Дата принятия: 19 июня 2019г.
Номер документа: 33-2991/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 июня 2019 года Дело N 33-2991/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
Председательствующего: Зинченко С.В.
Судей: Коноваленко А.Б., Шкарупиной С.А.
При секретаре: Зининой Е.А.
рассмотрела в судебном заседании 19 июня 2019 года апелляционную жалобу ООО "Пионер" на решение Центрального районного суда г. Калининграда от 19 февраля 2019 года, которым исковые требования Фахритдиновой Лилии Миниахметовны удовлетворены частично.
Возложена на ООО "Пионер" обязанность передать Фахритдиновой Лилии Миниахметовне объект долевого строительства - однокомнатную квартиру <адрес> по акту приема-передачи в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу.
Взысканы с ООО "Пионер" в пользу Фахритдиновой Лилии Миниахметовны неустойка за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства за период с 29 апреля 2018 года по 19 февраля 2019 года в размере 160 000 рублей, убытки в размере 84000 рублей, компенсация морального вреда в размере 5000 рублей, штраф за нарушение прав потребителя в размере 124500 рублей, судебные расходы в размере 1675 рублей 98 копеек, а всего 375 175 (триста семьдесят пять тысяч сто семьдесят пять) рублей 98 копеек.
Взыскана с ООО "Пионер" в пользу Фахритдиновой Лилии Миниахметовны неустойка за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства в размере 947 рублей 43 копейки в день, начиная с 20 февраля 2019 года и до даты фактической передачи квартиры.
В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований Фахритдиновой Лилии Миниахметовне отказано.
Взыскана с ООО "Пионер" в доход местного бюджета государственная пошлина в размере 5640 (пяти тысяч шестисот сорока) рублей.
Встречные исковые требования ООО "Пионер" оставлены без удовлетворения.
Взысканы с ООО "Пионер" в доход федерального бюджета расходы на проведение судебной экспертизы в размере 35000 (тридцати пяти тысяч) рублей.
Заслушав доклад судьи Зинченко С.В., объяснения представителя ООО "Пионер" Егорова В.С., поддержавшего апелляционную жалобу, возражения представителя Фахритдиновой Л.М. Ефимова О.А., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Фахритдинова Л.М. обратилась в суд с названными выше исковыми требованиями, указав, что 22 февраля 2018 года между нею и ООО "Пионер" был заключен договор N 22/02/18-27-П участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, по условиям которого ООО "Пионер" приняло на себя обязательство в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом, расположенный по названному выше адресу, и после ввода его в эксплуатацию передать ей объект долевого строительства в виде однокомнатной квартиры со строительным номером 27 общей проектной площадью с учетом холодных помещений 36,3 кв.м, а она, в свою очередь, приняла на себя обязательство принять объект долевого строительства и оплатить за него обусловленную договором цену. Договором участия в долевом строительстве срок передачи объекта определен не позднее 2-х месяцев с даты ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было выдано 28 февраля 2018 года. Указала, что принятые на себя обязательства по договору она исполнила надлежащим образом, оплатив ответчику в предусмотренные договором сроки денежные средства в сумме 1960200 рублей. Впоследствии ею было получено уведомление о завершении строительства многоквартирного дома и готовности объекта долевого строительства к передаче. В ходе процедуры приема-передачи объекта долевого строительства представителем застройщика был предложен к подписанию соответствующий акт. Вместе с тем, фактически объект долевого строительства не был готов к передаче, поскольку в нем имелись недостатки. 03 мая 2018 года ею в адрес ООО "Пионер" было направлено требование об устранении недостатков объекта долевого строительства и мотивированный отказ от подписания акта приема-передачи квартиры. Поскольку указанное требование со стороны застройщика было оставлено без удовлетворения, 07 июня 2018 года ею в адрес ООО "Пионер" был направлен запрос с просьбой сообщить сроки устранения недостатков. Однако и требование, и запрос со стороны застройщика оставлены без ответа и удовлетворения, строительные недостатки устранены не были, на дату предъявления настоящего искового заявления в суд объект долевого строительства истцу не передан. В результате нарушения застройщиком сроков передачи объекта долевого строительства она вынуждена была нести убытки на наем жилого помещения, в период с мая по июль 2018 года ею было уплачено 52000 рублей. Ссылаясь на изложенные обстоятельства, а также на положения ГК РФ, Федерального закона от 31.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", Фахритдинова Л.М. просила суд, с учетом уточнения иска, поданного 06 августа 2018 года, возложить на ООО "Пионер" обязанность в течение 10 дней с момента вступления решения по настоящему иску в законную силу передать ей на праве собственности объект долевого строительства, соответствующий договору N 22/02/18-27-П от 22 февраля 2018 года участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома - однокомнатную квартиру N 27, расположенную на 8 этаже жилого дома по адресу: <адрес>"; взыскать в ее пользу с ООО "Пионер" неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства за период времени с 29 апреля 2018 года по 23 июля 2018 года в размере 80532 рубля, убытки в размере 52000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10000 рублей, штраф в размере 50 % от присужденной судом денежной суммы, а также судебные расходы.
Впоследствии Фахритдинова Л.М. заявленные требования уточнила, указав, что объект долевого строительства с устраненными недостатками ей до настоящего времени не передан, в связи с чем она продолжает нести убытки, оплачивая расходы за наем жилого помещения, за период с мая по сентябрь 2018 года ею было уплачено 80000 рублей. 13 августа 2018 года от ответчика ею был получен ответ, в котором указано на устранение недостатков жилого помещения и к которому приложен смотровой лист строительной готовности объекта от 28 августа 2018 года, однако 28 августа 2018 года она в адрес застройщика направила претензию, в которой указала на то, что недостатки устранены не в полном объеме, что позволяет ей отказаться от подписания акта приема-передачи объекта. Просила суд помимо ранее заявленных требований взыскать в ее пользу с ООО "Пионер" неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства за период с 29 апреля 2018 года по 07 сентября 2018 года в размере 124113 рублей и убытки, понесенные ею в связи с оплатой за наем жилого помещения, в сумме 80000 рублей.
Вновь уточнив 04 октября 2018 года и 18 октября 2018 года заявленные исковые требования, Фахритдинова Л.М. указала на то, что в настоящее время ООО "Пионер" отказывается передать ей квартиру по акту приема-передачи, недостатки объекта долевого строительства, хотя и не устранены в полном объеме, она готова его принять в таком виде, чтобы прекратить нести убытки по аренде жилого помещения, где она в настоящее время проживает. Просила суд с учетом первоначально заявленных требований возложить на ООО "Пионер" обязанность в течение 10 дней с момента вступления решения по настоящему иску в законную силу передать ей на праве собственности объект долевого строительства, соответствующий договору N 22/02/18-27-П от 22 февраля 2018 года участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома - однокомнатную квартиру N 27, расположенную на 8 этаже жилого дома по адресу: <адрес>"; взыскать в ее пользу с ООО "Пионер" неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства за период времени с 29 апреля 2018 года по 17 октября 2018 года в размере 167 597 рублей, за период с 18 октября 2018 года по день вынесения решения суда в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки иза период с момента принятия судом решения по день фактического исполнения обязательства в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки, убытки, состоящие из расходов на наем жилого помещения, в размере 84 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10000 рублей, штраф в размере 50 % от присужденной судом денежной суммы, а также судебные расходы.
ООО "Пионер" обратилось в суд со встречными исковыми требованиями, указав, что по условиям договора N 22/02/18-27-П участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, при увеличении площади объекта по результатам кадастрового обмера участник долевого строительства обязан доплатить сумму превышения по цене квадратного метра, установленного в договоре. Цена 1 квадратного метра по договору установлена в размере 54000 рублей. Спорная квартира увеличилась на 1,1 кв.м, следовательно, у Фахритдиновой Л.М. возникло обязательство по доплате денежных средств в размере 59 400 рублей. Поскольку Фахритдиновой Л.М. до подписания акта приема-передачи квартиры доплата произведена не была, ООО "Пионер" просило суд взыскать с Фахритдиновой Л.М. денежные средства за излишне выстроенные квадратные метры в размере 59400 рублей.
В апелляционной жалобе ООО "Пионер" с решением не согласно, считая выводы суда необоснованными.
Изучив материалы дела и обсудив доводы жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения.
В соответствии с ч.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ч.1 ст.6 этого же Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Частью 3 ст.6 Закона предусмотрено, что в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока, обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
В силу ст.7 Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Статьей 8 Закона предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства (ч.1). Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных ч.6 настоящей статьи. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения (ч.4).
Согласно ч.5 ст.8 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч.1 ст.7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч.2 ст.7 настоящего Федерального закона.
Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный ч.4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в ч.5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (ч.6 ст.8 Закона).
При разрешении возникшего между сторонами спора судом установлено и подтверждается материалами дела, что 22 февраля 2018 года между ООО "Пионер" с одной стороны и Фахритдиновой Л.М. с другой стороны был заключен договор N 22/02/18-27-П участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером N, по условиям которого застройщик ООО "Пионер" принял на себя обязательство построить объект долевого строительства, ввести его в эксплуатацию до 25 февраля 2018 года и в течение 2-х месяцев с даты ввода дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства - квартиру 27 (строительный номер) общей проектной площадью с учетом холодных помещений 36.3кв.м, расположенную на 8 этаже, участнику долевого строительства - Фахритдиновой Л.М., которая, в свою очередь, приняла на себя обязательство уплатить цену договора в сумме 1960 200 рублей из расчета 54 000 рублей за 1 кв.м, и не позднее 2-х месяцев после получения извещения о готовности застройщика передать квартиру приступить к приемке объекта долевого строительства по акту приема-передачи.
Названный выше договор участия в долевом строительстве был зарегистрирован Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области 02 марта 2018 года.
Судом установлено, что Фахритдинова Л.М. принятые на себя по договору обязательства в части оплаты цены договора в сумме 1960 200 рублей исполнила надлежащим образом и в полном объеме.
Вместе с тем, как бесспорно установлено судом, ООО "Пионер" принятые на себя обязательства по договору надлежащим образом не исполнило, объект долевого строительства Фахритдиновой Л.М. в установленный договором срок - до 25 апреля 2018 года передан не был.
Из материалов дела следует, что разрешение на ввод дома в эксплуатацию было выдано ООО "Пионер" 28 февраля 2018 года.
23 марта 2018 года в адрес Фахритдиновой Л.М. застройщиком было направлено уведомление о завершении строительства и о готовности объекта долевого строительства к передаче после 20 апреля 2018 года, а также о необходимости принять объект долевого строительства.
И хотя такое уведомление истицей получено не было, она, узнав о готовности застройщика передать ей объект долевого строительства, 28 апреля 2018 года прибыла на осмотр квартиры, однако от подписания акта приема-передачи отказалась в связи с обнаружением недостатков, которые просила устранить до 14 мая 2018 года.
Замечания относительно качества объекта и фотографии недостатков Фахритдиновой Л.М. были изложены в приложении к смотровому листу. В замечаниях она указала на то, что требуется произвести регулировку притвора и открывания оконных блоков и смазку оконной фурнитуры, на лицевой поверхности наружных отливов имеются следы ржавчины, соединения элементов отлива выполнены не герметично, штукатурные уголки в квартире покрыты ржавчиной, на оконных стеклопакетах имеются следы подтеков строительных растворов, оконные и дверные блоки внутри не очищены от мусора, при проведении фасадных работ поврежден монтажный шов оконного блока на балконе, имеются сквозные отверстия, поцарапан оконный блок снаружи, не демонтирована защитная пленка стеклопакетов, под подоконником внутри квартиры отклонения штукатурки составляют более 2 мм; штукатурка стен во всей квартире влажная, откос дверной коробки и справа от газового котла покрыт плесенью, в штукатурном слое имеются следы ржавчины, штукатурка выполнена с неровностями плавного очертания более 3 мм, отклонения по вертикали составляют более 10 мм, в коридоре на стене имеются белые подтеки, соляные выступы и плесень, не выполнена штукатурка стены за канализационной трубой в санузле, расстояние между незащищенными электрическими кабелями и трубопроводами составляет менее 100 мм, отсутствует противопожарная муфта на канализационном стояке в санузле, канализационная труба диаметром 50 мм смонтирована с контруклоном, в санузле не заштукатурена штроба для разводки труб отопления к полотенцесушителю, отсутствует теплоизоляция труб полотенцесушителя, по всей квартире просветы между стяжкой пола и контрольной рейкой составляют более 4 мм, при нажатии кнопки "ТЕСТ" не сработало УЗО, розеточные блоки не закреплены в стене, не работает одна розетка в комнате; кроме того, на момент осмотра не работали лифты, в квартире отсутствовало газоснабжение, вода во внутриквартирных трубопроводах, в связи с чем отсутствовала возможность проверить работоспособность газового котла и радиаторов отопления, а также герметичность системы отопления, на лестнице в местах общего пользования имеются ступени нестандартной высоты, выступы плесени, не работает вентиляция.
03 мая 2018 года Фахритдинова Л.М. обратилась в ООО "Пионер" с требованием об устранении недостатков, указанных в приложении к смотровому листу, в срок до 14 мая 2018 года, обосновав в таком требовании свой отказ от подписания акта приема-передачи.
Однако указанные Фахритдиновой Л.М. недостатки застройщиком устранены не были, и 10 июля 2018 года она направила посредством почтовой связи в адрес ООО "Пионер" претензию от 09 июля 2018 года, в которой просила выплатить ей неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, а также в срок до 16 июля 2018 года передать ей квартиру по акту приема-передачи.
14 августа 2018 года ООО "Пионер" в ответ на претензию Фахритдиновой Л.М. направило сообщение, датированное 13 августа 2018 года, с указанием на то, что недостатки, указанные ею в смотровом листе, были устранены в указанный в нем срок, кроме того, такие недостатки не подпадают под понятие "существенные нарушения требований к качеству объекта долевого строительства", в связи с чем не могли явиться основанием для отказа от подписания акта приема-передачи. Поскольку газоснабжение квартир осуществляется на основании заключенных между собственником и ресурсоснабжающей организацией соответствующих договоров, отсутствие в квартире газоснабжения недостатком не является. Застройщик предложил Фахритдиновой Л.М. в течение 7 дней принять объект долевого строительства и произвести доплату в сумме 59400 рублей за дополнительно выстроенные 1,1 кв.м.
28 августа 2018 года Фахритдинова Л.М. произвела осмотр квартиры, однако от подписания акта приема-передачи вновь отказалась в связи с тем, что недостатки в полном объеме устранены не были.
Так, согласно смотровому листу от 28 августа 2018 года, в квартире выявлены следующие недостатки: требовалось произвести регулировку притвора и открывания оконных блоков и смазку оконной фурнитуры, на лицевой поверхности наружных отливов имелись следы ржавчины, соединения элементов отлива выполнены не герметично, штукатурные уголки в квартире покрыты слоем ржавчины, на оконных стеклопакетах имелись следы подтеков строительных растворов, оконные и дверные блоки внутри не очищены от мусора, при проведении фасадных работ поврежден монтажный шов оконного блока на балконе, сквозные отверстия замазаны не герметиком, а шпатлевкой, поцарапан оконный блок снаружи, под подоконником внутри квартиры отклонения штукатурки составляют более 2 мм; штукатурка стен во всей квартире влажная, участок стены справа от газового котла покрыт плесенью, в штукатурном слое имеются следы ржавчины, штукатурка стен в нарушение требований СНиП выполнена с неровностями плавного очертания более 3 мм, отклонения по вертикали составляют более 10 мм; по всей квартире имеются просветы между стяжкой пола и контрольной рейкой более 4 мм, при нажатии кнопки "ТЕСТ" не сработало УЗО, розеточные блоки не закреплены в стене, не работает одна розетка в комнате. Кроме того, на лестницах в местах общего пользования имеются ступени нестандартной высоты, выступы плесени, повреждена уплотнительная резинка входной двери. Не согласилась с результатами обмера квартиры, настаивала на том, что общая площадь квартиры составляет 37,03 кв.м. К смотровому листу приложила фототаблицу с отображением выявленных недостатков.
28 августа 2018 года Фахритдинова Л.М. направила в адрес застройщика телеграмму с требованием передать ей объект долевого строительства, а 29 августа 2018 года - повторное требование об устранении недостатков в срок до 10 сентября 2018 года, в котором также просила передать ей объект долевого строительства и выплатить неустойку за нарушение сроков его передачи.
Однако судом установлено, что до настоящего времени застройщиком все недостатки объекта долевого строительства не устранены.
В связи с тем, что стороной ответчика отрицалось наличие в квартире недостатков, требующих устранения, судом была назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено ООО "Декорум".
Согласно заключению эксперта N 001-10 от 04 февраля 2019 года, в квартире <адрес> выявлены недостатки, которые не являются строительным дефектом, а именно: на стеклопакетах имеются легко удаляемые мытьем водяные подтеки с налетом пыли, в притворах оконных и дверных блоков имеются легко удаляемые частицы пыли мелкой и средней фракции, отверстие в монтажном шве оконного блока на балконе замазано шпатлевкой, разные оттенки шпатлевки и штукатурки, нанесенные на поверхность стены, в коридоре имеются водяные подтеки с налетом пыли. Кроме того, выявлены недостатки, которые являются устранимым строительным дефектом, а именно: не демонтирована защитная пленка стеклопакетов, за канализационным стояком в санузле выполнена отделка ниши гипсокартоном, прокладка со вспучивающим огнезащитным составом не установлена под противопожарной муфтой канализационного стояка, не работает одна розетка в кухне, не подтверждено качество строительно-монтажных работ по внутриквартирному газоснабжению квартиры (герметичность и работоспособность), не подтверждено качество строительно-монтажных работ по внутриквартирному теплоснабжению (герметичность и работоспособность). Также выявлены недостатки мест общего пользования, которые являются неустранимым строительным дефектом, а именно, перепады высот ступеней на пути эвакуации.
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности с названным выше заключением эксперта, суд пришел к обоснованному выводу о том, объект долевого строительства имеет недостатки, которые до настоящего времени застройщиком, несмотря на неоднократные требования об этом истца, в полном объеме не устранены, и указанное свидетельствует о том, что отказ Фахритдиновой Л.М. принять объект долевого строительства был вызван нарушением со стороны ответчика обязательства о передаче данного объекта, соответствующего условиям договора и требованиям строительных норм и правил.
Обязанность доказать соответствие подлежащего передаче потребителю объекта долевого строительства императивным требованиям нормативных актов, а также условиям договора, возложена на застройщика, однако таких доказательств ООО "Пионер" суду в ходе рассмотрения дела не представлено.
Более того, суд правильно признал необходимым отметить, что застройщик в силу приведенных выше норм материального права не подлежит освобождению от ответственности за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, если это связано с устранением недостатков объекта долевого строительства, не соответствующего установленным требованиям.
Доводы представителя ответчика о том, что выявленные недостатки квартиры являются несущественными и не препятствуют принятию объекта и последующему его использованию по назначению, а потому Фахритдинова Л.М. не имела оснований для отказа от подписания акта приема-передачи, суд правильно признал несостоятельными.
Как уже указано выше, положения ч.5 ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" позволяют участнику долевого строительства отказаться от подписания документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч.2 ст.7 настоящего Федерального закона, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч.1 настоящей статьи обязательных требований о соответствии качества объекта условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.
Поскольку выявленные строительные недостатки повлекли несоответствие объекта долевого строительства условиям договора участия в долевом строительстве и требованиям технических регламентов, суд обоснованно исходил из того, что Фахритдинова Л.М. в соответствии с ч.5 ст.8 Закона об участии в долевом строительстве вправе была отказаться от подписания акта приема-передачи объекта и потребовать устранения выявленных недостатков, и таким правом она воспользовалась.
Вопреки доводам представителя ответчика об обратном, отказ от подписания акта приема-передачи при таких обстоятельствах не свидетельствует о злоупотреблении правом с ее стороны.
Судом бесспорно установлено, что до настоящего времени объект долевого строительства Фахритдиновой Л.М. по акту приема-передачи не передан. В ходе рассмотрения дела истица и ее представитель заявили о готовности принять квартиру даже с имеющимися в ней недостатками. Стороной ответчика в судебном заседании, состоявшемся 06 декабря 2018 года, к подписанию был представлен акт приема-передачи квартиры, датированный 28 апреля 2018 года, от подписания которого истица отказалась по причине несоответствия указанной в нем даты действительной дате его подписания. Иных актов приема-передачи ООО "Пионер" к подписанию не предложено.
Такой отказ Фахритдиновой Л.М. от подписания акта, датированного не днем фактического его подписания, суд правильно признал правомерным.
Из материалов дела следует, что 09 февраля 2019 года ООО "Пионер" направило в адрес Фахритдиновой Л.М. односторонний акт приема-передачи квартиры, датированный 23 октября 2018 года.
Вместе с тем, такой акт суд оценил критически, поскольку с учетом установленных судом и изложенных выше обстоятельств правовых оснований для односторонней передачи истице объекта долевого строительства, предусмотренных ч.6 ст.8 Закона об участии в долевом строительстве, у ответчика не имелось, кроме того, направленный Фахритдиновой Л.М. акт необоснованно датирован прошедшим числом, о его наличии в судебном заседании 06 декабря 2018 года представителем ответчика не сообщено.
При таком положении суд пришел к обоснованному выводу о том, что объект долевого строительства истице до настоящего времени не передан, в связи с чем признал заявленные ею требования подлежащими удовлетворению, возложив на ООО "Пионер" обязанность передать однокомнатную квартиру <адрес> по акту приема-передачи в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу.
В соответствии с ч.2 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Поскольку ООО "Пионер" нарушен срок передачи Фахритдиновой Л.М. объекта долевого строительства при том, что истица от его принятия не уклонялась, суд пришел к правильному выводу о том, что заявленные ею требования о взыскании неустойки также являются обоснованными.
В данном случае неустойка подлежит исчислению с 25 апреля 2018 года, однако Фахритдиновой Л.М. в иске период неустойки заявлен с 29 апреля 2018 года и до дня вынесения решения, а впоследствии до дня фактической передачи объекта.
За период с 29 апреля 2018 года по 19 февраля 2019 года размер неустойки составляет 281386 рублей 71 копейку (1960200 х 7,25%: 300 х 297 х 2 = 281386,71).
Представителем ответчика в ходе рассмотрения дела было заявлено ходатайство о применении положений ст.333 ГК РФ и о снижении подлежащей взысканию неустойки.
В соответствии со ст.333 ГК РФ суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и такая неустойка может быть уменьшена лишь в исключительных случаях с учетом степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств.
Принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, цену договора, значительную длительность периода нарушения обязательств застройщиком (297 дней), отсутствие негативных для участников долевого строительства последствий, суд пришел к обоснованному выводу о том, что подлежащая взысканию сумма неустойки явно несоразмерна последствиям нарушения застройщиком принятых на себя обязательств и не соответствует требованиям разумности и справедливости, и признал возможным снизить ее размер с учетом ст.395 ГК РФ до 160 000 рублей.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия с учетом длительного срока просрочки передачи объекта оснований для уменьшения определенного судом размера неустойки не усматривает.
Поскольку на момент рассмотрения дела объект долевого строительства Фахритдиновой Л.М. не передан, суд пришел к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных ею требований о взыскании неустойки по день фактического исполнения обязательства в размере, установленном ч.2 ст.6 Федерального закона об участии в долевом строительстве. Исходя из цены договора, неустойка составляет 947 рублей 43 копейки за каждый день просрочки и подлежит взысканию, начиная с 20 февраля 2019 года до даты фактического подписания акта приема-передачи квартиры. При этом положения ст.333 ГК РФ в настоящее время к данной неустойке применены быть не могут.
Согласно ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Статьей 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана возместить другой стороне в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Заявляя требования о взыскании с ООО "Пионер" убытков в размере 84000 рублей, Фахритдинова Л.М. ссылалась на то, что она в связи с переездом в г. Калининград на постоянное место жительства и несвоевременной передачей ей ответчиком жилого помещения вынуждена была арендовать другое жилье для проживания.
Указанные доводы истицы подтверждаются материалами дела, в частности, договором аренды жилого помещения - квартиры <адрес>, расписками, подтверждающими факт внесения арендной платы
В ходе рассмотрения дела судом установлено, что Фахритдинова Л.М. зарегистрирована по адресу: <адрес> - 40. Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости информация о правах Фахритдиновой Л.М. на объекты недвижимости отсутствует. В то же время, как следует из соответствующей справки, истица с 14 ноября 2018 года работает в ООО "Продукты питания Комбинат", расположенного по адресу: <адрес>, в должности делопроизводителя общего отдела административно-хозяйственной службы.
Проанализировав указанные выше обстоятельства, суд пришел к правильному выводу о том, что Фахритдинова Л.М. какого-либо иного жилого помещения в г.Калининграде и Калининградской области для постоянного проживания не имеет, работает здесь, а потому в период с мая 2018 года по октябрь 2018 года в связи с несвоевременной передачей ей объекта долевого строительства она вынуждена была нести расходы, связанные с наймом жилья, такие расходы, как обоснованно признал суд, являются ее убытками, причиненными ей по вине застройщика, и подлежат взысканию в ее пользу с ООО "Пионер" в размере 84000 рублей.
Доводы представителя ответчика о том, что даже в случае своевременной передачи истице квартиры она не смогла бы в ней проживать до выполнения в ней элементарных ремонтных и отделочных работ, суд правильно признал несостоятельными, поскольку такие доводы являются предположением. Действительно, для комфортного проживания в жилом помещении необходимо выполнить ряд отделочных работ, однако их невыполнение не свидетельствует о безусловной невозможности проживания в данном помещении.
В апелляционной жалобе ответчик ссылается на то, что истица не представила доказательств несения ею расходов по найму жилья, т.к. договор найма заключен иным лицом.
Между тем, в договоре найма квартиры Фахритдинова указана в качестве постоянно проживающего в ней лица, следовательно, поскольку проживание по договору найма является платным, она также несла расходы за найм жилого помещения.
В соответствии с ч.9 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних или иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Судом установлено, что договор долевого участия в строительстве объекта недвижимости - однокомнатной квартиры в многоквартирном жилом доме был заключен Фахритдиновой Л.М. с ООО "Пионер" для нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью - для проживания в данной квартире.
В силу ст.15 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
С учетом установленных по делу обстоятельств, поскольку ответчиком допущено нарушение прав истца, как потребителя, выразившееся в нарушении сроков передачи объекта долевого строительства, суд пришел к правильному выводу о том, что заявленные Фахритдиновой Л.М. исковые требования о компенсации морального вреда также являются обоснованными.
Определяя размер компенсации морального вреда, суд, правильно исходя из требований разумности и справедливости, значительного времени нарушения прав участника долевого строительства, а также степени вины застройщика, признал возможным частично удовлетворить заявленные Фахритдиновой Л.М. исковые требования об этом и взыскать в ее пользу с ООО "Пионер" компенсацию такого вреда в размере 5000 рублей.
При удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (п.6 ст.13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей").
Из материалов дела следует, что Фахритдинова Л.М. неоднократно обращалась к ответчику с претензиями о выплате неустойки, однако такие претензии застройщиком удовлетворены в добровольном порядке не были.
В связи с тем, что в ходе рассмотрения дела в добровольном порядке требование истца о выплате неустойки за нарушение сроков передачи квартиры ответчиком также удовлетворено не было, суд обоснованно признал, что с ООО "Пионер" в соответствии с п.6 ст.13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" в пользу Фахритдиновой Л.М. подлежит взысканию штраф в размере 124500 рублей ((160000 + 84000 + 5 000 х 50% = 124 500).
Таким образом, заявленные Фахритдиновой Л.М. исковые требования подлежат частичному удовлетворению.
В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч.2 ст.96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Из материалов дела усматривается, что Фахритдинова Л.М. понесла расходы на направление 10 июля 2018 года претензии в сумме 194 рубля 85 копеек, на направление телеграммы о сроках устранения недостатков в сумме 318 рублей 70 копеек, на направление требования об устранении недостатков в сумме 203 рубля 73 копейки, на направление телеграммы с просьбой передать ей объект в сумме 308 рублей 70 копеек, на получение выписки из Единого государственного реестра недвижимости об отсутствии у нее прав на объекты недвижимости в сумме 650 рублей, а всего 1675 рублей 98 копеек.
Указанные расходы суд правильно признал необходимыми, связанными с возникшими спорными правоотношениями, а потому, в силу приведенной выше нормы процессуального права, подлежащими взысканию с ответчика в пользу истца.
Как разъяснено в п.21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (ст.333ГК РФ).
При таком положении суд правильно признал необходимым взыскать с ООО "Пионер" в пользу Фахритдиновой Л.М. понесенные ею в связи с рассмотрением настоящего дела судебные расходы в полном объеме в размере 1675 рублей 98 копеек.
Частью 1 ст.103 ГПК РФ предусмотрено, что издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
При таком положении, поскольку истец при подаче настоящего иска в силу закона освобождена от уплаты государственной пошлины, указанная государственная пошлина подлежит взысканию с ООО "Пионер" в доход местного бюджета пропорционально удовлетворенной части исковых требований, то есть в размере 5 640 рублей.
В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п.1 ст.310 ГК РФ).
Согласно п.4 ст.421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422 ГК РФ).
В соответствии с п.1 ст.424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В силу ч.1 ст.5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч.2 ст.5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").
Таким образом, по смыслу приведенных выше норм материального права, цена договора определяется соглашением сторон и стороны вправе предусмотреть в договоре долевого участия в строительстве порядок формирования стоимости объекта долевого участия.
Предметом договора N 22/02/18-27-П участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> являлась однокомнатная квартира строительный N 27 общей проектной площадью с учетом холодных помещений 36,3 кв.м на 8-м этаже, ее стоимость определена в размере 1960 200 рублей из расчета 54 000 рублей за 1 кв.м.
Абзацем 2 пункта 4.3 договора установлено, что в случае, если по результатам обмеров помещений доля дольщика изменяется (уменьшается/увеличивается), застройщик обязуется возвратить дольщику излишне уплаченные денежные средства, а дольщик произвести доплату долевого взноса застройщику. Перерасчет стоимости договора производится только в случае увеличения либо уменьшения площади объекта долевого строительства более чем на 1 кв.м. В случае увеличения доли дольщика более чем на 1 (один) квадратный метр, стоимость дополнительно оплачиваемых квадратных метров определяется исходя из цены 1 (одного) метра квадратного, указанного в п.3.3 настоящего договора, доплата производится дольщиком за всю площадь превышения (1 кв.м плюс превышение). Перерасчет и возврат/доплата денежных средств производятся до подписания акта приема-передачи, с указанием в акте сведений о произведенном перерасчете.
Обращаясь в суд со встречным иском, ООО "Пионер" указало, что в результате произведенных после ввода в эксплуатацию дома обмеров установлено, что площадь объекта долевого строительства, подлежащего передаче Фахритдиновой Л.М., увеличилась на 1,1 кв.м, что влечет возникновение у нее обязанности произвести доплату в сумме 59400 рублей.
Вместе с тем, согласно уже упомянутому выше заключению эксперта N 001-19 от 04 февраля 2019 года, общая площадь помещения квартиры <адрес> с учетом площади холодных помещений составляет 37,10 кв.м.
Оснований сомневаться в правильности произведенных экспертом замеров у суда не имелось. Указанное заключение эксперта суд признал более объективным и правильным, нежели технический отчет, выполненный ООО "Геоид зем", поскольку такое заключение выполнено по результатам экспертизы, назначенной судом, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ, само заключение в полной мере соответствует требованиям закона.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что разница между оплаченной Фахритдиновой Л.М. проектной площадью и фактической общей площадью составляет + 0,80 кв.м, то есть менее 1 кв.м, в связи с чем, исходя из условий договора, обязанности произвести доплату за увеличение площади квартиры у нее не возникло.
Поскольку оплата экспертизы была произведена Управлением Судебного департамента в Калининградской области, такие расходы, как правильно указал суд, в соответствии с ч.1 ст.103 ГПК РФ подлежат взысканию с ООО "Пионер" в размере 35000 рублей в доход федерального бюджета.
Прочие доводы апелляционной жалобы правового значения для дела не имеют и не могут влечь отмены решения.
Учитывая изложенное, оснований к отмене решения суда по доводам жалобы судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь п. 1 ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Центрального районного суда г. Калининграда от 19 февраля 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
