Дата принятия: 30 августа 2018г.
Номер документа: 33-2953/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТУЛЬСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 августа 2018 года Дело N 33-2953/2018
Судебная коллегия по гражданским делам Тульского областного суда в составе:
председательствующего Назарова В.В.,
судей Пономаревой Е.И., Колотовкиной Л.И.,
при секретаре Брусовой Ю.И.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ООО "Альянс-Строй" на решение Ленинского районного суда Тульской области от 13 июня 2018 года по иску Шараповой Ольги Владимировны к Фаистовой Валентине Витальевне, Обществу с ограниченной ответственностью "Альянс-Строй" о признании недействительным в части договора участия в долевом строительстве, применении последствий недействительности сделки.
Заслушав доклад судьи Пономаревой Е.И., судебная коллегия
установила:
Шарапова О.В. обратилась в суд с иском к Фаистовой В.В., ООО "Альянс-Строй" о признании недействительным в части договора участия в долевом строительстве, применении последствий недействительности сделки.
В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что является собственником квартиры в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>.
Проектной документацией в вышеуказанном многоквартирном доме предусмотрен технический подвал с расположенными в нем общедомовыми инженерными коммуникациями, предназначенными для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, однако в настоящее время помещения NN <данные изъяты>, <данные изъяты>, расположенные в техническом подвале, принадлежат на праве собственности ответчику Фаистовой В.В. на основании договора участия в долевом строительстве от 30.06.2017 года, заключенного между последней и ООО "Альянс-Строй".
Истец полагает, что договор в части передачи данных помещений нарушает права собственников жилых помещений многоквартирного дома, поскольку у них отсутствует доступ к общедомовым инженерным коммуникациям, расположенным в спорных подвальных помещениях.
Находящиеся в указанных нежилых помещениях общедомовые инженерные коммуникации - трубопроводы и поквартирные стояки систем теплоснабжения, холодного и горячего водоснабжения, канализации, кабели системы электроснабжения и общедомовое инженерное оборудование жестко связаны со стенами и перекрытиями нежилых помещений NN <данные изъяты>, <данные изъяты>, являются с ними единым и неделимым объектом, являются общедомовыми, то есть предназначены для обслуживания более одного помещения в данном многоквартирном жилом доме, их обслуживание невозможно без использования указанных нежилых помещений.
Общедомовые инженерные коммуникации и общедомовое инженерное оборудование требуют постоянного свободного доступа к ним инженерно-технического персонала организации, обслуживающей указанный многоквартирный жилой дом, и представителей жильцов, регистрирующих показания общедомовых приборов учета.
Фактически и в соответствии с проектной документацией спорное помещение спроектировано и предназначено, а также используется для обслуживания всего многоквартирного дома посредством размещения в нем общедомовых коммуникаций с осуществлением контроля за состоянием фундамента дома.
Договор участия в долевом строительстве от 30.06.2017 года, заключенный между ООО "Альянс-Строй" и Фаистовой В.В., затрагивает права и законные интересы истца как собственника жилого помещения в многоквартирном доме, не являющегося стороной сделки. Полагает, данная сделка недействительна в силу ее ничтожности, поскольку противоречит требованиям действующего законодательства.
После уточнения заявленных исковых требований просила суд признать недействительным в части договор участия в долевом строительстве N 1864 от 30.06.2017 года на нежилые помещения NN <данные изъяты>, <данные изъяты>, расположенные в подвале многоквартирного дома по адресу: <адрес>, в силу ничтожности, применить последствия недействительности сделки путем возврата в собственность собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по указанному выше адресу, нежилых помещений NN <данные изъяты>, <данные изъяты>.
В судебное заседание истец Шарапова О.В. не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
Представитель истца Шараповой О.В. по ордеру адвокат Кулаков М.В. в судебном заседании исковые требования поддержал с учетом их уточнений.
Представитель ответчика ООО "Альянс-Строй" по доверенности и по ордеру адвокат Арса Л.М. в судебном заседании возражала относительно заявленных требований, просила отказать в их удовлетворении в полном объёме.
Ответчик Фаистова В.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
Представители третьих лиц Инспекции Тульской области по государственному архитектурно-строительному надзору, Управления градостроительства и архитектуры г. Тулы, ООО "ЖИЛЦЕНТР" в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, суд рассмотрел спор в отсутствие неявившихся участвующих в деле лиц.
Решением Ленинского районного суда Тульской области от 13.06.2018 года заявленные Шараповой О.В. исковые требования удовлетворены. Судом постановлено признать договор N 1864 участия в долевом строительстве в г. Туле от 30.06.2017 года, заключенный между ООО "Альянс-Строй" и Фаистовой В.В., в части передачи в собственность нежилых помещений: ОДС с предварительным номером <данные изъяты>, общей проектной площадью с учетом холодных помещений 111,3 кв. м, расположенное в подвальном этаже жилого дома N 5.4. секция "1", ОДС с предварительным номером <данные изъяты>, общей проектной площадью с учетом холодных помещений 117,9 кв. м, расположенное в подвальном этаже жилого дома N 5.4. секция "1"", недействительным в силу ничтожности.
Применить последствия недействительности сделки путем возврата в собственность собственников помещений многоквартирного дома N <адрес>, расположенного по адресу: <адрес>, нежилых помещений NN <данные изъяты>, <данные изъяты>.
Указано, что данное решение является основанием для исключения из ЕГРН записи о праве собственности Фаистовой В.В. на нежилое помещение N<данные изъяты>, с кадастровым номером N, площадью 111,3 кв. м и N <данные изъяты>, с кадастровым номером N площадью 117,9 кв. м, находящиеся в подвале дома N 11, расположенного по адресу: <адрес>.
В апелляционной жалобе представитель ООО "Альянс-Строй" по доверенности и по ордеру адвокат Арса Л.М. просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное, постановленное с нарушением норм материального и процессуального права.
Проверив материалы дела, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся участвующих в деле лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, выслушав объяснения представителя ООО "Альянс-Строй" по доверенности и ордеру Арса Л.М., возражения истца Шараповой О.В., ее представителя по ордеру адвоката Кулакова М.А., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Статья 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Разрешая возникший спор, суд первой инстанции правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, проверил доводы и возражения сторон по существу спора и обоснованно пришел к выводу об удовлетворении исковых требований Шараповой О.В.
Этот вывод подробно мотивирован судом в постановленном по делу решении, подтвержден имеющимися в материалах дела доказательствами и не противоречит требованиям материального закона, регулирующего спорные правоотношения.
Как следует из материалов дела и установлено судом, Шараповой О.В. принадлежит на праве собственности однокомнатная квартира площадью 25,5 кв. м с кадастровым номером N, расположенная в многоквартирном пятиэтажном жилом доме по адресу: <адрес>.
Дом, в котором расположена вышеуказанная квартира, построен застройщиком ООО "Альянс-Строй" с привлечением денежных средств участников долевого строительства.
Проверяя доводы иска о том, что указанные помещения должны входить в состав общего имущества многоквартирного жилого дома, суд первой инстанции установил, что в проектной декларации и иной проектной документации на указанный жилой дом для размещения инженерных коммуникаций дома предусмотрен технический подвал.
Так, в проектной декларации в графе "О функциональном назначении нежилых помещений, не входящих в состав общего имущества многоквартирного 5-ти этажного проектируемого дома", предусмотрен технический подвал. В графе "Состав общего имущества 5-ти этажного проектируемого дома" указано: лестничные клетки, венткамеры, коридоры, тамбуры, помещения узла ввода и насосной, электрощитовая, комнаты уборочного инвентаря.
Из заключения негосударственной экспертизы ООО "Тульская негосударственная экспертиза" следует, что в подвальном этаже дома располагаются помещение узла ввода и насосной, электрощитовая, комнаты уборочного инвентаря. Подвалы изолированы от жилых помещений и обеспечены эвакуационными выходами.
В техническом плане здания - многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, все помещения, находящиеся в подвальном этаже, учтены как нежилые.
Из вышеуказанной технической документации усматривается, что в многоквартирном доме N <адрес> предусмотрен технический подвал, состоящий из пяти нежилых помещений:
- N <данные изъяты> с кадастровым номером N, площадью 4,3 кв. м;
- N <данные изъяты> с кадастровым номером N, площадью 111,3 кв. м;
- N <данные изъяты> с кадастровым номером N, площадью 8,4 кв. м;
- N <данные изъяты> с кадастровым номером N, площадью 8 кв. м;
- N 40 с кадастровым номером N, площадью 117,9 кв. м.
Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от 19.01.2018 года, в настоящее время два из вышеуказанных нежилых помещения, расположенных в техническом подвале дома <адрес>, принадлежат на праве собственности Фаистовой В.В., а именно: N <данные изъяты> с кадастровым номером N, площадью 111,3 кв. м; N N с кадастровым номером N, площадью 117,9 кв. м. Государственная регистрация права собственности на них осуществлена управлением Росреестра по Тульской области соответственно ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ.
Право собственности Фаистовой В.В. на данные нежилые помещения зарегистрировано на основании договора участия в долевом строительстве в г. Туле N 1864 от 30.06.2017 года, заключенного между ООО "Альянс-Строй" и Фаистовой В.В., разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 31.07.2017 года, договора передачи от 01.09.2017 года.
В соответствии с договором передачи от 01.09.2017 года, подписанным ООО "Альянс-Строй" и Фаистовой В.В., застройщик передал в собственность участнику долевого строительства по договору N 1864 участия в долевом строительстве в г.Туле от 30.06.2017 года следующие нежилые помещения:
- N позиции, секции по договору - 5.4. "1", фактический адрес: <адрес>, этаж - подвал, номер нежилого помещения по договору -<данные изъяты>, фактический номер нежилого помещения - <данные изъяты>, общая площадь нежилого помещения - 111,3 кв.м;
- N позиции, секции по договору - 5.4 "2", фактический адрес: <адрес>, этаж - подвал, номер нежилого помещения по договору - <данные изъяты>, фактический номер нежилого помещения - <данные изъяты>, общая площадь нежилого помещения - 117,9 кв.м.
В экспликации к плану подвального этажа спорные помещения поименованы как подвальные помещения. На плане также имеется примечание о том, что подвальные помещения N N <данные изъяты>, <данные изъяты> не являются общедомовым имуществом. При этом данных о том, на каком этапе проектирования либо строительства они были выделены из общедомового имущества стороной ответчика в материалы дела не представлено.
Допрошенный в судебном заседании в качестве специалиста Лыков М.А., пояснил, что спорные помещения проектировались свободного назначения с размещением в них общедомовых инженерных коммуникаций.
Таким образом, из проектной декларации и иной проектной документации, в том числе технического плана многоквартирного дома, следует, что функциональное назначение нежилых помещений N <данные изъяты> и N <данные изъяты>, расположенных в подвале дома, не определено.
Согласно выводам, изложенным в заключении эксперта N от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленном Тульской торгово-промышленной палатой, в нежилых помещениях N <данные изъяты> и N <данные изъяты>, расположенных по адресу: <адрес>, имеются инженерные коммуникации, в частности, разводящие сети и стояки канализации, водоснабжения, теплоснабжения и электроснабжения, и иное инженерное оборудование (канализационные выпуски, дренажные приямки для аварийного сброса, магистральные трубопроводы, запорная арматура, ревизии и прочистки), предназначенные для обслуживания помещений (в том числе квартир) на вышерасположенных этажах, а также для обслуживания зданий, подключенных к выявленным магистральным трубопроводам, и требующие проведения обязательных периодических осмотров и осуществления контроля их состояния.
В исследуемых помещениях доступна фиксация состояния несущих конструкций МКД, в частности, колонн, перекрытий и отдельных участков фундаментной плиты, а также основных ограждающих конструкций (стены и полы подвальных помещений, перегородки) и вводов инженерных коммуникаций в МКД.
Эксплуатация любых помещений (в том числе исследуемых) в МКД без обеспечения свободного доступа к инженерным системам для представителей управляющей и обслуживающих организаций и соблюдения требований нормативной документации о сохранности данных систем и прочего общедомового имущества недопустима. На момент государственной регистрации область предназначения исследуемых помещений ограничивалась термином "нежилые помещения", расположенные на подвальном этаже, при этом указания о видах разрешенного использования отсутствовали. Иными словами, ограничений на использование исследуемых помещений в целях, не связанных с обслуживанием всего здания, не зафиксировано. Однако изначально, (на этапе получения разрешения на строительство) исследуемые подвальные помещения функционально предназначались для размещения и обслуживания внутридомовых инженерных систем.
Выводы данного заключения подтвердили допрошенные в судебном заседании эксперты Шатрова Н.А., Поливина К.А., проводившие экспертизу.
Эксперт Шатрова Н.А. пояснила, что выводы, изложенные в заключении, были сделаны после изучения всех материалов гражданского дела. Через нежилое помещение N <данные изъяты> проходит магистральный трубопровод. Он не может быть транзитным. Магистраль ведет в том числе к узлу ввода горячего водоснабжения и отопления дома <адрес>. Нежилые помещения <данные изъяты> и <данные изъяты>, расположенные в <адрес>, являются подвалом, а не подпольем. В помещении <данные изъяты> имеется канализационный выпуск, который соединяется с наружной сетью канализации. Узел соединяет канализационную сеть дома с централизованной канализацией. Там есть прочистки, выпуск. В процессе обслуживания многоквартирного дома <адрес> предполагается выпуск нечистот, в частности, в нежилое помещение N <данные изъяты> указанного дома. По <данные изъяты> помещению проходят сети горячего и холодного водоснабжения, внутридомового отопления: разводка и стояк, а также внутридомовая система ливневой канализации. Выпуск ливневой канализации находится в нежилом помещении N <данные изъяты>. В случае засора ливневой канализации прочистка осуществляется из помещения N <данные изъяты>, что всегда подразумевает попадание нечистот из ливневой канализации в это помещение. В <данные изъяты> помещении зафиксированы приямки для установки погружного насоса. Инженерные сети и запорная арматура, расположенные в помещении <данные изъяты>, предназначены для обслуживания всего многоквартирного дома. В нежилом помещении N <данные изъяты> находятся два стояка водоснабжения (горячая и холодная вода), запорная арматура и выпускные краны. Канализационная разводка и ливневая канализация имеют ревизии и прочистки. Проходит магистральный трубопровод. Магистраль идет от дома <адрес>, проходит через подвал <адрес>, и идет к дому <адрес>. <адрес> подключен к магистральному трубопроводу, установлен ряд задвижек, проходит четыре трубопровода большого диаметра: горячее водоснабжение (прямая и "обратка") и отопление (прямая и "обратка"). Магистральный трубопровод установлен на кирпичных столбах, примерно в одном метре от пола и предназначен для обслуживания не только <адрес>, но и соседних <адрес> и <адрес> домов. Разводка по потолку помещений <адрес> и <адрес> холодного и горячего водоснабжения, бытовой и ливневой канализации, теплоснабжение и электроснабжение предназначены для обслуживания всех помещений многоквартирного дома N <адрес>, в т.ч. и жилых. Перед всеми стояками устанавливается и запорная, и спускная арматура.
Также экспертом указано, что допустимо сделать вывод о том, что с технической точки зрения наличие инженерных коммуникаций в исследуемых помещениях не исключает их использование в самостоятельных, не связанных с обеспечением строения, целях при условии обеспечения свободного доступа к данным сетям для представителей управляющей и обслуживающих организаций и соблюдения требований нормативно-технической документации о сохранности данных сетей и прочего общедомового имущества.
Данное заключение экспертов суд признал допустимым и достоверным доказательством, поскольку оно выполнено в соответствии с требованиями ст. 86 ГПК РФ, является четким, ясным, полным, понятным, внутренних противоречий не содержит, в заключении указаны использованные нормативно-технические и методические материалы, изложены установленные экспертом обстоятельства, выводы эксперта аргументированы, оно согласуется с другими имеющимися в материалах дела доказательствами. Экспертам разъяснены права и обязанности эксперта, предусмотренные ст. 85 ГПК Российской Федерации, и они предупреждены об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК Российской Федерации.
31.05.2018 года с участием сторон и их представителей, специалистов Сазонова А.П. и Орлова СВ., представителя управляющей компании произведен осмотр нежилых помещений N <адрес> и N <адрес> дома <адрес> с применением фотографирования.
По итогам осмотра по ходатайству стороны истца в судебном заседании 05.06.2018 года в качестве специалиста допрошен Сазонов А.П., который пояснил, что ознакомился с заключением эксперта N от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленным Тульской торгово-промышленной палатой. Проведенное исследование соответствуют методикам, в частности, Минюста РФ, и он полностью подтверждает сделанные экспертами выводы.
Также Сазонов А.П. в судебном заседании 05.06.2018 г. пояснил, что нежилые помещения N <данные изъяты> и N <данные изъяты> расположены в подвале дома <адрес>, где находятся инженерные сети и оборудование: узел ввода холодного водоснабжения, разводка, стояки холодно и горячего водоснабжения. В подвале (помещение N 40) проходит транзитная трасса горячего водоснабжения. На всех стояках имеется запорная и сливная арматура, которая необходима для нормальной эксплуатации инженерных систем многоквартирного дома. Без доступа к этим элементам нормальная эксплуатация вышерасположенных квартир недопустима.
Узел ввода холодной воды расположен в левом дальнем углу помещения <адрес> и снабжен запорной арматурой.
Также специалист Сазонов А.П. пояснил, что помещения <данные изъяты> и <данные изъяты> не могут использоваться в качестве жилых, поскольку жилые помещения нельзя размещать в подвале; не могут использоваться в качестве общественных, поскольку не имеют естественного освещения (только продухи) и не имеют по два эвакуационных выхода в каждом, не могут использоваться в качестве производственных, поскольку размещение производственных помещений в подвалах жилых домов недопустимо. Магистральный трубопровод, проходящий в помещении N 40 и установленный на кирпичных столбах высотой около 1 метра, препятствует нормальной эвакуации, по этим трубам проходить нельзя. Должны быть раздельные выходы из этих помещений. На стадии проектирования это не предполагалось. Согласно информации (проектной декларации), размещенной на сайте застройщика, эти помещения входили в технический подвал. Оборудование и инженерные сети в помещениях <данные изъяты> и <данные изъяты>, обслуживают более одной квартиры в многоквартирном доме.
Пояснения данного специалиста соотносятся с изложенными в заключении судебной строительно-технической экспертизы выводами.
Допрошенный в ходе судебного заседания по ходатайству стороны ответчика в качестве специалиста Орлов С.В. суду пояснил, что использование спорных нежилых помещений подвальных этажей как нежилых помещений самостоятельного назначения возможно. Являющиеся в настоящее время спорными, нежилые помещения, размещенные в уровне подвального этажа, были наделены при первичном проектировании самостоятельным функциональным назначением, не связанным непосредственно с техническим обслуживанием многоквартирного жилого дома. Спорные нежилые помещения не являются единым объектом с помещениями, в которых находятся узлы ввода, предназначенные для обслуживания МКД. Для цели технического обслуживания инженерных сетей необходимо осуществление работ по контролю за состоянием существующих трубопроводов и запорной арматуры, при этом указанные мероприятия не связаны с техническим обслуживанием всего МКД. Данный контроль осуществляется путем проведения плановых и внеплановых осмотров, не связанных с обслуживанием всего многоквартирного жилого дома. При этом, отсутствует необходимость осуществления постоянного открытого доступа технических специалистов в спорные нежилые помещения.
Данные выводы, а также приложенное к материалам дела заключение N от ДД.ММ.ГГГГ, противоречат как проектной документации, приобщенной к материалам дела, так и заключению судебной строительно-технической экспертизы, в связи с чем были отклонены судом.
Допрошенная в судебном заседании 05.06.2018 г. в качестве свидетеля инженер ЖЭУ-1 ООО "Жилцентр" (управляющей компании, обслуживающей дом <адрес> пояснила, что неоднократно с конца 2017 года, примерно 2-3 раза в неделю, посещала помещения <данные изъяты> и <данные изъяты> дома <адрес> с целью нормализации подачи горячей воды и отопления. Поскольку по проекту нет полотенцесушителей, с целью их установки постоянно приходится перекрывать стояки горячего водоснабжения в подвале и на 5-ом этаже. Система горячего водоснабжения постоянно воздушится в связи с плохим качеством горячей воды, нарушается циркуляция и химическими реагентами приходится промывать систему горячего водоснабжения. Кроме того, она посещает помещения <данные изъяты> и <данные изъяты> в связи с частыми засорами канализации. Приходилось снимать 5 труб по 2 метра каждая. Она вынуждена осматривать инженерные коммуникации в помещениях <данные изъяты> и <данные изъяты> еженедельно.
Согласно ст. 289, 290 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения ...
Из правовой позиции, изложенной в п. п. 1, 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.
Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В соответствии с п. 5 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Подпунктом "а" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года N 491, в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 19.05.2009 года N 489-О-О, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.
Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то есть общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.
Из ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер.
Иных критериев, в том числе критерия наличия иных полезных свойств у помещения, которые используются в судебной практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не содержит.
При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 года N 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).
Руководствуясь приведенными выше нормами права, проанализировав представленные в материалы дела письменные документы, объяснения сторон, показания свидетелей, суд пришел к обоснованному выводу о том, что спорные нежилые помещения N <данные изъяты> и N <данные изъяты>, являющиеся предметом оспариваемого договора от 30.06.2017 года N 1864, относятся к общему имуществу многоквартирного жилого дома, поскольку они не могут быть использованы в самостоятельных целях.
Находящееся в них инженерное оборудование и инженерные коммуникации необходимы для эксплуатации всего жилого дома, предназначены для обслуживания всех его помещений и служат для функционирования систем водоснабжения, отопления, канализации, электроснабжения и пожарной безопасности дома, следовательно, и эти помещения предназначены для обслуживания всего дома.
Основным назначением данных помещений, по мнению суда, является расположение в них инженерных коммуникаций дома и, соответственно, возможность их обслуживания. У спорных помещений отсутствуют признаки помещений самостоятельного назначения.
Фактически и в соответствии с проектной документацией спорные помещения спроектированы и предназначены, а также используются для обслуживания всего многоквартирного дома посредством размещения в нем общедомовых коммуникаций и обеспечением контроля за состоянием фундамента дома.
Возможность использования спорных нежилых помещений в самостоятельных целях, на что указали эксперты в заключении, не свидетельствует о том, что данные помещения не имеют для обслуживания многоквартирного дома вспомогательное назначение.
Более того, как установлено в ходе судебного разбирательства, после ввода дома в эксплуатацию и до настоящего времени спорные помещения используются исключительно для обслуживания находящихся в них инженерных коммуникаций всего дома и общедомового инженерного оборудования.
Таким образом, в силу закона спорные нежилые помещения N <данные изъяты> и N <данные изъяты> принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в доме. При этом право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме не требует государственной регистрации.
Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены права собственников жилых помещений в этом доме.
Отчуждение общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на основании договора долевого участия в строительстве противоречит ч. 1 ст. 422 ГК РФ, в соответствии с которой договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
В соответствии с ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Поскольку спорные помещения N <данные изъяты> и N <данные изъяты> относятся к общему имуществу собственников многоквартирного дома и принадлежат собственникам квартир в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, при этом в ЕГРП право собственности на это общее имущество зарегистрировано за Фаистовой В.В., чем нарушаются права собственников квартир многоквартирного дома, включая права истца по настоящему иску, суд пришел к выводу о том, что передача в собственность лицу (инвестору) права собственности на нежилые помещения многоквартирного дома, являющиеся общим имуществом, не соответствует требованиям закона, и нарушенное право может быть защищено путем признания договора долевого участия в строительстве от 30.06.2017 года N 1864 в части передачи в собственность Фаистовой В.В. спорных нежилых помещений недействительным в силу ничтожности с применением последствий недействительности сделки - путем возврата спорного имущества в собственность собственников помещений многоквартирного дома.
Так как в судебном заседании установлено, что спорные помещения являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме, право собственности на спорные помещения установлено законодательно и не может быть оспорено в судебном порядке, а сделки по отчуждению общедомового имущества являются ничтожными по причине прямого противоречия закону, доводы представителя ООО "Альянс-Строй" суд признал не основанными на законе, поскольку у общества отсутствовали правовые основания на совершение сделки по отчуждению в индивидуальную собственность Фаистовой В.В. спорных помещений, находящихся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.
Доводы апелляционной жалобы ООО "Альянс-Строй" в целом направлены на иную оценку установленных по делу обстоятельств и представленных в их подтверждение доказательств, получивших надлежащую правовую оценку в соответствии с требованиями ст. ст. 67, 198 ГПК РФ в постановленном по делу решении и как не опровергающие правильности выводов суда не могут служить основанием для его отмены.
Иное толкование заявителем жалобы положений действующего законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм права.
Так, доводы апелляционной жалобы о том, что являющиеся предметом спора помещения были запроектированы как самостоятельные объекты недвижимости в целях, не связанных с обслуживанием здания, зарегистрированы в качестве таковых, а также, что в эти помещения обеспечен доступ обслуживающей организации, являлись предметом оценки и отклонены судом на основе всестороннего анализа исследованных судом доказательств, приведенного в решении.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со ст. 330 ГПК РФ привели или могли привести к неправильному разрешению дела, судом первой инстанции не допущено.
По приведенным мотивам судебная коллегия не усматривает оснований для отмены постановленного по делу решения по доводам, изложенным в апелляционной жалобе представителя ООО "Альянс-Строй" по доверенности Арса Л.М.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда Тульской области от 13 июня 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Альянс-Строй" - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
