Определение Судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 9 июня 2021 года Дело N 33-2954/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

Председательствующего Шевченко С.В.

судей Ганцевича С.В., Тращенковой О.В. при секретаре Захариной М.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Гореловой Раисы Васильевны, на решение Центрального районного суда г. Калининграда от 02 декабря 2020 года.

Заслушав доклад судьи Шевченко С.В., объяснения представителя Гореловой Р.В. по доверенности Петровича О.И., поддержавшего доводы жалобы, возражения представителя администрации ГО "Город Калининград" Сидаш Е.В., считавшей решение суда законным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Горелова Р.В. обратилась в суд с иском к администрации ГО "Город Калининград", указав, что она является <данные изъяты>, является нуждающейся в жилых помещениях, принята на соответствующий учет и в этой связи имеет право на первоочередное получение земельного участка для индивидуального жилищного строительства.

Истица указывала, что 10 августа 2018 года она обратилась в администрацию города с заявлением о предварительном согласовании предоставления в аренду без проведения торгов земельного участка, в чем ей было отказано. Такой отказ обжалован в суд и решением Центрального районного суда г.Калининграда от 11.12.2018 г. отказ Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа "Город Калининград" N 028-65/угр 28-3693 от 12.09.2018 г. в предварительном согласовании предоставления земельного участка с кадастровым номером 22 по проекту межевания территории в границах улиц Крылова-Фурманова-внутриквартальных проездов в Ленинградском районе города Калининграда признан незаконным, на Комитет возложена обязанность повторно рассмотреть ее заявление.

25 октября 2019 г. года получен проект договора аренды земельного участка от 11.10.2019 г N 217/2019-а, условия которого содержащиеся в пунктах 5.1, 6.1, 7.6 не соответствуют требованиям закона, а в части стоимости права аренды земельного участка являются кабальными, поскольку предусматривают уплату арендатором денежных средств за данное право в размере 2 628 000 руб.

Ссылаясь на то, что ее семья признана малоимущей, истица в установленный законом 30-дневный срок обратилась в администрацию с заявлением о рассмотрении протокола разногласий к проекту договора N 217/2019-А аренды земельного участка от 11.10.2019 г. по указанным выше основаниям, указав, что в силу ст.39.11 ЗК РФ начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды устанавливается в размере ежегодно арендной платы либо в размере не менее N кадастровой стоимости земельного участка. Учитывая, что для граждан, имеющих право на первоочередное или внеочередное обеспечение землей, не урегулирован порядок определения стоимости права на заключение договора аренды, полагала, что по аналогии подлежат применению нормы ст.ст. 39.7, 39.11 ЗК РФ. Однако в удовлетворении ее просьбы ответчиком было отказано, в связи с чем истица обратилась в суд и просила обязать ответчика заключить с ней договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов с КН N площадью N кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, для индивидуального жилищного строительства сроком на 20 лет с установлением стоимости права на заключение договора аренды в размере 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 11.10.2019 г.

Решением Центрального районного суда г.Калининграда от 02 декабря 2020 года в удовлетворении исковых требований Гореловой Раисы Васильевны отказано.

В апелляционной жалобе Горелова Р.В. просит решение суда отменить в связи с допущенными судом нарушениями материального закона. Продолжая ссылаться на доводы и основания предъявленного иска, полагает, что предусмотренных законом оснований к отказу в его удовлетворении у суда не имелось.

Учитывая, что Правила определения размера арендной платы, порядка и условий их внесения в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и предоставляемых в аренду без торгов администрацией города не утверждены, полагает, что в этой ситуации возможно применение по аналогии закона положений ст.ст.39.7, 39.11 ЗК РФ.

В суд апелляционной инстанции явились представитель истца и представитель ответчика.

Истица и иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. Истица направила в суд своего представителя.

Указанные лица о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причин неявки не сообщили, об отложении дела не ходатайствовали.

В этой связи суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит обжалуемое решение подлежащим оставлению без изменения.

В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Вопреки утверждениям подателя апелляционной жалобы, таких нарушений, влекущих отмену или изменение судебного решения, судом первой инстанции при разрешении спора допущено не было.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Горелова Р.В. является инвалидом третьей группы по общему заболеванию бессрочно.

03.07.2017 г. принята на учет нуждающихся в жилых помещениях.

Данное обстоятельство подтверждается выпиской из распоряжения КМИ и ЗР АГО от 21.07.2017 г. N 3472/р-КМИ.

С учетом приведенных выше обстоятельств истица отнесена к категории граждан, имеющих право на первоочередное приобретение земельных участков для индивидуального жилищного строительства в соответствии с положениями ст. 17 Федерального закона от 24.11.1995 г. N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации".

Таким образом, как верно указано судом, земельный участок должен быть предоставлен истцу в аренду без проведения торгов.

Решением Центрального районного суда г.Калининграда от 11.12.2018 г. отказ Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа "Город Калининград" N 028-65/угр 28-3693 от 12.09.2018 г. в предварительном согласовании предоставления истице земельного участка был признан незаконным, на Комитет возложена обязанность повторно рассмотреть ее заявление.

Во исполнение такого решения суда администрацией в октябре 2019 года в адрес истицы был направлен договор аренды (проект договора) земельного участка от 11.10.2019 г N 217/2019-а, по условиям которого цена права аренды участка определена в соответствии с отчетом ООО "РАО "Оценка-Экспертиза" и составляет 2 628 000 руб. (п.5.1 договора).

Согласно п.6.1 проекта договора арендатор уплачивает арендодателю цену права аренды земельного участка в размере 2 628 000 руб. при подписании настоящего договора.

На такой договор истицей 20 ноября 2019 года представлен проект разногласий, в котором выражено несогласие с размером права аренды, содержится указание на применение положений ст.ст.39.7, 39.11 ЗК РФ и определении стоимости этого права по аналогии в размере 1, 5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Ответом администрации от 20 января 2020 года такой протокол разногласий не согласован, предложено заключить договор аренды на указанных в нем условиях.

Не соглашаясь с такой позицией администрации ГО "Город Калининград", истица обратилась в суд и просила обязать ответчика заключить с ней договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов с КН N площадью N кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, для индивидуального жилищного строительства сроком на 20 лет с установлением стоимости права на заключение договора аренды в размере N кадастровой стоимости земельного участка.

С обоснованностью ее позиции правомерно не согласился суд.

Разрешая возникший спор и принимая решение об отказе Гореловой Р.В. в иске, суд первой инстанции, полно и правильно установив все юридически значимые обстоятельства и дав им надлежащую правовую оценку, руководствуясь надлежащими, приведенными в решении нормами материального права, обоснованно исходил из того, что правовые основания к его удовлетворению отсутствуют.

Принимая такое решение, суд правильно не согласился с позицией истицы, настаивающей на возможности применения по аналогии закона положений ст.ст.39.7, 39.11 ЗК РФ.

Такая позиция суда подробно мотивирована в принятом решении, с чем апелляционная инстанция соглашается.

Выводы суда основаны на совокупности исследованных в судебном заседании доказательств, которым суд дал в соответствии со ст.67 ГПК РФ правильную оценку, и подтверждены материалами дела.

Доводы апелляционной жалобы, которые сводятся к несогласию с принятым решением, изложенные в судебном акте выводы суда не опровергают.

Позиция суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения иска является правильной.

Доводы жалобы об обратном основаны на ошибочном токовании закона и основанием для иных выводов, как и для отмены решения суда, не являются.

Отношения по предоставлению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, урегулированы главой V.1 ЗК РФ, в соответствии с положениями которой предоставление таких земельных участков осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции (статья 39.2), в том числе на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду (подпункт 3 пункта 1 статьи 39.1).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Подп. 14 п. 2 ст. 39.6 названного кодекса установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в том числе в случае предоставления земельного участка гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации.

Порядок предоставления в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов закреплен в статье 39.14 ЗК РФ.

Пунктом 1 указанной нормы предусмотрено, что предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в следующем порядке: подготовка схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать; обеспечение заинтересованным гражданином или юридическим лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка или с проектной документацией лесных участков либо кадастровых работ; осуществление государственного кадастрового учета земельного участка; подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка; заключение договора купли-продажи, договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельным участком.

Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, урегулировано ст.39.17 ЗК РФ.

Так, согласно указанной норме, рассмотрение заявлений о предоставлении земельного участка осуществляется в порядке их поступления.

В срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Согласно п.п.6, 7 указанной нормы, проекты договоров и решения, указанные в подпунктах 1 и 2 пункта 5 настоящей статьи, выдаются заявителю или направляются ему по адресу, содержащемуся в его заявлении о предоставлении земельного участка. Проекты договоров, направленные заявителю, должны быть им подписаны и представлены в уполномоченный орган не позднее чем в течение тридцати дней со дня получения заявителем проектов указанных договоров.

Распоряжением Минимущества РФ от 10.04.2003 N 1102-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков.

Указанным распоряжением закреплено, что при оценке необходимо учитывать наиболее эффективное использование земельного участка, наличие инфляционных процессов в стране, изменение арендной платы за земельные участки не может быть ниже темпов инфляции, так как противное означало бы снижение эффективности использования, что противоречит разделу II указанных методических рекомендаций (методическим основам оценки рыночной стоимости права аренды), т.е. рыночный характер стоимости права аренды земельных участков - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Из материалов дела следует, что на основании муниципального контракта N 8/о от 02.10.2019 г., заключенного между комитетом муниципального имущества и земельных ресурсов администрации ГО "город Калининград" и ООО "РАО "Оценка-Экспертиза", последним по состоянию на 04.10.2019 г. определена рыночная стоимость права аренды (сроком на 20 лет) земельного участка с КН 39:15:130409:290, которая составляет 2 628 000 руб. (отчет N 821-01/19).

Именно указанная стоимость права аренды включена в проект договора, направленного истице.

Доводы истицы о несогласии с такой ценой, в том числе, выраженные в проколе разногласий, не могут быть признаны состоятельными.

Как указано выше, истица не обладает правом на получение земельного участка в аренду без торгов бесплатно, такой участок подлежит предоставлению за плату.

Размер платы за предоставляемое без торгов право аренды определен администрацией города на основании отчета, что является правильным.

Подобный подход в определении платы соответствует положениям п. 4 ст. 421 ГК РФ, определяющим, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

При этом, граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).

Само по себе несогласие истицы с размером стоимости права аренды не является основанием для признания условий договора в этой части не основанными на законе по мотиву кабальности.

Из материалов дела следует, что истец выражала несогласие с размером стоимости права аренды участка с КН 39:15:130409:290, определенного ООО "РАО "Оценка-Экспертиза", в связи с чем на основании определения суда была проведена судебная экспертиза.

Согласно экспертного заключения ООО "Декорум" N 284/09/20 от 20.10.2020 г. размер рыночной стоимости права аренды земельного участка определен в размере 2 670 000 руб., что незначительно ниже стоимости, указанной в договоре.

То обстоятельство, указываемое в жалобе, что Правила определения размера арендной платы, порядка и условий их внесения в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и предоставляемых в аренду без торгов, администрацией города не утверждены, не свидетельствует о том, что в этой ситуации возможно применение по аналогии закона положений ст.ст.39.7, 39.11 ЗК РФ.

Статьей 6 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

При этом в силу пункта 2 названной нормы при невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.

Оснований для применения по аналогии права указанных выше истцом положений земельного законодательства не имеется.

Позиция подателя жалобы об обратном ошибочна.

Так, положения нормы стт.39.7 ЗК РФ регулируют вопросы размера арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, который определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.