Определение Судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ХАБАРОВСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 12 мая 2021 года Дело N 33-2894/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе: председательствующего судьи Жельнио Е.С.,

судей Верхотуровой И.В., Хуснутдиновой И.И.,

при секретаре Пащенко Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 12 мая 2021 года гражданское дело (N 2-66/2021) по иску Администрации Эльбанского городского поселения Амурского муниципального района Хабаровского края к Задорину Я.В. о расторжении договора аренды недвижимого имущества, взыскании задолженности по арендной плате и пени, по встречному иску Задорина Я.В. к Администрации Эльбанского городского поселения Амурского муниципального района Хабаровского края об оспаривании постановления

по апелляционной жалобе Задорина Я.В. на решение Амурского районного суда Хабаровского края от 2 февраля 2021 года, заслушав доклад судьи Жельнио Е.С.,

УСТАНОВИЛА:

Администрация Эльбанского городского поселения Амурского муниципального района Хабаровского края обратилась в суд с иском к Задорину Я.В. о досрочном расторжении договора аренды недвижимого имущества от 30.01.2017 г. N 28 в отношении здания "Общежитие" 2-этажное площадью 1 232,8 кв.м инвентарный N 900 Лит.1 и 1.1 по адресу <адрес>, взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.07.2019 по 30.09.2020 г. в размере 1 212 533,89 руб., пени за период с 18.07.2019 по 30.09.2020 г. - 49 793,14 руб..

В обоснование заявленных требований истец указал, что договор аренды спорного муниципального имущества на срок с 01.02.2017 по 31.01.2022 г. первоначально был заключен 30.01.2017 г. с ИП Задориным В.И., после смерти которого, к договору заключено соглашение от 18.07.2019 г. о замене арендатора Задориным Я.В., наследником, принявшим наследство. Предусмотренный договором размер годовой арендной платы за пользование объектом недвижимости составляет 990 354 руб., ежемесячно - 82 529,50 руб.. Ответчиком обязательство по уплате арендной платы не исполняется, что привело к возникновению задолженности и начислению пени (1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки), а также возникновению у арендодателя права на одностороннее расторжение договора (п.4.5.1). Постановлением Администрации Эльбанского городского поселения от 30.09.2020 г. N 424 договор аренды с Задориным Я.В. расторгнут в одностороннем порядке с 10.10.2020 г., начисление арендной платы приостановлено. Направленные в адрес Задорина Я.В. претензии о погашении задолженности оставлены без удовлетворения.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Хабаровскому краю.

Задорин Я.В. исковые требования не признал, заявил о несоразмерности подлежащей уплате неустойки (пени) последствиям нарушения обязательств и предъявил встречный иск к Администрации Эльбанского городского поселения Амурского муниципального района Хабаровского края о признании незаконным постановления от 30.09.2020 г. N 424 о расторжении договора аренды. В обоснование заявленных требований истец указал, что для надлежащего выполнения обязанности по внесению арендной платы им были предприняты меры по заключению договоров субаренды в отношении спорного имущества, однако в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) количество проживающих в гостинице резко снизилось, что привело к уменьшению поступлений денежных средств и невозможности исполнения обязательств по договору с Администрацией Эльбанского городского поселения. Полагает, что указанные обстоятельства являются обстоятельствами непреодолимой силы (форс-мажор), однако в предоставлении отсрочки и приостановлении начисления арендных платежей ему отказано. Кроме того, в соответствии со ст.619 ГК РФ при невнесении арендной платы договор аренды по требованию арендодателя подлежит расторжению в судебном порядке, предусмотренный ст.452 ГК РФ досудебный порядок урегулирования спора в виде направления ему требования о расторжении договора не соблюден.

Возражая против удовлетворения встречного иска, представитель Администрации Эльбанского городского поселения указал на недоказанность отсутствия вины Задорина Я.В. в неисполнении обязательств по договору аренды. Нарушения обязательств по внесению арендных платежей носили систематический характер и возникли до начала пандемии. Постановлением Администрации Эльбанского городского поселения Амурского муниципального района Хабаровского края от 19.01.2021 г. N 18 оспариваемое Задориным Я.В. постановление о расторжении договора аренды признано утратившим силу.

Решением Амурского районного суда Хабаровского края от 02.02.2021 г. исковые требования первоначального иска удовлетворены частично: расторгнут договор аренды недвижимого имущества от 30.01.2017 N 28 между Администрацией Эльбанского городского поселения Амурского муниципального района Хабаровского края и Задориным Я.В.; с Задорина Я.В. в пользу Администрации Эльбанского городского поселения Амурского муниципального района Хабаровского края взыскана задолженность по договору аренды за период с 01.07.2019 по 30.09.2020 г. в размере 1 212 533,89 руб., пени за период с 18.07.2019 по 30.09.2020 - 20 000 руб.; в бюджет муниципального образования взыскана государственная пошлина - 14 362,67 руб.. Встречные исковые требования удовлетворены частично, признано незаконным постановление главы Эльбанского городского поселения Амурского муниципального района Хабаровского края от 30.09.2020 г. N 424 в период с 30.09.2020 до 19.01.2021 г..

В апелляционной жалобе Задорин Я.В., повторяя доводы, приведенные в возражениях против первоначального иска и в обоснование встречного иска, просит отменить решение суда в части удовлетворения требования о расторжении договора аренды и принять новое решение об отказе в удовлетворения иска в указанной части. До предъявления иска в суд Администрация Эльбанского городского поселения направляла в его адрес претензии, в которых ему предлагалось погасить задолженность, требования о расторжении договора данные обращения не содержали, предусмотренный законом досудебный порядок расторжения договора не соблюден. Изданием оспоренного им постановления были созданы препятствия для использования арендованного имущества, все потенциальные субарендаторы были постановлены в известность о расторжении с ним договора аренды общежития. Полагает необходимым исключение как недопустимого доказательства копии письма ООО "Запсибгазпром-Газификация".

В письменном отзыве на апелляционную жалобу Администрация Эльбанского городского поселения Амурского муниципального района Хабаровского края просит оставить решение суда без изменения.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте извещены, неявка разбирательству дела не препятствует.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 30.01.2017 г. между ИП Задориным В.И. и Администрацией Эльбанского городского поселения Амурского муниципального района Хабаровского края был заключен договор аренды муниципального имущества на срок с 01.02.2017 по 31.01.2022 г. в отношении здания "Общежитие" назначение жилое 2-этажное площадью 1 232,8 кв.м инвентарный N 900 Лит.1, 1.1 по адресу <адрес>. Предусмотренный договором размер арендной платы составил 990 354 руб. в год, ежемесячно - 82 529,50 руб..

В связи со смертью арендатора арендодателем 18.07.2019 г. к договору от 30.01.2017 г. заключено соглашение с Задориным Я.В. как правопреемником Задорина В.И. (свидетельство о праве на наследство от 23.01.2019 г.).

С момента заключения указанного соглашения арендная плата по договору арендатором не вносилась, что привело к образованию задолженности, размер которой по состоянию на 30.09.2020 г. составил 1 212 533,89 руб., пени за период с 18.07.2019 по 30.09.2020 г. - 49 793,14 руб..

Претензии о погашении задолженности от 26.02.2020 и 04.08.2020 г. оставлены Задориным Я.В. без удовлетворения.

Постановлением Администрации Эльбанского городского поселения Амурского муниципального района Хабаровского края от 30.09.2020 N 424 договор аренды с Задориным Я.В. расторгнут в одностороннем порядке с 10.10.2020 г..

01.10.2020 г. в адрес Задорина Я.В. направлено уведомление о расторжении договора аренды с требованием о возврате арендованного имущества в течение двух месяцев со дня получения уведомления (08.10.2020 г.).

Постановлением Администрации Эльбанского городского поселения Амурского муниципального района Хабаровского края от 19.01.2021 г. N 18 постановление от 30.09.2020 N 424 признано утратившим силу.

Обращение Задорина Я.В. о предоставлении отсрочки по уплате арендных платежей и снижении арендной платы оставлено без удовлетворения.

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст.309, 330, 333, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), и исходил из того, что обязательства должны исполняться сторонами в соответствии с их условиями и требованиями закона. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае невнесения арендатором более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендной платы. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Удовлетворяя требования первоначального иска в обжалуемой части, суд указал, что установление факта неисполнения Задориным Я.В. как арендатором предусмотренной законом и договором обязанности по внесению арендной платы, и не устранение допущенных нарушений по требованию арендодателя порождает у Администрации Эльбанского городского поселения право требовать расторжения договора, взыскания задолженности и пени. Отклоняя доводы Задорина Я.В. о том, что надлежащее исполнение обязательств оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, обусловленной ограничительными мерами, принятыми в целях недопущения распространения новой коронавирусной инфекции, а также создаваемых арендодателем препятствий, суд исходил из их недоказанности. Обращения ответчика к арендодателю по вопросам предоставления отсрочки и изменения условий договора имели место после его уведомления о расторжении договора. Предусмотренная договором и законом процедура расторжения договора аренды арендатором соблюдена.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается, отклоняя доводы апелляционной жалобы.

В соответствии со ст.ст.12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Бремя доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, между сторонами спора подлежит распределению судом на основании норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, а также с учетом требований и возражений сторон.

Наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности, стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, и принять на себя все последствия совершения или не совершения процессуальных действий.

В соответствии со ст.401 ГК РФ лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

В силу ст.404 ГК РФ если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

Материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о том, что исполнение Задориным Я.В. обязательства по внесению арендных платежей оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, равно как и о наличии вины арендодателя.

Ссылки ответчика в обоснование указанных доводов на ограничительные меры, введенные в связи с распространением новой коронавирусной инфекции, несостоятельны, поскольку нарушения обязательств имели системный характер и впервые допущены в 2019 г. задолго до объявления пандемии в марте 2020 г.. При этом, применение ограничительных мер учтено судом при определении подлежащей взысканию неустойки (пени).

Согласно п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п.2 чт.452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Вопреки доводам апелляционной жалобы истцом в полной мере соблюден предусмотренный законом и договором досудебный порядок урегулирования спора. Требование о досрочном расторжении договора предъявлено арендодателем после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок и не устранения ответчиком допущенных нарушений. До предъявления в суд настоящего иска (10.12.2020 г. согласно штампу на почтовом конверте) Администрацией Эльбанского городского поселения в адрес Задорина Я.В. 01.10.2020 г. было направлено соответствующее уведомление о расторжении договора (получено 08.10.2020 г.).

В силу ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Предоставление суду соответствующих полномочий по оценке доказательств вытекает из принципа самостоятельности судебной власти и является одним из проявлений дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия.

Правильно распределив бремя доказывания, исследовав и оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями ст.67 ГПК РФ, суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии предусмотренных законом оснований для удовлетворения первоначального иска в части.

Вопреки доводам апелляционной жалобы судом в полной мере оценены относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимная связь доказательств в их совокупности, в том числе копия письма ООО "Запсибгазпром-Газификация" о непринятии коммерческого предложения Задорина Я.В., содержание которого само по себе правового значения для разрешения настоящего спора не имеет.

Доводы апелляционной жалобы выражают несогласие с выводами суда, однако по существу их не опровергают, и основанием к отмене решения суда являться не могут. Суд первой инстанции правильно определилобстоятельства, имеющие значение для дела, разрешив спор в соответствии с материальным и процессуальным законом.

Руководствуясь ст.ст.328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Амурского районного суда Хабаровского края от 2 февраля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия. Вступившие в законную силу судебные постановления могут быть обжалованы в Девятый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня вступления в законную силу путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий судья Е.С. Жельнио

Судьи И.И. Хуснутдинова

И.В. Верхотурова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка