Дата принятия: 17 февраля 2022г.
Номер документа: 33-295/2022
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАМЧАТСКОГО КРАЕВОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 февраля 2022 года Дело N 33-295/2022
г. Петропавловск-Камчатский
17 февраля 2022 года
Судебная коллегия по гражданским делам Камчатского краевого суда в составе:
Председательствующего Мартьяновой С.Ю.,
судей Байрамаловой А.Н., Бондаренко С.С.,
при секретаре Пушкарь О.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Елизовского муниципального района - муниципальное казенное учреждение на решение Елизовского районного суда Камчатского края от 06 декабря 2021 года, которым постановлено:
в удовлетворении исковых требований Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Елизовского муниципального района - муниципальное казенное учреждение к Назаровой Виктории Геннадьевне об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером N, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N путем продажи с публичных торгов - отказать.
Обеспечительные меры, принятые Елизовским районным судом на основании определения от 13 октября 2021 года о наложении запрета на совершение действий по регистрации, связанных с переходом права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером N - отменить по вступлению решения суда в законную силу.
заслушав доклад судьи Бондаренко С.С., объяснения представителя истца Голятиной О.С., ответчика Назаровой В.Г., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Елизовского муниципального района - муниципальное казенное учреждение (далее - УАГЗО, Управление) обратилось в суд с иском к Назаровой В.Г. об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером N, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N путем продажи с публичных торгов.
В обоснование исковых требований истец указал, что 04 апреля 2016 года между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером N для индивидуального жилищного строительства, сроком по 04 марта 2019 года. Земельный участок был предоставлен Назаровой В.Г. на основании п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", пп. 10 п. 2 ст. 39.6, п. 5 ст. 39.6, пп. 6 п. 8 ст. 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации однократно, для завершения строительства индивидуального жилого дома. 23 декабря 2020 года УАГЗО уведомило Назарову В.Г. о прекращении договора аренды земельного участка. В ходе осмотра земельного участка 01 июня 2021 года установлено отсутствие ограждения, в границах участка расположен железобетонный фундамент с каркасом из арматуры.
Рассмотрев дело, суд постановилуказанное решение.
В апелляционной жалобе истец, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, просит решение отменить, указав в обоснование доводов жалобы, что судом не дана оценка представленным истцом доказательствам, которые подтверждают наличие проезда к земельному участку ответчика, что свидетельствует о неверном выводе суда о вине истца в незавершении ответчиком строительства индивидуального жилого дома.
В возражениях на апелляционную жалобу ответчик полагает решение суда законным и обоснованным, а доводы жалобы - не подлежащими удовлетворению. Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается то обстоятельство, что нарушение сроков завершения строительства индивидуального жилого дома связано с бездействием органа местного самоуправления по организации проезда и дорожной инфраструктуры к предоставленному ей в аренду земельному участку. Снимки из программы Google earth и фрагмент публичной кадастровой карты выполнены в низком качестве и не подтверждают наличие проезда к земельному участку ответчика. Напротив, ответчиком доказан факт отсутствия обустроенного проезда к земельному участку, что объективно препятствовало своевременному завершению строительства индивидуального жилого дома.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Голятина О.С. поддержала жалобу по изложенным в ней доводам.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик Назарова В.Г. просила оставить решение суда без изменений, жалобу - без удовлетворения по изложенным в письменных возражениях основаниям.
Третьи лица администрация Пионерского сельского поселения, Управление Росреестра по Камчатскому краю в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом.
На основании ч. 3 ст. 167, ч. 1 ст. 327 ГПК РФ и с учетом мнения участников процесса, дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц.
Выслушав стороны, изучив материалы гражданского дела, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01 марта 2015 года регулируется главой V.I Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), а также положениями статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).
В силу п. 1 ст.39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.
Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, а также в п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.
Согласно п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ в редакции Федерального закона N 171, действующей с 01 марта 2015 года, в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства объекта без проведения торгов в порядке, установленном ст.ст.39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с названным пунктом.
В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.
Согласно п. 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 171-ФЗ) внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен ст. 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 33 ст. 34 Федерального закона N 171-ФЗ установлено, что положения ст.239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01 марта 2015 года).
В силу п. 6 ст. 239.1 ГК РФ правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
Согласно данным нормам права, применение положений ст. 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ в редакции (действующей с 1 марта 2015 г.), право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 1 марта 2015 г.
Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.
Приведенная правовая позиция нашла свое отражение в пункте 24 Обзора судебной практики N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 июля 2020 года.
Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером N площадью 1000 м?, расположен в Елизовском районе <адрес> и является земельным участком, государственная собственность на которые не разграничена.
29 марта 2011 года данный земельный участок предоставлен в аренду сроком на пять лет по 29 марта 2016 года Коннову С.П. для индивидуального жилищного строительства, о чем заключен договор аренды N.
01 августа 2011 года Коннову С.П. выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома N.
12 ноября 2013 года между Конновым С.П. и Назаровой В.Г. заключено соглашение, по которому Коннов С.П. переуступил НазаровойВ.Г. права и обязанности арендатора земельного участка по вышеуказанному договору аренды.
Как пояснила в судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик Назарова В.Г., после перехода прав и обязанностей арендатора земельного участка ею было начато строительство индивидуального жилого дома.
10 марта 2016 года Назаровой В.Г. зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, площадью 186 м?, степенью готовности 8%, с кадастровым номером N, расположенный в Елизовском районе, <адрес>.
На основании заявления Назаровой В.Г. постановлением Главы Пионерского сельского поселения от 04 апреля 2016 года N 152 вышеуказанный земельный участок предоставлен для завершения индивидуального жилищного строительства, в связи с чем 04 апреля 2016 года между сторонами заключен договор аренды земельного участка N 6 сроком по 04 марта 2019 года.
23 декабря 2020 года Управление направило в адрес Назаровой В.Г. уведомление о прекращении действия договора аренды земельного участка.
Истцом проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером N, в ходе которого установлено, что участок не огорожен, хозяйственная деятельность не ведется, в границах земельного участка расположен железобетонный фундамент с каркасом из арматуры.
Результаты обследования зафиксированы в акте обследования от 01 июня 2021 года с приложением фототаблицы.
В суде первой инстанции ответчик подтвердила, что до истечения срока аренды строительство индивидуального жилого дома ею не завершено, изображенный на фотографиях объект незавершенного строительства находится в том же состоянии, что и при проведении осмотра.
В обоснование невозможности завершить строительство индивидуального жилого дома в установленный срок ответчик Назарова В.Г. ссылалась на не обеспечение органом местного самоуправления проезда к земельному участку, что препятствовало подъезду спецтехники для проведения работ.
При разрешении спора суд первой инстанции, руководствуясь ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст.39.6, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса российской Федерации", пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований по мотиву доказанности ответчиком факта нарушения сроков окончания строительства индивидуального жилого дома из-за бездействия органов местного самоуправления, не обеспечивших с 2016 года организацию проезда к предоставленному в аренду НазаровойВ.Г. земельному участку. Суд указал, что при заключении договора аренды ответчик предполагала наличие доступа к земельному участку, проезд к которому не был организован в период действия договора аренды со стороны органа местного самоуправления. При этом ответчик принимала меры по строительству объекта.
Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции не соглашается.
Согласно п. 3 ст. 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.
С учетом приведенной нормы, на ответчике лежит обязанность представить доказательства, подтверждающие наличие неправомерных действий (бездействия) уполномоченных органов и их взаимосвязь с нарушением сроков строительства.
В соответствии с требованиями ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.
Вместе с тем, достаточных доказательств, свидетельствующих о том, что нарушение срока строительства объекта находится в прямой причинно-следственной связи с действиями (бездействием) уполномоченных органов, ответчиком не представлено.
Назарова В.Г., возражая против удовлетворения исковых требований, ссылалась на то, что строительство не было завершено в срок по причине особенностей ландшафта, отсутствия подъездных путей и электроснабжения.
Как пояснила ответчик в судебном заседании суда апелляционной инстанции, с 2014-2016 гг. осуществлялось возведение фундамента индивидуального жилого дома, в период 2016-2018 гг. имелись обстоятельства, препятствующие продолжению строительства дома. Из-за особенностей ландшафта в месте расположения земельного участка и узости дороги, тяжелая спецтехника не могла проехать на ее земельный участок для производства работ, а после того, как в 2018 году дорога была расширена и отсыпана, земельный участок оказался ниже уровня дороги, что привело к невозможности строительства до проведения работ по поднятию земельного участка на один уровень с дорогой.
В подтверждение заявленных возражений ответчиком представлен договор подряда от 20 мая 2018 года сроком выполнения работ до 31 марта 2019 года, а также уведомление подрядчика от 26 июля 2018 года о невозможности проведения строительных работ из-за плохого качества дорожного покрытия и узкого поворота при въезде на улицу.
Из сообщений администрации Пионерского сельского поселения, в том числе принятых судебной коллегией в качестве новых доказательств на основании пункта 42 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", следует, что улица Рабочая в п. Светлый мкр. Молодежный включена в Перечень дорог общего пользования местного значения Пионерского сельского поселения. Проезд к земельному участку с кадастровым номером N был обеспечен в период 2013-2014гг., обустройство проезда выполнено в 2018 году. Кроме того, на основании соглашения от 16 февраля 2015 года N 12 между Министерством строительства Камчатского края и администрацией Пионерского сельского поселения в 2016 году построены распределительные и трансформаторные подстанции, с помощью которых осуществляется технологическое присоединение жилых домов мкр. Молодежный к электрическим сетям ПАО"Камчатскэнерго".
Таким образом, материалами дела подтверждается, что подъезд к земельному участку ответчика был произведен в 2013-2014 гг., а с 2016 года органом местного самоуправления созданы условия для технологического присоединения ответчика к электрическим сетям гарантирующего поставщика электроэнергии.
Вместе с тем, в период действия договора аренды земельного участка ответчик не обращалась в органы местного самоуправления и не сообщала о проблемах, которые препятствуют ей в строительстве дома.
Из представленных документов следует, что все обращения ответчика по вопросу подъездных путей в администрацию Пионерского сельского поселения были осуществлены после окончания срока действия договора аренды.
Завершение работ по обустройству дороги в 2018 году не свидетельствует о бездействии органов местного самоуправления по необеспечению проезда к земельному участку ответчика и не является обстоятельством, подтверждающим невозможность окончить строительство дома в установленный срок, поскольку фактически проезд был обеспечен в 2013-2014 гг., что не отрицалось самим ответчиком.
Иные причины (особенности ландшафта земельного участка, позднее таяние снега) не могут быть отнесены к ответственности органа местного самоуправления, влияющей на невозможность строительства жилого дома и применительно к ст. 239.1 ГК РФ не являются уважительными причинами, повлекшими невозможность завершения строительства в установленный договором аренды срок.
Судебная коллегия также принимает во внимание, что Назарова В.Г., приобретая права и обязанности арендатора по спорному договору аренды, могла и должна была оценить возможность освоения земельного участка в сроки, указанные в договоре аренды.
Таким образом, выводы суда первой инстанции о бездействии органов местного самоуправления, выразившегося в не обеспечении проезда к предоставленному в аренду НазаровойВ.Г. земельному участку, фактическим обстоятельствам дела не соответствуют.
При изложенных обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении иска Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Елизовского муниципального района об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером N, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N путем продажи с публичных торгов.
Учитывая, что строительство объекта не завершено, договор аренды прекратил свое действие, имеются основания для изъятия объекта незавершенного строительства с кадастровым номером N путем продажи с публичных торгов.
На основании пунктов 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ решение суда подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь ст.ст. 327.1, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Елизовского районного суда Камчатского края от 06 декабря 2021 года отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Иск Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Елизовского муниципального района - муниципальное казенное учреждение удовлетворить.
Изъять у Назаровой Виктории Геннадьевны объект незавершенного строительства с кадастровым номером N, расположенный на земельном участке с кадастровым номером N, с целью реализации его путем проведения публичных торгов.
Мотивированное апелляционное определение составлено 21 февраля 2022 года.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
