Определение Судебной коллегии по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 18 февраля 2019 года №33-298/2019

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СУДА ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 18 февраля 2019 года Дело N 33-298/2019
г.Салехард 18.02.2019
Судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа в составе председательствующего Шошиной А.Н., судей Евсевьева С.А. и Старовойтова Р.В., при секретаре Лысовой О.Г., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело
по иску Департамента имущественных отношений администрации города Нового Уренгоя (далее - Департамент) к Чупрунову В.А., Булгаковой Г.В., ФИО1, ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества
по апелляционной жалобе ответчика Чупрунова В.А. на решение Новоуренгойского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 26.09.2018.
Заслушав доклад судьи Старовойтова Р.В., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Департамент обратился в суд с указанным иском о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, прекращении права собственности и признании права собственности муниципального образования на квартиру.
В обоснование требований истец указал, что спорная квартира была приобретена ответчиками в долевую собственность по договору купли продажи квартиры с рассрочкой части платежа от 04.04.2008, заключенному с департаментом недвижимости муниципального образования город Новый Уренгой (ныне - департамент) в лице НОФ "Развитие ипотечного жилья". По условиям договора стоимость жилого помещения составила 2 435 191 руб., из которых 122 000 руб. внесены ответчиками до подписания договора. Оставшиеся 2 313 191 руб. должны были вноситься покупателем с рассрочкой платежа на срок 180 месяцев в соответствии с графиком платежей.
Между тем, в нарушение условий договора эта обязанность покупателем исполняется ненадлежащим образом. Вступившими в законную силу решением Новоуренгойского городского суда от 06.06.2014 с ответчиков Чупрунова В.А. и Булгаковой Г.В. взыскивалась просроченная задолженность за период с 25.11.2010 по 25.03.2014 по 117 622 руб. 47 коп. и по 30 000 руб. пени с каждого, решением от 28.09.2015 - 84 978 руб. 87 коп. и 22 800 руб. - с каждого за период с 25.04.2014 по 25.06.2015.
В этой связи, ссылаясь на положения статей 450 и 489 Гражданского кодекса РФ, указывая, что по состоянию на 01.07.2018 размер задолженности составил 724 818 руб. 78 коп., истец полагал о существенном нарушении ответчиком условий договора и просил расторгнуть договор купли-продажи на спорное жилое помещение, прекратить право собственности последнего на него и признать право собственности муниципального образования город Новый Уренгой на данный объект недвижимого имущества.
Решением Новоуренгойского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 26.09.2018 иск департамента удовлетворен.
Расторгнут договор купли-продажи квартиры с рассрочкой части платежа, заключенный 04.04.2008 между некоммерческой организацией Фонд "Развитие ипотечного жилья", действующей от имени департамента недвижимости муниципального образования город Новый Уренгой, и Чупруновым В.А., Булгаковой (Чупруновой) Г.В., действующей за себя и как законный представитель несовершеннолетних: ФИО1, ФИО2
Прекращено право собственности Чупрунова В.А., Булгаковой Г.В., ФИО1, ФИО2 на жилое помещение - <адрес>.
Признано право муниципальной собственности муниципального образования <адрес>.
Взысканы с Чупрунова В.А., Булгаковой Г.В., ФИО1, ФИО2 в бюджет муниципального образования город Новый Уренгой госпошлину в размере 6 000 рублей в долевом порядке - по 1500 руб. с каждого.
С таким решением ответчик Чупрунов В.А. не согласен, в апелляционной жалобе просит его отменить, ссылаясь на заключение договора в целях получения жилья, поскольку иного на тот момент не было, уважительность причин несвоевременного исполнения обязательств, вызванного утратой трудоспособности, факт внесения 465 000 руб. после принятия решения.
В заседании суда апелляционной инстанции ответчик Чупрунов В.А. поддержал доводы жалобы, указав, что он оплатил всю просроченную задолженность, а также штраф.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом (извещение, телефонограммы от 13.02.2019).
Поскольку о дате и времени рассмотрения жалобы неявившиеся лица, участвующие в деле были извещены надлежащим образом и за срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие, не представили доказательств об уважительности причины неявки, а участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, участвующего в деле, судебная коллегия, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определилао рассмотрении дела при данной явке.
Исследовав материалы дела, заслушав явившихся лиц, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на нее в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом и следует из материалов дела, жилое помещение - однокомнатная <адрес>, общей площадью 50, 2 кв.м, являлась собственностью муниципального образования город Новый Уренгой.
04 апреля 2008 года между некоммерческой организацией Фонд "Развитие ипотечного жилья", действующей от имени департамента недвижимости муниципального образования город Новый Уренгой (Продавец, впоследствии переименован в департамент имущественных отношений администрации город Новый Уренгой) и ответчиками (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры с рассрочкой части платежа, по условиям которого, департамент недвижимости муниципального образования город Новый Уренгой обязуется передать в собственность ответчиков помещение в равных долях (1/4), а те - принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора указанное выше жилое помещение.
В соответствии с пунктом 4 договора, стоимость квартиры определена сторонами в 2 435 191 руб.
Согласно пунктам 5.1., 5.2 договора, денежные средства в размере 122 000 рублей внесены Покупателем до подписания настоящего договора на расчетный счет некоммерческой организации Фонд "Развитие ипотечного жилья"; денежные средства в размере 2 313 191 руб. будут вноситься покупателем в соответствии с графиком внесения платежей (Приложение N 1 к договору) на расчетный счет некоммерческой организации Фонд "Развитие ипотечного жилья".
По графику внесения платежей срок погашения стоимости жилого помещения составил 180 месяцев.
Право собственности ответчиков на спорное жилое помещение зарегистрировано в установленном законом порядке.
Как следует из материалов дела, ответчики обязательства по внесению платы в соответствии с условиями договора не производят, стоимость жилого помещения до настоящего времени ими не оплачена.
Как указывает истец, по состоянию на 01.07.2018 текущая сумма задолженности составляет 724 818 руб. 78 коп. Кроме того, вступившими в законную силу решениями Новоуренгойского городского суда с ответчиков взыскивалась просроченная задолженность.
Изложенные обстоятельства явились основанием для предъявления настоящего иска.
Удовлетворяя требования, суд первой инстанции исходил из того, что положения ч. 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают общие последствия нарушения покупателем обязанности оплатить переданный ему товар, а ч. 2 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет продавцу по договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа дополнительную возможность защиты права, нарушенного в результате неоплаты проданного товара. Выбор способа защиты права принадлежит истцу, который не лишён возможности для защиты своего нарушенного права использовать несколько способов защиты.
Данная норма материального права закрепляет право продавца требовать расторжения договора купли-продажи, в случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платёж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Давая оценку совокупной величине внесенных платежей, суд указал, что на момент подачи иска и вынесения решения их объем составил менее половины стоимости квартиры.
Между тем, такой вывод суда первой инстанции на момент рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции ошибочен.
В силу ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно указанному пункту той же статьи существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Нормой ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу положений ст. 485 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.
Статьёй 424 Гражданского кодекса РФ установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Согласно статье 555 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Таким образом, из приведенных положений закона следует, что цена договора купли-продажи является одним из существенных его условий.
При этом, неисполнение покупателем обязательств по оплате цены договора купли-продажи, по смыслу положений статьи 450 Гражданского кодекса РФ является существенным нарушением его условий, поскольку продавец в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, а именно получение платы за проданный товар.
Согласно справке о задолженности, оплата стоимости квартиры ответчиком не производится с августа 2017 года, а вступившими в законную силу решениями суда взыскивалась просроченная задолженность.
Как указывалось, в соответствии с п. 2 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
По смыслу положений указанной статьи в случаях, когда между сторонами заключен договор купли-продажи с рассрочкой платежа, невнесение покупателем платежей в установленные сроки, при условии, что сумма внесенных платежей не превышает половины цены товара, предоставляет продавцу право отказаться от исполнения договора и предъявить требование о возврате товара.
Обращаясь в суд с иском, истец основывал свои требования в том числе и на положениях указанной статьи.
Определяя объем общей суммы, внесенной ответчиками на 26.09.2018, суд первой инстанции допустил неверное установление обстоятельств дела, указав, что ответчики внесли 700 200 руб. 30 коп.
Так, во-первых, суд не учел, что договор содержит недействительное условие - п. 5.3, где определено, что при недостаточности средств, направленных покупателем на погашение ежемесячного платежа, денежные средства распределяются в следующем порядке: в первую очередь погашаются пени; оставшаяся часть суммы платежа направляется на погашение суммы долга, тогда как нормами ст. 319 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.
Из ранее принятых решений следует, что совокупный взысканный размер пени равен 105 600 руб., где на апеллятора приходится половина от этой суммы - 52 800 руб., тогда как из справки, имевшейся к моменту принятия решения, следует, что оплачено 142 400 руб. Второй должник по решениям суда оплату не производил, что подтвердил ответ судебного пристава-исполнителя на судебный запрос.
Из изложенного следует, что истец при наличии просроченной задолженности не вправе был направлять в счет уплаты пени 89 600 руб.
Во-вторых, не учел суд и внесенных ответчиками 122 000 руб. в 2008 году.
Таким образом, верной суммой внесенных платежей в счет погашения долга является 906 800 руб. 30 коп. (122 000 руб. + 695 200 руб. 30 коп. + 89 600 руб.).
Далее, после принятия решения ответчиком дополнительно внесены на счёт истца денежные средства, общий размер которых превысил 50 % стоимости имущества. Это обстоятельство подтверждается справкой от 31.12.2018, где определено, что ответчики внесли 122 000 руб. в качестве первого платежа, 1 356 782 руб. 52 коп. в счет уплаты долга и 313 317 руб. 78 коп. - пени.
При этом из справки следует, что текущая задолженность погашена, долг по пени составил 1282 руб. 22 коп.
В январе 2019 года ответчик продолжил внесение платежей, из актуализированной справки по состоянию на 31.01.2019 следует, что имеет место переплата в 1190 руб. 54 коп.
Поскольку в рассматриваемом деле правоотношения сторон носят длящийся характер, необходимо учесть тот факт, что приведенные истцом доводы не могут служить безусловным основанием для удовлетворения заявленных требований, поскольку совокупная величина внесенных ответчиком платежей в счет погашения долга соответствует величине платежей, подлежащих внесению в соответствии с графиком платежей, то есть текущая задолженность к моменту рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции была погашена. Совокупная величина оплаченной задолженности превышает пятидесятипроцентный порог, что влечет отказ в удовлетворении иска.
Здесь истец не учел, что законодатель право продавца требовать расторжения договора не предполагает безусловным. Применительно к данному спору необходимо учитывать правовую позицию, изложенную в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 15.01.2009 N 243-О-О, согласно которой нарушения сроков возврата кредита не являются сами по себе безусловным основанием для удовлетворения требований кредитора о досрочном возврате кредита.
Так, в соответствии с ч. 1 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Законодатель в данном случае, прежде всего, исходит из того, что судом, рассматривающим иск о досрочном взыскании задолженности, должен быть обеспечен баланс интересов обеих сторон обязательства, удовлетворение требований кредитора не должно ущемлять без достаточных к тому оснований права заемщика. Законодатель предполагает в первую очередь проверку фактических обстоятельств (наличия и исследования уважительных причин допущенных нарушений обязательств), а также юридических обстоятельств (периода просрочки, суммы просрочки, вины одной из сторон), что позволяет соблюсти паритетность в отношениях между сторонами, в том числе при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком своих обязанностей по договору, как это вытекает из конституционного принципа равенства (часть 1 ст. 19 Конституции Российской Федерации).
Как пояснял ответчик, причиной неуплаты послужило отсутствие у него работы, арест счетов в счет уплаты алиментов, что исключает вину последнего в невнесении платежей.
С учетом изложенного, решение суда подлежит отмене с постановлением нового об отказе в удовлетворении иска.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 320, 327.1, п. 1 ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Новоуренгойского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 26.09.2018 отменить, вынести новое, которым в удовлетворении иска департамента имущественных отношений администрации города Нового Уренгоя к Чупрунову В.А., Булгаковой Г.В., ФИО1, ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества отказать.



Председательствующий


А.Н. Шошина
Судьи







Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка