Дата принятия: 13 января 2021г.
Номер документа: 33-2929/2020, 33-49/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ РЯЗАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 января 2021 года Дело N 33-49/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда в составе:
председательствующего Платоновой И.В.
судей - Фоминой С.С., Кондаковой О.В.,
при секретаре Кузмидис И.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Уланова Ивана Александровича к ООО "СЗ "Пригород Лесное" о защите прав потребителей с апелляционной жалобой представителя ответчика ООО "СЗ "Пригород Лесное" Лопиной Анастасии Игоревны на решение Кадомского районного суда Рязанской области от 24 сентября 2020 года, которым исковые требования удовлетворены.
Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Платоновой И.В., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Уланов И.А. в лице Рязанской региональной общественной организации по защите прав потребителей и участников долевого строительства "Ответственный собственник" обратился к Мировому судье судебного участка N 35 судебного района Кадомвского районного суда Рязанской области с иском к ООО "СЗ "Пригород Лесное" о защите прав потребителей.
Определением мирового судьи от 25 июня 2020 года гражданское дело с иском Уланова И.А. передано по подсудности в Кадомский районный суд Рязанской области.
В обоснование требований истцом указано, что между Улановым И.А., с одной стороны, и ООО "Пригород Лесное", с другой стороны, был заключен договор участия в долевом строительстве N от 12 апреля 2018 года, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (регистрационный округ N), запись регистрации N от 26 апреля 2018 года. В соответствии с пунктами 2.1 и 2.2 договора, объектом долевого строительства является квартира расчетной площадью 57, 05 кв.м., находящаяся на 4 этаже, подъезд (секция) N 1 многоквартирного жилого дома, расположенного по строительному адресу: <адрес> (далее - квартира/объект долевого строительства).
Согласно положений п.3.1 договора полная стоимость квартиры составляет 4254781,58 руб. 58 коп., включая все налоги, сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) и отделку квартиры, а также сумму денежных средств на оплату услуг застройщика. В соответствии с приложением N 1 к договору, общая площадь объекта (с учетом летних помещений) составила 57,05 кв.м., общая площадь объекта (без учета балконов, лоджий) составила 55,66 кв.м., жилая площадь - 27,11 кв.м., стоимость 1 кв.м, объекта долевого строительства - 74 579, 87 руб.
Все финансовые обязательства перед застройщиком по оплате цены договора за счет собственных и кредитных денежных средств исполнены истцом, как участником долевого строительства, в полном объеме, надлежащим образом и в установленный срок.
В соответствии с п.2.6 договора срок ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома 4 квартал 2018 года. Срок передачи застройщиком квартир участникам долевого строительства: с 1 квартала 2019 года по 3 квартал 2019 года, включительно, но в любом случае не позднее 30 сентября 2019 года ( п.2.5).
Акт приема-передачи жилого помещения был подписан сторонами 22 октября 2019 года. Согласно акту приема-передачи объекта долевого строительства, истцу был передан объект общей площадью 54,70 кв.м., площадь балконов и /или лоджий - 1,40 кв.м., общей площадью с учетом балконов и\или лоджий - 56,10 кв.м. Разница площади составила 0,95 кв.м, что в денежном эквиваленте составляет 70 850,87 рублей.
17 февраля 2020 года Уланов И.А. обратился к ответчику с претензией с просьбой произвести возврат денежных средств в размере 70 850,87 рублей. Письмом ответчика от 16 марта 2020 года в удовлетворении указанного требования истцу было отказано, поскольку согласно п.3.7 Договора обязательства по возврату излишне оплаченной денежной суммы за объект долевого участия у застройщика в данном случае отсутствует. 03 марта 2020 года истец обратился в РРОО "Ответственный собственник" за защитой его нарушенных прав.
На основании изложенного, истец и его представитель, с учетом уточнения иска, просили суд признать недействительным п.3.7 договора по договору участия в долевом строительстве N от 12 апреля 2018 года, взыскать с ООО "Специализированный застройщик "Пригород Лесное"" в пользу Уланова Ивана Александровича в счет соразмерного уменьшения покупной цены по договору участия в долевом строительстве N от 12 апреля 2018 года сумму в размере 70 850,87 рублей, компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей, а также штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, половину из которого взыскать в пользу Рязанской региональной общественной организации по защите прав потребителей и участников долевого строительства "Ответственный собственник".
Суд, рассмотрев заявленные исковые требования, вынес решение об их удовлетворении.
В апелляционной жалобе представитель ответчика ООО "СЗ "Пригород Лесное" Лопина А.И. просит решение суда отменить, отказав в удовлетворении исковых требований. Считает решение суда незаконным и необоснованным, указывает, что суд вышел за пределы заявленных требований, поскольку в иске отсутствовало требование о признании незаконным п.3.7 Договора долевого участия в строительстве недействительным. Находит, что вывод суда о взыскании с ответчика разницы за уменьшение площади квартиры при ее сдаче участнику долевого строительства противоречит условиям договора, в связи с чем оснований для взыскания суммы соответствующий стоимости 0,95 кв.м, сданной площади является необоснованным.
Возражений на апелляционную жалобу не поступило.
Стороны в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении дела слушанием не заявляли, причина их неявки не известна, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для его отмены.
Судом установлено и следует из материалов дела, что 12 апреля 2018 года между Улановым И. А. и ООО "СЗ "Пригород Лесное" был заключен договор участия в долевом строительстве N, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (регистрационный округ N), запись регистрации N от 26 апреля 2018 года.
Предметом Договора являлось строительство ответчиком Объекта ( многоквартирного жилого дома ) и после разрешения на ввод в эксплуатацию передача участнику долевого строительства соответствующего Объекта долевого строительства( жилого помещения ( квартиры)), при этом на Участника возлагалась обязанность оплатить обусловленную договором цену и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию^ п2.1)
Согласно п.2.2 Договора основные характеристики Объекта (многоквартирного жилого дома) и основные характеристики Объекта долевого строительства ( жилого помещения) определяются в Приложении N 1 к Договору.
В соответствии с Приложением N 1, объект долевого строительства представляет собой квартиру N в жилом доме N, расположенном по строительному адресу: <адрес> 2-ой этап строительства, микрорайон 1 квартал 1. Общая площадь объекта долевого строительства (с учетом летних помещений) - 57,05 кв.м., общая площадь (без учета балконов, лоджий) - 55,66 кв.м., жилая площадь - 27,11 кв.м., стоимость объекта
долевого строительства - 4 254 781 руб. 58 коп., стоимость 1 кв.м, объекта долевого строительства - 74 579 руб. 87 коп.
В соответствии с п.2.6 Договора срок ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома - 4 квартал 2018 года. Срок передачи застройщиком квартир участникам долевого строительства с 1 квартала 2019 года по 3 квартал 2019 года, включительно, но в любом случае не позднее 30 сентября 2019 года ( п.2.5).
В силу п.3.2 Договора, оплата цены Договора производится Участником после государственной регистрации договора в течение 5 рабочих дней за счет собственных средств в размере 640 000 руб. 58 коп. и за счет кредитных средств в размере 3 614 781 руб., предоставляемых банком ВТБ.
Согласно п.3.7 Договора, если после ввода Объекта в эксплуатацию на основании Технического плана ( технического паспорта, экспликации) фактическая общая площадь жилого помещения - Объекта долевого строительства окажется меньше общей площади жилого помещения - Объекта долевого строительства, указанной в столбце 7 Приложения N 1 к Договору ( 55,66 кв.м.) более чем на 1 кв.м., цена договора уменьшается на сумму, определяемую как произведение стоимости 1 кв.м. Объекта долевого участия строительства, указанной в Приложении N 1 к Договору, на разницу между Общей площадью жилого помещения - Объекта долевого строительства, указанной в Приложении N 1 к Договору и фактической общей площадью жилого помещения - Объекта долевого строительства ( указанной в Техническом плане ( техническом паспорте, экспликации)).
з
Истцом все финансовые обязательства перед застройщиком, предусмотренные условиями договора, по оплате цены объекта долевого строительства за счет собственных и кредитных денежных средств в размере 4 254 781 рубль 58 коп., исполнены в полном объеме, надлежащим образом и в установленный срок.
22 октября 2019 года сторонами подписан акт приема-передачи жилого помещения, согласно которому застройщик передал, а Участник долевого строительства принял расположенный на 4 этаже в жилом доме по адресу: <адрес> объект долевого строительства - жилое помещение ( квартиру ) N, состоящее из двух комнат, общей площадью 54,70 кв.м.( ст. 15 п.5 ЖК РФ), площадью балконов и/или лоджий ( с применением понижающих коэффициентов) 1.40 кв.м., общей площадью с учетом балконов и лоджий 56.10 кв.м., строительный адрес: <адрес>, 2-ой этап строительства, микрорайон N.
Таким образом, общая площадь сданного Уланову И.А. жилого помещения с учетом площади вспомогательных помещений меньше площади помещения, оговоренной сторонами при заключении Договора долевого участия на 0,95 кв.м. ( 57,05-56,10 = 0,95), что в денежном эквиваленте составляет 70 850 руб. 87 рублей исходя из стоимости одного квадратного метра.
Общая площадь сданного жилого помещения без учета вспомогательных помещений меньше площади, оговоренной сторонами при заключении Договора и отраженной в столбце 7 Приложения N 1 на 0,96 кв.м. ( 55.66 - 54.70 = 0.96).
17 февраля 2020 года Уланов И.А. обратился к ответчику с претензией с просьбой произвести возврат денежных средств в размере 70 850 руб. 87 коп.
Письмом ответчика от 16 марта 2020 года в удовлетворении указанного требования истцу было отказано со ссылкой на п.3.7 Договора, поскольку разница в площади составила менее 1 кв.м.
03 марта 2020 года истец обратился в РРОО "Ответственный собственник" за защитой его нарушенных прав.
Разрешая заявленные исковые требования, суд пришел к выводу о том, что условия договора долевого строительства в той части, в которой освобождают ответчика от обязанности по возврату истцу излишне уплаченных денежных средств за объект долевого участия при уменьшении его площади менее чем на 1 кв.м, нарушают права последнего как потребителя, в связи с чем являются недействительными, а сумма превышающая фактическую стоимость переданного жилого помещения подлежит возврату. Так как ответчиком нарушены права истца Уланова И.А., как потребителя, то суд взыскал в его пользу компенсацию морального вреда и штраф предусмотренные Законом о защите прав потребителей.
Судебная коллегия с выводами суда соглашается, поскольку они не противоречат положениям действующего законодательства, а также обстоятельствам дела.
В силу ст. 166 п.1 Гражданского кодекса Российской Федерации Статья 166. Оспоримые и ничтожные сделки, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ст. 168 п. 1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи 4 или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно статье 310 названного Кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно части 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектным решением). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно от площади в основном и зависит ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.
Исходя из содержания статьи 19 Закона об участии в долевом строительстве, застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.
Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, переданный участнику долевого строительства объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.
Согласно ст. 7 Закона о долевом участии в строительстве, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям ( часть 1).
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 ).
Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными ( часть 4).
Таким образом, передача застройщиком квартиры меньшей площади является отступлением от условий договора, предусматривающего характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер, и свидетельствует о наличии недостатка в предмете договора, что судом при разрешении спора учтено не было.
В соответствии с частью 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В силу части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Положения статьи 29 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" также наделяют потребителя правом при наличии недостатков в переданном жилом помещении требовать соразмерного уменьшения цены договора.
Исходя из указанных норм материального права, суд пришел к верному выводу о том, что условия п.3.7 Договора долевого участия, заключенные между ООО "Пригород Лесное" и Улановым И.А., дающие возможность застройщику не изменять общую стоимость объекта долевого участия при уменьшении его площади менее чем на 1 кв.м, являются ничтожными, поскольку фактически освобождают застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства.
Доводы апелляционной жалобы о том, что указанные условия договора не противоречат Закону о долевом участии в строительстве основаны на не верном толковании норм материального права.
Действительно из смысла ст. 9 части 1 п.1.1, подпункта 2 Закона о долевом участии в строительстве жилья следует, что указанная норма допускает включение в договор долевого строительства условия об изменении площади жилого помещения не более чем на 5% от указанной в нем площади. В случае изменения площади в большем размере участник долевого строительства вправе предъявить требование о расторжении договора. Однако данное положение закона не освобождает застройщика от обязанности возврата участнику долевого строительства излишне уплаченных денежных сумм за объект долевого участия, стоимость которого была оговорена в договоре, исходя из его проектной площади.
Ссылка в апелляционной жалобе на нарушение судом норм процессуального права, рассмотрение требований о признании недействительными условий договора, которые истцом не заявлялись, противоречит материалам гражданского дела, из которых следует, что 03 июня 2020 года истцом мировому судье представлено исковое заявление, в котором содержится требование о признании недействительным пункта 3.7 Договора долевого участия, заключенного между Улановым И.А. о ООО "Пригород Лесное". Таким образом, разрешая исковые требования, судом не допущено нарушений ст. 196 ч.З Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой суд принимает решение только по заявленным требованиям.
Позиция лица, подавшего жалобу о необоснованном применении судом норм Федерального Закона "О защите прав потребителей" не влечет за собой отмену судебного решения, поскольку основана на неверном толковании норм действующего законодательства и характера правоотношений, сложившихся между сторонами.
Как указано выше, часть 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве предусматривает применение Закона о защите прав потребителей к правоотношениям, возникающим между застройщиком и участником долевого строительства в том случае, если объект долевого строительства возводится для личных, семейных нужд. Поскольку ответчиком не доказано, что истец приобрел жилое помещение с целью не связанной с использованием по назначению для себя лично, то суд обоснованно применил положения ст. 13 и 15 Закона о защите прав потребителей, предусматривающих взыскание в пользу потребителя штрафа и морального вреда, при нарушении его прав.
Иных доводов, способных повлиять на законность и обоснованность решения суда, апелляционная жалоба не содержит.
Решение суда отвечает требованиям ст.195 процессуального кодекса Российской Федерации о законности и обоснованности, оснований для его отмены не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Кадомского районного суда Рязанской области от 24 сентября 2020 года, оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО "СЗ "Пригород Лесное" - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
