Определение Судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 9 июня 2021 года Дело N 33-2930/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего Ольховского В.Н.

судей Теплинской Т.В., Яковлева Н.А.

при помощнике судьи Журавлеве П.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Капитан И.В. на решение Светловского городского суда Калининградской области от 17 марта 2021 года.

Заслушав доклад судьи Теплинской Т.В., объяснения Капитан И.В. и ее представителя Зарайского А.Н., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения представителя администрации МО "СГО" - Ковальчук Т.С., полагавшей решение суда подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация МО "Светловский городской округ" обратилась в суд с иском к Капитан И.В., указав, что на основании договора аренды от 17.07.2003г., заключенного с ИП ФИО14., арендатору был предоставлен в аренду земельный участок <данные изъяты>; для строительства пункта технического обслуживания автомобилей на 4 бокса на срок по 17.07.2006г.

На основании соглашении от 29.12.2007г. права и обязанности по указанному договору аренды перешли к ООО "Профиль-Инвест". Данному юридическому лицу администрацией МО "СГО" было выдано разрешение <данные изъяты> от 24.03.2008г. на строительство пункта технического обслуживания автомобилей на 4 бокса, срок действия которого неоднократно продлевался, последний раз был продлен до 15 мая 2014г.

13.08.2013г. ответчик Капитан И.В. приобрела по договору купли-продажи недостроенный объект - пункт технического обслуживания автомобилей <данные изъяты>, общей площадью 937.9 кв.м., процент готовности - 21%, расположенный на вышеуказанном земельном участке <данные изъяты>; право собственности ответчика зарегистрировано в установленном законом порядке 13 августа 2013г.

15 мая 2015г. администрация предоставила Капитан И.В. в аренду земельный участок <данные изъяты> (однократно, на основании п.21 ст.3 ФЗ от 25.10.2001г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ") для завершения строительства пункта технического обслуживания автомобилей, общей площадью 2 280кв.м., сроком до 13 апреля 2018г.

В установленный разрешением на строительство срок ответчиком строительство объекта завершено не было; за 60 дней до окончания срока действия разрешения, за его продлением ответчик не обращалась. Такое обращение последовало 15 марта 2016г., однако в продлении срока действия разрешения ответчику было отказано. Данный отказ ответчик обжаловал в суд в порядке административного судопроизводства, но в процессе рассмотрения дела отказался от заявленных требований, производство по делу было прекращено.

Также истец указывал, что несмотря на то, что срок действия договора аренды земельного участка, заключенного с Капитан И.В., истек 13 апреля 2018г., на основании п.2 ст.621 ГК РФ данный договор считался возобновленным на неопределенный срок. Вместе с тем, поскольку ответчик не производил никаких действий по завершению строительства объекта; в настоящее время находящийся у ответчика объект представляет собой незащищенный каркас из металлических стоек на железобетонных фундаментах, покрытых металлическими профильными листами; территория объекта заросла зелеными насаждениями, не охраняется, не освещается, что представляет угрозу жизни и здоровью детей, которые беспрепятственно попадают на территорию недостроя, 13 ноября 2019г истец направил в адрес ответчика уведомление об отказе от договора аренды N 14 на основании п.2 ст.610 ГК РФ.

Также в адрес ответчика дважды были направлены требования о необходимости освободить земельный участок в установленные сроки, однако они не были исполнены.

В этой связи истец, ссылаясь на положения ст.622, пп.2 п.1 ст.60, п.2 ст.62 ЗК РФ, просил суд обязать Капитан И.В. освободить земельный участок <данные изъяты>, демонтировав за свой счет объект незавершенного строительства - пункт технического обслуживания автомобилей (общая площадь застройки 937.9кв.м., процент готовности - 21%, вывезти иное принадлежащее ответчику имущество; привести земельный участок в пригодное для дальнейшего использования состояние и передать его истцу по акту приема-передачи в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу. Если ответчик не исполнит решение суда в установленный срок, предоставить истцу право провести работы по демонтажу объекта незавершенного строительства, по приведению земельного участка в пригодное для дальнейшего состояние за свой счет, с дальнейшим взысканием данных расходов с ответчика.

В свою очередь Капитан И.В. предъявила встречный иск к администрации МО "Светловский городской округ", указав, что она является собственником объекта незавершенного строительством - пункта технического обслуживания автомобилей, готовностью 68%. Приобретая в 2013г. объект, его готовность составляла 21%. Все строительные работы по увеличению процента готовности ею были выполнены в период действия разрешения на строительство, срок которого истек 15.05.2014г.

15 мая 2015г. администрация МО "СГО" заключила с ней договор аренды земельного участка <данные изъяты>, на котором расположен недострой, сроком на три года (до 13.04.2018г.), для завершения строительства. До окончания срока действия договора аренды земельного участка, а именно 22.02.2018г., она обратилась с заявлением в администрацию о продлении срока действия договора аренды, в чем ей было отказано.

Однако поскольку в установленный договором аренды (п.4.5) срок администрация не обратилась к ней с требованием о его расторжении, она, как арендатор, продолжала пользоваться участком по истечении срока действия договора, полагала, что договор аренды земельного участка от 15.05.2015, считался возобновленным на неопределенный срок, что признала и администрация в уведомлении от 13.11.2019.

Истец также указывала, что неоднократно предпринимала попытки продлить либо получить новое разрешение на строительство объекта, однако администрация МО "СГО" всячески препятствовала этому.

В этой связи, ссылаясь на положения ст.621 ГК РФ, просила суд обязать администрацию МО "СГО" заключить с ней новый договор аренды земельного участка <данные изъяты>, без проведения торгов на неопределенный срок.

Определением суда от 17.03.2021 производство по делу в части исковых требований администрации МО "СГО" к Капитан И.В. об освобождении земельного участка, приведении его в пригодное для дальнейшего использования состояние и передаче истцу прекращено в связи с отказом администрации МО "СГО" от иска.

Рассмотрев встречные исковые требования Капитан И.В., суд принял решение, которым в их удовлетворении отказал.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней Капитан И.В. просит отменить решение суда и вынести новое решение, которым удовлетворить заявленные ею исковые требования. Не соглашаясь с выводами суда, настаивает на том, что арендные правоотношения между администрацией и Капитан И.В. возникли до введения в действие нового правового регулирования по вопросу предоставления земельных участков в аренду без торгов. В этой связи считает, что поскольку после истечения в 2014 году срока действия договора аренды от 17.03.2003, права по которому были ей переуступлены, она продолжала пользоваться спорным земельным участком, в силу пункта 3 ст.22 Земельного кодекса РФ она имела преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, что не было учтено судом. Также полагает, что внесенные с 01 марта 2015 года изменения в ЗК РФ не подлежат применению к арендным правоотношениям, возникшим ранее. Считает, что в силу норм земельного законодательства, действующего с 01.03.2015, она, как собственник объекта незавершенного строительства, имеет право на заключение договора аренды спорного земельного участка однократно без проведения торгов, в том числе в связи с тем, что администрация в течение 6-ти месяцев после окончания срока действия ранее заключенного договора аренды (13.04.2018) не заявила в суд требование об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства. Указывает на то, что заключенный 15.05.2015 договор аренды земельного участка, не содержит условий о том, что участок предоставлен однократно для завершения строительства, в связи с чем само по себе наличие такого договора не свидетельствует о реализации ответчиком права на однократное продлении договора аренды для завершения строительства. Также ссылается на недобросовестное поведение администрации, которая отказала в продлении срока действия разрешения на строительства, ранее выданного ООО "Профиль Инвест".

В возражениях на апелляционную жалобу администрация МО "СГО" просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представитель 3-го лица Управления Росреестра по Калининградской области в заседание судебной коллегии не явился, о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещен надлежащим образом, с заявлением об отложении судебного заседания не обращался, в связи с чем суд апелляционной инстанции в соответствии с ч.3 ст.167, ч.1, 2 ст.327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанного лица.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим оставлению без изменения.

Из материалов дела следует, что 17.07.2003 между администрацией МО "Светловский городской округ" и ИП ФИО13. был заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого ИП Сачкову А.Г. был предоставлен земельный участок с <данные изъяты> в целях строительства пункта технического обслуживания автомобилей на 4 бокса на срок с 17.07.2003 по 17.07.2006.

27.09.2007 между сторонами было заключено дополнительное соглашение N 70, в данный договор аренды внесены изменения, срок действия договора был продлен по 17.07.2010.

Указанный договор и дополнительное соглашение к нему были зарегистрированы в установленном законом порядке.

На основании соглашения от 29.12.2007г. права и обязанности арендатора по договору аренды от 17.07.2003г. перешли от ИП ФИО15. к ООО "Профиль-Инвест".

24.03.2008 ООО "Профиль Инвест" было выдано разрешение <данные изъяты> на строительство пункта технического обслуживания автомобилей на 4 бокса, срок действия которого неоднократно продлевался, последний раз был продлен до 15 мая 2014г.

28.07.2010 между администрацией МО "Светловский городской округ" и ООО "Профиль Инвест" было заключено дополнительное соглашение N 85 к договору аренды земельного участка от 17.07.2003г., в данный договор аренды внесены изменения, срок действия договора был продлен до 17.07.2014.

03.06.2013 стороны заключили дополнительное соглашение N 36, которым внесли изменения в раздел 1 (предмет договора) с указанием на предоставление земельного участка в целях строительства пункта технического обслуживания автомобилей.

На указанном земельном участке ООО "Профиль Инвест" был возведен объект незавершенного строительства, площадью застройки 937,9 кв.м, степенью готовности 21%.

13.05.2009 право собственности ООО "Профиль Инвест" на указанный объект зарегистрировано в Управлении Росреестра.

На основании договора от 30.07.2013 права и обязанности арендатора по договору аренды от 17.07.2003г. перешли от ООО "Профиль-Инвест" к Капитан И.В. Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра 13.08.2013.

Также 30.07.2013 между ООО "Профиль Инвест" и Капитан И.В. был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства -пункта технического обслуживания автомобилей, <данные изъяты>.

Право собственности Капитан И.В. на указанный объект зарегистрировано Управлением Росреестра по Калининградской области 13.08.2013.

10.03.2015 Капитан И.В. обратилась в администрацию МО "СГО" с заявлением о продлении срока действия договора аренды от 17 июля 2003 года.

В письме от 25.03.2015 администрация МО "СГО" указала на отсутствие предусмотренных законом оснований для продления договора аренды, при этом разъяснила, что Капитан И.В., как собственник объекта незавершенного строительства имеет право на однократное предоставление земельного участка в аренду сроком на три года для завершения его строительства без проведения торгов.

29.04.2015 главой администрации МО "СГО" было издано постановление N 398 о предоставлении в аренду Капитан И.В. земельного участка с <данные изъяты>.

В качестве основания предоставления земельного участка указано на заявление Капитан И.В. в лице представителя Кведараса Е.С. от 17.03.2015, а также пп.2 п.5 ст.39.6 Земельного кодекса РФ, п.21 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

15.05.2015 между администрацией МО "СГО" и Капитан И.В. было заключено соглашение, по условиям которого договор аренды от 17 июля 2003 года прекратил свое действие в связи с окончанием срока его действия.

Также 15.05.2015 между этими же сторонами был заключен договор аренды N 14, по условиям которого Капитан И.В. предоставлен в аренду земельный участок с <данные изъяты> для завершения строительства пункта технического обслуживания, сроком с 15.04.2015 по 13.04.2018.

Судом также установлено, что на дату заключения указанного выше договора аренды (15 мая 2015г.) срок действия выданного ООО "Профиль-Инвест" разрешения на строительство уже истек (до 15.05.2014г.), новое разрешение на строительство Капитан И.В. не получала.

При этом Капитан И.В. в период действия разрешения на строительство производила строительные работы на данном объекте, что повлекло увеличение его процента готовности до 68%.

08.02.2018г. по заявлению Капитан И.В. эти сведения (об изменении процента готовности объекта) внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

22.02.2018 Капитан И.В. направила в адрес администрации МО "СГО" уведомление, в котором выразила желание на заключение договора аренды на новый срок для завершения строительства объекта.

На указанное обращение администрацией МО "СГО" был дан ответ от 16.03.2018 о том, что вопрос о продлении срока действия договора аренды от 15.05.2015 будет решен по окончании срока его действия.

Письмом от 26.10.2018 администрация МО "СГО" уведомила Капитан И.В. об отказе от договора аренды от 15.05.2015 на основании п.2 ст.610 ГК РФ.

Уведомление аналогичного содержания было направлено администрацией МО "СГО" в адрес Капитан И.В. также 13.11.2019.

Разрешая исковые требования Капитан И.В. и отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции исходил из того, что после введения в действие изменений в Земельный кодекс Российской Федерации спорный земельный участок ранее предоставлялся Капитан И.В. для завершения строительства в аренду на три года, в течение которого арендатор должен был завершить строительство объекта недвижимости, в связи с чем пришел к выводу, что правом на повторное предоставление указанного земельного участка в аренду для завершения строительства объекта недвижимости Капитан И.В. в силу действующего законодательства не обладает.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда первой инстанции.

В соответствии с п.21 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. ст. 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, которой находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанных в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Как верно установлено судом первой инстанции, поскольку первоначально спорный земельный участок был предоставлен Капитан И.В. в аренду до 1 марта 2015 года (договор аренды от 17 июля 2003 года с последующими соглашениями к нему) для строительства пункта технического обслуживания автомобилей, Капитан И.В. являлась собственником незавершенного строительством пункта технического обслуживания, расположенного на арендованном земельном участке, право собственности на который зарегистрировано до 01 марта 2015 года, то в связи с этим 15.05.2015 года с ней был заключен новый договор аренды без проведения торгов, для завершения строительства указанного объекта, как это предусмотрено пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

Таким образом Капитан И.В. было реализовано право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства расположенного на нем объекта путем заключения договора аренды земельного участка без торгов сроком на три года, в связи с чем каких-либо законных оснований для повторного предоставления этого участка без проведения торгов не имеется.

Само по себе наличие на земельном участке принадлежащего истцу объекта незавершенного строительства, не является основанием для заключения с Капитан И.В. договора аренды земельного участка без проведения торгов.

Ссылки в жалобе на то, что в договоре аренды N 14 от 15.05.2015 не указано, что земельный участок предоставлен однократно для завершения для завершения строительства "пункта технического обслуживания автомобилей", не могут быть признаны состоятельными, поскольку указанный договор был заключен на основании постановления главы администрации МО "СГО" N 398 от 29.04.2015, в котором указаны правовые нормы, послужившие основанием для предоставления земельного участка, а именно пп.2 п.5 ст.39.6 Земельного кодекса РФ, п.21 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".