Дата принятия: 02 июля 2020г.
Номер документа: 33-3004/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПРИМОРСКОГО КРАЕВОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 июля 2020 года Дело N 33-3004/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе: председательствующего Крайниковой Т.В.
судей Корчагиной П.А., Мандрыгиной И.А.
при секретаре Лукьяненко К.Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по Дорошенко Е.В., Сомовой Л.В., Рюмшиной А.В. к администрации г.Владивостока, ООО "Специализированный застройщик "ТАЛАН- ВЛАДИВОСТОК", АО "ДОМ.РФ" о признании сделки недействительной и истребовании земельного участка
по апелляционной жалобе истцов
на решение Советского районного суда г. Владивостока от 21 ноября 2019 г., которым в иске отказано
Заслушав доклад судьи Крайниковой Т.В., выслушав пояснения Дорошенко Е.В., поддержавшей доводы жалобы, возражения -представителей ООО "Специализированный застройщик "ТАЛАН- ВЛАДИВОСТОК" Хрулева Е.А.. Кульчанник С.В., представителя АО "ДОМ.РФ" Чичаевой М.В., представителей администрации г. Владивостока Салыковой Л.В., Грачевой С.В., судебная коллегия
установила:
Дорошенко Е.В., Сомова Л.В., Рюмшина А.В. обратились в суд с иском к администрации г. Владивостока, ООО "Специализированный застройщик "ТАЛАН- ВЛАДИВОСТОК", АО "ДОМ.РФ" указав следующее. В марте-апреле 2019 года им стало известно о том, что в 2006 году был сформирован земельный участок с кадастровым номером N площадью 9546 кв.м. по адресу: <адрес>, фактически расположенный между тремя многоквартирными домами N <адрес> и N <адрес>, и в 2018 году были проведены торги указанного участка. Организатором торгов выступило ГУ "Фонд имущества ПК", в результате победителем аукциона признано ООО "ИСК "АРКАДА" и земельный участок был передан ему по праву аренды. В собственность ООО "Талан-Регион-8" земельный участок был передан на основании договора купли-продажи N N от 08.05.2018 года, заключенный с АО "ДОМ.РФ", на нем планируется возведение двух 30- этажных домов. Формирование земельного участка, установление его границ, постановка на кадастровый учет и передача его на торгах ответчику для строительства были проведены в нарушение действующего законодательства. Возникла угроза нарушения прав истцов и жителей домов на благоприятную экологическую обстановку, уничтожение деревьев приведет к загрязнению среды, к разрушению природного ландшафта. Земельный участок по адресу: <адрес> был образован в нарушение законодательства, постановление N N от 27.12.2006 года является незаконным. Его границы были утверждены на территории общего пользования, он занят проездами, проходами, на нем имеется дорога, которая является единственным подъездом к подъездам <адрес> вследствие чего он не подлежал приватизации. Кроме того, на земельном участке находятся охранные зоны инженерных сетей, вследствие чего часть участка в такой зоне является территорией общего пользования.
В окончательном виде истцами были сформулированы исковые требования следующим образом: просили признать недействительным договор NN от 08.05.2018 года между АО "ДОМ.РФ" и ООО "Специализированный застройщик "Талан-Владивосток" (ООО "Талан-Регион-8"), заключенный по результату торгов на аукционе; истребовать земельный участок с кадастровым номером N по адресу <адрес> у ООО "Специализированный застройщик Талан- Владивосток" и передать его администрации г.Владивостока; указать, что решение суда является основанием для исключения из ЕГРН записи о праве собственности ответчика в отношении указанного земельного участка
Истцы и их представители в судебном заседании поддержали заявленные требования.
Представители ООО "Специализированный застройщик "ТАЛАН-ВЛАДИВОСТОК" иск не признали. Указав, что земельный участок кадастровым номером N никогда не находился в собственности истцов либо в их владении; как видно из условий договора купли-продажи истцы также не являются стороной договора; в результате сделки истцы ничего не лишились и не приобрели; истцы не участвовали в торгах и не были необоснованно отстранены от участия в торгах. Интерес истцов заключается в том, чтобы запретить собственнику спорного участка осваивать его по назначению. Наличие на земельном участке инженерных сетей, растительности, возможность прохода граждан через рассматриваемый участок к иным домам не является в силу действующего законодательства однозначным и единственным основанием отнесения такого земельного участка к земельному участку общего пользования. Кроме того, истцами пропущен срок исковой давности, который составляет 1 год с даты проведения торгов. Согласно информации, находящейся на официальном сайте "ДОМ.РФ", результаты аукциона (Протокол) размещены 20.04.2018 года. Из иска следует, что истцы были осведомлены о размещении на официальном сайте АО "ДОМ.РФ" аукционной документации о продаже спорного земельного участка.
Представитель ответчика АО "ДОМ.РФ" возражал против исковых требований, считая доводы истцов о том, что земельный участок не мог быть предметом аукциона, несостоятельными, кроме того, также сослался на пропуск срока исковой давности.
Представитель администрации г. Владивостока просил суд в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.
Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласились истцы, в апелляционной жалобе ставит вопрос об отмене решения и принятии по делу нового судебного акта об удовлетворении иска. В апелляционной жалобе истцы указывают на то, что оспариваемая сделка является ничтожной, т.к. не соответствует Закону и суд должен был применить нормы законодательства, регулирующие ничтожность сделок - п.3 ст. 166, п.2 ст. 168 ГК РФ. В подтверждение обстоятельства ничтожности сделки истцы указали, что земельный участок, являющийся предметом оспариваемого договора и предметом аукциона, расположен в границах территории общего пользования, а в силу п.п.18 ч.8 ст. 39.11 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если он является земельным участком общего пользования или расположен в границах земель общего пользования, территории общего пользования. Основанием для отнесения земельного участка к территории общего пользования является: наличие на его территории проезда, обеспечивающего по территории земельного участка беспрепятственный проход и проезд к смежным землепользователям, а также наличие на земельном участке зеленых насаждений, в том числе ценных пород деревьев.
В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционной инстанции являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела и нарушение или неправильное применение норм материального права.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного решения.
Из материалов дела следует, что. 05.05.2008 года на кадастровый учет был поставлен земельный участок с кадастровым номером N площадью 9614 кв.м. на основании постановления NN от 27.12.2006 года. 24.01.2011 года было зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования за Приморским краевым судом, земельный участок имел вид разрешенного использования "Строительство здания Приморского краевого суда". 25.11.2013 года было зарегистрировано право собственности РФ на земельный участок. 22.03.2017 года ТУФАУГИ в ПК передало земельный участок в собственность АО "Агентство ипотечного жилищного кредитования" (АО "АИЖК"). 21.06.2017 года N N был утвержден градостроительный план земельного участка, 14.07.2017 года был оформлен межевой план земельного участка. 23.11.2017 года по заявлению АО "АИЖК" был произведен раздел земельного участка с кадастровым номером N площадью 9614 кв.м. с сохранением исходных границ, в результате раздела был образован земельный участок с кадастровым номером 25:28:050038:7645 площадью 68 кв.м., а площадь участка N изменилась с 9614 кв.м. на 9546 кв.м.
20.04.2018 года АО "ДОМ.РФ" провело аукцион в отношении земельного участка с кадастровым номером N площадью 9546 кв.м.
Согласно протоколу NN о результатах аукциона по продаже находящегося в федеральной собственности земельного участка для жилищного строительства от 20.04.2018 года предметом аукциона является находящийся в федеральной собственности земельный участок с кадастровым номером N площадью 9546 кв.м. по адресу: <адрес>, для жилищного строительства. Начальная цена земельного участка 32 900 000 руб. Извещение о проведении аукциона размещено на официальном сайте АО "ДОМ.РФ". Победителем аукциона признан участник: ООО "ТАЛАН-РЕГИОН-8", предложивший наибольшую цену за участок: 106 500 000 руб. Результаты аукциона (протокол) размещены на официальном сайте АО "ДОМ.РФ" 20.04.2018 г.
Согласно договору купли-продажи земельного участка NN от 08.05.2018 года, заключенный между АО "ДОМ.РФ" и ООО "ТАЛАН- РЕГИОН-8", участок передан Продавцу для совершения юридических и иных действий, в том числе сделок, в качестве агента Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", что подтверждается записями в Едином государственном реестре недвижимости от 07.04.2017 NN и от 16.01.2018 N N
На территории участка имеются древесно-кустарниковые насаждения, он располагается в границах зон с особыми условиями использования территории (водоохранная зона). Согласно "Карте планируемого размещения объектов федеральной, краевой и муниципальной собственности" в границах, рассматриваемого участка располагаются существующие и планируемые объекты инженерной инфраструктуры водопровод (существующий) и теплопровод распределительный (проект) без указания принадлежности к объектам федерального регионального и местного значения. Территория участка расположена в границах зоны застройки многоэтажными жилыми домами Ж-3. Участок располагается в границах водоохранной зоны. Согласно градостроительному плану земельного участка на часть территории участка установлен сервитут - беспрепятственный проход и проезд к территории соседнего участка. Территория участка располагается вне границ красных линий.
По мнению истцов оспариваемый ими договор является ничтожной сделкой.
Согласно пункту 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ).
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).
В соответствии с п.2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Таким образом, для признания сделки ничтожной заявителю соответствующих требований в силу императивных норм п.2 ст. 168 ГК РФ необходимо доказать совокупность обстоятельств, а именно, что оспариваемая сделка, во-первых, нарушает требования закона, а во-вторых, публичные интересы или права и охраняемые законом интересы третьих лиц.
Однако, если Законом предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона, является оспоримой, то нормы п.2 ст. 168 ГК РФ о ничтожности такой сделки к ней не применяются.
В соответствии со ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.
Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.
Порядок подготовки, организации и проведения аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, регулируется статьями 39.11., 39.12. Земельного кодекса РФ.
Истцы оспаривают сделку на основании п.п. 18 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ, полагая, что земельный участок не мог быть выставлен организатором аукциона на торги ввиду того, что он находится в границах территории общего пользования. То есть, Истцы указывают на недействительность оспариваемой сделки ввиду нарушения организатором аукциона порядка подготовки аукциона. Следовательно, сделка, заключенная по результатам торгов ввиду нарушения организатором аукциона порядка подготовки аукциона, установленного ст. 39.11. ЗК РФ, в силу ст. 449 ГК РФ является оспоримой и может быть оспорена только заинтересованным лицом в течение 1 года со дня проведения торгов.
Неправильное определение предмета торгов (передача на торги имущества, которое не должно (не могло) быть передано на реализацию) - также является нарушением правил проведения торгов, что прямо следует из судебной практики - вопрос 10 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016)".
Согласно толкованию, данному Конституционным Судом РФ в определении от 16.07.2009 N 739-0-0, положение пункта 1 статьи 449 ГК РФ о том, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, направлено на реальное восстановление нарушенных прав заинтересованного лица, что также является основным принципом гражданского законодательства в силу ст. 1 ГК РФ. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.
Отказ в удовлетворении требований о признании торгов недействительными может быть основан на выводе об отсутствии заинтересованности истца, поскольку он не подавал заявку на участие в торгах и не являлся их участником.
Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что истцы не доказали своей заинтересованности в оспаривании сделки, нарушение своих прав и охраняемых законом интересов и применения последствий ее недействительности.
Из утверждения истцов о том, что оспариваемой сделкой нарушаются их права на свободный проход и проезд по территории земельного участка, находящегося в собственности ответчика и им создается препятствия в доступе к своим домам следует, что ими избран неверный способ защиты нарушенного права. При указанных обстоятельствах истцы могут обратиться за защитой нарушенных прав с требованием об устранении препятствий в пользовании проездами в уполномоченные государственные органы либо с иском об установлении сервитута. Однако заявленные истцами в настоящем иске требования - о признании недействительным заключенного и исполненного сторонами договора купли-продажи земельного участка не повлекут за собой восстановление нарушенных прав.
Исходя из изложенного, суд, квалифицируя оспариваемую сделку как оспоримую, не допустил нарушения норм материального права, применил нормы закона, подлежащего применению, установил фактические обстоятельства по делу, подтвержденные относимыми и допустимыми по делу доказательствами, и правомерно, по заявлению обоих ответчиков, применил срок исковой давности, составляющий по спорам о признании оспоримых сделок недействительными - 1 год со дня проведения торгов.
Решение суда о соответствии проведенного аукциона и заключенного по его результатам оспариваемого договора действующему законодательству, является обоснованным.
Истцами не доказано, что оспариваемая сделка не соответствует закону. Отсутствуют доказательства, подтверждающие, что земельный участок, являющийся предметом оспариваемой сделки, находится в границах территории общего пользования, им пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары), не является доказательством того, что проходы (проезды), расположенные на территории земельного участка с кадастровым номером N, предназначенные согласно правоустанавливающим документам для обеспечения беспрепятственного прохода и проезда к смежным земельным землепользователям, являются территориями общего пользования.
В соответствии с п. 1.2. оспариваемого договора на часть территории участка установлен сервитут - беспрепятственный проход и проезд к территории соседнего участка. Территория участка располагается вне границ красных линий.
Градостроительными планами земельного участка (ГПЗУ) от 21.06.2017г и от 12.07.18г в границах участка установлено ограничение (обременение) прав - беспрепятственный проход и проезд к смежным землепользователям, площадью 616 кв.м.
Таким образом, наличие на территории земельного участка проезда обосновано целями обеспечения беспрепятственного прохода и проезда к смежным землепользователям и является ограничением прав собственника земельного участка, которые собственник обязан учесть при застройке (в силу п.3 ст. 57.3., п. 11 ст. 51 ГрК РФ). Данное ограничение прав собственника, установленное в правоустанавливающих документах, ГПЗУ и Росреестре не свидетельствует об отнесении части земельного участка к территории общего пользования. О наличии в границах земельного участка сквера, рекреационной территории либо иной территории общего пользования - информация в ГПЗУ и иных документах - отсутствует. Аналогичная информация содержится и в Росреестре, что подтверждается выпиской из ЕГРН, представленной в материалы дела. ГПЗУ соответствуют документам территориального планирования и градостроительного зонирования города Владивосток, нормативам градостроительного проектирования и данным из Росреестра. ГПЗУ не оспорен и в силу п.2 ч.7 ст. 51 ГрК РФ является основанием для выдачи уполномоченным органом разрешения на строительство на данном земельном участке.
Наличие на территории земельного участка зеленых насаждений (даже с учетом того, что в их составе имеются краснокнижные деревья) - также не является основанием для отнесения такого земельного участка к территории общего пользования.
Действующим законодательством, регулирующим порядок проведения аукциона на право продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (ст. 39.11. ЗК РФ), не установлено запрета для передачи на торги земельного участка, обремененного сервитутом либо ограничением, обеспечивающим доступ третьих лиц к смежным землепользователям (что по своей сути в силу ст. 23 ЗК РФ и является сервитутом).
Более того, п.п. 8 п. 8 ст. 39.11. ЗК РФ прямо предусмотрено, что земельный участок, на котором расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, могут быть предметом аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Наличие на земельном участке инженерных сетей, растительности, проездов в целях обеспечения беспрепятственного прохода граждан через рассматриваемый участок к иным домам - не является в силу действующего законодательства однозначным и единственным основанием отнесения такого земельного участка к земельному участку общего пользования, или считать его расположенным в границах земель, территории общего пользования.
Учитывая изложенное, доводы апелляционной жалобы о несоответствии оспариваемого договора действующему законодательству являются необоснованными.
Довод истцов о том, что земельный участок (еще до его отчуждения по оспариваемой сделке) был незаконно приватизирован путем его передачи в собственность Российской Федерации основан на неправильном толковании норм материального права.
В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Согласно ст. 1 Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее - федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.
Таким образом, приватизация государственного или муниципального имущества предполагает отчуждение государственного (муниципального) имущества в частную собственность.
В действительности же, земельный участок до заключения оспариваемой сделки находился в собственности Российской Федерации, соответственно, вывод истцов о приватизации государственного (муниципального) имущества не соответствует действительности.
Оснований для отмены решений по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст.328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Советского районного суда г. Владивостока от 21 ноября 2019 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
