Дата принятия: 01 июля 2019г.
Номер документа: 33-2912/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 июля 2019 года Дело N 33-2912/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики в составе:
председательствующего судьи Константиновой М.Р.,
судей Долгополовой Ю.В. и Ивановой М.А.,
при секретаре Сивенцевой Л.П.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 1 июля 2019 года в г. Ижевске апелляционную жалобу ООО "Сокол" на решение Ленинского районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от 4 апреля 2019 года, которым исковые требования ООО "Сокол" к Сивовой А.В. о соразмерном уменьшении покупной цены по договору купли-продажи недвижимости, взыскании излишне уплаченных денежных средств оставлены без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Удмуртской Республики Долгополовой Ю.В., выслушав объяснения представителя ООО "Сокол" - Щетниковой Ю.В., действующей на основании доверенности от 6 апреля 2019 года сроком действия 3 года, поддержавшей доводы апелляционной жалобы истца, представителя Сивовой А.В. - Горбунова А.А., действующего на основании доверенности от 26 сентября 2018 года сроком действия 3 года, возражавшего против удовлетворения жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
ООО "Сокол" обратилось в суд с иском к Сивовой А.В. об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи недвижимости и взыскании излишне уплаченной суммы в размере 7 980 598 рублей. Требования мотивированы тем, что 16 февраля 2016 года между Сивовой А.В. (продавец) и ООО "Сокол" (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости. По условиям договора продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить объекты недвижимого имущества: объект незавершенного строительства площадью застройки 405 кв.м. и степенью готовности 78%; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация и обслуживание объекта бытового обслуживания; ограждение. Таким образом, объект незавершенного строительства должен был иметь степень готовности 78%. В связи с необходимостью достройки и введения в эксплуатацию спорного объекта истец привлек строительного эксперта, который установил, что степень готовности данного объекта незавершенного строительства составляет не 78%, а 40%. Исходя из несоответствия фактического процента готовности объекта незавершенного строительства, проценту, указанному в договоре, истец полагает, что Сивова А.В. передала ему объект ненадлежащего качества, технические характеристики которого, не соответствуют заявленной в договоре купли-продажи степени готовности. Данные обстоятельства в силу положений статьей 557 и 475 ГК РФ являются основанием для взыскания с ответчика в счет соразмерного уменьшения цены договора излишне уплаченных по договору денежных средств. Объект незавершенного строительства передан истцу по акту приема-передачи 24 марта 2016 года, следовательно, требования по качеству, с учетом положений пункта 2 статьи 477 ГК РФ, могут быть предъявлены до 24 марта 2018 года.
В суде первой инстанции представитель истца - Щетникова Ю.В., действующая на основании доверенности от 6 апреля 2018 года, доводы и требования, изложенные в иске, поддержала.
Представители ответчика - Горбунов А.А. и Сивов В.С., действующие на основании доверенности, иск не признали.
Ответчик, извещенная о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась. В соответствии со статьей 167 ГПК РФ дело рассмотрено без ее участия.
Суд постановилвышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, принятое с нарушением норм материального права. Выражает несогласие с выводом суда о том, что степень готовности объекта незавершенного строительства не характеризует его качество, полагая, что одной из обязательных качественных характеристик объекта незавершенного строительством является степень его готовности. Ссылается на то, что передача объекта незавершенного строительства со степенью готовности менее, чем определено в договоре купли-продажи не позволяет удовлетворить потребности покупателя, поскольку требует значительных финансовых и временных затрат. Также не согласен с выводом суда о том, что истцом нарушены установленные законом сроки предъявления требований покупателя, связанные с недостатками товара, полагая, что указанные сроки им соблюдены.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для его отмены в связи с неправильным применением норм материального права.
Из обстоятельств дела следует, что 16 февраля 2016 года между Сивовой А.В. (продавец) и ООО "Сокол" (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно пункту 1.1. которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить объекты недвижимого имущества:
объект незавершенного строительства площадью застройки 405 кв.м. и степенью готовности 78%, расположенный по адресу: <адрес>
земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация и обслуживание объекта бытового обслуживания, общая площадь 1 273 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>
ограждение, назначение: прочее, протяженность 106 м., расположенное по адресу: <адрес>
24 марта 2016 года сторонами составлен и подписан акт приема-передачи вышеуказанного имущества.
6 июня 2016 года осуществлена государственная регистрация права собственности ООО "Сокол" на объект незавершенного строительства.
6 марта 2018 года ООО "Сокол" направило Сивовой А.В. предложение по досудебному урегулированию спора, уменьшению покупной стоимости по договору купли-продажи недвижимости от 16 февраля 2016 года и возврате суммы переплаты в размере 7 980 598 рублей.
Указанное предложение оставлено Сивовой А.В. без ответа.
Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы, составленного АНО "Департамент судебных экспертиз", степень готовности объекта незавершенного строительства, исходя из его фактического состояния, составляет 57%.
Изложенные обстоятельства подтверждены письменными доказательствами, по существу сторонами не оспариваются.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что степень готовности объекта незавершенного строительства не характеризует качество спорного объекта недвижимости.
С таким выводом судебная коллегия не может согласиться, поскольку он не соответствует положениям материальных норм.
В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под объектами капитального строительства понимаются здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
Особенностью объекта незавершенного строительства является то, что данный объект не может быть использован в качестве здания, строения или сооружения, поскольку он не введен в эксплуатацию и находится на этапе строительства. Кроме пространственного описания - координат характерных точек, площади, объект незавершенного строительства описывается степенью готовности, которая является одной из обязательных качественных характеристик такого объекта.
Вывод о том, что степень готовности объекта незавершенного строительства является одной из его качественных характеристик, следует также из положений Национального стандарта Российской Федерации ГОСТ Р ИСО 9000-2015 года (введенного в действие Приказом Росстандарта от 28.09.2015 N 1390-ст с 1 ноября 2015 года), согласно которым качество -степень соответствия совокупности присущих характеристик объекта требованиям.
С учетом изложенного указанная в договоре купли-продажи спорного имущества степень его готовности 78% является качественной характеристикой данного имущества, его свойством в количественном выражении.
В силу пункта 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (пункт 1 статьи 549 ГК РФ).
На основании пункта 1 статьи 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.
Таким образом, вышеназванными нормами установлена обязанность продавца передать покупателю товар, оговоренный в соответствующем договоре, а покупателя - оплатить этот товар по цене, установленной в договоре.
Согласно статьям 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Положениями статьей 469 и 470 ГК РФ определено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого в момент передачи соответствует договору купли-продажи или если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, соответствующей этим обязательным требованиям.
В соответствии со статьей 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В силу пункта 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе соразмерного уменьшения покупной цены.
Согласно пункту 2 статьи 556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, включая случаи, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Факт передачи истцу продавцом недвижимости, не соответствующей условиям договора о качестве, им доказан, подтвержден материалами дела.
Так, в пункте 1.1 договора указано, что в собственность покупателя подлежит передаче объект незавершенного строительства площадью застройки 405 кв. м, степенью готовности 78%.
Между тем проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизой установлено, что степень готовности спорного объекта на дату его передачи истцу (26 марта 2016 года) составляла 57%.
Судебная коллегия отмечает, что заключение судебной экспертизы соответствует требованиям процессуальных норм, предъявляемым к письменным доказательствам в гражданском процессе. Экспертиза проведена экспертом, не являющимся лицом, заинтересованным в исходе дела, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Компетенция и квалификация эксперта подтверждены материалами дела. Выводы эксперта мотивированы, не вызывают сомнений в их правильности и обоснованности.
Учитывая изложенное, а также то, что выводы экспертизы лицами, участвующими в деле, не оспаривались, доказательств, свидетельствующих об иной величине степени готовности спорного объекта, чем отражено в экспертном заключении, не представлено, судебная коллегия принимает экспертное заключение в качестве допустимого и достоверного доказательства по делу.
Таким образом, из установленных по делу обстоятельств следует, что стоимость спорного объекта при его продаже определена сторонами не в соответствии с его характеристиками, то есть исходя из его степени готовности 78%, в то время как его фактическая степень готовности соответствует 57%.
Данное обстоятельство с учетом положений приведенных выше норм предоставляет истцу право требовать соразмерного уменьшения покупной цены.
Тот факт, что технический и кадастровый паспорта на спорный объект содержат сведения о степени готовности объекта незавершенного строительства 78%, основанием для отказа в удовлетворении иска не является, поскольку доводов истца о продаже ему имущества, не соответствующего условиям договора продажи недвижимости о его качестве, не опровергают.
С представленным истцом расчетом стоимости соразмерного уменьшения цены договора судебная коллегия соглашается, находит его правильным.
Согласно пункту 2.1. заключенного сторонами договора его цена составляет 42 252 135 рублей, из которых цена объекта незавершенного строительства - 38 000 000 рублей, цена земельного участка - 3 000 000 рублей, цена ограждения - 1 252 135 рублей.
Таким образом, исходя из указанной в договоре стоимости объекта незавершенного строительства 38 000 000 рублей и степени его готовности 78%, договорная стоимость объекта степенью готовности 57% будет составлять 27 769 230 рублей (38 000 000: 78% х 57%).
Следовательно, разница между договорной стоимостью объекта степенью готовности 78% и степенью готовности 57% равна 10 230 769 рублям (38 000 000 - 27 769 230).
Материалами дела подтверждено, что из установленной цены договора 42 252 135 рублей истцом оплачено 40 232 733 рубля, соответственно 2 019 402 рубля являются задолженностью ООО "Сокол" по оплате стоимости приобретенного по договору имущества.
Данная сумма подлежит учету при определении соразмерного уменьшения цены договора (10 230 769 - 2 019 402 = 8 211 367).
Таким образом, стоимость соразмерного уменьшения цены договора составляет 8 211 367 рублей. Как видно из искового заявления истцом заявлены требования о взыскании с ответчика 7 980 598 рублей. В силу требований части 3 статьи 196 ГПК РФ судебная коллегия принимает решение в пределах заявленных истцом требований, поскольку выход за их пределы в данном случае законом не предусмотрен.
Не основаны на законе и выводы суда о несоблюдении истцом сроков предъявления требований о недостатках товара, установленных статьей 477 ГК РФ.
В соответствии с положениями приведенной выше нормы, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей. Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах 2 лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи (пункты 1, 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из содержания приведенной нормы следует, что требования, связанные с недостатками товара, на который не установлен гарантийный срок, могут быть предъявлены не позднее 2 лет со дня передачи товара покупателю.
Материалами дела подтверждено, что на дату приобретения спорного имущества истцу не было известно о несоответствии фактического процента готовности спорного объекта проценту степени готовности, заявленному ответчиком. До заключения договора купли-продажи спорный объект в пользовании и владении покупателя не находился, соответственно, истец не мог знать об иной степени его готовности.
Как видно из договора купли-продажи, срок предъявления требований связанных с недостатками проданного имущества, им не установлен в связи с этим предъявление таких требований допустимо по общим правилам в течение двух лет со дня передачи имущества.
Как указано выше, объект незавершенный строительством передан истцу 24 марта 2016 года, иск об уменьшении покупной цены подан ООО "Сокол" 16 марта 2018 года, то есть в пределах установленного законом двухлетнего срока.
Таким образом, право на удовлетворение иска в порядке статьи 475 ГК РФ истцом не утрачено.
С учетом изложенного правовых оснований для отказа в удовлетворении иска ООО "Сокол" у суда первой инстанции не имелось.
При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене, апелляционная жалоба - удовлетворению.
Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Ленинского районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от 4 апреля 2019 года отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования ООО "Сокол" к Сивовой А.В. о соразмерном уменьшении покупной цены, взыскании излишне уплаченных денежных средств удовлетворить.
Взыскать с Сивовой А.В. в пользу ООО "Сокол" в счет соразмерного уменьшения покупной цены по договору купли-продажи недвижимости 7 980 598 рублей.
Апелляционную жалобу ООО "Сокол" удовлетворить.
Председательствующий Константинова М.Р.
Судьи Долгополова Ю.В.
Иванова М.А.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
