Определение Судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОРОНЕЖСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 27 мая 2021 года Дело N 33-2936/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе: председательствующего Бабкиной Г.Н.

судей Готовцевой О.В., Зелепукина А.В.

при секретаре ФИО11

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по докладу судьи Готовцевой О.В. гражданское дело N 2- 334/2021 по иску Назарова Никиты Сергеевича к ООО "ЛСР.Объект-М" о признании недействительным (ничтожным) условия договора участия в долевом строительстве, соразмерном уменьшении стоимости квартиры, взыскании денежных средств, уплаченных по договору, компенсации морального вреда

по апелляционной жалобе ООО "ЛСР.Объект-М"

на решение Советского районного суда г. Воронежа от 14 января 2021 года

(Демченкова С.В.)

УСТАНОВИЛА:

Назаров Н.С. обратился с вышеуказанным иском в суд и с учетом уточненных требований просил:

- признать недействительным (ничтожным) условие абз. 1 п. 5.3 договора N участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 25.12.2018, как подразумевающее ограничение ответственности застройщика за несоблюдение требований к качеству случаями непригодности объекта долевого строительства в целом, либо каких-либо из его частей для проживания;

- уменьшить стоимость квартиры по договору N участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 25.12.2018, заключенному между ООО "ЛСР.Объект-М" и Назаровым Никитой Сергеевичем, на 406 659руб.48 коп.;

- взыскать с ООО "ЛСР. Объект-М" в пользу Назарова Никиты Сергеевича денежные средства в размере 406 659руб. 48 коп., уплаченные по договору 53603/1218-ЗА8 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 25.12.2018;

- взыскать с ООО "ЛСР. Объект-М" в пользу Назарова Никиты Сергеевича денежную компенсацию морального вреда в связи с нарушением прав потребителя в размере 10 000 руб., указав, что между ним (Назаровым Н.С.) и ООО "ЛСР. Объект-М" 25.12.2018 заключен договор N, по условиям которого ООО "ЛСР. Объект-М" обязуется осуществить проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и в предусмотренный после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать ему объект долевого строительства (квартиру).

Дополнительным соглашением N 1 от 28.02.2019 уточнены некоторые положения названного договора, включая раздел 4 (цена договора и порядок расчетов). В соответствии с условиями названного договора, дополнительного соглашения N 1 к нему от 28.02.2019 Назаровым Н.С. внесены денежные средства в размере 31 034 145 руб.: 21.01.19- 15 000 000 руб. (платежное поручение N 32266), 01.04.19-9 000 000 руб. (чек-ордер), 09.04.19 - 7 034 145 руб. (чек-ордер).

Распоряжением о присвоении адресов объектам адресации N от ДД.ММ.ГГГГ, выданным Департаментом городского имущества г. Москвы, многоквартирному дому присвоен адрес: <адрес>.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ.

Квартира N 700 передана Назарову Н. С. по акту приема-передачи квартиры от 22.07.2020, согласована окончательная цена квартиры (сумма "Доли участия") в размере 31 782 385 руб. 01 коп. и сроки доплаты.

12.08.2020 Назаровым Н. С. произведена доплата в размере 748 248 руб. 01 коп., обязательство по оплате доли участия исполнено Назаровым Н. С. в полном объеме.

После передачи квартиры Назарову Н. С. выявлены скрытые недостатки. Согласно заключению эксперта по результатам исследования квартиры <данные изъяты>" от 03.08.2020, в ходе обследования светопрозрачных конструкций квартиры установлено, что монтажный шов выполнен с нарушением. Нарушен внутренний - пароизоляционный, отсутствует наружный водоизоляционный, паропроницаемый слой - не соответствие требованиям п. 5 "Технические требования" ГОСТ 30971-2012.

При обследовании стен зафиксировано отклонение от вертикали до 20 мм на два метра, что является нарушением требований СП 70.13330.2012 Несущие и ограждающие конструкции Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87.

При контрольной нивелировке перекрытия (пола) зафиксировано отклонение отметок до 25 мм, что превышает предельно допустимые отклонения, предусмотренные СП 70.13330.2012.

Качество выполненных в квартире строительно-монтажных работ не соответствует требованиям нормативно-технической документации, составлен локальный сметный расчет для определения стоимости восстановительного ремонта. В результате расчета стоимость ремонтных работ составила 406 659, 48 рублей.

18.09.2020 в адрес ответчика Назаровым Н. С. направлено заявление на соразмерное уменьшение стоимости квартиры, в котором он просил ответчика уменьшить стоимость квартиры по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома N от 25.12.2018г. на 406 659руб. 48коп. и выплатить денежную компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб.

Заявление получено ответчиком 21.09.2020, указанные требования ответчиком добровольно не выполнены. Также имеются основания для признания недействительным (ничтожным) абз. 1 п. 5.3 договора N от 25.12.2018 в силу п. 4 ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ, ч. 1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей", так как противоречит ч.1 и ч. 2 ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ, фактически ограничивая ответственность застройщика за несоблюдение требований к качеству случаями непригодности объекта долевого строительства в целом, либо каких-либо из его частей для проживания. При этом договор не содержит иных (за исключением предусмотренных п. 1.1) требований к качеству, следовательно, подлежат применению нормативные требования.

14.01.2021 решением Советского районного суда г. Воронежа по настоящему делу постановлено:

- признать недействительным (ничтожным) условие абз. 1 п. 5.3 договора N участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 25.12.2018г., заключенного между ООО "ЛСР.Объект-М" и Назаровым Никитой Сергеевичем;

- взыскать с ООО "ЛСР. Объект-М" в пользу Назарова Никиты Сергеевича денежные средства в размере 406 659 руб. 48 коп. в счёт уменьшения стоимости квартиры по договору N участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 25.12.2018, компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., штраф в размере 150 000 руб., судебные расходы в размере 30 000 руб., а всего 596 659 руб. 48 коп.;

- взыскать с ООО "ЛСР. Объект-М" в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 7 566, 59 руб.(л.д.115, 116-121).

В апелляционной жалобе представитель ответчика "ЛСР. Объект-М" просит решение Советского районного суда г. Воронежа от 14.01.2021 - отменить, принять по делу новое решение. В обоснование доводов жалобы указывает, что судом нарушение нормы материального права, неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела. В соответствии с п. 1.1. договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, квартира передается истцу без отделки; 22.07.2020 между сторонами подписан акт приема-передачи квартиры. При приеме квартиры истцом не были высказаны замечания относительно объекта долевого строительства; выявленные недостатки не препятствуют эксплуатации квартиры. Полагает, что не любые нарушения касающиеся объекта дают право участнику долевого строительства отказаться от подписания передаточного акта, а только существенные и препятствующие использованию, делающие его непригодным для предусмотренного договором использования. Истец необоснованно уклонялся от подписания передаточного акта, что увеличивало срок просрочки и размер предъявленной застройщику неустойки. Полагает, что п.5.3 договора участия в долевом строительстве не противоречит положениям ст. 309, 412 ГК РФ, Федеральному закону N 214-ФЗ. Выявленные по результатам экспертизы недостатки (дефекты) являются устранимыми, стоимость восстановительного ремонта по устранению недостатков составляет, по мнению эксперта, 406 659,48 руб.

Считает, что выводы суда первой инстанции об уменьшении стоимости квартиры на стоимость восстановительного ремонта по устранению недостатков противоречит обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства, поскольку право требовать у застройщика уменьшения покупной цены договора возникает в результате допущенных застройщиком дефектов, которые приводят к ухудшению качества объекта, делают его непригодным для использования и проявляются вновь после их устранения.

После получения квартиры истец с претензией об устранении недостатков не обращался. Полагает также, что доказательств несения истцом расходов не представлено.

В судебное заседание представитель ответчика не явился, ООО "ЛСР.Объект-М" извещено 07.05.2021, причины неявки судебной коллегии не сообщены. Истец Назаров Н.С в судебное заседание не явился, извещен. Представитель истца - адвокат Луцкевич Г.Г. полагал, что оснований к отмене решения суда не имеется.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.

Проверив материалы дела, выслушав явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует и материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Назаровым Н.С. и ООО "ЛСР. Объект-М" 25.12.2018г. заключен договор N, по условиям которого ООО "ЛСР. Объект-М" обязуется осуществить проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию многоквартирного дома - жилой комплекс Лот 8, на земельном участке по адресу: <адрес>, и в предусмотренный после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать ему объект долевого строительства - четырехкомнатную <адрес> (порядковый N) на 20 этаже корпуса <данные изъяты>, общей проектной площадью (с учетом площади балкона/лоджии) - 130, 65 кв.м (л.д. 23).

Согласно п. 4.1 Дополнительного соглашения N 1 от 28.02.2019г. цена договора определена в размере 31 034 145 руб. (л.д. 30).

Материалы дела свидетельствуют, что Назаровым Н.С. внесены денежные средства в размере 31 034 145 руб.: 21.01.2019 - 15 000 000 руб. (л.д. 34), 01.04.2019 - 9 000 000 руб., 09.04.2019 - 7 034 145 руб. (л.д. 35).

Распоряжением о присвоении адресов объектам адресации N от 29.11.2019г., выданным Департаментом городского имущества г. Москвы, многоквартирному дому присвоен адрес: <адрес>.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N получено ответчиком 08.04.2020г.(л.д. 66).

Квартира N (до обмеров N), общей площадью (с учетом площади балкона/лоджии) 133, 80 кв.м, передана Назарову Н.С. по акту приема-передачи квартиры от 22.07.2020г., согласована окончательная цена квартиры (сумма "Доли участия") в размере 31 782 385 руб. 01 коп. (л.д. 33).

12.08.2020 истцом произведена доплата за квартиру в размере 748 240, 01 руб. (л.д. 36).

Согласно п. 5.1 Договора Застройщик обязуется передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства, качество которого должно соответствовать условиям Договора, обязательным требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно абз. 2 п. 5.3 Договора Участник долевого строительства вправе предъявить Застройщику претензии по качеству Объекта долевого строительства, связанные со скрытыми недостатками при условии, если такие недостатки выявлены в течение гарантийного срока (л.д. 26).

В силу п. 5.4 договора гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, составляет 5 лет.

Указанный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства (л.д. 26).

Так, из материалов дела усматривается, что по заказу истца ООО "<данные изъяты>" проведено экспертное исследование квартиры по адресу: <адрес>

Ответчик был уведомлен о прохождении строительно-технической экспертизы, а также об осмотре объекта на 22.07.2020 г. ( л.д. 37).

Согласно заключению эксперта по результатам исследования квартиры ООО "<данные изъяты>" от 03.08.2020: в ходе обследования светопрозрачных конструкций квартиры установлено, что монтажный шов выполнен с нарушением. Нарушен внутренний - пароизоляционный слой, отсутствует наружный водоизоляционный, паропроницаемый слой. Данные нарушения не соответствуют требованиям п. 5 "Технические требования" ГОСТ 30971-2012. Для устранения дефектов, нарушающих целостность теплоизоляции, и предупреждения значительных теплопотерь в холодный период времени, необходимо выполнить устройство монтажного шва в соответствии с техническими рекомендациями по обеспечению качества монтажа оконных блоков.

При обследовании стен зафиксировано отклонение от вертикали до 20 мм на два метра, что является нарушением требований "СП 70.13330.2012 Несущие и ограждающие конструкции Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87".

При контрольной нивелировке перекрытия (пола) зафиксировано отклонение отметок до 25 мм, что превышает предельно допустимые отклонения, предусмотренные СП 70.13330.2012. Для устранения данного дефекта и обеспечения ровности пола потребуется увеличение толщины чернового пола (стяжки).

Таким образом, экспертом сделан вывод о том, что качество выполненных в квартире истца строительно-монтажных работ не соответствует требованиям нормативно-технической документации, а именно:

1) СП 70.13330.2012 Несущие и ограждающие конструкции Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87;

2) ГОСТ 30971-2012 "Технические требования". Все дефекты, зафиксированные в ходе экспертно-диагностического обследования, подлежат обязательному устранению в соответствии с действующими на территории РФ нормативно-техническими требованиями. В результате исследования, произведенных расчетов, осмотра квартиры эксперт сделал вывод, что стоимость ремонтных работ, необходимых для устранения выявленных дефектов и недостатков в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, составила 406 659, 48 рублей (л.д. 38-49).

Данное исследование выполнено экспертом ООО "<данные изъяты>" ФИО8, имеющим высшее образование по специальности строительство зданий и сооружений; стаж экспертной деятельности 7 лет; квалификационный аттестат N. При проведении исследования эксперт руководствовался специальной литературой, Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом N 73-ФЗ от 31.05.2001 г. "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации". Исследование проводилось путем сопоставления результатов осмотра с действующими нормативными документами. При проведении исследования использовались технические средства: лазерный дальномер, цифровая камера, рулетка метрическая ГОСТ 7502-98, двухметровая рейка (л.д. 38-49).

18.09.2020 г. в период гарантийного срока в адрес ответчика истец направил заявление об уменьшении стоимости квартиры, возврате денежных средств компенсации морального вреда с приложением заключения экспертного исследования ООО "<данные изъяты>". Указанное заявление было получено ответчиком 21.09.2020 (л.д. 51-52), оставлено без удовлетворения.

Ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы качества выполненных строительно-монтажных работ в квартире ответчиком не заявлено.

Выводы заключения эксперта ООО "<данные изъяты>" от 03.08.2020 сомнений у судебной коллегии не вызывают. Таких сомнений обоснованно не возникло и у суда первой инстанции.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 29.07.2018) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2).

Согласно ч. 6 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (ч. 7 ст. 7).

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными (ч.4 ст. 7).

По смыслу указанных выше положений закона, участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства не только если выявленные недостатки делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, но также и в случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 30.01.2018 N 18-КГ17-222).