Дата принятия: 11 июня 2020г.
Номер документа: 33-2988/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОРОНЕЖСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 июня 2020 года Дело N 33-2988/2020
11 июня 2020 года судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:
председательствующего судьи Козиевой Л.А.,
судей Востриковой Г.Ф., Шушлебиной Н.Н.,
при секретаре Батуркиной О.О.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи ФИО12
гражданское дело N 2-1/2020 по иску ФИО3 к ФИО4, ФИО1 об уменьшении покупной цены жилого дома и земельных участков, и по иску ФИО4, ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельных участков и жилого дома, о признании права общей долевой собственности, о возложении обязанности освободить жилой дом, о восстановлении электроснабжения, газоснабжения и водоснабжения жилого дома, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами,
по апелляционной жалобе представителя ФИО4, ФИО1 по доверенности ФИО2 на решение Богучарского районного суда Воронежской области от 13 февраля 2020 года
(судья районного суда Жилякова Г.И.)
установила:
ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО4, ФИО1, просила уменьшить покупную цену недвижимого имущества до уплаченной по договору купли-продажи, заключенному 27.10.2017 года между ФИО3 и ФИО4, ФИО1, а также взыскать с ответчиков судебные расходы.
В обоснование заявленных требований ФИО3 ссылалась на то, что в соответствии с договором купли-продажи от 27.10.2017 года она приобрела у ФИО4, ФИО1 жилой дом, площадью 136,1 кв.м. и земельный участок площадью 778 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, и земельный участок, площадью 567 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> А, общей стоимостью 4 800 000 рублей, которые, как стороны договорились, ФИО3 обязалась оплатить частями, а именно: 1 255 000 рублей до подписания договора, 50 000 рублей - в течение семи дней после подписания настоящего договора; 1 750 000 рублей - до 27.10.2018 года; 950
000 рублей - до 27.10.2019 года; 800 000 - до 27.10.2019 года. Во исполнение договора купли-продажи истицей были уплачены ФИО4 наличными денежные средства в размере 1 255 000 рублей. В дальнейшем после вселения в жилой дом и его эксплуатации истицей были выявлены существенные неустранимые недостатки дома, которые визуально без специальных познаний в области строительства выявить было невозможно, что подтверждается актом обследования помещения N, составленным 22.11.2018 года межведомственной комиссией. Истица указывала, что поскольку недостатки были скрытые, возникли до подписания договора купли-продажи и до передачи объекта покупателю, ответственность за указанные недостатки в силу гражданского законодательства несут продавцы, которые обязаны были уведомить покупателя о наличии недостатков и предупредить о состоянии общего имущества. ФИО3 неоднократно обращалась к ответчикам с просьбой уменьшить покупную цену жилого дома и земельного участка, однако ответчики отвечали отказом. Досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден.
ФИО4, ФИО1 иск не признали, обратились с иском о расторжении договора купли-продажи земельных участков и жилого дома, признании право общей долевой собственности на это имущество, возложении обязанности освободить жилой дом, восстановить электроснабжение, газоснабжение и водоснабжение жилого дома, а также взыскать с ФИО3 в пользу ФИО4 проценты за пользования чужими денежными средствами по состоянию на 11.02.2020 года в размере 930 350 рублей, в пользу ФИО1 - в размере 86 400 рублей. В обоснование заявленных требований ссылались на то, что с их стороны, как продавцов, все условия договора купли-продажи исполнены в полном объеме, объекты переданы во владение покупателя, переход права собственности от продавцов к покупателю зарегистрирован в ЕГРН. Вместе с тем, со стороны покупателя обязательства по оплате приобретенной недвижимости в полном объеме не исполнены. 18.11.2019 года в адрес ФИО3 была направлена претензия с требованием в срок до 08.12.2019 года произвести оплату по договору купли-продажи в полном объеме, которая оставлена последней без удовлетворения.
Определением Богучарского районного суда Воронежской области от 18.12.2019 года указанные иски в порядке ч.4 ст. 151 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации объединены в одно производство для совместного рассмотрения.
Решением того же суда от 13 февраля 2020 года постановлено обязать ФИО4, ФИО9 уменьшить покупную цену жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, и земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> до уплаченной в размере 1 255 000 рублей по договору купли-продажи, заключенному 27.10.2017 года между ФИО3 и ФИО10, ФИО4, ФИО1, из которой стоимость жилого дома снизить до 1 155 000 рублей. В удовлетворении исковых требований ФИО4, ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО2 к ФИО3 отказано.
В апелляционной жалобе представитель ФИО4, ФИО1 по доверенности ФИО2 просит вышеуказанное решение районного суда отменить, как незаконное и необоснованное.
В письменных возражениях ФИО3 просит апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о месте и времени слушания дела в суде апелляционной инстанции извещены своевременно, надлежащим образом, судебными повестками с уведомлениями, в связи с чем, на основании ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ), судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, выслушав представителей ФИО4, ФИО1, поддержавших доводы жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в силу ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях на апелляционную жалобу, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с п. 5 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах договоров.
Согласно п. 1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ).
При этом из буквального содержания и толкования ст. 475 ГК РФ следует, что при удовлетворении требования о соразмерном уменьшении покупной цены должно определяться, в какой степени утрачены потребительские свойства товара по сравнению с предусмотренными договором и насколько в связи с этим уменьшилась цена товара, а покупателю подлежит выплата денежной суммы, на которую понизилась цена товара из-за имеющихся недостатков.
Под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абз. 2 п. 1 ст. 475 ГК РФ).
Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась, как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Как установлено судом и следует из материалов дела, в соответствии с договором купли-продажи от 27.10.2017 года ФИО3 (Покупатель) приобрела у ФИО4, ФИО1 (Продавцы) жилой дом, площадью 136,1 кв.м. и земельный участок площадью 778 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, и земельный участок, площадью 567 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, общей стоимостью 4 800 000 рублей, которые Покупатель обязалась оплатить частями, а именно: ФИО4 наличными денежными средствами 1 255 000 рублей до подписания договора, 50 000 рублей - в течение семи дней после подписания настоящего договора; 1 750 000 рублей - до 27.10.2018 года; 950 000 рублей - до 27.10.2019 года; и ФИО1 в размере 800 000 - до 27.10.2019 года.
Также судом установлено, что до заключения договора купли-продажи покупатель ознакомилась с состоянием жилого дома путем внутреннего осмотра. Согласно п. 3 Акта приема передачи по договору купли-продажи от 27.10.2017 года, покупатель осведомлена о следующих недостатках продаваемого дома: дымоход, замена крыши, трещина в комнате.
Приобретенные ФИО3 объекты недвижимости были зарегистрированы в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, что подтверждено выписками из ЕГРН.
Обосновывая заявленные требования, ФИО3 указывала, что после вселения в жилой дом и его эксплуатации ею были выявлены существенные неустранимые недостатки дома, которые визуально без специальных познаний в области строительства выявить было невозможно.
Согласно акту обследования помещения N и заключению N, составленными межведомственной комиссией 22.11.2018 года установлено - здание спорного жилого дома одноэтажное, отдельно стоящее, расположено в зоне жилой застройки, стены - снаружи декорированная обшивка, внутри образование трещин, местами разрушение сопряжения перегородок со стенами, в некоторых помещениях раскрытие трещин до 2-3 см, фундамент оштукатурен, имеет трещины, кровля (стропилы деревянные с покрытием из деревянных планок) - деформация конструкции, по коньку конструкции кровли расходятся до 10 см. покрытие кровли выполнено из горючих материалов в одной из жилых комнат установлен факт обрушения штукатурки. Внутренняя отделка - в коридоре трещины и выпучивание из гипсовой штукатурке. Строительные конструкции жилого дома не обеспечивают предотвращение распространения пожара и опасных факторов пожара между помещениями (многочисленные трещины в стенах жилого дома, а так же между стенами и перегородками). Часть несущих и ограждающих конструкций жилого дома не находятся в работоспособном состоянии, есть нарушения в части деформативности, которые приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома не обеспечивают безопасное пребывание жильцов. Согласно указанному заключению жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, является непригодным для проживания в связи с несоответствием требованиям, предъявленным для проживания в связи с несоответствием требованиям, предъявляемым постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" к жилым помещениям.
Согласно заключению судебной экспертизы N по гражданскому делу N 2-56/19 по исковому заявлению ФИО3 к ФИО4, ФИО1 о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средств, которое определением Богучарского районного суда Воронежской области от 30.07.2019 года было оставлено без рассмотрения, в связи с неявкой в суд истца по вторичному вызову, которое судом первой инстанции исследовано и обоснованно принято как письменное доказательство по настоящему делу, техническое состояние конструкций домовладения оценивается как аварийное согласно СП 13-102-2003 "правила обследования несущих конструкций зданий и сооружений". На момент осмотра техническое состояние жилого дома оценивается как аварийное, что может являться основанием для признании жилого помещения (а именно жилого дома площадью 136,1 кв.м.) в существующем виде непригодным для проживания согласно п.34 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 г N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащему сносу или реконструкции". При этом эксперты отметили, что при аварийном техническом состоянии здания стоимость ремонта составляет 91-130% от первоначальной стоимости согласно "рекомендациям по оценке надежности строительных конструкций зданий и сооружений по внешним признакам".
В ходе рассмотрения дела судом назначена и проведена судебная экспертиза на предмет стоимости объектов.
В соответствии с заключением судебной экспертизы N от 23.01.2020 года рыночная стоимость жилого дома, площадью 136,1 кв.м., с кадастровым номером N расположенного по адресу: <адрес> (исходя из срока эксплуатации по среднему значению по группе "Удовлетворительное") по состоянию на 27.10.2017 года составляет 1 042 151 рубль; рыночная стоимость указанного жилого дома (с учетом выявленных дефектов и повреждений заключения эксперта N) по состоянию на 27.10.2017 года составляет 521 075 рублей; при этом рыночная стоимость земельного участка площадью 778 кв.м., кадастровый N, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 27.10.2017 года составляет 232 638 рублей; рыночная стоимость земельного участка площадью 567 кв.м., кадастровый N, расположенного по адресу: <адрес>", по состоянию на 27.10.2017 года составляет 169 544 рубля.
Суд первой инстанции не нашел оснований не доверять указанному заключению экспертизы, исходя из того, оно соответствуют требованиям действующего законодательства, содержат подробное описание проведенных исследований.
Согласно локальному сметному расчету, проведенному ассоциацией ЭАЦП "Проектный портал", на реконструкцию жилого дома по адресу: <адрес>, сметная стоимость ремонтных работ составила 4 041 871 рублей.
Суд первой инстанции, при рассмотрении дела оценив в совокупности по правилам статьи 67 ГПК РФ указанные доказательства, пришел к правильному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленного иска.
При этом, разрешая исковые требования ФИО3, суд исходил, что выявленные истцом после покупки дома недостатки являются скрытыми, эти недостатки имелись на момент заключения сделки по продаже дома, имущество было передано с этими недостатками, о которых истица не знала и знать не могла, не могла обнаружить при осмотре дома до его покупки. При этом ответчиками не представлены допустимые доказательства, что истица была поставлена в известность об установленных в процессе рассмотрения дела скрытых недостатках продаваемого спорного дома.
При таких обстоятельствах, установив факт существенного нарушения условий договора продавцов по сделке ФИО4 и ФИО11, суд первой инстанции обоснованно и правомерно пришел к выводу об удовлетворении заявленных ФИО3 исковых требований в части уменьшения покупной цены недвижимого имущества на сумму затрат по устранению недостатков до уплаченной по договору купли-продажи имущества.
Судебная коллегия находит, что правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие правовое значение, установлены на основании добытых судом доказательств, оценка которым дана согласно ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Доводы апелляционной жалобы о том, что существенные недостатки в доме образовались в результате ненадлежащей эксплуатацией его истицей, являются надуманными и противоречат представленным в дело доказательствам.
Кроме того, согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Разрешая иск ФИО4 и ФИО1, суд первой инстанции, дав надлежащую оценку представленным сторонами доказательствам, доводам и возражениям сторон, пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований продавцов по сделке, поскольку не представлено доказательств неисполнения покупателем ФИО3 обязательств в части оплаты приобретенного имущества с учетом вышеустановленных обстоятельств в части уменьшения покупной цены недвижимого имущества до уже уплаченной по договору купли-продажи.
Поскольку не установлено недоплаты покупателем приобретенных объектов, следовательно, существенного нарушения договора покупателем, суд первой инстанции правомерно не нашел законных оснований к удовлетворению требований о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и производных от этого требований.
В целом доводы апелляционной жалобы фактически повторяют доводы, изложенные ответчиком в суде первой инстанции, которые были предметом рассмотрения суда первой инстанции и обоснованно признаны несостоятельными, мотивы, по которым они отклонены, подробно приведены в решении.
При этом доводы апелляционной жалобы о том, что исковое заявление об уменьшении покупной цены недвижимого имущества суду необходимо было оставить без рассмотрения со ссылкой на абзац 2 статьи 222 ГПК РФ, также не заслуживает внимания, поскольку досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден, ответчики отказались уменьшать покупную цену имущества, в том числе и в досудебном порядке.
Существенных нарушений норм материального и процессуального права, влекущих в соответствии со ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации отмену решения, по делу не установлено.
При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене по доводам апелляционной жалобы не усматривается.
Руководствуясь статьями 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Богучарского районного суда Воронежской области от 13 февраля 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ФИО4, ФИО1 - без удовлетворения.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его вынесения.
Председательствующий:
Судьи коллегии:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
