Определение Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КРАСНОДАРСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 31 августа 2021 года Дело N 33-29469/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Назаренко О.Н.,

судей Песецкой С.В., Кияшко Л.В.

по докладу судьи Назаренко О.Н.

при помощнике судьи Сибирко О.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело в апелляционном порядке по апелляционной жалобе Белоконь Елены Николаевны на решение Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 17 мая 2021 года, по иску Белоконь Елены Николаевны к Эксузян Анастасии Александровне о признании предварительного договора купли-продажи помещения основным договором купли-продажи помещения.

Заслушав доклад судьи об обстоятельствах дела, содержании обжалуемого решения, доводах жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Белоконь Елена Николаевна обратилась в суд с исковым заявлением к Эксузян Анастасии Александровне в котором с учетом заявления об уточнении исковых требований просит признать редварительный договор купли-продажи помещений от 30.03.2015 г., заключенный между Белоконь Е.Н. и Эксузян А.А. договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, также признать за Белоконь Е.Н. право собственности на жилое помещение номер <...> общей площадью <...> кв.м, находящееся на <...> этаже жилого дома, адрес: <Адрес...>, кадастровый номер: и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером , площадью <...> кв.м, почтовый адрес ориентира: <Адрес...>, на земельном участке расположен жилой дом, д. , жилые пом. , обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение номер <...> общей площадью <...> кв.м, находящееся на <...> этаже жилого дома, адрес: <Адрес...>, кадастровый номер: и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером , площадью <...> кв.м, почтовый адрес ориентира: <Адрес...>, жилые пом. от Эксузян Анастасии Александровны к Белоконь Елене Николаевне.

Требования мотивированы тем, что 30.01.2015 года между сторонами заключен предварительный договор помещений в жилом доме, строящемся на земельном участке, общей площадью <...> кв.м., кадастровый номер , категория земель: земли населенных пунктов, назначение: для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства, по адресу: <Адрес...> ("Помещение"). Согласно п. 1.2 Предварительного договора, Помещение должно иметь следующие характеристики: расположено на <...> этаже, ориентировочной (проектной) площадью <...> кв.м, условным номером <...>, <...>, общей стоимостью 1 596 000 (Один миллион пятьсот девяносто шест тысяч) рублей. План помещений прилагается к настоящему договору (Приложение N 1). Согласно п.1.4 основной договор будет заключен после того, как Продавец оформит право собственности на указанный жилой дом в соответствии с законодательством РФ в течении 30 дней со дня получения свидетельства о праве собственности на помещения на свое имя. Со стороны Белоконь Е.Н. обязательства по предварительному договору исполнены, что подтверждено распиской. В 2015 г. Ответчик передал Истцу ключи от жилого помещения номер <...>, общей площадью <...> кв.м, находящегося на 8 этаже жилого дома, расположенного по адресу: <Адрес...>, кадастровый номер: . При передаче ключей Ответчик пояснила, что оформление документов на дом и Помещение еще не завершено, Основной договор купли- продажи помещения будет подписан, как только свершиться оформление документов. Позднее Истцу стало известно, что согласно данным, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, право собственности на Помещение зарегистрировано за Ответчиком 12.08.2015 г. за N В адрес Ответчика направлена претензия, которая Ответчиком оставлена без рассмотрения. По состоянию на сегодняшний день Ответчиком обязательства по Предварительному договору и Соглашению об обеспечении не исполнены, Основной договор купли-продажи помещения не заключен, Помещение в установленном порядке не передано, не осуществлена государственная регистрация права собственности. В связи с вышеуказанными обстоятельствами она вынуждена была обратиться в суд.

Решением Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 17 мая 2021 года в удовлетворении исковых требований Белоконь Е.Н. отказано.

В апелляционной жалобе Белоконь Е.Н. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить. В обоснование доводов жалобы указано, что решение суда незаконное и необоснованное, судом допущены нарушения норм материального и процессуального права, неверно определены обстоятельства, имеющие значение для дела.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Белоконь Е.Н. по доверенности Цуканова О.С. доводы апелляционной жалобы поддержала, просила решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.

Иные лица в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом в соответствии со статьями 113, 114 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) путем направления судебных повесток с уведомлением по адресам, имеющимся в материалах дела, что подтверждается судебными уведомлениями.

Кроме того, информация о рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции заблаговременно размещена на сайте Краснодарского краевого суда - Kraevoi.krd.sudrf.ru.

Неявившиеся лица о причинах неявки суду не сообщили, о рассмотрении дела в их отсутствие или об отложении слушания дела не просили.

С учетом изложенного судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав представителя истца, обсудив возможность рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом по всем имевшимся в распоряжении суда апелляционной инстанции адресам, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении" решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ) (п. 2 Постановления Пленума ВС РФ).

Указанным требованиям решение суда первой инстанции не соответствует, поскольку изложенные в решении выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела, что в силу положений ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены решения.

Судом установлено, что 30.03.2015 г. между истцом и ответчиком (в лице Мхитаряна Артура, действующего на основании нотариально удостоверенной доверенности) заключен предварительный договор купли-продажи помещений (далее - предварительный договор), согласно которому стороны приняли на себя обязательства в будущем заключить договор купли-продажи жилого помещения в жилом доме, строящемся на земельном участке, общей площадью <...> кв.м с кадастровый номер

Согласно п. 1.2 Предварительного договора, Помещение должно иметь следующие характеристики: расположено на <...> этаже, ориентировочной (проектной) площадью <...> кв.м, условным номером <...> блок <...> общей стоимостью 1 596 ООО (Один миллион пятьсот девяносто шест тысяч) рублей. План помещений прилагается к настоящему договору (Приложение N 1).

Пунктом 1.3 Предварительного договора установлено, что по окончанию строительства жилого дом его адрес, а также номер Помещения могут быть изменены без согласования с покупателем установленном законодательством порядке, что не влечет изменения фактического местоположения Помещения в составе жилого дома и фактического местонахождения самого жилого дома.

В пункте 4.1. Предварительного договора определена цена Основного договора, как общ стоимость жилого помещения - 1 596 000 (Один миллион пятьсот девяносто шесть тысяч) рублей.

Одновременно с заключением предварительного договора истец и ответчик заключили Соглашение об обеспечении исполнения обязательств по Предварительному договору купли-продажи помещения от 30.03.2015 г. (далее - Соглашение об обеспечении исполнения обязательств).

Пунктами 2-3 Соглашения установлено, что обеспечение исполнения обязательств осуществляется передачей Покупателем Продавцу денежных средств в наличной форме в размере 1 596 000 рублей, что составляет полную стоимость жилого помещения. Денежные средства переданы от истца ответчику, что подтверждается распиской в получении денежных средств от 30.03.2015 г.

В п. 3.1 Предварительного договора установлено, что продавец обязуется, использовать имеющиеся собственные средства и средства, полученные по настоящему договору, своими силам закончить строительство указанного жилого дома, ввести его в эксплуатацию до конца третьего квартала 2015 г. После чего Продавец обязался в течение 60 дней после получения документов, подтверждающих ввод дома в эксплуатацию, зарегистрировать право собственности на жилой дом, выделить его в натуре по помещениям (п. 3.3 Предварительного договора). А также, заключить с покупателем Основной договор купли-продажи помещений, указанных в п. 1.2 настоящего договора, в течение 30 дней со дня получения свидетельства о праве собственности на Помещение на свое имя п. 3.4 Предварительного договора).

Однако, 2015 г. ответчик передала истцу ключи от жилого помещения номер <...>, общей площадью <...> кв.м., находящегося на <...> этаже жилого дома, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер: , но не переоформила право собственности.

При передаче ключей ответчик пояснила, что оформление документов па дом и помещение еще не завершено, основной договор купли-продажи помещения будет подписан, как только завершиться оформление документов.

В адрес Ответчика направлена претензия с требованием о заключении Основного договора купли-продажи Помещения и регистрации права собственности Истца в уполномоченных органах. Претензия Ответчиком оставлена без рассмотрения.

По состоянию на сегодняшний день Ответчиком обязательства по Предварительному договору и Соглашению об обеспечении не исполнены, Основной договор купли-продажи помещения не заключен, Помещение в установленном порядке не передано, не осуществлена государственная регистрация права собственности Истца.

Согласно данным, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), право собственности на помещение зарегистрировано за ответчиком 12.08.2015 г. за N на регистрацию данных объектов наложен арест и запрет на регистрацию.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что исковые требования необоснованны, при наличии имеющихся обременений на имущество, оно не может быть переоформлено, ссылаясь на то, что истцом избран неверный способ защиты своих прав, установленный ст. 12 ГК РФ, который не может привести к восстановлению ее нарушенного права.

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Договором в силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса РФ признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Положениями статьи 309 Гражданского кодекса РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с ч. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Исходя из предмета иска, подлежит правовой оценке предварительный договор с учетом требований ст. 432 ГК РФ, согласно которым договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" от 11 июля 2011 года N 54 в силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров; в то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Согласно п. п. 5, 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" от 11 июля 2011 года N 54 продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем; в то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ); такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП; требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ); если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества). Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Анализ предварительного договора купли-продажи приводит к выводу о том, что его условия содержат данные о стоимости объекта, месте расположения, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое существо, и объект купли-продажи, подлежащий передаче при заключении основного договора, его стоимость, порядок оплаты, заключение предварительного договора было направлено на приобретение истцом спорного имущества в собственность.

Кроме того, п.2.5 договора определено что ключи и документация необходимая для реализации прав на указанные помещения передаются покупателю в день подписания основного договора купли-продажи по акту приема- передачи.

Передавая ключи истцу, ответчик фактически исполнил обязательства по передаче квартиры.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что по своей правовой природе данный договор является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, государственная регистрация которого в установленном законом порядке не произведена, в связи с чем заявленные исковые требования о признании за истцом права собственности на жилое помещение номер <...> общей площадью <...> кв.м., находящееся на <...> этаже жилого дома, адрес: <Адрес...> кадастровый номер: и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером , площадью <...> кв.м., почтовый адрес ориентира: <Адрес...> на земельном участке расположен жилой дом, д. <...>, жилые пом. <...> законны, обоснованы и подлежат удовлетворению.

Учитывая изложенное, судебная коллегия считает решение суда подлежащим отмене с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований Белоконь Е.Н.

Руководствуясь ст. ст. 193, 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 17 мая 2021 года - отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковые требования Белоконь Елены Николаевны - удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи помещений от 30 марта 2015 года, заключенный между Белоконь Еленой Николаевной и Эксузян Анастасией Александровной (в лице Мхитаряна Артура, действующего на основании доверенности от 15.01.2015 г., выданной нотариусом Сочинского нотариального округа Филипчук Т.А., зарегистрировано в реестре за N ) основным договором купли-продажи.

Признать за Белоконь Еленой Николаевной право собственности на жилое помещение номер <...>, общей площадью <...> кв.м., находящееся на <...> этаже жилого дома, адрес: <Адрес...>, кадастровый номер: и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером , площадью <...> кв.м., почтовый адрес ориентира: <Адрес...>, на земельном участке расположен жилой дом, д. <...>, жилые пом. <...>.