Дата принятия: 18 мая 2021г.
Номер документа: 33-2891/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ АРХАНГЕЛЬСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 мая 2021 года Дело N 33-2891/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе председательствующего Мананниковой Т.А.,
судей Рассошенко Н.П., Романовой Н.В.,
при секретаре судебного заседания Степанишиной С.Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-227/2020 по иску Губеладзе В.Ш. к обществу с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажный трест N 3" о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства, взыскании неустойки, по иску Камышанова А.С. к обществу с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажный трест N 3" о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства по апелляционной жалобе представителя истца Губеладзе В.Ш. - Дуркина В.А. на решение Ломоносовского районного суда г.Архангельска от 05 октября 2020 г.
Заслушав доклад судьи Мананниковой Т.А., судебная коллегия
установила:
Губеладзе В.Ш. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажный трест N 3" (далее - ООО "СМТ N 3") о признании права собственности на долю в праве общей собственности в объекте незавершенного строительства, взыскании неустойки, мотивируя требования тем, что 29 июня 2009 г. заключил с индивидуальным предпринимателем Марчуком А.П. договор участия в строительстве нежилого помещения N Предметом договора являлось софинансирование строительства неотапливаемой автостоянки в 144 квартале г.Архангельска, входящей в состав спортивного центра и офисных помещений. Объектом долевого строительства являлось нежилое помещение N и нежилое помещение N, расположенные на первом этаже, общей площадью 262 кв. м (по 131,15 кв. м каждое). Согласно пункту 3.1 договора цена объекта долевого строительства определена в размере 3 574 000 руб., оплачена в полном объеме. В дальнейшем он узнал, что 02 декабря 2010 г. индивидуальный предприниматель Марчук А.П. осуществил продажу своих долей в объекте незавершенного строительства ООО "СМТ N 3". Несмотря на прекращение Марчуком А.П. своей деятельности и смену застройщика, обязательства участником долевого строительства исполнены в полном объеме, и ООО "СМТ N", которое в настоящее время осуществляет строительство спорного объекта, должно передать объект долевого строительства участнику долевого строительства. Потому Губеладзе В.Ш. (после уточнения исковых требований) просил признать за ним право собственности на долю в праве общей собственности на объект незавершенного строительства - спортивный центр со встроенной автостоянкой и офисными помещениями, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) N, в виде нежилого помещения, площадью 278,1 кв. м, взыскать с ответчика неустойку за период с 04 ноября 2016 г. по 03 ноября 2019 г. в размере 426 000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 40 000 руб.
Камышанов А.С. обратился в суд с иском к ООО "СМТ N 3" о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства. Свои требования он мотивировал тем, что заключил с ответчиком предварительный договор инвестирования от 08 февраля 2015 г. N. Предметом договора являлись обязательства ответчика по строительству и передаче в собственность другой стороне договора нежилых помещений N и N, общей площадью 320 кв. м, расположенных на первом этаже в здании спортивного центра со встроенной автостоянкой и офисными помещениями по адресу: <адрес>. Цена договора установлена в размере 7 500 000 руб., оплата произведена. До настоящего времени помещения ответчиком не переданы. Камышанов А.С. просил признать за ним право собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - спортивный центр со встроенной автостоянкой и офисными помещениями, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) N, соответствующую нежилым помещениям первого этажа: N, площадью 278,1 кв. м, N площадью 8,3 кв.м, N, площадью 23,4 кв.м, N, площадью 4,2 кв.м, N, площадью 4,5 кв.м.
Определением суда от 19 февраля 2020 г. гражданские дела по иску Губеладзе В.Ш. к ООО "СМТ N 3" о признании права собственности на долю в праве общей собственности в объекте незавершенного строительства, взыскании неустойки и по иску Камышанова А.С. к ООО "СМТ N 3" о признании права собственности на долю в праве общей собственности в объекте незавершенного строительства объединены в одно производство.
В судебное заседание суда первой инстанции истцы, третье лицо Марчук А.П. не явились, извещались надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.
Представитель истца Губеладзе В.Ш. - Дуркин В.А. в судебном заседании на удовлетворении иска Губеладзе В.Ш. настаивал, просил его удовлетворить, а в удовлетворении требований Камышанова А.С. отказать. Считал, что именно на денежные средства истца Губеладзе В.Ш. осуществлялось строительство спорного объекта.
Представитель истца Камышанова А.С. - Вторый В.С. в судебном заседании поддержал требования истца Камышанова А.С., в удовлетворении иска Губеладзе В.Ш. просил отказать.
Представитель ответчика Шатров М.Ю. в судебном заседании признавал требования истца Камышанова А.С. в полном объеме, в удовлетворении иска истца Губеладзе В.Ш. просил отказать, поскольку денежные средства Губеладзе В.Ш. уплатил индивидуальному предпринимателю Марчуку А.П., а не ООО "СМТ N 3". Доказательств того, что индивидуальный предприниматель Марчук А.П. израсходовал полученные от истца денежные средства на строительство спорного объекта, не представлено.
Третье лицо индивидуальный предприниматель Малина С.Н. в судебном заседании считал, что исковые требования Губеладзе В.Ш. являются обоснованными, а в удовлетворении иска Камышанова А.С. следует отказать. Пояснил суду, что он заключил с ответчиком инвестиционный договор, согласно дополнительному соглашению к данному договору он имеет право собственности на помещения на первом этаже спорного объекта незавершенного строительства, а именно помещения водомерного и теплового узлов.
По определению суда дело рассмотрено при данной явке, в отсутствие истцов и третьего лица Марчука А.П.
Суд постановилрешение, которым исковые требования Камышанова А.С. к ООО "СМТ N 3" удовлетворил, признав за ним право собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - спортивный центр со встроенной автостоянкой и офисными помещениями, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый N, соответствующую нежилым помещениям первого этажа: N, площадью 278,1 кв.м, N, площадью 8,3 кв.м, N, площадью 23,4 кв.м, N площадью 4,2 кв.м, N, площадью 4,5 кв.м.
В удовлетворении исковых требований Губеладзе В.Ш. к ООО "СМТ N 3" районным судом отказано. С ООО "СМТ N 3" в пользу Камышанова А.С. взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 13 200 руб., в доход бюджета - 32 500 руб.
С данным решением не согласилась сторона истца Губеладзе В.Ш., в поданной апелляционной жалобе представитель истца Дуркин В.А. просит решение отменить.
В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что по настоящему делу индивидуальным предпринимателем Марчуком А.П. и ТСЖ была создана схема, направленная на обход законодательства, регулирующего правоотношения в сфере долевого строительства. Такая схема позволила привлекать денежные средства дольщиков до получения разрешения на строительство. Нарушения законодательства о долевом участии в строительстве не должно быть препятствием для признания Марчука А.П. застройщиком. Не имеет правового значения при разрешении данного спора то обстоятельство, что в настоящее время застройщик ликвидирован, а ООО "СМТ N 3", осуществляющее строительство спорного объекта, не является стороной заключенного с истцом договора, поскольку истец в полном объеме исполнил свои обязательства по договору участия в строительстве.
В отзыве на апелляционную жалобу третье лицо Малина С.Н. полагает решение подлежащим отмене.
Суд апелляционной инстанции, проверив в соответствии со статьями 327 и 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, выслушав представителя истца Дуркина В.А., обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, исследовав имеющиеся в деле доказательства, приходит к следующему.
Судом установлено и материалами дела подтверждено, что 15 января 2009 г. между товариществом собственников жилья "Старый город-1" (далее - ТСЖ "Старый город-1") (застройщик) и индивидуальным предпринимателем Марчуком А.П. (инвестор) заключен договор о совместном строительстве, предметом которого являлась совместная деятельность указанных лиц по проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию спортивного центра со встроенной автостоянкой и офисными помещениями по <адрес> в <адрес> в составе строительства группы жилых домов с помещениями общественного назначения в 144 квартале г. Архангельска. В состав спортивного центра со встроенной автостоянкой входят: первая очередь строительства - автостоянка на 64 машино-места, спортивный центр площадью 1 200 кв. м, вторая очередь строительства - автостоянка на 38 машино-мест, офисные помещения площадью 680 кв. м. Вкладом застройщика в совместную деятельность является представление под застройку принадлежащего ему земельного участка с кадастровым номером N. Вкладом инвестора в совместную деятельность является: оформление разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, организация строительства объекта подрядными организациями, финансирование строительства.
Согласно договору инвестор обязался обеспечить финансирование строительства объекта за счет собственных и привлеченных средств (пункты 2.2, 4.1.4 договора).
29 июня 2009 г. между Губеладзе В.Ш. и индивидуальным предпринимателем Марчуком А.П. заключен договор N Н-1 участия в строительстве нежилого помещения в 144 квартале г. Архангельска, входящего в состав спортивного центра и офисных помещений группы жилых домов четвертого этапа строительства многофункционального жилого комплекса. Предметом данного договора является софинансирование указанного строительства, которое осуществлял индивидуальный предприниматель Марчук А. П. на основании договора о совместном строительстве от 15 января 2009 г.
В качестве объекта строительства в договоре N указаны нежилое помещение N и нежилое помещение N, расположенные на первом этаже, общей площадью 262,3 кв. м (по 131,15 кв. м каждое), входящие в состав спортивного центра и офисных помещений группы жилых домов четвертого этапа строительства многофункционального жилого комплекса.
Срок ввода объекта в эксплуатацию определен в договоре N - до 01 июля 2010 г. (пункт 2.3 договора).
Стоимость строительства нежилых помещений по договору N составляет 3 574 000 рублей.
02 декабря 2010 г. ООО "СМТ N 3" заключило договоры купли-продажи с индивидуальным предпринимателем Марчуком А.П. и ТСЖ "Старый город-1", по условиям которых продавцы ТСЖ "Старый город-1" и индивидуальный предприниматель Марчук А.П. произвели отчуждение принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности на незавершенное строительство спортивного центра со встроенной автостоянкой и офисными помещениями. Согласно пункту 5 указанных договоров продавцы обязались передать покупателю объект, свободный от любых прав и претензий третьих лиц, о наличии которых в момент заключения договоров знали или не могли не знать. По условиям договоров неисполнение этой обязанности дает покупателям право требовать уменьшения стоимости объекта, предусмотренной договорами, либо их расторжения, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц.
08 февраля 2015 г. между ООО "СМТ N 3" и Камышановым А.С. заключен предварительный договор инвестирования N, в соответствии с которым стороны обязуются в будущем заключить на условиях настоящего договора основной договор. Основной договор должен быть заключен в течение пяти рабочих дней со дня регистрации права собственности продавца на здание спортивного центра со встроенной автостоянкой и офисными помещениями, расположенное по адресу: <адрес> (на территории центральной части Ломоносовского территориального округа в 144 квартале, ограниченном <адрес>), но не позднее 10 мая 2016 г. Основной договор должен быть заключен на следующих условиях: продавец обязуется передать покупателю, а покупатель обязуется осмотреть, принять в собственность и оплатить нежилое помещение N и нежилое помещение N, расположенные на первом этаже, общей площадью 320 кв. м, в здании спортивного центра со встроенной автостоянкой и офисными помещениями, расположенное по адресу: <адрес> (на территории центральной части Ломоносовского территориального округа в 144 квартале, ограниченном <адрес>).
Нежилые помещения оцениваются по соглашению сторон и продаются за 7 500 000 рублей (пункт 3 предварительного договора инвестирования N).
Оплата Камышановым А.С. цены договора в период с 08 февраля 2015 г. по 25 декабря 2015 г. подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам.
20 ноября 2017 г. между ООО "СМТ N 3" и министерством имущественных отношений Архангельской области заключён договор аренды земельного участка, площадью 2 629 кв. м, с кадастровым номером: N, расположенного в Ломоносовском территориальном округе <адрес>, для завершения строительства группы жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и спортивного центра со встроенной автостоянкой и офисными помещениями.
Разрешение на строительство спортивного центра со встроенной автостоянкой и офисными помещениями получено ответчиком 29 июня 2018 г. со сроком действия до 29 ноября 2019 г.
Удовлетворяя исковые требования Камышанова А.С., суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пришел к выводу о квалификации заключенного с ответчиком договора как договора участия в долевом строительстве. При этом суд установил, что правоотношения между Камышановым А.С. и ООО "СМТ N 3" возникли по поводу будущей передачи в собственность строящихся объектов недвижимости; договор содержит характеристики объектов недвижимости, условие о сроке их передачи, цене, порядке ее уплаты, что является существенным для договора участия в долевом строительстве.
По мнению суда апелляционной инстанции, указанный вывод суда соответствует положениям части 1 статьи 1, части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), Обзору практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 г.
Как правильно отмечено судом, на возможность защиты нарушенного права путем предъявления исков о признании права собственности на недвижимое имущество указано в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Решение суда об удовлетворении исковых требований Камышанова А.С. о признании права на долю в праве общей собственности на объект незавершенного строительства ответчиком не оспаривается, в том числе и в определении нежилых помещений.
Доводы третьего лица Малина С.Н. о его правах на помещения электрощитовой, водомерного узла, лестничной клетки с лестничным маршем были предметом проверки суда первой инстанции. Судебная коллегия соглашается с тем, что третьим лицом не доказана принадлежность ему помещений первого этажа. Кроме того, на сегодняшний день строительство здания не завершено, что исключает выводы об определении помещений как общего имущества, не предназначенного для самостоятельного использования.
Судебная коллегия также отмечает, что третьим лицом самостоятельных требований относительно предмета спора заявлено не было.
Доводы апелляционной жалобы Губеладзе В.Ш. об обоснованности заявленного им иска не могут быть приняты во внимание.
Основания возникновения гражданских прав и обязанностей определены статьей 8 ГК РФ. Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В частности, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (пункт 1 статьи 309 ГК РФ).
В соответствии со статьей 391 ГК РФ перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником.
По договору купли-продажи от 02 декабря 2010 г. индивидуальный предприниматель Марчук А.П. продал ООО "СМТ N 3" принадлежащие ему 19/20 долей в праве общей собственности на незавершенное строительство спортивного центра со встроенной автостоянкой и офисными помещениями. При этом объект передавался свободным от прав третьих лиц.
По договору степень готовности объекта на момент продажи составляла 0,08 %. Право аренды земельного участка, отведенного под строительство, принадлежало ТСЖ "Старый город-1".
На момент разрешения спора степень готовности объекта составила 96 %. При этом строительство осуществлялось силами ООО "СМТ N 3" на основании разрешения на строительство от 29 июня 2018 г. N N N.
Согласно разрешению на строительство, выданному ООО "СМТ N 3", изменена общая площадь и высотность здания; площадь используемого для строительства земельного участка, площадь его застройки.
Установлено, что ООО "СМТ N 3" не являлось стороной договора от 29 июня 2009 г., обязательств относительно передачи истцу объекта долевого строительства на себя не принимало.
Из материалов дела также следует, что индивидуальный предприниматель Марчук А.П. застройщиком спорного объекта не являлся, земельный участок ему под застройку не передавался, разрешение на строительство последний не получал.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве не производилась, соответственно, земельный участок не имел обременений (статья 13 Федерального закона N 214-ФЗ).
В данном случае смены застройщика не происходило, следовательно, в силу закона права и обязанности индивидуального предпринимателя Марчука А.П., предусмотренные Федеральным законом N 214-ФЗ, к покупателю объекта незавершенного строительства не перешли. Как следствие, обязательств перед истцом по передаче в собственность нежилых помещений у ООО "СМТ N 3" не возникло.
Суду не представлено доказательств, что денежные средства, внесенные индивидуальному предпринимателю Марчуку А.П., были использованы для строительства объекта. Кроме того, как установлено судом, часть денежных средств Губеладзе В.Ш. уплачивал индивидуальному предпринимателю Марчуку А.П. после того, как Марчук А.П. продал принадлежащие ему доли в праве общей собственности на незавершенное строительство ООО "СМТ N 3".
При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований Губеладзе В.Ш. к ООО "СМТ N 3" о признании за ним доли в праве собственности в объекте незавершенного строительства не имелось.
В целом, доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции, направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, основаны на ошибочном толковании норм права, на законность выводов суда не влияют, а потому не могут служить основанием для отмены вынесенного судебного постановления.
Руководствуясь статьями 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ломоносовского районного суда г.Архангельска от 05 октября 2020 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца Губеладзе В.Ш. - Дуркина В.А. - без удовлетворения.
Председательствующий Т.А. Мананникова
Судьи Н.П. Рассошенко
Н.В. Романова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
