 617 рублей за счет заемных денежных средств, после осуществления государственной регистрации права; оставшуюся часть средств в размере 386 383 рубля обязались оплатить за счет собственных денежных средств равными платежами по 64 397 рублей 17 копеек, ежемесячно, начиная с 30.01.2020. Однако ответчиками, в нарушение п. 3.2 договора, оплата произведена частично, в размере 300 000 рублей, от дальнейшего исполнения обязательств по договору уклоняются. Неисполнение обязанности оплаты по договору является существенным нарушением условий договора. Просил расторгнуть договор купли-продажи жилой квартиры <адрес изъят>, заключенный между истцом и ответчиками.

Уточнив исковые требования истец просил привести стороны договора в первоначальное положение, истребовав у ответчиков ? <адрес изъят> Станиславович Влад.К.; ? долю - в пользу Станиславович Валер.К.; взыскать со Станиславович Валер.К. в пользу ответчиков сумму в размере 115 000 рублей. К участию в деле в качестве третьего лица без заявления самостоятельных требований привлечен Станислович Владимир Константинович с принятием искового заявления о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости от 13.01.2020, заключенный между Станиславовичем Вал.К., с одной стороны, и Дементьевым А.Г., Дементьевой О.М., Дементьевой В.А., Пудовкиной А.В., с другой стороны, по основанию заключения истцом Станислович Валер.К. с ответчиками с нарушением требований закона, проигнорировав его как наследника спорной квартиры и осведомленности ответчиков о наличии между братьями спора.

Судом постановлено: в удовлетворении исковых требований Станиславовича В.К. к Дементьеву А.Г., Дементьевой О.М., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Дементьевой В.А., Пудовкиной А.В., о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, отказать.

Исковые требования Станиславовича В.К. к Станиславовичу Вал. К., Дементьеву А.Г., Дементьевой О.М., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Дементьевой В.А., Пудовкиной А.В. о признании договора купли продажи недействительным, применении последствии недействительности сделки, удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимости от 13.01.2020, заключенный между Станиславовичем Вал.К., с одной стороны, и Дементьевым А.Г., Дементьевой О.М., Дементьевой В.А., Пудовкиной А.В., с другой стороны.

Применить последствия недействительности сделки:

Истребовать квартиру, расположенную по адресу <адрес изъят>, из чужого незаконного владения Дементьевым А.Г., Дементьевой О.М., Дементьевой В.А., Пудовкиной А.В. и передать ее по ? доле в праве общей долевой собственности в пользу Станиславовича Вал. К. и Станиславовича В.К.

Обязать Станиславовича Вал.К. возвратить Дементьеву А.Г., Дементьевой О.М., Дементьевой В.А., Пудовкиной А.В. 115 000 рублей, уплаченные за квартиру по адресу <адрес изъят> по договору купли-продажи от 13.01.2020.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации права на имущество - квартиру по адресу <адрес изъят>, от 17.01.2020 в отношении Дементьева А.Г., Дементьевой О.М., Дементьевой В.А., Пудовкиной А.В.

В апелляционной жалобе ответчики просят отменить решение суда.

Указывают, что о принятии решения Усть-Илимского городского суда им стало известно только 23.12.2020 при получении.

Считают, что нарушены их права как добросовестных приобретателей квартиры, поскольку перед заключением сделки, была дважды получена выписка из ЕГРН, на квартиру не был наложен арест, и не было других собственников по данной квартире.

Указывают, что истец получил по договору купли-продажи полностью 918 000 рублей. Возврат материнского капитала возможен по решению суда при признании сделки недействительной, отзыве распоряжения, но в решении суда ничего не говорится о том, что материнский капитал использован, а дети остались без долевой собственности. Суд не дал оценки всем обстоятельствам, фактам перевода денежных средств ответчиком Дементьевой детям истца, а также проверкам участкового, где истец Станислович В.К. не отрицал факта наличия расписок

Просят отменить решение суда, принять по делу новое решение.

В возражениях на апелляционную жалобу Станиславович В.К. просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать в полном объеме.

Судебная коллегия на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) рассмотрела дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Заслушав доклад по делу, выслушав объяснения ответчика Дементьеву О.М. поддержавшую доводы апелляционной жалобы, истца Станислович Вал.К. и его представителя Киселева ВЛ., возражавших по доводам апелляционной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, 13.01.2020 между Станиславович Валер.К. с одной стороны (продавец) и Дементьев А.Г., Дементьева О.М., действующая за себя и за несовершеннолетнего ребенка Дементьеву В.А., Пудовкиной А.В., действующая с согласия матери - Дементьевой О.М., с другой стороны (покупатели) заключен договор купли-продажи недвижимости. Продавец продал, а покупатели купили в собственность в долях: Дементьев А.Г. и Дементьева О.М. - ? долю в общей совместной собственности; Дементьева В.А. и Пудовкина А.В. - по ? доле в праве общей долевой собственности, каждая. Объект недвижимости: квартира <адрес изъят>. Цена продаваемого объекта недвижимости составляет 850 000 рублей. Оплата производится в следующем порядке: - оплата части стоимости приобретаемого жилого помещения в размере 463 617 рублей производится после осуществления государственной регистрации Договора в течение 10-ти банковских дней за счет заемных средств, предоставленных Кредитным потребительским кооперативом "Городское Сберегательное Отделение" по договору займа N 7 от 13.01.2020, заключенному между Дементьевой О.М. и КПК "ГоСотделение" в г. Усть-Илимск, в сроки, указанные в указанном договоре; - оплата части стоимости приобретаемого жилого помещения в размере 386 383 рублей производится за счет собственных денежных средств в наличной форме ежемесячными аннуитетами платежами в размере 64 397 рублей 16 копеек, начиная с 30.01.2020 до 30.06.2020.

17.01.2020 произведена государственная регистрация права общей совместной собственности ответчиков, права общей долевой собственности, ипотеки в силу закона (л.д. 8-12).

Согласно выписке из ЕГРН от 09.06.2020 правообладателями на основании договора купли-продажи от 13.01.2020 жилого помещения по адресу <адрес изъят> являются: Дементьева В.А. - ? доля в праве общей долевой собственности; Пудовкина А.В. - ? доля в праве общей долевой собственности; Дементьева О.М. и Дементьев А.Г. - ? доля в общей долевой собственности в общей совместной собственности (л.д. 58-60).

Согласно свидетельству о рождении Номер изъят от 05.02.2019, Дементьев А.Г. и Дементьева О.М. являются родителями Дементьевой В.А., 24.10.2018 г.р. (л.д. 128).

Согласно свидетельству о рождении Номер изъят от 04.02.2015, Чопей В.И. и Пудовкина О.М. являются родителями Пудовкиной А.В., 09.05.2004 г.р. (л.д. 158).

Согласно свидетельству о заключении брака Номер изъят от 30.11.2018, Дементьев А.Г. и Пудовкина О.М. заключили брак, после заключения брака жене присвоена фамилия Дементьева (л.д. 157).

Согласно справке администрации Железнодорожного муниципального образования N 1146 от 20.10.2020, Дементьева О.М., Дементьев А.Г., Пудовкина А.В. и Дементьева В.А. зарегистрированы по месту жительства по адресу <адрес изъят> с 03.02.2020 (л.д. 159).

Из сообщения КПК "ГоСотделение" от 02.06.2020 (л.д. 26) следует, что между КПК "ГоСотделение" и Дементьевой О.М. был заключен договор займа N 7 от 13.01.2020 (л.д. 28-30), в соответствии с которым Дементьевой О.М. был предоставлен займ в размере 463 617 рублей с целевым назначением - приобретение недвижимого имущества - квартиры но адресу: <адрес изъят> кадастровый номер Номер изъят. Сумма займа была перечислена на счет Дементьевой О.М. двумя частями 21.01.2020 - 50 000 рублей (л.д. 34); 22.01.2020 - 413 617 рублей (л.д. 33). Проценты за пользование суммой займа были внесены заемщиком 22.01.2020 в размере 35 698 рублей 51 копейка (л.д. 31). В соответствии с условиями договора займа (п. 1.3) заемщик обязан вернуть всю сумму займа за счет средств материнского (семейного) капитала в соответствии с ФЗ от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей". 19.02.2020 займ был погашен в полном объеме за счет средств ОПФР по Иркутской области (л.д. 32).

Согласно справке КПК "ГоСотделение" от 13.06.2020 (л.д. 125) по договору займа N 7 от 13.01.2020 остаток задолженности по основному долгу и по процентам равен нулю.

Ответчиками Дементьевой О.М. и Дементьевым А.Г. в опровержение доводов истца о том, что они не работают и не имеют средств для исполнения обязательств по договору купли-продажи представлены справки о доходах за 2019 год и за 2020 года на имя Дементьева А.Г. (л.д. 126, 127), из которых следует, что за 2019 год (12 месяцев) общая сумма дохода Дементьева А.Г. составила 696 487 рублей 53 копейки, за 2020 год (5 месяцев) - 507 328 рублей 38 копеек.

Согласно выписке о состоянии вклада на имя Станиславович Валер.К. за период с 01.01.2020 по 01.02.2020 (л.д. 14), из истории операций по дебетовой карте за аналогичный период (л.д. 15-17), следует, что до 01.02.2020 было два поступления денежных средств от отправителя Ольга Михайловна Д.: 23.01.2020 - 75 000 рублей; 23.01.2020 - 40 000 рублей.

05.05.2020 истец Станиславович Валер.К. обратился к ответчикам с требованием о расторжении договора купли-продажи от 13.01.2020 по причине уклонения ответчиков от обязательств по оплате по договору (л.д. 7, 13).

Из отказного материала по КУСП N 7820 от 18.06.2020 следует, что Станиславович Валер.К. обратился c заявлением о привлечении к ответственности Дементьевой О.М. за подделку расписок о получении денежных средств. Постановлением от 24.07.2020 было отказано в возбуждении уголовного дела в отношении Дементьевой О.М. по ч. 1 ст. 327 УК РФ, на основании п. 1 ч. 1 ст. 24 УПК РФ за отсутствием состава преступления.

Из отказного материала по КУСП N 7662 от 24.07.2020 следует, что Дементьева О.М. обратилась c заявлением о привлечении к ответственности Станиславович Валер.К. по факту хищения расписок о выплаченных денежных средствах. Постановлением от 19.06.2020 было отказано в возбуждении уголовного дела в отношении Станиславовича Валер.К. по ч. 1 ст. 325 УК РФ, по ч. 1 ст. 159 УК РФ, на основании п. 1 ч. 1 ст. 24 УПК РФ за отсутствием состава преступления.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.

Разрешая первоначальные исковые требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из буквального толкования условий договора купли-продажи недвижимости от 13.01.2020 согласно которому, стороны при заключении договора купли-продажи квартиры согласовали все существенные условия договора, в том числе цена квартиры в размере 850 000 рублей (пункт 3.1 договора купли-продажи недвижимости).

Таким образом, из заключенного сторонами договора у ответчика возникла обязанность уплатить истцу за квартиру 850 000 рублей.

Истец Станиславович Валер.К. в обоснование исковых требований ссылался на неоплату ответчиками в полном объеме стоимости недвижимого имущества. Не отрицал оплату в размере 115 000 рублей.

Объективными доказательствами подтверждается передача только суммы в размере 115000 рублей.

Доводы стороны ответчиков о том, что неполучение истцом денежной суммы в полном объеме за проданное имущество не является существенным нарушением договора и не может повлечь его расторжение было предметом проверки и оценки суда первой инстанции и правильно расценено как не соответствующие положению указанной выше нормы права, понятию существенного нарушения договора, противоречат содержанию спорного договора и установленным по делу обстоятельствам.

Недоплата покупателями практически всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры.

Ссылка ответчиков на пункт 3 статьи 486 ГК РФ о том, что неисполнение обязанности по оплате проданного товара не влечет возникновение у продавца права на расторжение договора купли-продажи, а порождает у него лишь право требовать оплаты товара, основана на неправильном толковании нормы права.

Согласно данной правовой норме, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Однако из буквального толкования этой правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

Из разъяснения, содержащегося в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данная правовая позиция изложена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017).

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Поскольку Гражданский кодекс РФ не содержит требования по оформлению отдельного письменного документа, подтверждающего факт передачи денег по договору купли-продажи, в подтверждение данного обстоятельства стороны могут представить любые допустимые доказательства, подтверждающие факт передачи денежных средств.

В силу ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Учитывая, что истцом заявлены требования о расторжении договора купли-продажи в связи с нарушением ответчиком обязательств по оплате квартиры, ответчику надлежало доказать факт надлежащего исполнения обязательства. На истца не может быть возложено бремя доказывания отрицательного факта - отсутствия оплаты со стороны ответчика.

Суд дал правильную оценку, представленным ответчиками доказательствам, распискам продавца, представленным на обозрение в ходе судебного разбирательства, находящихся в памяти телефона ответчика Дементьевой О.М., показаниям свидетелей Станиславович С.Л. и Москвитиной Е.А. о том, что они видели расписки, перечисление денежных средств в пользу третьих лиц, как не отвечающим признакам достоверности, относимости и допустимости, и достаточными доказательствами исполнения ответчиками своих обязательств по договору. Иных доказательств исполнения обязательств по оплате цены квартиры в полном объеме ответчиками не представлено.

Правильная оценка дана судом и показаниям допрошенных по ходатайству истца свидетелей Дудник В.Ф. и Капустина Ю.И., о том, что сведений об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения настоящего дела, ими не сообщались.

Вместе с тем, в ходе судебного разбирательства установлено следующее.

Решением Усть-Илимского городского суда Иркутской области от 05.02.2019 были удовлетворены исковые требования Станиславовича Влад.К., в том числе: 1) свидетельство о праве на наследство по закону от 04.09.2019, зарегистрированное в реестре N 38/60-н/38-2019-2-70, выданное нотариусом Усть-Илимского нотариального округа Иркутской области Фроловой С.И. на имя Станиславовича Валер.К. на ? доли в праве общей собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес изъят> площадью 46,8 кв.м, кадастровый (условный) номер объекта -Номер изъят, принадлежащую Станиславовичу К.И., умершему 03.03.2019, на основании договора на передачу квартиры в собственность от 12.05.1997, зарегистрированного в БТИ г. Усть-Илимска 15.05.1997 за номером 15260, признано недействительным в ? доле на указанное в свидетельстве имущество; 2) свидетельство о праве на наследство по закону от 04.09.2019, зарегистрированное в реестре N 38/60-н/38-2019-2-71, выданное нотариусом Усть-Илимского нотариального округа Иркутской области Фроловой С.И. на имя Станиславовича Валер.К. на ? доли в праве общей собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес изъят>, площадью 46,8 кв.м, кадастровый (условный) номер объекта -Номер изъят, принадлежащую Станиславович В.А. на основании договора на передачу квартиры в собственность от 12.05.1997, зарегистрированного в БТИ г. Усть-Илимска 15.05.1997 за номером 15260, умершей 16.12.2015, наследником которой был ее муж - Станиславович К.И., принявший наследство, но не оформивший своих наследственных прав, умерший 03.03.2019, признано недействительным в ? доле на указанное в свидетельстве имущество; 3) за Станиславовичем Влад.К. признано право собственности на ? долю наследственного имущества, оставшегося после смерти наследодателя - Станиславовича К.И., 07.05.1939 года рождения, умершего 03.03.2019, в том числе, на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес изъят>, площадью 46,8 кв.м, кадастровый (условный) номер объекта -Номер изъят. Решение вступило в законную силу 27.07.2020 (л.д. 64-67, 68-71).