Дата принятия: 08 ноября 2017г.
Номер документа: 33-2937/2017
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОРЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 ноября 2017 года Дело N 33-2937/2017
Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:
председательствующего судьи Старцевой С.А.
судей Хомяковой М.Е., Ларионовой С.В.
при секретаре Киселёвой А.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации г. Орла к Щекотихиной Елене Ивановне о признании правомерным условий выкупа жилого помещения, встречному иску Щекотихиной Елены Ивановны к администрации г. Орла о взыскании стоимости изымаемого жилого помещения и земельного участка,
по апелляционной жалобе администрации г. Орла на решение Железнодорожного районного суда г.Орла от 14 сентября 2017 года, которым постановлено:
"Иск администрации г. Орла к Щекотихиной Елене Ивановне о признании правомерным условий выкупа жилого помещения удовлетворить частично.
Встречный иск Щекотихиной Елены Ивановны к администрации г. Орла о взыскании стоимости изымаемого жилого помещения и земельного участка удовлетворить.
Изъять у Щекотихиной Елены Ивановны жилое помещение - двухкомнатную квартиру N, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 33,4 кв.м., с долей в праве общей собственности на земельный участок.
Прекратить право собственности Щекотихиной Елены Ивановны на жилое помещение - двухкомнатную квартиру N, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 33,4 кв.м., с долей в праве общей собственности на земельный участок.
Признать право собственности муниципального образования "Город Орел" на жилое помещение - двухкомнатную квартиру N, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 33,4 кв.м., с долей в праве общей собственности на земельный участок.
Взыскать с администрации г.Орла в пользу Щекотихиной Елены Ивановны выкупную цену за жилое помещение - двухкомнатную квартиру N, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 33,4 кв.м., с долей в праве общей собственности на земельный участок в. путем ее перечисления через ИФНС России по г. Орлу в размере 1 436 200 руб., убытки, включающие в себя расходы на переезд, аренду квартиры на время переезда, поиск другого помещения для приобретения, услуги по оформлению права собственности на новое жилое помещение, т.е. связанные с выкупом данной квартиры (переездом) в размере 77 000 руб., компенсацию за непроделанный капитальный ремонт в размере 246 425 руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.
Взыскать с администрации г. Орла в пользу Щекотихиной Елены Ивановны судебные расходы в размере 4 000 руб.".
Заслушав доклад судьи Хомяковой М.Е., объяснения представителя Щекотихиной Е.И. по доверенности Щекотихина С.И., согласного с судебным актом, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия
установила:
Администрация г. Орла обратилась в суд с иском к Щекотихиной Е.И. о признании условий выкупа жилого помещения правомерными.
В обоснование требований указано, что Щекотихина Е.И. является собственником квартиры N, расположенной по адресу <адрес>. Дом, в котором расположена данная квартира, признан аварийным и подлежащим сносу, что подтверждается постановлением администрация г. Орла N569 от 24.02.2012, с учетом изменений, внесенных постановлением N1038 от 18.03.2016 на основании заключения Орловской городской межведомственной комиссии от 13.12.2011.
В целях реализации областной адресной программы "Переселение граждан, проживающих на территории Орловской области из аварийного жилищного фонда" на 2013-2017 г.г." постановлением администрация г. Орла N 3007 от 07.07.2016 принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и расположенного на нем жилого дома путем выкупа у собственников.
Щекотихиной Е.И. было направлено уведомление об изъятии для муниципальных нужд принадлежащего ей жилого помещения, а также проект соглашения об изъятии недвижимого имущества.
В соответствии с отчетом об оценке N741/2016 от 10.10.2016 администрация г.Орла в качестве размера возмещения за объект недвижимости предлагала 971900 руб. с учетом доли ответчика в праве общей долевой собственности на земельный участок и убытков при изъятии жилого помещения.
Однако до настоящего времени соглашение об изъятии объекта недвижимости с ответчиком не достигнуто, проект соглашения об изъятии жилого помещения вернулся истцу за истечением срока хранения.
По указанным основаниям администрация г. Орла просила суд изъять у ответчика жилое помещение, расположенное по адресу <адрес>, общей площадью 33,4 кв.м., путем выплаты денежной компенсации в сумме 971 900 руб. с учетом доли ответчика в праве общей долевой собственности на земельный участок и убытков при изъятии жилого помещения. Обязать ответчика заключить соглашение на условиях, предлагаемых истцом. Прекратить право собственности ответчика на указанную квартиру, признать право собственности на нее за администрацией г. Орла, выселить Щекотихину Е.И. из спорного жилого помещения, со снятием с регистрационного учета.
Возражая против иска, Щекотихина Е.И. предъявила к администрации г. Орла встречные исковые требования о взыскании стоимости изымаемого жилого помещения и земельного участка.
Просила взыскать с ответчика рыночную стоимость квартиры и доли в общедомовом имуществе многоквартирного дома и земельного участка в размере 1 436 200 руб., убытки, с учетом расходов на переезд, аренду квартиры на время переезда, поиск другого жилого помещения для приобретения, услуг по оформлению права собственности на новое жилое помещение, т.е. связанных с выкупом и изъятием жилого помещения в размере 77 000 руб., компенсацию за не произведенный капитальный ремонт в размере 246 425 руб.
Рассмотрев возникший спор, суд постановилуказанное выше решение.
Администрация г. Орла не согласилась с постановленным решением суда, в апелляционной жалобе просит его отменить, как незаконное.
Ссылается на то, что стоимость доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе на земельный участок, должна включатся в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно.
Считает, что установленная стоимость доли изымаемого жилого помещения и земельного участка в размере 1 436 200 руб. является завышенной.
Полагает, ошибочным вывод суда о взыскании в пользу истца расходов за не произведенный капитальный ремонт в размере 246 425 руб., поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что непринятие мер по проведению капитального ремонта дома привело к тому, что дом был признан аварийным.
Обращает внимание на то, что согласно сведениям, предоставленным Управлением городского хозяйства и транспорта администрации г. Орла, капитальный ремонт дома 36 по ул.Рабочий городок г. Орла в период с 2008г. до момента признания его аварийным и подлежащим сносу - не планировался и не проводился.
На основании ч.3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы (ч.1 ст.327.1 ГПК РФ), судебная коллегия считает, что оснований для отмены решения суда не имеется, поскольку судом первой инстанции при разрешении спора правильно применены нормы материального и процессуального права, определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда в судебном решении мотивированы.
В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).
На основании части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.
Частью 8 статьи 32 указанного Кодекса предусмотрено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Согласно части 9 статьи 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.
Материалами дела подтверждается и установлено судом, что Щекотихиной Е.И. на праве собственности принадлежит <адрес>, общей площадью 33,4 кв.м., в том числе жилой - 22,3 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.02.2015 (л.д. 80).
Указанное право возникло у Щекотихиной Е.И. на основании договора пожизненного содержания с иждивением от 02.09.2000, заключенного с М.Т.Г. (л.д.37-39).
Заключением Орловской городской межведомственной комиссии о признании жилого помещения пригодным (непригодным) для постоянного проживания N473 от 13.12.2011 многоквартирный жилой <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.
Постановлением администрации г. Орла N569 от 24.02.2012 "О дальнейшем использовании помещений жилого <адрес>" Управлению городского хозяйства администрации г.Орла, жилищному отделу администрации г.Орла и управлению муниципального имущества и землепользования администрации г.Орла поручено в срок до 13.12.2014 организовать переселение граждан из указанного дома в соответствии с действующим законодательством.
Постановлением администрации г. Орла N1038 от 18.03.2016 "О внесении изменений в постановление администрации г.Орла N569 от 24.02.2012 "О дальнейшем использовании помещений многоквартирного жилого <адрес>", управлению муниципального имущества и землепользования администрации г.Орла поручено в срок до 29.04.2016 провести мероприятия по переселению граждан из <адрес>.
Постановлением администрации г. Орла N 3007 от 7.07.2016 было принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельных участков и жилых помещений, в целях реализации областной адресной программы "Переселение граждан, проживающих на территории Орловской области из аварийного жилищного фонда" на 2013-2017гг.".
Согласно приложению к данному постановлению администрацией г. Орла было принято решение об изъятии у Щекотихиной Е.И. объекта недвижимости и земельного участка для муниципальных нужд.
16.11.2016 администрацией г. Орла в адрес Щекотихиной Е.И. было направлено уведомление N7/8342 об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения.
20.06.2012 бывшему собственнику спорного жилого помещения М.Т.Г. было направлено требование о сносе многоквартирного жилого <адрес>.
29.11.2016 Щекотихиной Е.И. направлен проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд.
В соответствии с отчетом об оценке N741/2016 от 10.10.2016 администрация г.Орла в качестве размера возмещения за объект недвижимости предлагала 971900 руб. с учетом доли ответчика в праве общей долевой собственности на земельный участок и убытков при изъятии жилого помещения.
Однако до настоящего времени соглашение об изъятии объекта недвижимости с ответчиком не достигнуто.
Установив вышеизложенные обстоятельства, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требований администрации г. Орла о прекращении права собственности Щекотихиной Е.И. на жилое помещение и признании на него права муниципальной собственности, в связи с изъятием для муниципальных нужд города, выселении Щекотихиной Е.И. из жилого помещения по вышеуказанному адресу.
Решение суда первой инстанции в указанной части сторонами не обжалуется и в силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ предметом проверки судебной коллегии не является.
Согласно части 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Статьей 16 Закона РФ от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.
В силу части 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Положениями статей 36 - 38 Жилищного кодекса РФ и статьи 290 Гражданского кодекса РФ предусмотрена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок.
Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2014 при возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
В силу ст. 12 названного Федерального закона отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В подпункте "з" п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" указано, что для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза.
При разрешении спора, связанного с установлением выкупной цены жилого помещения, у суда возникла необходимость в определении фактической рыночной стоимости жилого помещения, для определения которой требуются специальные познания, в связи с чем, судом в соответствии с положениями статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации назначена соответствующая экспертиза, производство которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Оценочная группа "Сколько" (далее ООО ОГ "Сколько").
Согласно заключению эксперта ООО ОГ "Сколько", рыночная стоимость квартиры общей площадью 33,4 кв.м. с хозяйственными постройками (подвал) и долей ответчика в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу: <адрес> составляет 1 436 200 руб., размер убытков, связанных с выкупом и изъятием жилого помещения, составляет 77 000 руб., размер компенсации за не проделанный капитальный ремонт составляет 246 425 руб.
Указанное заключение эксперта оценено судом первой инстанции по правилам ч. 3 ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности с иными доказательствами по делу и правильно принято судом за основу при принятии решения в части размера выкупной цены, подлежащей взысканию с администрации г.Орла в пользу Щекотихиной Е.И. за изымаемое жилое помещение.
Оснований сомневаться в достоверности заключения судебной экспертизы не имеется, поскольку оно представляет собой полные и последовательные ответы на вопросы, поставленные перед экспертом, имеющим соответствующее образование, необходимое для производства данного вида работ, предупрежденным об ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.
Заключение судебной экспертизы выполнено на основании анализа рынка, с учетом места расположения многоквартирного дома и оно не противоречит требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Так же из материалов дела усматривается, что спорное жилое помещение расположено в многоквартирном жилом до 1917 года постройки, материал наружных стен состоит из бревен, обшитых тесом, дом оборудован электричеством, газом. Сведений о том, что с 1917 года проводился капитальный ремонт дома, ответчиком не представлено.
В связи с чем, вывод суда о включении в выкупную цену жилого помещения суммы компенсации за не произведенный капитальный ремонт, является обоснованным, а доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание как несостоятельные.
Расчет размера компенсации за не произведенный капитальный ремонт спорной квартиры выполнен экспертом на основании постановления Правительства Орловской области N14 от 20.01.2015 "О нормативной (предельной) стоимости капитального ремонта многоквартирных жилых домов в 2015 году по Орловкой области".
При таких обстоятельствах, разрешая спор, суд первой инстанции правильно установил характер правоотношений сторон и нормы закона, которые их регулируют, исследовал обстоятельства, имеющие значение для дела, собранным по делу доказательствам дал оценку в их совокупности в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Отвергая за несостоятельностью доводы апелляционной жалобы о завышенном размере выкупной стоимости квартиры Щекотихиной Е.И., судебная коллегия исходит из того, что доказательств объективного несоответствия указанной в заключение эксперта рыночной стоимости изымаемого жилого помещения сложившимся на рынке недвижимости ценам, в материалы дела не представлено.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, экспертом произведена оценка рыночной стоимости изымаемой квартиры, с учетом местоположения земельного участка под многоквартирным домом, а также с учетом стоимости доли Щекотихиной Е.И. в праве собственности на общее имущество, в том числе и земельный участок, как одного из критериев определения рыночной стоимости жилых помещений.
Апелляционная жалоба администрации г.Орла не содержит иных доводов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции, имели бы юридическое значение для рассмотрения дела по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда по существу заявленных требований. Указанные доводы сводятся к иному толкованию норм материального права и иной оценке обстоятельств дела, что не может служить основанием для отмены обжалуемого решения, которое является законным и обоснованным, полностью отвечает требованиям части 3, 4 статьи 198 ГПК РФ.
Судебная коллегия не находит оснований, установленных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Железнодорожного районного суда г.Орла от 14 сентября 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации г. Орла - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
