Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 16 сентября 2021 года Дело N 33-3000/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе

председательствующего судьи Степановой Т.Г.,

судей Маловой Н.Б., Савельевой Н.В.

при секретаре Кузнецове Р.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе истца на решение Прионежского районного суда Республики Карелия от 17 ноября 2020 г. по иску администрации Прионежского муниципального района к Пархомчук М. В. о взыскании задолженности по арендной плате.

Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация Прионежского муниципального района (далее также - Администрация) обратилась в суд с иском по тем основаниям, что ХХ.ХХ.ХХ г. между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия и Пархомчук М.В. заключен договор аренды земельного участка N. Предметом договора являлся земельный участок с кадастровым номером (...), площадью (...) кв.м, для индивидуального жилищного строительства, расположенный в (...) Прионежского района Республики Карелия. Арендная плата по договору (...) руб. в год подлежит перечислению в бюджет Прионежского муниципального района. В связи с невнесением Пархомчук М.В. арендных платежей истец просил суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с ХХ.ХХ.ХХ по ХХ.ХХ.ХХ в сумме (...) руб., а также пени за просрочку внесения арендных платежей в сумме (...) руб.

В установленном порядке требования истцом в ходе рассмотрения дела не увеличивались.

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия.

Решением суда иск оставлен без удовлетворения.

С решением суда не согласен истец, в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что Администрация как получатель доходов от арендной платы за земельные участки, государственная собственность которые не разграничена и которые расположены в границах Прионежского муниципального района, имеет самостоятельные полномочия по взысканию задолженности по арендной плате за фактическое пользование земельным участком и неустойке в судебном порядке в свою пользу. Ссылаясь на п.1 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ), указывает, что дополнительное соглашение о расторжении договора аренды и акт приема-передачи земельного участка сторонами подписаны (...), в связи с чем арендная плата должна рассчитываться до указанной даты. Считает ничтожной сделкой пункт 2 дополнительного соглашения о расторжении договора аренды от ХХ.ХХ.ХХ N, заключенного между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия и Пархомчук М.В., которым предусмотрен возврат Администрацией денежных средств, внесенных арендатором в счет арендной платы с момента заключения договора от ХХ.ХХ.ХХ. Указывает, что пунктом 2 Дополнительного соглашения нарушено право Администрации на законных основаниях до момента расторжения договора аренды получать арендные платежи. Отмечает, что ранее по договору аренды земельного участка от ХХ.ХХ.ХХ N Администрацией уже взыскивалась задолженность по арендной плате с Пархомчук М.В. Решением мирового судьи судебного участка Прионежского района Республики Карелия, оставленным без изменения апелляционным определением Прионежского районного суда Республики Карелия, иск Администрации был удовлетворен. Полагает установленным нарушение прав и законных интересов Администрации.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от ХХ.ХХ.ХХ решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба истца - без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от ХХ.ХХ.ХХ апелляционное определение от ХХ.ХХ.ХХ отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик Пархомчук М.В. возражала относительно доводов апелляционной жалобы истца, полагая решение суда законным и обоснованным, просила оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии с ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Заслушав ответчика, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из положений подпункта 7 пункта 1 ст.1 ЗК РФ, любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии со ст.65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии со статьей 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно статье 42 ЗК РФ арендатор обязан своевременно производить платежи за землю.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии с п.4 ст.2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", частью 1.2 статьи 17 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", Законом Республики Карелия от 25.12.2015 N 1980-ЗРК "О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований в Республике Карелия и органами государственной власти Республики Карелия", Постановлениями Правительства Республики Карелия от 30.12.2015 N 446-П, от 26.09.2017 N 326-П, от 02.11.2017 N 390-П, на территории Республики Карелия с ХХ.ХХ.ХХ полномочиями органов местного самоуправления муниципальных образований в Республике Карелия по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, выполняет Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что ХХ.ХХ.ХХ между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия и Пархомчук М.В. заключен договор N аренды земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером (...), площадью (...) кв.м, местоположение: (.....), вид разрешенного использования - индивидуальные жилые дома, территориальная зона (Ж-1), цель использования - для индивидуального жилищного строительства.

Согласно п. 2.1 указанного договора срок аренды установлен продолжительностью в (...) лет с момента подписания договора.

Согласно п.п. 3.1, 3.2 договора аренды арендная плата за земельный участок устанавливается в размере (...) руб. в год, которая подлежит перечислению арендатором в безналичном порядке ежеквартально по пятнадцатое число включительно в первый месяц отчетного квартала в бюджет администрации Прионежского муниципального района. Администрация в соответствии со ст. 430 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет право требовать от арендатора исполнения обязательств по внесению арендной платы, а также неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы в свою пользу, в том числе в судебном порядке.

На основании акта приема-передачи земельного участка от ХХ.ХХ.ХХ земельный участок был передан Пархомчук М.В.

Государственная регистрация договора аренды N от ХХ.ХХ.ХХ произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия ХХ.ХХ.ХХ.

В соответствии с условиями вышеуказанного договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета (...)% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.3 договоров).

Между тем, взятые на себя обязательства по договору аренды в части внесения арендной платы ответчик Пархомчук М.В. не исполняет. Данное обстоятельство ею не оспаривалось, нашло свое подтверждение в ходе рассмотрения настоящего дела.

Материалами дела подтверждается, что решением мирового судьи судебного участка Прионежского района Республики Карелия от ХХ.ХХ.ХХ по гражданскому делу N удовлетворен иск администрации Прионежского муниципального района Республики Карелия к Пархомчук М.В. о взыскании задолженности по вышеуказанному договору от N N по арендной плате за период с ХХ.ХХ.ХХ по ХХ.ХХ.ХХ в размере (...) руб., пени за просрочку платежа в размере (...) руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере (...) руб.

Решение мирового судьи обжаловалось Пархомчук М.В., оставлено без изменения апелляционным определением Прионежского районного суда Республики Карелия от ХХ.ХХ.ХХ.

Судом также установлено, что по результатам рассмотрения поданного Пархомчук М.В. уведомления о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства от ХХ.ХХ.ХХ администрацией Прионежского муниципального района вынесено уведомление от ХХ.ХХ.ХХ N, в котором указано на несоответствие параметров, указанных в уведомлении, предельным параметрам разрешенного строительства объекта капитального строительства.

Полагая, что в связи с невозможностью использования земельного участка по назначению у арендатора отсутствует обязанность по внесению арендной платы, Пархомчук М.В. обратилась в Министерство имущественных и земельных отношений и администрацию Прионежского муниципального района с заявлением о приостановлении начисления арендных платежей с момента заключения договора до момента устранения недостатков предоставленного в аренду имущества, которое было оставлено без удовлетворения с указанием на то, что внесение арендной платы является обязанностью арендатора и разъяснением возможности отказа от аренды земельного участка.

Решением Прионежского районного суда Республики Карелия от ХХ.ХХ.ХХ, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от ХХ.ХХ.ХХ, по гражданскому делу N в иске Пархомчук М.В. к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия, администрации Прионежского муниципального района Республики Карелия, кадастровому инженеру Ахматову Я. В. об устранении недостатков предоставленного в аренду земельного участка, приостановлении начисления арендной платы отказано.

Данные судебные постановления имеют преюдициальное значение при разрешении настоящего дела в силу положений ст. 61 ГПК РФ.

В соответствии с расчетом истца за спорный период с ХХ.ХХ.ХХ по ХХ.ХХ.ХХ размер задолженности Пархомчук М.В. по арендным платежам составляет (...) руб.

Кроме того, в соответствии с условиями договора, учитывая неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы, истцом начислены пени в размере (...) руб. за период с ХХ.ХХ.ХХ по ХХ.ХХ.ХХ.

По сообщению администрации Прионежского муниципального района, Пархомчук М.В. не уплачивала арендную плату по договору аренды N от ХХ.ХХ.ХХ. Данное обстоятельство было подтверждено в судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчиком Пархомчук М.В.

Материалами дела также подтверждается, что ХХ.ХХ.ХХ в адрес Министерства поступило заявление Пархомчук М.В. о расторжении договора аренды N от ХХ.ХХ.ХХ.

По результатам его рассмотрения между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия и Пархомчук М.В. заключено дополнительное соглашение от ХХ.ХХ.ХХ, являющееся неотъемлемой частью указанного договора аренды земельного участка.

В соответствии с п.1 дополнительного соглашения от ХХ.ХХ.ХХ договор аренды N от ХХ.ХХ.ХХ считается расторгнутым с ХХ.ХХ.ХХ, земельный участок с кадастровым номером (...) передается арендатором арендодателю по акту приема-передачи одновременно с подписанием настоящего дополнительного соглашения.

В соответствии с п.2 указанного дополнительного соглашения денежные средства, внесенные арендатором в счет арендной платы по договору аренды N от ХХ.ХХ.ХХ, подлежат возврату администратором доходов бюджета Прионежского муниципального района - администрацией Прионежского муниципального района.

Суд первой инстанции, принимая решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, посчитал, что положения п. 2 дополнительного соглашения от ХХ.ХХ.ХХ к договору аренды исключают возможность взыскания с Пархомчук М.В. невнесенной до расторжения договора арендной платы.

С таким выводом суда первой инстанции согласиться нельзя в связи со следующим.

Суд первой инстанции не учел, что в соответствии с пунктом 2 дополнительного соглашения к договору аренды подлежат возврату денежные средства, внесенные арендатором, а на момент рассмотрения дела Пархомчук М.В. не вносилось арендных платежей по указанному договору. Освобождения от уплаты внесенных арендных платежей данное дополнительное соглашение не предусматривает.

Основания для расширительного толкования пункта 2 дополнительного соглашения к договору аренды не имеется.

По смыслу статей 56, 148, 195, 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, разрешая требования стороны о недействительности сделки, суд может и должен указать на правильную правовую квалификацию сделки в порядке оценки доводов сторон относительно существа спорных правоотношений, исходя из юридически значимых обстоятельств по делу, а также с учетом того, что ничтожной является сделка независимо от такого признания (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Возражая против начисления и взыскания арендной платы ответчик, вместе с тем, доказательств намерения публичных органов власти отказаться от взыскания арендной платы не представила. Не имеется в материалах дела доказательств соответствующих переговоров либо переписки с уполномоченными органами.

Однако, доводам стороны истца о ничтожности дополнительного соглашения от ХХ.ХХ.ХХ (в части освобождения Пархомчук М.В. от уплаты арендных платежей) по основаниям существенного нарушения действующего законодательства в связи с невозможностью получения муниципальным образованием законной платы за пользование земельным участком, надлежащая оценка не дана.

Действительно, в соответствии с п.3 ст.407 ГК РФ стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Однако, приведенными выше положениями действующего законодательства предусмотрена платность использования государственных земель. Таким образом, соглашение, освобождающее арендатора земельного участка из земель, государственная собственность на которые не разграничена, от внесения платы за период владения и пользования земельным участком, при отсутствии к тому установленным законом оснований, противоречит требованиям закона и нарушает интересы публичного образования.

В соответствии с положениями п.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п.п.1, 4 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что дополнительное соглашение от ХХ.ХХ.ХХ является ничтожной сделкой в части пункта 2, предусматривающего возврат Пархомчук М.В. денежных средств, внесенных арендатором в счет арендной платы по договору аренды N от ХХ.ХХ.ХХ. Данное соглашение не может являться основанием для освобождения Пархомчук М.В. от внесения арендной платы по указанному договору аренды.

Доводы ответчика о невозможности использовать земельный участок по назначению, как основании для освобождения от внесения арендных платежей по договору аренды, ранее рассматривались судами, в том числе при взыскании арендных платежей за предшествующий период и при разрешении требования Пархомчук М.В. о приостановлении начисления арендной платы по мотивам невозможности использования земельного участка, и им дана оценка в судебных постановлениях.

Так, вступившими в законную силу судебными постановлениями по гражданскому делу N по иску Пархомчук М.В. к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия, администрации Прионежского муниципального района Республики Карелия, кадастровому инженеру Ахматову Я. В. об устранении недостатков предоставленного в аренду земельного участка, приостановлении начисления арендной платы установлено отсутствие доказательств, подтверждающих объективную невозможность использования переданного в аренду земельного участка по целевому назначению, и отсутствие предусмотренных законом оснований для освобождения арендатора от внесения арендной платы по заключенному с Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия по договору аренды земельного участка N от ХХ.ХХ.ХХ.

Действительно, в соответствии с ч.2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

На момент заключения договора аренды земельного участка его границы были установлены, сведения о них и о площади земельного участка находились в общем доступе в ЕГРН и могли быть проверены ответчиком, в том числе путем свободного доступа к интернет-ресурсу "Публичная кадастровая карта", который ведет орган кадастрового учета, а также содержались в договоре аренды.

Договор аренды земельного участка был подписан арендатором ХХ.ХХ.ХХ. Тогда же земельный участок передан Пархомчук М.В. по акту приема-передачи земельного участка, являющегося приложением N к договору аренды земельного участка и неотъемлемой частью данного договора. Акт приема-передачи земельного участка подписан Пархомчук М.В. без разногласий.