Определение Судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 27 мая 2021 года Дело N 33-2921/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Дзюбенко А.А.,

судей Башкатовой Е.Ю., Поповой Э.Н.,

при секретаре Ким М.А.

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика Департамента жилищной политики Администрации г. Омска Козиной Е.Г. на решение Центрального районного суда г. Омска от <...>, которым частично удовлетворены исковые требования Гартунг А. А. к департаменту жилищной политики Администрации <...> об определении и взыскании выкупной цены жилого помещения.

Заслушав доклад судьи областного суда Дзюбенко А.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Гартунг А.А. обратилась в суд с иском к департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска о взыскании выкупной цены. В обоснование указала, что является собственником жилого помещения - комнаты N <...>, расположенной в многоквартирном доме по адресу: г<...> Заключением межведомственной комиссии г. Омска N <...> от <...> указанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу. Однако, каких-либо мер к изъятию жилых помещений ответчиком не принимается.

С учетом уточнений исковых требований просила определить и взыскать с ответчика в пользу истца выкупную цену жилого помещения: комната N <...>, секция N <...>, в <...>, площадью 13,3 кв.м., с учетом площади вспомогательных помещений, рыночной стоимости доли истца в праве на общее имущество в многоквартирном доме, рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, убытков, связанных с изъятием жилого помещения, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома в общем размере 1 360 386 руб.; прекратить право собственности Гартунг А.А. на указанное жилое помещение и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок после выплаты ответчиком в пользу истца выкупной цены указанного жилого помещения в присужденной сумме.

Определением Центрального районного суда г. Омска от <...> к участию в деле в качестве ответчика привлечен департамент жилищной политики Администрации <...>, в качестве третьего лица - Администрация <...>.

В судебном заседании истец Гартунг А.А. участия не принимала, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежаще, представила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель истца Байрамов Н.М. заявленные истцом требования поддержал.

Представитель ответчика департамента жилищной политики Администрации <...> Козина Е.Г. в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований в рамках проведенной судебной экспертизы не возражала, вместе с тем указав, что при определении величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт надлежит принимать расчет, произведенный на дату признания дома аварийным.

Представители Администрации г. Омска и департамента имущественных отношений Администрации г. Омска в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Решением Центрального районного суда г. Омска от <...> постановлено:

"Исковые требования Гартунг А. А. к департаменту жилищной политики Администрации <...> удовлетворить частично.

Определить выкупную цену жилого помещения, расположенного по адресу: <...>, секция N <...>, комната N <...>, с учетом стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном жилом доме, стоимости доли в праве на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом, убытков, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, в размере 823 835 рублей.

Взыскать с департамента жилищной политики Администрации <...> в пользу Гартунг А. А. выкупную цену жилого помещения, расположенного по адресу: <...>, секция N <...>, комната N <...> (с учетом стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном жилом доме, стоимости доли в праве на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом, убытков, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома), в размере 823 835 рублей.

Прекратить право собственности Гартунг А. А. на принадлежащее ей на праве собственности жилое помещение, расположенное по адресу: <...>, секция N <...>, комната N <...>, кадастровый N <...>, после выплаты в ее пользу выкупной цены указанного жилого помещения в вышеуказанных присужденных суммах.

Решение суда является основанием для регистрации прекращения и перехода права собственности на жилое помещение и земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В удовлетворении остальной части исковых требований к департаменту жилищной политики Администрации <...> отказать.

В удовлетворении исковых требований Гартунг А. А. к департаменту имущественных отношений Администрации <...> отказать.

Взыскать с департамента жилищной политики Администрации <...> в пользу ООО "ОМЭКС" расходы по оплате услуг по оценке в размере 7 500 рублей.

Взыскать с Гартунг А. А. в пользу ООО "ОМЭКС" расходы по оплате услуг по оценке в размере 5 000 рублей".

В апелляционной жалобе представитель ответчика департамента жилищной политики Администрации г. Омска Козина Е.Г. просит изменить решение суда в части размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и убытков, связанных с переездом. Считает, что компенсация за непроизведенный капитальный ремонт должна быть рассчитана на дату признания дома аварийным. Указывает, что завышенная компенсация за капитальный ремонт существенно увеличила стоимость одного квадратного метра комнаты истца. Отмечает, что истец с момента приобретения комнаты проживала в ней двенадцать лет и не заявляла требований к бывшему наймодателю о проведении капитального ремонта. Также полагает завышенным размер убытков, связанных с переездом истца. Отмечает, что истцом не были понесены расходы на аренду иного жилого помещения и на оплату услуг риелтора, а также не будут понесены расходы по оформлению договора купли-продажи. Считает, что общая сумма убытков не может превышать 14 000 руб.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца Байрамова Н.М., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истец Гартунг А.А. на основании договора купли-продажи комнаты в секции от <...> является собственником комнаты N <...> в секции N <...> <...>, общей площадью 13,30 кв.м (т. 1 л.д. 9-10, 127-128, 157-158).

Постановлением Администрации г. Омска от <...> N <...>-п "О признании многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу" на основании заключения межведомственной комиссии г. Омска для оценки жилых помещении жилищного фонда РФ, многоквартирных домов, находящихся в федеральной собственности, муниципального жилищного фонда и частного жилищного фонда N <...> от <...> многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <...>, <...>, признан аварийным и подлежащим сносу (т. 1 л.д. 149-150).

Собственники помещений многоквартирного дома от самостоятельного сноса указанного дома отказались, в связи с отсутствием денежных средств, о чем уведомили департамент имущественных отношений Администрации г. Омска и исполняющего обязанности мэра <...>.

Согласно информации департамента жилищной политики Администрации г. Омска срок отселения физических и юридических лиц из указанного многоквартирного дома был установлен до <...>. Однако, постановлением Правительства Омской области от <...> N <...> утверждена региональная адресная программа Омской области по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в <...> годах, в соответствии с которой многоквартирный жилой <...> подлежит расселению в рамках N <...> этапа Программы, в срок до <...> (т. 1 л.д. 168-169).

При этом коллегия учитывает, что согласно заключению межведомственной комиссии N <...> от <...> многоквартирный <...>, <...> постройки, непригоден для эксплуатации с дальнейшим проживанием, имеет 81 % физического износа. Его техническое состояние характеризуется повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения. В здании наблюдаются критические дефекты чердачного перекрытия, перегородок и крыши (т. 1 л.д. 132-133).

Согласно представленному акту о техническом состоянии, выполненному ООО "Центр экспертизы и оценки "АЛЬТЕРНАТИВА" по результатам проведенного в <...> году технического обследования состояния жилого дома, расположенного по адресу: г<...>, <...>, многоквартирный дом непригоден к эксплуатации, его дальнейшая эксплуатация и содержание экономически нецелесообразны, проживание людей в нем небезопасно и связанно с риском для жизни (т. 1 л.д. 170-176).

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что многоквартирный жилой <...>, в котором проживает истец, представляет опасность для жизни и здоровья людей, находящихся и проживающих в нем по причине его аварийного состояния.

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 ЖК РФ).

Соглашение с органом местного самоуправления о предоставлении другого жилого помещения в данном случае не достигнуто, что является основанием для выплаты истцу выкупной цены за жилое помещение.

Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе N <...> Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от <...>, поскольку положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от <...> N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В подпункте "з" п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07. 2009 N <...> "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" указано, что для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза.

В связи с наличием спора между сторонами относительно выкупной стоимости жилого помещения определением Центрального районного суда г. Омска от <...> по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "ОМЭКС" (т. 1 л.д. 185-188).

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы ООО "ОМЭКС" (эксперт Н.) N <...>-РО от <...> рыночная стоимость комнаты N <...> секции N <...> <...>, площадью 13,3 кв.м, составляет 390000 руб. (в том числе, рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом - 55 500 руб., доля в праве общей долевой собственности на имущество в секции - 91 820 руб., доля в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество - 22 926 руб.).

Суд первой инстанции, оценив представленное заключение по правилам ст. 67 ГПК РФ, в совокупности с собранными по делу доказательствами, признал заключение эксперта допустимым доказательством по делу, поскольку данное экспертное заключение составлено с соблюдением требований ст. 86 ГПК РФ, содержит исследовательскую часть, является ясным и полным, выводы носят категорический характер при отсутствии противоречий.

Поскольку стороны не представили доказательств, опровергающих выводы эксперта ООО "ОМЭКС" в данной части, о проведении повторной или дополнительной экспертизы не ходатайствовали, суд первой инстанции, разрешая заявленные исковые требования, обоснованно принял во внимание приведенные выше выводы эксперта ООО "ОМЭКС" относительно рыночной стоимости комнаты в размере 390 000 руб.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <...>, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от <...> N <...> "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Как было отмечено выше, многоквартирный дом, расположенный по адресу<...>, <...> года постройки, признан аварийным и подлежащим сносу.

При этом, из материалов дела не усматривается, что с момента постройки многоквартирного дома и до даты начала приватизации жилых помещений в нем прежним собственником (муниципальным образованием) был произведен капитальный ремонт.

Согласно информации департамента городского хозяйства Администрации г. Омска в рамках реализации Федерального закона от <...> N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" капитальный ремонт указанного многоквартирного дома не производился. Судебное решение об обязании Администрации г. Омска произвести капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома не принималось, за счет средств бюджета <...> капитальный ремонт данного многоквартирного дома не проводился (т. 1 л.д. 167).

Принимая во внимание отсутствие в материалах дела доказательств исполнения публичным образованием обязанности по капитальному ремонту многоквартирного дома, с учетом положений ст. 16 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, ст. 32 ЖК РФ, разъяснений, содержащихся в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <...>, судебная коллегия приходит к выводу о том, что выкупная цена жилого помещения истца должна включать сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Согласно заключению ООО "ОМЭКС" N <...> от <...> размер компенсации (доли истца) за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома на дату признания дома аварийным (<...>) составляет 255 576 руб.; на дату проведения исследования - 382 025 руб. (т. 2 л.д. 53).

Согласно процессуальной позиции стороны ответчика компенсация за непроизведенный капитальный ремонт подлежала взысканию в размере, определенном на дату признания дома аварийным. Судебная коллегия не может согласиться с такими доводами ответчика.

Из содержания положений статьи 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <...> N <...> "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

С учетом изложенного, изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом право собственности на жилое помещение в связи с изъятием будет прекращено при выплате возмещения, стоимость которого определяется в настоящем судебном разбирательстве.

Основываясь на положениях жилищного законодательства, учитывая правовую природу изъятия жилого помещения для муниципальных нужд и компенсационный характер выкупной стоимости, предполагающий предоставление собственнику изымаемого жилого помещения возможность приобрести иное жилье, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что собственник имеет право на предоставление выкупной цены изымаемого жилого помещения на момент когда его жилищные права нарушены (данная правовая позиция соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда РФ от <...> N <...>.

При таких обстоятельствах, для восстановления жилищных прав расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, как и в целом выкупной стоимости, следует производить на момент рассмотрения спора. Вопреки изложенному в апелляционной жалобе расчет такой компенсации на момент рассмотрения гражданского дела не может свидетельствовать о возникновении на стороне истца неосновательного обогащения. Оснований для признания определенной судом суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт завышенной, на что указывается ответчиком в апелляционной жалобе, судебной коллегией не усматривается.

Указание ответчиком в жалобе на то, что завышенная компенсация за непроизведенный капитальный ремонт существенно увеличила стоимость одного квадратного метра комнаты истца по сравнению со средней стоимостью одного квадратного метра в г. Омске, судебной коллегией признается несостоятельным.

Как было отмечено выше, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ.

Соответственно, применительно к обстоятельствам настоящего дела, категория среднерыночной стоимости квадратного метра жилья в городе Омске определяющего значения не имеет, и не может подменять собой установленный законом порядок расчета выкупной цены жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, признанном аварийным.