Определение Судебной коллегии по гражданским делам Вологодского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОЛОГОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 29 июня 2021 года Дело N 33-2975/2021

от 29 июня 2021 года N 33-2975/2021

г. Вологда

Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе

председательствующего Чистяковой Н.М.,

судей Махиной Е.С., Ермалюк А.П.,

при секретаре Топорковой И.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя общества с ограниченной ответственностью Управляющая консалтинговая компания "Витязь Северо-Запад" Чугунова К.А. на решение Череповецкого городского суда Вологодской области от 16 марта 2021 года по иску общества с ограниченной ответственностью Управляющая консалтинговая компания "Витязь Северо-Запад" к Балдичеву Ю.В. об изменении условий договора.

Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Чистяковой Н.М., объяснения Балдичева Ю.В., судебная коллегия

установила:

28 мая 2018 года между Балдичевым Ю.В. (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью Управляющая консалтинговая компания "Витязь Северо-Запад" (покупатель, далее ООО УКК "Витязь СЗ") заключен договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером N... общей площадью 130,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, стоимостью 3 900 000 рублей.

Пунктом 2.2 договора предусмотрен порядок оплаты стоимости помещения поэтапно:

пункт 2.2.1 - 900 000 рублей - в течение 30 календарных дней со дня государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю,

пункт 2.2.2 -750 000 рублей - в течение 60 календарных дней со дня государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю,

пункт 2.2.3 - 750 000 рублей в течение 90 календарных дней со дня государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю,

пункт 2.2.4 - 750 000 рублей в течение 120 календарных дней со дня государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю,

пункт 2.2.5 - 750 000 рублей в течение 150 календарных дней со дня государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.

Согласно пункту 3.3 договор является актом приема-передачи нежилого помещения.

4 июня 2018 года право собственности на нежилое помещение зарегистрировано за ООО УКК "Витязь СЗ".

Ссылаясь на существенные нарушения, допущенные продавцом при заключении договора купли-продажи, существенное изменение обстоятельств, из которых исходил покупатель при заключении договора, передачу товара ненадлежащего качества, 11 ноября 2020 года ООО УКК "Витязь СЗ" обратилось в суд с иском к Балдичеву Ю.В. об изменении условий договора купли-продажи нежилого помещения, заключенного 28 мая 2018 года между продавцом Балдичевым Ю.В. и покупателем ООО УКК "Витязь СЗ", в следующей части:

- изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции

"2.1 Цена приобретаемого Покупателем нежилого помещения, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, составляет 2 150 000 (Два миллиона сто пятьдесят тысяч) рублей";

- изложить пункт 2.2 договора в следующей редакции:

"2.2 Оплата нежилого помещения производится Покупателем поэтапно:

2.2.1 Денежные средства в сумме 900 000 (Девятьсот тысяч) рублей Покупатель перечисляет Продавцу в течении тридцати календарных дней со дня государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю.

2.2.2 Денежные средства в сумме 1 250 000 (Один миллион двести пятьдесят тысяч) рублей Покупатель перечисляет Продавцу в срок до 02 ноября 2018 года",

а также взыскании расходов по уплате государственной пошлины в размере 16 950 рублей.

Протокольным определением суда от 12 января 2021 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ИП Андронов А.Н. и ИП Камышева Т.Н.

В судебном заседании представитель истца ООО УКК "Витязь СЗ" Жирохова А.В. исковые требования поддержала, не согласилась с пропуском срока исковой давности, который, по ее мнению, начинает течь с даты, когда истец узнал о нарушении своего права при получении отчета о рыночной стоимости имущества, то есть с 6 ноября 2018 года.

Ответчик Балдичев Ю.В. не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика Балдичева Ю.В. Лукьянова В.Н. иск не признала, заявила о пропуске истцом двухлетнего срока исковой давности, подлежащего исчислению со дня подписания договора - 28 мая 2018 года, поскольку договор является одновременно актом приема-передачи нежилого помещения.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ИП Андронов А.Н., ИП Камышева Т.Н. не явились, извещены надлежащим образом.

Представитель третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ИП Андронова А.Н., ИП Камышевой Т.Н. Дербенев С.А. пояснил, что ИП Андронов А.Н. является поставщиком тепла, а ИП Камышева Т.Н. - собственником сетей теплоснабжения, выделить какую-либо сеть для отопления отдельного помещения здания не представляется возможным, на момент заключения договора 28 мая 2018 года истец уже несколько месяцев занимал это помещение, а значит, был осведомлен о системе отопления.

Решением Череповецкого городского суда Вологодской области от 16 марта 2021 года исковые требования ООО УКК "Витязь СЗ" к Балдичеву Ю.В. об изменении условий договора оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе представитель ООО УКК "Витязь СЗ" Чугунов К.А. ставит вопрос об отмене решения суда по мотиву его незаконности и необоснованности ввиду неправильного применения норм материального права, ссылаясь на несоответствие покупной цены нежилого помещения его рыночной стоимости, недобросовестное поведение продавца, утаившего факт нестандартного режима поставки тепловой энергии, высокий тариф по ее оплате, низкую температуру отопления помещения, указывая на отсутствие оснований для применения срока исковой давности в части передачи покупателю товара ненадлежащего качества.

В возражениях на апелляционную жалобу Балдичев Ю.В. просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда в силу части 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы, полагает, что решение судом принято в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего гражданского законодательства.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 309, 310, 420-425, 450-452 Гражданского кодекса Российской Федерации, обоснованно исходил из того, что при заключении договора купли-продажи нежилого помещения стороны пришли к соглашению о цене товара и порядке его оплаты в рассрочку, при этом покупатель имел возможность выяснить рыночную стоимость объекта недвижимости, а также способ поставки тепловой энергии, поставщика и стоимость такой услуги.

Ссылка подателя жалобы на завышенную стоимость нежилого помещения, как на основание для изменения условий договора купли-продажи от 28 мая 2018 года, является несостоятельной.

Из материалов дела усматривается, что при заключении сделки купли-продажи стороны согласовали между собой стоимость нежилого помещения по адресу: <адрес> размере 3 900 000 рублей (пункт 2.1).

Цена объекта недвижимости, подлежащего отчуждению, является существенным условием договора.

В силу части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно части 2 названной статьи изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Цена, установленная соглашением по договору купли-продажи от 28 мая 2018 года, является окончательной и изменению в одностороннем порядке не подлежит; может быть изменена по соглашению сторон (пункт 2.1).

К соглашению о снижении покупной цены имущества стороны не пришли.

В обоснование исковых требований ООО УКК "Витязь СЗ" ссылается на отчет общества с ограниченной ответственностью "Ориентир" от 6 ноября 2020 года N..., согласно которому наиболее вероятная рыночная стоимость нежилого помещения по адресу: <адрес> по состоянию на 28 мая 2018 года составляла 2 150 000 рублей.

Покупатель полагает представленное исследование основанием для внесения изменений в заключенный между ООО УКК "Витязь СЗ" и Балдичевым Ю.В. договор в части стоимости имущества.

Между тем, согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Иными словами, применительно к настоящему спору, при заключении договора купли-продажи от 28 мая 2018 года стороны договора, принимая решение об отчуждении имущества (продавец) и о его приобретении (покупатель) по цене 3 900 000 рублей, действовали по своему желанию, в своей воле и интересе. При этом продавец имел возможность установить любую цену предмета договора, а покупатель - согласиться с ней, посчитав ее экономически обоснованной, либо отказаться от заключения договора на таких условиях в случае, если стоимость объекта недвижимости, по его убеждению, является чрезмерно завышенной.

Однако ООО УКК "Витязь СЗ" с условиями договора согласилось, его заключило, приняло имущество и приступило к исполнению условий договора в части оплаты покупной цены в рассрочку.Кроме того, в соответствии с пунктом 6.1 договора от 28 мая 2018 года стороны, подписавшие договор, подтверждают, что отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключить данный договор на крайне не выгодных для себя условиях.

Между тем, как следует из материалов дела, со стороны покупателя обязательства по оплате стоимости нежилого помещения в сроки, установленные условиями заключенного между сторонами договора, не исполнены. Так, в счет внесения покупной стоимости недвижимого имущества покупателем оплачены: 3 июля 2018 года - 900 000 рублей, 30 сентября 2020 года - 50 000 рублей, 2 октября 2020 года - 25 000 рублей, а всего - 975 000 рублей, в то время как полная стоимость товара - 3 900 000 рублей должна быть внесена до ноября 2018 года.

Определением от 15 октября 2020 года к рассмотрению Череповецким городским судом Вологодской области принят иск Балдичева Ю.В. к ООО УКК "Витязь СЗ" о взыскании задолженности по договору купли-продажи нежилого помещения от 28 мая 2018 года.

С настоящим иском об изменении условий договора купли-продажи ООО УКК "Витязь СЗ" обратилось в суд только 11 ноября 2020 года, то есть после того, как ответчиком были предприняты меры к исполнению покупателем условий договора в принудительном порядке. При этом до обращения Балдичева Ю.В. в суд на протяжении двух с половиной лет (с 28 мая 2018 года по 11 ноября 2020 года) ООО УКК "Витязь СЗ" какого-либо несогласия со стоимостью имущества не высказывало, с требованием о снижении покупной цены к продавцу не обращалось.

Таким образом, принимая во внимание, что ООО УКК "Витязь СЗ" как субъект предпринимательской деятельности, в том числе в области права, покупки и продажи собственного недвижимого имущества, предоставления посреднических услуг при купле-продаже недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе, своевременных мер по выявлению реальной рыночной стоимости имущества не предприняло, при этом, действуя на свой страх и риск, осознавая возможность наступления негативных последствий своего легкомысленного поведения, согласилось на приобретение помещения на предложенных Балдичевым Ю.В. условиях, приняло его, использовало по целевому назначению, длительное время не предъявляло никаких претензий, обязанность по своевременной оплате полной стоимости предмета договора не исполнило, каких-либо оснований для удовлетворения требований истца на том основании, что цена договора является завышенной, у суда первой инстанции не имелось.

Кроме того, вывод общества с ограниченной ответственностью "Ориентир" о том, что на дату заключения договора купли-продажи стоимость помещения по адресу: <адрес> составляла 2 150 000 рублей, носит вероятностный характер, а потому в качестве достоверного доказательства, объективно подтверждающего завышенную цену приобретенного имущества, принят быть не может.

Несогласие подателя жалобы с отказом суда в удовлетворении исковых требований по тому основании, что в товаре (нежилом помещении) имеется недостаток, о котором покупатель не был поставлен в известность, основанием для отмены решения суда также не является.

В соответствии со статьей 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются (статья 470 Кодекса).

Проверка качества товара может быть предусмотрена законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, или договором купли-продажи (статья 474 Кодекса).

Согласно пункту 6.2 договора купли-продажи от 28 мая 2018 года покупатель удовлетворен качественным состоянием объекта недвижимости путем его внутреннего осмотра, произведенного им перед заключением договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец.

Исходя из позиции истца, при заключении договора купли-продажи Балдичевым Ю.В. был скрыт тот факт, что в помещении по адресу: <адрес> тепловая энергия поступает к потребителю нестандартным образом, через тепловые сети, принадлежащие ИП Андронову А.Н. и ИП Камышевой Т.Н., тарифы за поставку являются чрезмерно высокими, что, по мнению истца, является недостатком товара, существенным изменением обстоятельств, из которых исходил покупатель при заключении договора купли-продажи.

Между тем, в пункте 6.5 стороны согласовали, что договор содержит весь объем соглашений между ними в отношении предмета договора.

При этом условия о способе и порядке поставки тепловой энергии, поставщике услуги и ее стоимости договор не содержит, что свидетельствует о том, что для ООО УКК "Витязь СЗ" существенными данные обстоятельства на момент его подписания не являлись, а значит, на принятие решение о заключении сделки не влияли.

При этом, сам по себе довод ООО УКК "Витязь СЗ" о том, что способ поставки коммунального ресурса, его поставщик и тариф являются недостатками нежилого помещения как товара в том смысле, как это понимает гражданское законодательство, основано на неверном толковании норм права. Вопрос эксплуатации недвижимого имущества в части его обеспечения коммунальными ресурсами и осуществления платы за поставленный ресурс какого-либо отношения к предмету договора купли-продажи не имеет, о ненадлежащем качестве товара, его технических и эксплуатационных характеристик и свойств не свидетельствует.

При этом, как в случае с действительной рыночной стоимостью имущества, так и в вопросе, касающемся поставки тепловой энергии, ООО УКК "Витязь СЗ" имело возможность заблаговременно, то есть до подписания договора купли-продажи, получить от продавца, а также из иных источников всю необходимую информацию касаемо экономической рентабельности заключаемой сделки.

Кроме того, решением Арбитражного суда Вологодской области от 22 ноября 2019 года, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого Арбитражного Апелляционного суда от 1 июня 2020 года, с ООО УКК "Витязь СЗ" в пользу ИП Андронова А.Н. взысканы задолженность за поставленную тепловую энергию и услуги по ее передаче с ноября 2018 года по февраль 2019 года в размере 36 533 рублей 12 копеек, расходы по уплате государственной пошлины.

В ходе рассмотрения дела Арбитражным судом Вологодской области было установлено, что ИП Андронов А.Н. является поставщиком тепловой энергии для части зданий города Череповца, в том числе и для здания по адресу: <адрес>.

ИП Андронову А.Н. в установленном порядке утвержден тариф на поставляемый ресурс.

Тепловые сети, идущие от котельной предпринимателя, находятся в совместной долевой собственности (по ? доли) у ИП Андронова А.Н. и ИП Камышевой Т.Н.

ИП Камышевой Т.Н. в установленном порядке утвержден тариф на передачу тепловой энергии по данным сетям.

В соответствии с частью 1 статьи 544 Гражданского кодекса Российской Федерации оплата энергии производится за фактически принятое абонентом количество энергии в соответствии с данными учета энергии, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

Таким образом, на ООО УКК "Витязь СЗ", как потребителе тепловой энергии, лежит обязанность произвести оплату фактически принятой энергии. Факт поставки коммунального ресурса в нежилое помещение в рамках рассмотрения дела арбитражным судом истцом не оспаривался. Доводу общества о завышенном объеме потребления теплового ресурса, учтенного в расчетах поставщика, судом дана надлежащая оценка. Тариф, по которому рассчитывается плата за потребленную тепловую энергию, устанавливается приказом Департамента топливно-энергетического комплекса и тарифного регулирования Вологодской области.