Дата принятия: 28 апреля 2021г.
Номер документа: 33-2889/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ХАБАРОВСКОГО КРАЕВОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 апреля 2021 года Дело N 33-2889/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:
председательствующего С.В. Кустовой
судей Т.В. Новицкой, А.А. Тарасовой
при секретаре К.С. Андросовой
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Управдом" к Сюмгину С.В. о взыскании задолженности по оплате за содержание и ремонт общего имущества, пени, судебных расходов, по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Управдом" на решение Центрального районного суда г. Комсомольска-на-Амуре от 03 декабря 2020 года.
Заслушав доклад судьи С.В. Кустовой, пояснения представителя истца ООО "Управдом" В.А. Мательского, представителя ответчика С.В. Сюмгина О.Н. Петрова
УСТАНОВИЛА:
ООО "Управдом" обратилось в суд с иском к Сюмгину С.В. с учетом уточненных исковых требований просило взыскать задолженность по оплате за содержание и ремонт общего имущества за период с 01.06.2017 по 03.11.2019 в размере 262 052 руб., пени за указанный период в размере 39 035 руб. 55 коп., судебные расходы по оплате государственной пошлины 6 211 руб.
В обоснование заявленных требований указано, что истец осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом, расположенным в <адрес> на основании договора управления многоквартирным домом N от 11.01.2010. Согласно свидетельству о государственной регистрации права Сюмгин С.В. является собственником нежилого помещения N, площадью 397,7 м 2, расположенного на первом этаже МКД <адрес>. Ответчик на протяжении нескольких лет не оплачивает услуги по содержанию и ремонту общего имущества данного МКД, в связи с чем образовалась задолженность, которую просит взыскать с ответчика.
Решением Центрального районного суда г. Комсомольска-на-Амуре от 03.12.2020 исковые требования оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе ООО "Управдом" просит решение суда отменить, принять новое решение, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме. Указывает на ошибочность вывода суда о том, что помещение <адрес> является отдельно стоящим зданием и не является частью МКД, в связи с чем у ответчика отсутствует обязанность по несению расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. Заключение от 25.03.2020 содержит лишь оценочный вывод о возможности выделения функционального помещения. Информация о не использовании инженерных сетей в нежилом помещении, отраженная в акте от 20.04.2018 года, не свидетельствует о том, что функциональное помещение является самостоятельным объектом недвижимости. В соответствии с выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним ответчику на праве собственности принадлежит нежилое помещение N, пристроенное к многоквартирному дому по адресу: <адрес>, являющееся конструктивной частью жилого дома, с кадастровым номером N. В соответствии со сведениями из публичной кадастровой карты многоквартирный дом <адрес> имеет кадастровый N, номер кадастрового квартала N. В здании с кадастровым номером N перечислены помещения, расположенные в нем, и кадастровый номер помещения N в него включен и учтен в кадастровом квартале N, соответственно указанное нежилое помещение входит в состав здания с кадастровым номером N. Указанное помещение не имеет отдельный самостоятельный почтовый номер. Согласно техническому паспорту на жилой <адрес>, и сведениям размещённым на сайте Росреестра установлено, что площадь нежилого помещения N входит в общую площадь указанного многоквартирного дома; данное помещение спроектировано и выполнено как единый комплекс в составе многоквартирного дома, и конструктивно не обособлено от МКД. Многоквартирный дом и нежилое помещение имеют один год постройки 1975 <адрес> теплоснабжения, энергоснабжения, вентиляции нежилого помещения ответчика изначально запроектирована как общая система инженерных коммуникаций с коммуникациями жилого дома. Потребление тепловой энергии дома <адрес> уменьшилось только в октябре 2019 после составления акта от 23.09.2019 о разделе границ балансовой принадлежности между МУП "ППТС" и Сюмгиным С.В., следовательно до 01.10.2019 нежилое помещение N потребляло коммунальные услуги по отоплению от МКД <адрес>. Кроме того, у ответчика отсутствует собственная контейнерная площадка, что не исключает тот факт, что ответчик за спорный период для утилизации мусора использовал контейнерную площадку, обслуживание которой осуществляет истец.
В возражениях на апелляционную жалобу Сюмгин С.В. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ответчик Сюмгин С.В. с 29.05.2002 является собственником нежилого помещения N, расположенного по адресу <адрес>, площадью 397,7 кв.м, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
11.01.2010 между ТСЖ "Поселок Таежный" и ООО "Управдом" заключен договор управления многоквартирным домом <адрес>.
Предметом договора управления многоквартирным домом от 11.01.2020, заключенного ТСЖ "Поселок Таежный" с Управляющей компанией, является оказание собственникам Управляющей компанией услуг по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, в том числе доме <адрес>, предоставление коммунальных услуг собственникам, и пользующимся в этом доме лицам, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей многоквартирным домом.
В соответствии с п.5.3 договора размер платы за услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД определяется на общем собрании собственников дома с учетом предложений Управляющей компании. Если собственники помещений на своем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт помещения, такой перечень устанавливается органом местного самоуправления г. Комсомольска-на-Амуре с учетом НДС.
В силу п. 5.4. договора размер платы за коммунальные услуги рассчитывается Управляющей компаний как произведение установленных администрацией тарифов на объем потребления ресурсов по показаниям приборов учета. При отсутствии приборов учета или использовании неповеренных приборов учета, объем потребления коммунальных услуг принимается равным нормативам потребления, установленным администрацией г. Комсомольска-на-Амуре в порядке, определяемом Правительством РФ.
Оплата собственниками помещений в МКД оказанных услуг по настоящему договору осуществляется на основании выставляемых счетов (п.5.5).
Срок внесения платежей от собственников помещений МКД - до 10 числа месяца, следующего за истекшим (отчетным) месяцем.
Обращаясь в суд с настоящим иском, ООО "Управдом" полагает, что Сюмгин С.В. как собственник нежилого помещения обязан вносить плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, так как указанное нежилое помещение является частью многоквартирного дома.
Возражая против заявленных требований, ответчик полагал, что обязанность по внесении платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома у него отсутствует, так как его нежилое помещение не является частью многоквартирного дома, не имеет с ним общих инженерных сетей. Услуги управляющей компании, в том числе, и по вывозу мусора, не оказывались.
В обоснование возражений ответчиком представлено заключение по результатам технического обследования функционального помещения <адрес> с оценкой возможности его выдела в самостоятельное здание от 25.03.2020, выполненное специалистами ООО ИКФ "Альтернатива". Из заключения следует, что по <адрес> расположен комплекс зданий из трех пристроено-блокированных зданий различного функционального назначения - крупнопанельного многоэтажного многоквартирного жилого дома, кирпичного одноэтажного нежилого здания торгового назначения и кирпичного одноэтажного нежилого здания общественного назначения. При этом, объект исследования (помещение N) не имеет общих строительных конструкций с жилым зданием, не имеет общего подполья, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов и выходов, а также помещений, расположенных над или под жилым зданием (домом), и не имеет сквозного помещения с ним. Также между ними отсутствуют технологические связи. Спорное нежилое помещение имеет самостоятельный фундамент, отдельный от фундамента дома деформационным швом. Стены каменного здания несут нагрузку только от собственных конструкций и не являются несущими для конструкций пристроенного крупнопанельного здания жилого назначения.
Спорный объект имеет самостоятельные системы инженерного обеспечения и индивидуальные подключения к внешним городским инженерным сетям с установлением границ раздела балансовой принадлежности. Подключение нежилого помещения к системам городского теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения (канализации) и электроснабжения выполнено автономно, минуя строительные конструкции и помещения многоквартирного дома.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 309, 310, 249 Гражданского кодекса РФ, ч. 1.ст. 36, 39, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 года N 354, Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 декабря 2016 года N 1498, пришел к выводу, что спорное нежилое помещение <адрес>, принадлежащее на праве собственности ответчику Сюмгину С.Ф. является самостоятельным, обособленным объектом капитального строительства (зданием), не входит в состав многоквартирного дома и не образует единый объект капитального строительства, самостоятельная эксплуатация и техническое содержание нежилого помещения возможна без использования общего имущества вышеуказанного многоквартирного дома, в связи с чем оснований для взыскания задолженности с ответчика не имеется.
Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о том, что нежилое помещение <адрес> является отдельно стоящим зданием и не является частью многоквартирного дома.
Заключение от 25.03.2020 о результатах технического обследования нежилого помещения содержит лишь оценочный вывод о возможности выделения функционального помещения <адрес> в самостоятельный объект недвижимости.
Сведения Акта от 20.04.2018 ООО "Управдом" о том, что инженерные сети в нежилом помещении не используются, электрическая энергия не запитана от многоквартирного дома, не свидетельствуют о самостоятельности спорного нежилого помещения.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним ответчику на праве собственности принадлежит нежилое помещение N по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N.
Указанное помещение не имеет отдельного самостоятельного почтового адреса - цифрового или буквенного, обозначающего расположение самостоятельного здания. Здание по адресу: <адрес> проектировалось как единый объект недвижимости, все его структурные части имеют одинаковый год постройки, техническая документация содержит сведения об едином имущественном комплексе. Доказательств, опровергающих указанный вывод, материалы дела не содержат.
Вместе с тем, учитывая, что истец обращается с иском о взыскании расходов на содержание и ремонт общего имущества, судебная коллегия соглашается с выводом суда об отказе в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В силу положений ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.
Исходя из выводов заключения по результатам технического обследования функционального помещения <адрес> с оценкой возможности его выдела в самостоятельное здание от 25.03.2020, выполненного специалистами ООО ИКФ "Альтернатива", помещение, принадлежащее ответчику, не содержит конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования, которые в согласно приведенным положениям ст. 36 ЖК РФ имеют отношение к общему имуществу собственником помещений МКД.
Из акта обследования нежилого помещения по <адрес> (пристройка аптеки), выполненного инженером технического надзора ООО "Управдом" Тонких Н.П. 20.04.2018 следует, что в помещении ведется текущий ремонт, инженерные сети: ГВС, ХВС - отключены, канализационные трубы проходят по подвалу "транзитом" от здания "Почта России", в помещении не используются. Электрические сети подключены, установлен электрический счетчик, имеются акты разграничения принадлежности электросетей, помещение "Пристройка-аптека" не запитано в общедомовое имущество дома по <адрес>.
Объект, являющийся собственностью ответчика, имеет самостоятельные системы инженерного обеспечения, и индивидуальные подключения к внешним городским инженерным сетям с установлением границ раздела балансовой принадлежности. Подключение нежилого помещения к системам городского теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения и электроснабжения выполнено автономно, минуя строительные конструкции и помещения многоквартирного дома, т.е общих коммуникаций с жилым домом у помещения не имеется.
Право собственников нежилых помещений на заключение самостоятельных договоров с ресурсоснабжающими организациями предусмотрено в п. 18 Правил от 06.05.2011 N 354, а с 01.01.2017 поставка холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа в нежилое помещение в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод осуществляются на основании договоров ресурсоснабжения, заключенных в письменной форме непосредственно с ресурсоснабжающей организацией, и свидетельствует лишь о том, что указанные услуги необходимы для обслуживания нежилого помещения, а не общего имущества собственников помещений МКД.
Кроме того в судебном заседании истец не оспаривал, что ответчику не оказывались услуги по уборке крыши его помещения, по обслуживанию его земельного участка, по вывозу мусора с территории, на которой расположено нежилое помещение, что данное помещение используется в качестве магазина, имеет самостоятельный вход. Ответчик как собственник нежилого помещения фактически не использует лифты, мусоропровод, газопровод, чердаки, придомовую территорию МКД.
По приведенным основаниям коллегия полагает доводы апелляционной жалобы об отнесении нежилого помещения к самостоятельному объекту недвижимости заслуживающими внимания.
Вместе с тем, оснований для отмены обжалуемого решения суда судебная коллегия не усматривает. Поскольку нежилое помещение <адрес> эксплуатируется собственником без использования коммуникаций общего имущества собственником помещений МКД, автономно с использованием самостоятельных инженерных систем.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены решения суда, не установлено.
Руководствуясь ст.ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Центрального районного суда г. Комсомольска-на-Амуре от 03 декабря 2020 года по гражданскому делу по исковому заявлению ООО "Управдом" к Сюмгину С.В. о взыскании задолженности по оплате за содержание и ремонт общего имущества, пени, судебных расходов - оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управдом"- без удовлетворения.
Апелляционное определение может быть обжаловано в Девятый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.
Председательствующий С.В. Кустова
Судьи Т.В. Новицкая
А.А. Тарасова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
