Дата принятия: 01 сентября 2021г.
Номер документа: 33-2911/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ АСТРАХАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 сентября 2021 года Дело N 33-2911/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе:
председательствующего Радкевича А.Л.,
судей областного суда Алтаяковой А.М., Карповой И.Ю.,
при помощнике судьи Бегеевой М.С.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Алтаяковой А.М. дело по апелляционной жалобе Печерина В. В. и его представителя Ивакиной Т. Е. на решение Лиманского районного суда Астраханской области от 20 апреля 2021 года по гражданскому делу по иску Полянской Т. В. к Печерину В. В. о соразмерном уменьшении покупной цены объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛА:
Истец Полянская Т.В. обратилась в суд с иском к Печерину В.В. о соразмерном уменьшении цены объекта недвижимости.
В обоснование своих исковых требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между Полянской Т.В. и Печериным В.В. был заключен договор купли- продажи земельного участка, площадью 268000 кв.м., находящегося по адресу: <адрес> <адрес>, кадастровый N, категории земель сельскохозяйственного назначения. Согласно п.З по соглашению сторон земельный участок оценивается и продается за 4000000 руб., из которых до подписания договора передано продавцу 1000000 руб., а 3000000 должны быть переданы в течение 90 дней с момента подписания настоящего договора. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было заключено дополнительное соглашение к данному договору, которым было внесено изменение в п.З договора, а именно срок передачи денежных средств продлен до ДД.ММ.ГГГГ. Ограничений и запретов в использовании земельного участка не имеется. Согласно п. 4 договора отчуждаемый земельный участок никому не продан, не заложен, в споре и под запрещением не состоит, не обременен правами третьих лиц. Однако при решении вопроса об использовании земельного участка было установлено, что земельный участок имел на момент его продажи ограничение, которое не позволяет истцу использовать его по тем условиям, на которые истец мог рассчитывать при его покупке. Печерин В.В. скрыл, что на земельном участке проходит магистральный трубопровод газа среднего давления и питьевой магистральный водопровод. По условиям договора продавец обязуется передать земельный участок покупателю в том качественном состоянии, как он есть на день подписания договора. Если покупатель в дальнейшем обнаружил недостатки в качестве приобретенного земельного участка, о которых продавец знал, но не предупредил о них покупателя в момент заключения договора, наступают последствия, предусмотренные ст. 475, 480 ГК РФ. При обращении к Печерину В.В. по качеству земельного участка, он уклонился от переговоров и обратился в суд о взыскании задолженности по спорному договору и уклоняется от решения вопроса мирового соглашения об уменьшении цены объекта недвижимости. Согласно уточненным исковым требованиям Полянская Т.В. просит суд, в связи с недостатками переданного по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, соразмерно уменьшить покупную стоимость земельного участка до рыночной стоимости с учетом имеющихся ограничений и обременений с 4000000 до 498952 руб.
В судебном заседании истец Полянская Т.В. и её представитель Гуськов А.А. поддержали исковые требования.
Ответчик Печерин В.В. в судебном заседании участия не принимал, его представитель Данилина Г.Х. исковые требования не признала, просила в иске отказать, в том числе и по основаниям пропуска срока исковой давности.
Третье лицо АО "Газпром газораспределение Астрахань" в судебном заседании участия не принимал.
Решением Лиманского районного суда Астраханской области от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Полянской Т.В. удовлетворены.
В апелляционной жалобе Печерин В.В. и его представитель Ивакина Т.Е., не соглашаясь с решением суда, ввиду его незаконности и необоснованности, ставит вопрос о его отмене. Указывает, что судом допущены нормы материального и процессуального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Считает, что истцом пропущен срок исковой давности на предъявление иска.
На заседание судебной коллегии истец Полянская Т.В., ответчик Печерин В.В., третье лицо АО "Газпром газораспределение Астрахань" не явились, извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили. От ответчика и третьего лица поступили ходатайства о рассмотрении апелляционной жалобы в их отсутствии. При указанных обстоятельствах в силу ст.ст.167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Заслушав докладчика, выслушав представителя Печерина В.В. - Кузенева С.Е., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
В силу статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.
В соответствии с пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между Полянской Т.В. и Печериным В.В. заключен договор купли- продажи земельного участка, площадью 268000 кв.м., находящегося по адресу: <адрес> кадастровый N, категории земель сельскохозяйственного назначения.
Согласно п.З по соглашению сторон земельный участок оценивается и продается за 4000000 руб., из которых до подписания договора передано продавцу 1000000 руб., а 3000000 должны быть переданы в течение 90 дней с момента подписания настоящего договора.
ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было заключено дополнительное соглашение, которым было внесено изменение в п.З договора, а именно срок передачи денежных средств продлен до ДД.ММ.ГГГГ.
По условиям договора земельный участок никому не продан, не заложен, в споре и под запрещением не состоит, не обременен правами третьих лиц, ограничений и запретов в использовании земельного участка не имеется.
Право собственности Полянской Т.В. на спорный земельный участок зарегистрированоДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о регистрации права собственности.
Как следует из выписки из единого государственного реестра на спорный объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером N имеет ограничения прав, предусмотренные статьями 56,56.1 Земельного кодекса Российской Федерации. Содержание ограничения: Охранная зона газопровода - 2 м. с каждой стороны от оси газопровода, вокруг отдельно стоящих газорегуляторных пунктов - в виде территории ограниченной замкнутой линией, проведенной на расстоянии 10 метров от границ этих объектов.
После приобретения земельного участка постановлением Главы администрации МО "Проточенский сельсовет" ФИО от ДД.ММ.ГГГГ N изменено назначение спорного земельного участка из категории земель "Земли сельскохозяйственного назначения" в категорию земель "Земли населенных пунктов", изменен вид разрешенного использования на индивидуальное жилищное строительство, в связи с чем Решением Совета МО "Проточенский сельсовет" Лиманского района Астраханской области от ДД.ММ.ГГГГ в границы поселения МО "Проточенский сельсовет" внесены земельные участки с кадастровыми номерами N ООО "Астраханский градостроительный центр" подготовлены материалы по внесению изменений в Генеральный план МО "Проточенский сельсовет".
Сторона истца не оспаривала в судебном заседании, что земельный участок приобретен для застройки населенного пункта, в связи с чем администрацией изменена категория назначения земельного участка с "сельхозназначения" на "населенные пункты", однако в полном объеме земельный участок, как на то было рассчитано при приобретении его в собственность, использовать не представляется возможным в связи с наличием на нем ограничений (охранная зона).
Согласно ответу АО "Газпром газораспределение Астрахань" за N от ДД.ММ.ГГГГ на территории земельного участка по адресу: <адрес>, кадастровый N проходит подземный газопровод среднего давления.
Согласно справке МУП "Лиманские водопроводы", на земельном участке с кадастровым номером N проходит питьевой магистральный водопровод ***, входящий в зону санитарной охраны источников питьевого водоснабжения II пояса ограничений от микробиологического загрязнения. Разницы ЗСО проходят по 5 м. с каждой стороны от магистрального питьевого водопровода.
Заключением эксперта ООО ЭА "Дело+" N Определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость спорного земельного участка, при наличии существующих ограничений и обременений данного земельного участка в виде охранной зоны газопровода и минимальных расстояний газопровода, а также зоны санитарной охраны питьевого магистрального водопровода ***, проходящих по вышеуказанному земельному участку, охранных зон воздушной линии электропередач проходящих по земельному участку, а также с учетом территории земельного участка, подвергающейся подтоплению составляет 498952 руб.
Согласно заключению специалиста ГУП "Сартехинвентаризация" Астраханский филиал" N от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок, площадью 268000 кв.м., находящийся по адресу: <адрес> кадастровый N, в пределах его кадастровых границ имеются наложения охранных и санитарных зон следующих коммуникаций: охранная зона подземного газопровода площадью 11171 кв.м, на которой запрещается строить объекты жилищно-гражданского и производственного назначения; огораживать и перегораживать охранные зоны, препятствовать доступу персонала эксплуатационных организаций к газораспределительным сетям, проведению обслуживания и устранению повреждений газораспределительных сетей. Санитарная зона питьевого магистрального водопровода 34348 кв.м, на которой запрещается строить объекты жилищно-гражданского и производственного назначения, строить фундаменты сооружений. Охранная зона воздушной линии электропередачи 6848 кв.м, в чистом 5771 кв.м, на которой запрещается строить объекты жилищно-гражданского и производственного назначения; огораживать и перегораживать охранные зоны, препятствовать доступу персонала эксплуатационных организаций к сетям, проведению обслуживания и устранению повреждения сетей.
В соответствии с дополнительным заключением специалиста ГУП "Сартехинвентаризация" Астраханский филиал" N от ДД.ММ.ГГГГ площадь наложения на земельный участок, площадью 268000 кв.м., находящийся по адресу: <адрес> кадастровый N, ограничений и обременений в виде охранной зоны газопровода и минимальных расстояний от газопровода, зоны санитарной охраны питьевого магистрального водопровода ***, охранной зоны воздушной линии электропередач проходящих по земельному участку, а также с учетом территории земельного участка, подвергающейся подтоплению составляет 116802,3 кв.м., что составляет 43,6 % от площади земельного участка.
Разрешая спор по существу, удовлетворяя исковые требования суд первой инстанции руководствовался статьями 549, 450, 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации и пришел к выводу, что наличие на земельном участке охранной зоны сооружения - подземного, надземного газопровода среднего давления, практически делает невозможным использование земельного участка по назначению. Для истца наличие указанных ограничений является существенным нарушением договора, поскольку она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на верном применении норм материального права, соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Согласно пункта 14 постановления Правительства Российской Федерации N 878 от 20.11.2000 "Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей", на земельные участки, входящие в охранные зоны газораспределительных сетей, в целях предупреждения их повреждения или нарушения условий их нормальной эксплуатации налагаются ограничения (обременения), которыми запрещается лицам, указанным в пункте 2 настоящих Правил (юридические и физические лица, являющиеся собственниками, владельцами или пользователями земельных участков, расположенных в пределах охранных зон газораспределительных сетей): а) строить объекты жилищно-гражданского и производственного назначения, б) сносить и реконструировать мосты, коллекторы, автомобильные и железные дороги с расположенными на них газораспределительными сетями без предварительного выноса этих газопроводов по согласованию с эксплуатационными организациями, в) разрушать берегоукрепительные сооружения, водопропускные устройства, земляные и иные сооружения, предохраняющие газораспределительные сети от разрушений, г) перемещать, повреждать, засыпать и уничтожать опознавательные знаки, контрольноизмерительные пункты и другие устройства газораспределительных сетей; е) огораживать и перегораживать охранные зоны, препятствовать доступу персонала эксплуатационных организаций к газораспределительным сетям, проведению обслуживания и устранению повреждений газораспределительных сетей; з) рыть погреба, копать и обрабатывать почву сельскохозяйственными и мелиоративными орудиями и механизмами на глубину более 0,3 метра.
В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации. Законом "О газоснабжении в Российской Федерации", Законом "О промышленной безопасности опасных производственных объектов", "Правил охраны магистральных трубопроводов" (в редакции Постановления Госгортехнадзора РФ от 23.11.1994 N 61), СНиП 2.05.06-85* земли, на которых расположены объекты, включая охранные, санитарно-защитные зоны и иные зоны с особыми условиями использования земель (для магистральных трубопроводов зоны минимальных расстояний) не могут относиться к категории земель населенных пунктов.
При разработке проектов застройки в зоне прохождения магистрального трубопроводов необходимо учитывать требования указанных выше законов, так как они являются обязательными для исполнения всеми предприятиями, организациями и гражданами, производящими работы или какие-либо действия в зоне опасного производства.
При заключении договора купли продажи ДД.ММ.ГГГГ в интересах Печерина В.В. (продавца) по доверенности действовал ФИО
Как пояснил на заседании судебной коллегии представитель ответчика ФИО состоит в родственных отношениях с Печериным В.В., является его отцом.
Как следует из материалов дела, ФИО действуя в интересах сына на период заключения договора купли продажи спорного земельного участка, состоял в должности главы администрации муниципального образования "Проточенский сельсовет", то есть муниципального образования, на территории которого находится земельный участок с ограничениями.
Как уже было отмечено Постановление о переводе данного земельного участка из категории "Сельскохозяйственного назначения" в категорию "Населенные пункты" вынес глава администрации муниципального образования "Проточенский сельсовет" ФИО
Судебная коллегия полагает, что ответчик Печерин В.В. в интересах которого заключал сделку ФИО, располагал сведениями о наличии ограничения в использовании земельного участка, указанные сведения не были предоставлены истцу.
По мнению судебной коллегии, разумно предвидеть наступление данных последствий истец как покупатель не мог, так как в договоре купли продажи земельного участка наличие каких-либо обременений обозначено не было, равно как и сведений о расположении земельного участка в зоне минимальных расстояний.
При этом предоставление полной и достоверной информации о продаваемом земельном участке законом возложена на продавца.
Судом верно отражено в решении, что наличие указанных ограничений для использования земельного участка является существенным нарушением условий договора, поскольку истец в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Вопреки доводам апелляционной жалобы суд первой инстанции при разрешении спора правильно определилиустановил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал всестороннюю, полную и объективную оценку доказательствам по делу в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, применил нормы материального права, подлежащие применению к спорным правоотношениям, нарушений норм процессуального права судом первой инстанции не допущено.
Что касается доводов жалобы о пропуске истцом срока исковой давности для предъявления иска, то они не состоятельны, поскольку истец о своем нарушенном праве узнала при проектировании застройки на спорном земельном участке в апреле 2017 года, иск предъявлен в октябре 2019 года, следовательно, срок исковой давности, составляющий для данной категории спора в соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации три года, не истек.
Доводы жалобы о необходимости применения в данном случае специальных сроков исковой давности, предусмотренной статьей 197 Гражданского кодекса Российской Федерации, основаны на неверном токовании норм материального права.
Иные доводы апелляционной жалобы также сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции, и не содержат фактов, которые не были бы проверены или не были учтены судом первой инстанции при разрешении спора и опровергали бы выводы суда, влияли бы на обоснованность и законность судебного решения, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для изменения или отмены решения суда.
Основания к отмене решения суда, предусмотренные статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодека Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Лиманского районного суда Астраханской области от 20 апреля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Печерина В. В. и его представителя Ивакиной Т.Е. - без удовлетворения.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
