Дата принятия: 13 ноября 2019г.
Номер документа: 33-2984/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ РЯЗАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 ноября 2019 года Дело N 33-2984/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда в составе:
председательствующего Платоновой И.В.,
судей Максимкиной Н.В., Языковой В.Л.,
при секретаре Антоновой Е.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам истца Акиндинова Александра Николаевича и ответчика Полит Марианны Хосе на решение Железнодорожного районного суда г.Рязани от 05 августа 2019 года, которым частично удовлетворены исковые требования Акиндинова Александра Николаевича к Полит Марианне Хосе о взыскании денежных средств по соглашению о задатке.
Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Максимкиной Н.В., выслушав объяснения представителя истца Акиндинова А.Н. - Казьмина А.А., действующего на основании доверенности, объяснения ответчика Полит М.Х., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Акиндинов А.Н. обратился в суд с иском к Полит М.Х. о взыскании суммы задатка по предварительному договору купли-продажи части жилого дома и земельного участка.
В обоснование заявленных требований указал, что 01.09.2017г. между Полит М.Х. и ним, Акиндиновым А.Н., заключено соглашение о задатке, по условиям которого стороны обязуются в срок до 30.09.2017 года включительно заключить договор купли-продажи части жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, пом.Ж1, с кадастровым номером: N, и земельного участка расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: N, стоимостью отчуждаемых объектов 5 237 500 руб.
Акиндиновым А.Н. был внесен задаток в размере 70 000 руб. в качестве подтверждения своих намерений заключить договор купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимости.
Полит М.Х. получила от Акиндинова А.Н. денежную сумму в размере 70 000 руб. в качестве задатка, что подтверждается её распиской от 01.09.2017г.
Отчуждаемые объекты недвижимости принадлежат продавцу по праву долевой собственности: часть жилого дома - доля в праве 182/515, земельный участок - доля в праве 101/344 (пункты 2 и 3 соглашения).
Указанное соглашение подписано обеими сторонами, существенные условия согласованы.
Договор купли-продажи между сторонами до настоящего времени не заключен, по причине того, что Полит М.Х. не исполнила взятые на себя обязательства, предусмотренные законом и соглашением о задатке. Сумма задатка истцу не возвращена.
Неисполнение Полит М.Х. взятых на себя обязательств выразилось в том, что она не известила в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает её, вследствие чего не получила отказа от совершения покупки лиц, имеющих преимущественное право на приобретение отчуждаемой части жилого дома, каковыми являются, Новиковская И.А. с долей в праве 164/515, Замшева Н.В. с долей в праве 169/515, а также земельного участка, каковыми являются, Новиковская И.А. с долей в праве 92/344, Полит Х.Г. с долей в праве 56/344, Замшева Н.В. с долей в праве 95/344. Также Полит М.Х. не представила Акиндинову А.Н. сведения об отсутствии зарегистрированных лиц в отчуждаемой части жилого дома и сведений об оплате ею коммунальных платежей.
В свою очередь, истец Акиндинов А.Н. направил в адрес ответчика Полит М.Х. телеграмму от 29.09.2017г., в которой просил её повторно явиться 30.09.2017г. в 9.00 часов к нотариусу Кобзевой по адресу: <адрес>, для заключения с ним договора купли-продажи доли жилого помещения и доли земельного участка по адресу: <адрес>. При этом истец понес расходы на отправку телеграммы в размере 598 руб. Однако Полит М.Х. 30.09.2017г. в 9.00 часов к нотариусу Кобзевой А.В. не явилась.
Подтверждением намерения Акиндинова А.Н. приобрести вышеназванные объекты недвижимости, в том числе является полученное нотариальное согласие его супруги Акиндиновой И.А. на покупку вышеуказанной доли в праве общей долевой собственности части жилого дома и вышеуказанной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. Также, он, истец, понес расходы по оплате услуг о предоставлении сведений из ЕГРН в размере 900 руб.
Просил суд взыскать с ответчика Полит М.Х. в его пользу: задаток в сумме 140 000 руб.; расходы по оплате услуг по предоставлению сведений из ЕГРН в размере 900 руб.; расходы на отправку телеграммы в размере 598 руб.; расходы на оплату госпошлины в размере 4 000 руб.
Железнодорожный районный суд г. Рязани исковые требования Акиндинова А.Н. удовлетворил частично, взыскал с Полит Марианны Хосе в пользу Акиндинова Александра Николаевича денежные средства в сумме 70000 (семьдесят тысяч) рублей 00 копеек, судебные расходы в сумме 3200 (три тысячи двести) рублей 00 копеек, а всего 73 200 (семьдесят три тысячи двести) рублей 00 копеек. В остальной части иска отказал.
В апелляционной жалобе истец Акиндинов А.Н. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым его исковые требования удовлетворить в полном объеме. Считает, что суд пришел к неверному выводу о том, что соглашение о задатке подлежит нотариальному удостоверению в связи с тем, что основной договор купли-продажи подлежал нотариальному удостоверению, так как продавец отчуждает долю в праве собственности на жилой дом. Полагает, что в данном случае предварительный договор соответствует форме, предъявляемой к нему законом - письменная форма сделки соблюдена. Установленное Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" условие о нотариальном удостоверении договора не является элементом формы договора, а является способом его регистрации. Указывает, что соглашение о задатке и предварительный договор не являются сделкой с недвижимостью, так как правовые последствия в виде перехода права собственности на недвижимость на основании них не наступают, в связи с чем ни нотариальному удостоверению, ни регистрации данные сделки не подлежат. По указанным основаниям считает неверными выводы суда о природе переданных ответчику денежных средств как аванс.
В апелляционной жалобе ответчик Полит М.Х. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым отказать истцу в удовлетворении иска полностью. Считает, что выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, судом неверно применены нормы материального и процессуального права, не применен закон, подлежащий применению. В обжалуемом решении судом не дана оценка обстоятельствам дела, а именно по чьей вине основной договор так и не был заключен, тогда когда ею представлены все необходимые доказательства в подтверждении намерений заключить договор купли-продажи жилого дома и договор дарения земельного участка, условия договора дарения и купли-продажи были согласованы сторонами. Считает неверными выводы суда о ничтожности предварительного договора, поскольку предварительный договор купли-продажи между сторонами не заключался, а было заключено соглашение о задатке. Указывает, что основной договор не был заключен ввиду того, что сам истец утратил интерес к сделке, а супруга истца в день совершения сделки к нотариусу не явилась, доказательств наличия у истца денежных средств для приобретения недвижимости в материалах дела не имеется, тогда как она все приготовления к совершению сделки выполнила. Считает, что в действиях истца усматривается злоупотребление правом, в связи с чем истцу надлежало отказать в удовлетворении иска.
В судебном заседании представитель истца Акиндинова А.Н. - Казьмин А.А., действующий на основании доверенности, доводы апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней основаниям, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы Полит М.Х.
Ответчик Полит М.Х. доводы своей апелляционной жалобы поддержала по изложенным в ней основаниям и возражала против удовлетворения доводов апелляционной жалобы Акиндинова А.Н.
Истец Акиндинов А.Н. и иные лица, участвующие в деле в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом извещены, ходатайств об отложении дела не заявляли, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, полагает возможным рассмотреть настоящее дело в их отсутствие.
В силу ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.
Судом установлено и следует из материалов дела, что с 25.10.2002 г. Полит М.Х. являлась собственником 101/344 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>) и 182/515 долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение с кадастровым номером N, расположенное по адресу: <адрес>, Ж1.
01.09.2017 г. Полит М.Х. (продавец) и Акиндиновым А.Н. (покупатель) подписано соглашение о задатке (л.д.8), в п. 1 которого стороны обязались в срок до 30.09.2017г. заключить договор купли-продажи части жилого дома, назначение: жилое помещение, площадь 510 кв.м., адрес: <адрес>, пом.Ж1, кадастровый N и земельного участка, категория земель - земли поселений, общая площадь 344,5 кв.м., кадастровый N.
В п.12 Соглашения о задатке установлено, что основной договор будет заключен в нотариальной форме, место и время заключения основного договора купли-продажи объектов недвижимости определяются по согласованию сторон.
По взаимному соглашению стороны условились, что цена отчуждаемых объектов недвижимости составляет 5 237 500 руб. Причем стороны согласовали, что эта цена является окончательной и не подлежит изменению по какой-либо причине (п.4 Соглашения).
Сторонами был установлен следующий прядок расчета: часть стоимости объектов недвижимости в размере 5 000 000 руб. являются наличными и передаются продавцу в день подписания договора (п.5.1 Соглашения); оставшаяся часть стоимости объектов недвижимости в размере 237 500 руб. являются наличными и передаются продавцу не позднее 01.02.2018г. (п.5.2 Соглашения).
В соответствии с п.6 Соглашения о задатке, в качестве подтверждения своих намерений заключить договор купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимости, покупатель 01.09.2017г. передает, а продавец принимает денежную сумму в размере 70 000 руб. в счет будущей оплаты по договору купли-продажи объектов недвижимости. Данная сумма является задатком и входит в цену продаваемых объектов недвижимости. В случае отказа продавца продать данные объекты недвижимости на условиях и в сроки, предусмотренные настоящим соглашением, продавец обязуется вернуть уплаченную сумму в двойном размере не позднее 10 дней с назначенной в данном соглашении даты сделки. В случае отказа покупателя от приобретения данных объектов недвижимости на условиях и в сроки, оговоренные данным Соглашением, продавец оставляет у себя указанную выше сумму, кроме случая возникновения обстоятельств, способных привести к невозможности совершения сделки купли-продажи, за которые ни одна из сторон не несет ответственности (в таком случае сумма денежного обеспечения должна быть возвращена в полном объеме).
В день заключения Соглашения о задатке (01.09.2017г.) Акиндинов А.Н. передал Полит М.Х. денежные средства в сумме 70 000 руб. Факт получения Полит М.Х. указанных денежных средств подтверждается распиской от 01.09.2017г. (л.д.9).
До настоящего времени основной договор купли-продажи недвижимости между сторонами не заключен.
Разрешая настоящий спор и частично удовлетворяя исковые требования Акиндинова А.Н., суд первой инстанции исходил из того, что представленное в материалы дела соглашение о задатке от 01.09.2017г., подписанное сторонами, несмотря на его название, содержит элементы предварительного договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество и является ничтожным, поскольку заключено с нарушением требований закона относительно формы сделки, а именно не удостоверено нотариально.
Установив, что какого-либо иного предварительного договора, кроме как представленного в материалы дела соглашения о задатке, в установленном законом порядке (в нотариальной форме) между сторонами не заключалось, а представленное соглашение от 01 сентября 2017 года является ничтожным, суд первой инстанции квалифицировал природу переданных истцом ответчику денежных средств в сумме 70 000 рублей как аванс, который был передан истцом ответчику в качестве исполнения по ничтожной сделке, в связи с чем пришел к выводу о том, что денежные средства, преданные ответчику по недействительной сделке в сумме 70000 рублей подлежат возврату истцу по делу Акиндинову А.Н.
Судебная коллегия изложенные выше выводы суда первой инстанции считает правильными, основанными на установленных фактических обстоятельствах дела, исследованных судом доказательствах, данные выводы сделаны при правильном применении судом норм материального права, регулирующих спорные правоотношения сторон.
Так, при разрешении настоящего спора суд первой инстанции обоснованно руководствовался положениями ст.380 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающими, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п.3 ст.380 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Положениями п.4 ст.380 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
В силу положений статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
По смыслу приведенных выше норм материального права, соглашение о задатке должно заключаться вместе с договором купли-продажи (предварительным или основным), в соответствии с которым у продавца и покупателя возникают определенные договором обязательства. В случае отсутствия основного обязательства отсутствует и такое обязательство как задаток. Специфические черты задатка, отличающие его от всех остальных способов обеспечения обязательств, заключаются в том, что задатком могут обеспечиваться лишь обязательства, возникающие из заключенных договоров. При этом соглашение о задатке следует за судьбой обеспеченного им обязательства, и недействительность последнего влечет недействительность соглашения о задатке.
В соответствии со ст.550 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Положениями п.2 ст.163 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе и в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
Согласно положениям ч.1 ст.42 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" N218-ФЗ от 13.07.2015 г. в редакции Федерального закона от 01.07.2017г. N141-ФЗ, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей.
Из разъяснений, изложенных в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", следует, что в силу п. 2 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается заключение предварительного договора в устной форме. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Исследовав и оценив представленное в материалы дела соглашение о задатке от 01 сентября 2019 года, подписанное сторонами, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что указанное соглашение содержит элементы предварительного договора купли-продажи доли в праве общей собственности на недвижимое имущество и является ничтожным, поскольку заключено с нарушением требований закона относительно формы сделки, а именно не удостоверено нотариально.
Довод апелляционной жалобы о том, что условие о нотариальном удостоверении сделки не является элементом формы договора, а потому предварительный договор нотариальному удостоверению не подлежал, судебная коллегия находит несостоятельным, поскольку положениями ст. 158 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержащей понятия формы сделок, предусмотрено, что сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).
Исходя из положений п.3 ст.163 Гражданского кодекса Российской Федерации, если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
Учитывая изложенное, оценив в совокупности представленные сторонами доказательства, принимая во внимание, что соглашение о задатке от 01.09.2017 г., содержащее элементы предварительного договора купли-продажи доли в праве общей собственности на недвижимое имущество заключено с нарушением требований закона относительно формы сделки, в связи с чем является ничтожным, то суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что денежные средства, уплаченные истцом ответчице, не могут выполнять обеспечительную функцию задатка.
Поскольку основной договор не был заключен, а сумма в размере 70 000 рублей была получена Полит М.Х., суд первой инстанции пришел к правильному выводу о взыскании с нее указанной суммы в пользу Акиндинова А.Н.
Доводы апелляционной жалобы Полит М.Х. о том, что в обжалуемом решении суд не дал оценки действиям сторон, а именно по чьей вине не был заключен основной договор купли-продажи, основанием для отмены постановленного решения не является, поскольку при установленных судом обстоятельствах (ничтожности предварительного договора купли-продажи) данные обстоятельства не имеют правового значения для разрешения возникшего между сторонами спора.
Вопрос судебных расходов судом разрешен в соответствии с действующим законодательством, оснований для отмены решения суда в данной части судебная коллегия не находит.
Судебная коллегия полагает, что обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции установлены правильно. Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судом не допущено.
При таких обстоятельствах, постановленное судом решение является законным, обоснованным и отмене по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь ст.328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Железнодорожного районного суда г. Рязани от 05 августа 2019 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы истца Акиндинова Александра Николаевича и ответчика Полит Марианны Хосе, - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
