Определение Судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 23 января 2019 года №33-290/2019

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 23 января 2019 года Дело N 33-290/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего Шевченко С.В.,
судей Коноваленко А.Б., Алферовой Г.П.,
при секретаре Райковой В.В.,
рассмотрела в судебном заседании апелляционную жалобу истца Агентства по имуществу Калининградской области на решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 13 ноября 2018 года, которым исковые требования Агентства по имуществу Калининградской области удовлетворены частично; изъят у Ганбарова М.Т.о. в собственность Калининградской области для государственных нужд земельный участок с кадастровым номером N площадью 8084 кв.м. и нежилое здание (караульное помещение) с кадастровым номером N, площадью 360 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>; определен размер возмещения в связи с изъятием указанных выше объектов недвижимости - 24699700 рублей, подлежащих уплате Ганбарову М.Т.о. в течение пятнадцати дней со дня вступления решения суда в законную силу; прекращено право собственности Ганбарова М.Т.о. на указанные земельный участок и нежилое здание (караульное помещение).
Заслушав доклад судьи Коноваленко А.Б., объяснения представителей истца Агентства по имуществу Калининградской области Шеколидо О.А., Ефремовой Е.Б., Кукушкиной Е.А., поддержавших апелляционную жалобу, ответчика Ганбарова М.Т.о., его представителя Исаеву Н.С., возражавших против удовлетворения жалобы, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Истец Агентство по имуществу Калининградской области обратилось в суд с исковыми заявлениями к ответчику Ганбарову М.Т.о., с требованиями об изъятии в собственность Калининградской области для государственных нужд земельного участка с кадастровым номером N площадью 8084 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> принадлежащего на праве собственности ответчику Ганбарову М.Т.о. и определении размера возмещения в связи с изъятием указанного выше объекта недвижимости, составляющего 12880 000 рублей.
Исковые требования об изъятии земельного участка и определении размера возмещения определением суда объединены для рассмотрения в одном производстве.
В обоснование иска указано, что Правительством Калининградской области принято решение о проведении реконструкции второй очереди кольцевого маршрута в районе Приморской рекреационной зоны (Северного обхода города Калининграда с реконструкцией транспортной развязки с Московским проспектом) первого этапа строительства - от транспортной развязки на Московском проспекте до транспортной развязки на Зеленоградск включительно с устройством подъезда к городу Гурьевску), утверждена документация по планировке территории с проектом межевания в его составе для размещения соответствующего линейного объекта. В состав территории, спроектированной для проведения указанных выше работ, входит указанный выше земельный участок, принадлежащий ответчику на праве собственности. 29 сентября 2015 года издано постановление N 557 "Об изъятии земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных нужд Калининградской области", согласно которому подлежит изъятию у ответчика путем выкупа указанный выше земельный участок и расположенный на нем объект недвижимости с кадастровым номером N. В процедуре изъятия 05 октября 2015 года между Агентством по имуществу Калининградской области и Ганбаровым М.Т.о. было заключено соглашение об обмене принадлежащего ему земельного участка с расположенным на его территории недвижимым имуществом - зданием караульного помещения на земельный участок, находящийся в собственности субъекта РФ - Калининградской области. Данное соглашение было оспорено прокурором в судебном порядке. Суд признал недействительным заключенное между Агентством и Ганбаровым М.Т.о. Соглашение об обмене, применив последствия его недействительности, путем возврата в собственность субъекта РФ - Калининградской области земельного участка с кадастровым номером N, в собственность Ганбарова М.Т. - участка с кадастровым номером N, с выплатой Ганбарову М.Т. за счет средств бюджета Калининградской области уплаченных им денежных средств в размере 2189000 рублей. Решение суда исполнено сторонами в полном объеме. В этой связи ответчик был вновь уведомлен о принятом органом исполнительной власти решении об изъятии имущества для государственных нужд, соответствующий проект Соглашения об изъятии участка направлялся ему для подписания. Согласно отчету, подготовленному ООО "НЦ "Балтэкспертиза", стоимость возмещения в связи с изъятием указанного выше земельного участка складывается из суммы рыночной стоимости указанного объекта и составляет 12880 000 рублей. Однако до настоящего времени соглашение с ответчиком не подписано. Данное обстоятельство препятствует проведению работ по реконструкции линейного объекта и исполнению указанных выше правовых актов. Ссылаясь положения статей 239.2, 279, 281, 282 Гражданского кодекса РФ, 56.2, 56.3, 56.6 - 56.10 Земельного кодекса РФ Агентство по имуществу Калининградской области просило суд удовлетворить заявленные требования.
Судом вынесено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе истец Агентство по имуществу Калининградской области просит решение отменить и удовлетворить исковые требования. Полагает, что суд вышел за пределы заявленных требований, придя к выводу, что размер возмещения в связи с изъятием земельного участка должен определяться с учетом находившегося на нем нежилого здания караульного помещения, поскольку такого здания в настоящее время нет. Требований о выплате компенсации за здание истец не заявлял. Считает, что отсутствие нежилого здания не находится в прямой причинно-следственной связи с процедурой изъятия земельного участка. Стоимость караульного помещения нежилого здания могла быть заявлена в рамках другого спора о взыскании убытков. Кроме того, полагает необоснованными выводы суда о том, что при определении размера возмещения должен учитываться отчет об оценке, выполненный оценщиком ООО "Центр оценки недвижимости и консалтинга" Окомелко Н.В., поскольку такой отчет не соответствует федеральным стандартам оценки и по своему содержанию не отражает действительную стоимость изымаемого имущества. Полагает, что с учетом наличия различных отчетов об оценке и заключений эксперта о стоимости изымаемого имущества имелись основания для назначения по делу повторной судебной экспертизы. При этом, продолжает настаивать на том, что размер возмещения должен быть определен в размере 12880 000 рублей на основании отчета об оценке, выполненного ООО "НЦ "Балтэкспертиза".
Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает решение суда подлежащим оставлению без изменения.
Согласно пункту 1 статьи 279 Гражданского кодекса РФ в редакции, действующей с 1 апреля 2015 г., изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.
Порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд регламентирован главой VII.1. Земельного кодекса РФ, статьями 56.2 - 56.11.
В случае изъятия земельных участков для государственных нужд субъекта Российской Федерации (региональных нужд), в том числе для размещения объектов регионального значения, изъятие земельных участков для государственных нужд осуществляется на основании решений уполномоченных исполнительных органов государственной власти субъекта Российской Федерации. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории. В решении об изъятии должны быть указаны изымаемые земельные участки, в том числе земельные участки, подлежащие образованию, и расположенные на таких земельных участках объекты недвижимого имущества, а также цель изъятия земельных участков, реквизиты документов, в соответствии с которыми осуществляется изъятие.
В течение десяти дней со дня принятия решения об изъятии уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение: осуществляют размещение решения об изъятии на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет"; обеспечивают опубликование решения об изъятии (за исключением приложений к нему) в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа (муниципального района в случае, если земельные участки, подлежащие изъятию, расположены на межселенной территории) по месту нахождения земельных участков, подлежащих изъятию; направляют копию решения об изъятии правообладателям изымаемой недвижимости письмом с уведомлением о вручении по почтовым адресам, указанным в заявлениях об учете прав на недвижимость, либо в случае отсутствия указанных адресов по почтовым адресам, указанным в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а при отсутствии указанных адресов по почтовым адресам правообладателей изымаемой недвижимости, указанным в государственном кадастре недвижимости, направляют копию решения об изъятии в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Правообладатель изымаемой недвижимости считается уведомленным о принятом решении об изъятии со дня получения копии решения об изъятии или со дня возврата отправителю в соответствии с Федеральным законом от 17 июля 1999 года N 176-ФЗ "О почтовой связи" заказного письма. После уведомления правообладателя изымаемой недвижимости он вправе направить в орган, принявший решение об изъятии, сведения о почтовом адресе для направления данному правообладателю проекта соглашения об изъятии земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
Решение об изъятии действует в течение трех лет со дня его принятия и может быть обжаловано в судебном порядке.
Согласно статье 56.9 Земельного кодекса РФ соглашение об изъятии недвижимости заключается с каждым правообладателем земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества. Соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом, принявшим решение об изъятии. Проект такого соглашения направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельный участок и расположенные на них объекты недвижимого имущества. Правообладатель изымаемой недвижимости вправе подписать соглашение об изъятии недвижимости либо направить уведомление об отказе в подписании соглашения об изъятии недвижимости или предложения об изменении условий данного соглашения, в том числе предложения об изменении размера возмещения. К предложениям об изменении размера возмещения должны быть приложены обосновывающие это изменение документы.
В случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.
Как установлено судом и следует из материалов дела, постановлением Правительства Калининградской области от 17 февраля 2014 года N 65 была утверждена Государственная программа Калининградской области "Развитие транспортной системы".
15 мая 2014 года постановлением Правительства Калининградской области N 286 утвержден проект планировки территории с проектом межевания в его составе для размещения линейного объекта "Реконструкция второй очереди Кольцевого маршрута в районе Приморской рекреационной зоны (Северный обход города Калининграда с реконструкцией транспортной развязки с Московским проспектом)" в границах первого этапа строительства - "От транспортной развязки на Московском проспекте, с учетом ее реконструкции, до транспортной развязки на Зеленоградск включительно" (от мостового перехода через реки Старая и Новая Преголя на Южном обходе города Калининграда до км 11+680 существующего километража автомобильной дороги Северный обход города Калининграда).
29 сентября 2015 года Правительством Калининградской области для государственных нужд Калининградской области, а именно для реконструкции второй очереди кольцевого маршрута в районе Приморской рекреационной зоны (Северного обхода города Калининграда с реконструкцией транспортной развязки с Московским проспектом) первого этапа строительства - от транспортной развязки на Московском проспекте до транспортной развязки на Зеленоградск включительно с устройством подъезда к городу Гурьевску, было принято постановление N 557, согласно которому, принадлежащее Ганбарову М.Т.о. имущество - земельный участок с кадастровым номером N площадью 8084 кв.м. и расположенное на нем нежилое здание караульного помещения с кадастровым номером N, площадью 370 кв.м. подлежит изъятию для государственных нужд Калининградской области.
В процедуре изъятия 05 октября 2015 года между Агентством по имуществу Калининградской области и Ганбаровым М.Т.о. было заключено соглашение об обмене принадлежащего ему земельного участка с расположенным на его территории недвижимым имуществом - нежилым зданием караульного помещения на земельный участок, находящийся в собственности субъекта РФ - Калининградской области с кадастровым номером N.
Указанное выше соглашение было оспорено прокурором Гурьевского района в судебном порядке.
Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 28 ноября 2016 года иск прокурора Гурьевского района Калининградской области, поданный в интересах субъекта РФ - Калининградской области и неопределенного круга лиц, был удовлетворен; в порядке применения последствий недействительности ничтожного соглашения об обмене земельных участков от 05 октября 2015 года возвращен в собственность субъекта РФ - Калининградской области земельный участок общей площадью 17860 кв.м с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>; с Агентства по имуществу Калининградской области за счет средств Министерства финансов Калининградской области в пользу Ганбарова М.Т.о. взыскано 16375000 рублей, из которых 14186000 рублей - стоимость изъятого у Ганбарова М.Т.о. земельного участка с кадастровым номером N и расположенного на нем недвижимого имущества, а также 2189000 рублей, уплаченных по ничтожному соглашению об обмене земельных участков от 05 октября 2015 года.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 05 апреля 2017 года указанное решение суда от 28 ноября 2016 года в части взыскания с Агентства по имуществу Калининградской области в пользу Ганбарова М.Т.о. денежных средств в размере 14186000 руб. отменено; вынесено в этой части новое решение, которым в порядке применения последствий недействительности ничтожного соглашения об обмене земельных участков от 5 октября 2015 года возвращен в собственность Ганбарова М.Т.о. земельный участок с КН N, расположенный по адресу: <адрес>; изменено решение суда в части взыскания в пользу Ганбарова М.Т.о. денежных средств в размере 2189000 рублей указанием на их взыскание с Агентства по имуществу Калининградской области за счет средств бюджета Калининградской области; в остальной части решение суда оставлено без изменения.
В этой связи ответчик был вновь уведомлен о принятом органом исполнительной власти решении об изъятии имущества для государственных нужд. 29 сентября 2017 года Агентством по имуществу Калининградской области собственнику Ганбарову М.Т.о. были направлены: уведомление об изъятии для государственных нужд принадлежащего ему земельного участка с кадастровым номером N, проект соответствующего соглашения об изъятии за 12880 000 рублей и копия отчета об оценке размера возмещения, для ознакомления и подписания. Одновременно в уведомлении об изъятии указанного выше земельного участка содержался ответ на обращение Ганбарова М.Т.о. от 05 сентября 2017 года относительно невозможности возведения существовавшего в период подписания оспоренного прокурором соглашения об обмене земельными участками, строения с кадастровым номером N (караульного помещения), снесенного при освоении земельного участка N для реконструкции линейного объекта.
Обращаясь в суд с настоящим иском, Агентство по имуществу Калининградской области сослалось на истечение установленного девяностодневного срока для заключения сторонами соглашения о выкупе объекта, и отказ Ганбарова М.Т.о. заключать какие-либо сделки в отношении изымаемой недвижимости на предлагаемых Агентством условиях.
Как установлено судом и не оспаривалось сторонами, основанием к принятию Правительством Калининградской области решения об изъятии принадлежащего на праве собственности Ганбарову М.Т.о. имущества - земельного участка с кадастровым номером N, площадью 8084 кв.м. и расположенного на нем нежилого здания караульного помещения с кадастровым номером N, площадью 360 кв.м., явилась необходимость использования такого земельного участка для реконструкции транспортной развязки в Калининградской области, то есть для нужд Калининградской области.
При этом, необходимость и обоснованность изъятия принадлежащего ответчику имущества для государственных нужд Калининградской области при разрешении настоящего спора ответчиком не оспаривалась, в связи с чем суд пришел к правильному выводу, что возникший между сторонами спор по существу фактически сводится к определению величины выкупной цены изымаемого имущества.
В соответствии со статьей 281 Гражданского кодекса РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.
Согласно статье 56.8 Земельного кодекса РФ размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством. Пунктом 5 указанной выше статьи установлено, что определение выкупной цены земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, производится исходя из вида разрешенного использования, установленного в отношении такого участка до начала процедуры его изъятия для государственных или муниципальных нужд.
В соответствии со статьей 56.10 Земельного кодекса РФ соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом, принявшим решение об изъятии. Правообладатель изымаемой недвижимости вправе подписать соглашение об изъятии недвижимости либо направить уведомление об отказе в подписании соглашения об изъятии недвижимости или предложения об изменении условий данного соглашения, в том числе предложения об изменении размера возмещения.
В случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.
При обращении в суд с настоящим иском, Агентством по имуществу Калининградской области заявлены требования в отношении только одного объекта права - земельного участка с кадастровым номером N. В обоснование размера возмещения при его изъятии, суду представлен отчет Н-2037-2015, выполненный ООО "НЦ Балтэкспертиза" от 27 августа 2015 года, согласно которому размер возмещения за земельный участок составляет 12880 000 рублей и складывается из рыночной стоимости земельного участка.
Возражая относительно предлагаемого размера возмещения за земельный участок и настаивая на определении стоимости возмещения с учетом стоимости существовавшего ранее строения с кадастровым номером N, стороной ответчика были представлены отчет оценщика ООО "Центр оценки недвижимости и консалтинга" Окомелко Н.В. и отчет оценщика ИП Березиной Т.В. об оценке рыночной стоимости земельного участка N и нежилого здания караульного помещения N. Рыночная стоимость указанного имущества согласно отчета Окомелко Н.В. за N 95 от 07 августа 2018 года составила 24699700 рублей, стоимость возмещения согласно отчета, составленного Березиной Т.В., - 24515000 рублей.
Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что в виду необходимости изъятия участка с кадастровым номером N, обремененного по сведениям ГКН строением с кадастровым номером N, при рассмотрении данного гражданского дела необходимо рассматривать вопрос об изъятии указанного выше здания с определением его выкупной цены.
Определением суда от 19 марта 2018 года по делу была назначена экспертиза на предмет определения рыночной стоимости изымаемого земельного участка, караульного помещения, размера убытков и упущенной выгоды, причиненных изъятием, по результатам которой экспертом ООО "Калининградский Центр судебной экспертизы и оценки" Плотниковой О.А. составлено заключение N 76/С от 24 апреля 2018 года.
Согласно выводам эксперта Плотниковой О.А. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N на дату составления заключения составила 13322 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером N составляет 3178000 рублей.
Поскольку после проведения судебной экспертизы суду была представлена дополнительная информация о технических характеристиках строения с кадастровым номером N, судом по делу была назначена дополнительная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости указанного выше имущества.
Согласно выводам эксперта, составленным по результатам дополнительной экспертизы (N 241/с от 17 октября 2018 года), рыночная стоимость объектов, подлежащих изъятию, составляет 19191952 рублей, из них: 12596440 рублей стоимость земельного участка, 6622512 рублей стоимость нежилого здания.
Оценив представленные в дело доказательства в их совокупности надлежащим образом, суд первой инстанции, вопреки доводам жалобы, пришел к правильному выводу, что при определении размера возмещения необходимо учитывать, как стоимость изымаемого земельного участка, так и стоимость указанного выше нежилого здания караульного помещения, поскольку установлено и не опровергнуто стороной истца, что указанное здание, правообладателем которого являлся Ганбаров М.Т.о., находившееся на земельном участке с КН N, было снесено подрядной организацией в рамках исполнения Постановления Правительства Калининградской области N 557 от 29.09.2015 года "Об изъятии земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных нужд Калининградской области", что бесспорно свидетельствует о наличии оснований учитывать стоимость указанного здания при определении размера возмещения в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд.
С учетом изложенного, отсутствие в настоящее время указанного нежилого здания караульного помещения, на что ссылается податель жалобы, не влияет на приведенные выше выводы суда о необходимости возмещения с учетом стоимости указанного нежилого здания.
При таких обстоятельствах, оснований считать, что суд вышел за пределы заявленных требований, вопреки доводам жалобы, не усматривается, поскольку с учетом характера заявленных требований истцом был поставлен вопрос о возмещении стоимости изымаемого имущества, к которому фактически относится и нежилое здание караульного помещения, снесенного в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд.
Также оценив представленные в дело доказательства в их совокупности надлежащим образом в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд первой инстанции, вопреки доводам жалобы, пришел к обоснованному выводу о том, что при определении размера выплаты возмещения в связи с изъятием принадлежащего Ганбарову М.Т.о. земельного участка и нежилого здания караульного помещения, должен учитываться отчет оценщика ООО "Центр оценки недвижимости и консалтинга" Окомелко Н.В., поскольку такой отчет наиболее полно отражает реальную стоимость земельного участка с учетом его площади, категории и вида разрешенного использования, а также реальную стоимость нежилого здания караульного помещения.
Судебная коллегия считает, что указанные выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и являются правильными, поскольку отчет оценщика ООО "Центр оценки недвижимости и консалтинга" Окомелко Н.В соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и согласуется с требованиями Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации"; данный отчет об оценке основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов; содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости изымаемого имущества, которые подтверждены по делу.
Стоимость объекта оценки с кадастровым номером N нежилого здания караульного помещения была определена оценщиком Окомелко Н.В. в рамках затратного подхода с применением поправки на площадь (0,93), индекса пересчета в текущие цены (1,21), с применением повышающей корректировки на прибыль (21,1%), понижающей корректировки на износ здания (30,5%), с учетом НДС (18%) и составила 12853900 рублей.
Стоимость объекта оценки - земельного участка с кадастровым номером N определена оценщиком в рамках сравнительного подхода и составила 11845800 рублей с учетом сведений по рынку продаж аналогичных по параметрам с объектом оценки земельных участков. При определении рыночной стоимости земельного участка в 11845800 рублей оценщиком произведен расчет с применением двух корректировок: на торг (-9,7%) и повышающей корректировки к одному из аналогов (аналог N 3) на различия в общей площади участка, учтены все характерные особенности изымаемого земельного участка, что позволило объективно определить стоимость объекта оценки по состоянию на день вынесения решения по настоящему спору.
Оснований ставить заключение оценщика Окомелко Н.В. под сомнение у суда не имелось, поскольку итоговое суждение о рыночной стоимости земельного участка сделано на основе проведенного мониторинга рынка недвижимости, по результатом которого выявлено 9 предложений по продаже сопоставимых с объектом оценки земельных участков, 4 из них определены в качестве аналогов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
В связи с этим, у суда, вопреки доводам жалобы, отсутствовали основания не учитывать указанные аналоги, принятые за основу специалистом оценщиком Окомелко Н.В.
Таким образом, итоговая рыночная стоимость объекта оценки - земельного участка не является произвольной.
Принимая во внимание специфику объекта оценки нежилого здания караульного помещения с кадастровым номером N, неактивный рынок продаж объектов недвижимости с таким назначением, невозможность проведения обследования объекта в виду его отсутствия, суд пришел к правильному выводу о том, что применение именно затратного подхода путем расчета стоимости объекта в ценах 2014 года с применением индекса пересчета в ценах 2018 года, объективно и наиболее корректно определит его себестоимость и отразит реальную стоимость создания аналогичного объекта в современных условиях.
С учетом изложенного, у суда отсутствовали основания согласиться с позицией истца Агентства по имуществу Калининградской области о невозможности использования такого подхода и расчета стоимости объекта с пересчетом его стоимости в ценах 2018 года и необходимости принятия для определения стоимости возмещения отчетов и заключений, выполненных ООО "НЦ "Балтэкспертиза", ООО "Калининградский Центр судебной экспертизы и оценки", ИП Березиной Т.В., выводы в которых основаны на использовании одновременно сравнительного и затратного подходов.
Об обоснованности такого вывода суда первой инстанции свидетельствует и то, что данными оценщиками подобраны и использованы для сравнения объекты-аналоги с существенно отличающимися ценообразующими факторами (иные сегмент рынка, местоположение, дата предложения о продаже), тогда как по смыслу законодательства об оценочной деятельности и приведенных нормативных правовых актов при проведении оценки методом сравнительного подхода необходимо использовать аналоги, предложения о продаже которых имели место во временной период, наиболее близкий к дате, определенной судом для проведения оценки.
Так, оценщиком ООО "Калининградский центр судебной экспертизы и оценки" Плотниковой О.А. при определении стоимости земельного участка в рамках основной судебной экспертизы были отобраны 5 аналогов, данные рынка по двум аналогам представлены по состоянию на октябрь 2017 года (аналоги N 2, 4), по аналогу N 3 отсутствует информация о правах, при применении понижающей корректировки на коммуникации к аналогу N 1, при подборе остальных аналогов, оценщиком не было принято во внимание наличие коммуникаций на объекте оценке. При проведении основной экспертизы, выводы эксперта о рыночной стоимости здания (караульного помещения), полученные затратным подходом, основаны на неполной информации о данном объекте в части в отсутствие его технических характеристик, с применением индекса пересчета стоимости строительных работ в ценах 1984 года.
При определении оценщиком ООО "Калининградский центр судебной экспертизы и оценки" Плотниковой О.А. стоимости земельного участка в рамках дополнительной судебной экспертизы при подборе аналогов оценщиком также не было принято во внимание наличие коммуникаций на объекте оценке, при определении стоимости здания сравнительным подходом был предложен к сравнению аналог в отсутствие сведений относительно вида разрешенного использования земельного участка (аналог N 3). При определении стоимости здания методом сравнения продаж, в рамках основной и дополнительной экспертиз, экспертом подобраны аналоги в отсутствии по ним достаточно полной информации, что позволило бы их сопоставить с объектом оценки по всем показателям: отсутствует информация о правах, годах постройки, этажности, коммуникациях.
При определении стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода оценщиком ИП Березиной Т.В. были отобраны аналоги, несопоставимые с объектом оценки по его местонахождению и площади. Приведены земельные участки, расположенные в г. Калининграде, тогда как объект оценки расположен в Гурьевском районе Калининградской области; подобранные аналоги существенно отличаются по площади с объектом оценки. Кроме того, к объектам - аналогам, предлагаемым оценщиком для сравнения, были применены различные корректировки: на площадь, права, масштаб, местоположение, что как правильно указал суд в решении приводит к искажению итоговой величины рыночной стоимости.
В суде первой инстанции и в апелляционной жалобе на принятое по делу решение истец Агентство по имуществу Калининградской области настаивает на том, что размер возмещения при изъятии имущества для государственных нужд должен быть определен исходя из отчета об оценке ООО "НЦ "Балтэкспертиза".
Вместе с тем, данный отчет ООО "НЦ "Балтэкспертиза" содержит выводы специалиста относительно рыночной стоимости изымаемого имущества по состоянию на 28 августа 2015 года, тогда как по смыслу статьи 282 ГК РФ, п. 3 статьи 55, п. 1 статьи 62 ЗК РФ, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.
В ходе рассмотрения дела в нарушение ст. 56 ГПК РФ со стороны Агентства по имуществу Калининградской области в судебное заседание не было представлено документов, подтверждающих актуальность представленного истцом отчета в части рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на день рассмотрения настоящего спора. Повторного исследования рынка недвижимости для определения выкупной цены изымаемого имущества специалистом ООО "НЦ "Балтэкспертиза" не проводилось и в судебное заседание стороной истца не представлено.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение об изъятии у Ганбарова М.Т.о. в собственность Калининградской области для государственных нужд указанного земельного участка и нежилого здания караульного помещения с определением на основании отчета оценщика ООО "Центр оценки недвижимости и консалтинга" Окомелко Н.В. размера возмещения в связи с изъятием указанных выше объектов недвижимости - 24699700 рублей, с возложением обязанности по их уплате Ганбарову М.Т. о. в течение пятнадцати дней со дня вступления решения суда в законную силу и с прекращением права собственности Ганбарова М.Т.о. на указанные объекты недвижимости.
Доводы жалобы о том, что в распоряжении оценщика ООО "Центр оценки недвижимости и консалтинга" Окомелко Н.В. отсутствовали сведения о технических характеристиках нежилого здания караульного помещения, что привело к неправильному определению стоимости данного объекта недвижимости, являются несостоятельными, поскольку не основаны на материалах дела.
Из отчета об оценке, выполненного оценщиком Окомелко Н.В. следует, что при проведении исследования учитывались сведения о технических характеристиках указанного нежилого здания караульного помещения, содержащиеся в кадастровом паспорте здания и индивидуальной карточке здания, выданных уполномоченной организацией - Калининградским филиалом АО "Ростехинвентаризация -Федеральное БТИ", что опровергает приведенные доводы подателя жалобы.
Оснований считать, что сведения о технических характеристиках объекта недвижимости - нежилого здания караульного помещения являлись неполными, и это повлияло на достоверность указанного отчета об оценке, не имеется.
Справочная информация, используемая оценщиком при проведении указанного исследования по датам ее издания, в том числе соответствует началу и окончанию процедуры изъятия объектов недвижимости принадлежащих Ганбарову М.Т.о., в связи с чем оснований не учитывать ее при подготовке указанного отчета об оценке, на что указывает податель жалобы, не усматривается.
С учетом установленных обстоятельств, оснований для назначения повторной судебной экспертизы у суда первой инстанции не имелось. Более того, истцом Агентством по имуществу Калининградской области ходатайство о назначении указанной повторной судебной экспертизы не заявлялось.
Фактически доводы жалобы о недостоверности принятого судом за основу отчета оценщика ООО "Центр оценки недвижимости и консалтинга" Окомелко Н.В. направлены на переоценку представленных в дело доказательств, которые судом проверены и надлежаще оценены, что само по себе отмены, изменения решения суда не влечет.
Доводы подателя жалобы о том, что вопрос о возмещении в связи изъятием нежилого здания караульного помещения должен был разрешаться в рамках иного дела по иску Ганбарова М.Т.о. о возмещении убытков, являются ошибочными, поскольку это противоречит процедуре изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, предусмотренной главой VII.1. Земельного кодекса РФ, статьями 56.2 - 56.11, в соответствии с которой в процедуре изъятия для государственных нужд изымаются необходимые для указанных целей не только земельные участки, но расположенные на них объекты недвижимого имущества. В рассматриваемом случае отсутствие в настоящее время на земельном участке указанного нежилого здания караульного помещения, не влечет отказ в возмещении его стоимости в рамках настоящего дела, поскольку установлено, что оно снесено подрядной организацией во исполнение Постановления Правительства Калининградской области N 557 от 29.09.2015 года "Об изъятии земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных нужд Калининградской области".
Также судебная коллегия не может согласиться с доводами подателя жалобы об отсутствии у суда оснований для принятия решения о прекращении права собственности Ганбарова М.Т.о. на указанный объект недвижимости - нежилое здание караульного помещения, поскольку возникшее у Ганбарова М.Т.о. право собственности на указанный объект недвижимости в связи с изъятием и выплатой за него соответствующего возмещения подлежит прекращению.
Иные доводы подателя жалобы правового значения не имеют.
Оснований для отмены, изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы не усматривается.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 13 ноября 2018 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка