Определение Судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от 02 декабря 2020 года №33-2889/2020

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 2 декабря 2020 года Дело N 33-2889/2020
от 02 декабря 2020 года
Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:
Председательствующего Худиной М.И.,
судей Марисова А.М., Величко М.Б.,
при секретаре Степановой А.В.,
помощник судьи У.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело N 2-876/2020 по исковому заявлению Рудаковой Татьяны Андреевны к Кошелеву Анатолию Васильевичу о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствия недействительности сделки, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов
по апелляционной жалобе представителя ответчика Кошелева Анатолия Васильевича Маркелова Романа Олеговича на решение Ленинского районного суда г. Томска от 31 августа 2020 года.
Заслушав доклад судьи Марисова А.М., объяснения представителя истца Селиверстова В.В., судебная коллегия
установила:
Рудакова Т.А. обратилась в суд с иском к Кошелеву А.В. в котором, с учетом уточнения исковых требований, просила признать договор купли-продажи части доли жилого дома и части доли земельного участка N /__/ от 12.12.2018 между Кошелевым А.В. и Рудаковой Т.А. недействительным; применить последствия недействительности сделки, обязав Кошелева А.В. возвратить Рудаковой Т.А. денежные средства в размере 1 500 000 руб.; взыскать с Кошелева А.В. в пользу Рудаковой Т.А. проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 165 603,70 руб.; взыскать с Кошелева А.В. в пользу Рудаковой Т.А. расходы по уплате государственной пошлины в размере 15 700 руб.
В обоснование заявленных требований указала, что апелляционным определением Томского областного суда по делу N 33-153/2017 от 28.03.2017 удовлетворены требования Замятина А.Ю., Замятиной Л.В., Замятина В.А., Щелкунова В.В. к Старикову В.И., Сандаловой Е.Н., Пузиковой О.И., Зекову А.А., Кошелеву А.В., Кулишенко Е.А., Бутаевой Н.А., Козловой Н.Б., Горохову И.В., Филимоновской Е.Н. о признании объекта капитального строительства, расположенного по адресу: /__/, самовольной постройкой. 12.12.2018 Кошелев А.В. и Рудакова Т.А. заключили договор купли-продажи части доли жилого дома и части доли земельного участка N /__/, по условиям которого Кошелев А.В. продал Рудаковой Т.А. 500/4277 долю из принадлежащей ему 1750/4277 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, с кадастровым номером: /__/, находящийся по адресу: /__/, и 20/335 долю из принадлежащей ему 70/355 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером /__/, находящийся по адресу: /__/. Расчет между сторонами произведен в полном объеме: 50 000 руб. до подписания договора, 1 450 000 руб. при подписании договора в присутствии нотариуса. Таким образом, вышеуказанный объект недвижимости продан ответчиком истцу после признания самовольной постройкой. Ответчик был не вправе совершать сделки по отчуждению самовольной постройки, в частности заключать договор купли- продажи с истцом. Любое получение денежных средств за самовольную постройку само по себе является нарушением и злоупотреблением со стороны ответчика, поскольку он знал о том, что объект признан самовольным и намеренно не уведомил об этом истца. Договор, заключенный между сторонами, следует признать недействительным, так как он очевидно нарушает права и законные интересы истца, который до заключения сделки не мог знать о том, что продаваемый объект недвижимости является самовольной постройкой. Истец не может использовать жилой дом по назначению ввиду того, что любая эксплуатация объекта самовольного строительства запрещена. Сделка в части приобретения земельного участка также подлежит признанию недействительной, поскольку истец был заинтересован в приобретении жилого дома и земельного участка неразрывно. О нарушении своего права истцу стало известно в начале 2020 года, когда в приобретенном доме отключили горячее водоснабжение.
Определениями Ленинского районного суда г. Томска от 18.06.2020 и от 18.08.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Стариков В.И., Пузикова О.И., Мухутдинова О.В..
Дело рассмотрено в отсутствие истца Рудаковой Т.А., ответчика Кошелева А.В., третьих лиц Старикова В.И., Пузиковой О.И., Мухутдиновой О.В.
Обжалуемым решением суда исковые требования удовлетворены, постановлено признать договор купли-продажи части доли жилого дома и части доли земельного участка N /__/, заключенный 12.12.2018 между Кошелевым Анатолием Васильевичем и Рудаковой Татьяной Андреевной, недействительным; применить к договору купли-продажи части доли жилого дома и части доли земельного участка N /__/, заключенному 12.12.2018 между Кошелевым Анатолием Васильевичем и Рудаковой Татьяной Андреевной, последствия недействительности сделки, взыскать с Кошелева Анатолия Васильевича в пользу Рудаковой Татьяны Андреевны денежные средства в размере 1 500 000 руб.; взыскать с Кошелева Анатолия Васильевича в пользу Рудаковой Татьяны Андреевны проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 13.12.2018 по 03.08.2020 в размере 165 603,70 руб.; взыскать с Кошелева Анатолия Васильевича в пользу Рудаковой Татьяны Андреевны расходы по уплате государственной пошлины в размере 15 700 руб.; взыскать с Кошелева Анатолия Васильевича в доход бюджета муниципального образования "Город Томск" государственную пошлину в размере 828 руб.
В апелляционной жалобе представитель ответчика Маркелов Р.О. просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы указывает, что сделка купли-продажи была зарегистрирована, право собственности перешло к истцу без каких-либо замечаний. После перехода права собственности на долю в объекте недвижимости истец эксплуатировала её, проживала там и оплачивала коммунальные услуги.
Отмечает, что апелляционным определением Томского областного суда по делу от 28.03.2017 объект недвижимости признан самовольной постройкой, однако требование о сносе оставлено без удовлетворения, право собственности из реестра недвижимости не исключены, запретов на отчуждение не установлено, в связи с чем полагает, что каких-либо негативных последствий для истца не наступило.
В соответствии с требованиями ч. 3 ст. 167, ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом и не явившихся в суд лиц.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия пришла к следующим выводам.
Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 этой же статьи).
Согласно пункту 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
В пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ).
Подпунктом 5 пункта 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (п. 4 ст. 35 ЗК РФ; ст. 273, п. 2 ст. 552 ГК РФ).
В силу пункта 1 ст. 57 Закона РФ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество одновременно на основании заявления осуществляется государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежавший предшествующему собственнику такого недвижимого имущества на праве собственности.
Из приведенных законоположений вытекает, что в случае продажи самовольной постройки договор купли-продажи является ничтожной сделкой в силу нарушения при его совершении законодательно установленного запрета на распоряжение таким объектом. Что, исходя из принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, установленный подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, влечет и ничтожность сделки в части купли-продажи земельного участка.
Как следует из материалов дела, между Кошелевым А.В. (продавец) и Рудаковой Т.А. (покупатель) 12.12.2018 заключен договор купли-продажи части доли жилого дома и части доли земельного участка, в соответствии с п. 1 которого продавец продал покупателю 500/4277 долю из принадлежащей продавцу 1750/4277 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, с кадастровым номером: /__/, находящийся по адресу: /__/, общей площадью /__/ кв.м, и 20/335 долю из принадлежащей продавцу 70/335 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером: /__/, находящийся по адресу: /__/, общей площадью /__/ кв.м, с категорией земель: земли населенных пунктов, предоставленный для эксплуатации индивидуального жилого дома.
Согласно п. 4.1 договора купли-продажи стороны оценивают указанные выше части долей жилого дома и земельного участка в 1 500 000 руб., из которых отчуждаемую часть доли жилого дома в 1 000 000 руб. и отчуждаемую часть доли земельного участка в 500 000 руб.
18.12.2018 произведена государственная регистрация права перехода права собственности на указанное имущество за истцом.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от 28.03.2017 постановлено: решение Ленинского районного суда г. Томска от 18.08.2016 отменить, принять по делу новое решение. Исковые требования Замятина А.Ю., Замятиной Л.В., Замятина В.А., Щелкунова В.В. к Старикову В.И., Сандаловой Е.Н., Пузиковой О.И., Зекову А.А., Кошелеву А.В., Кулишенко Е.А., Бугаевой Н.А., Козловой Н.Б., Горохову И.В., Филимоновской Е.Н. удовлетворить частично. Признать объект капитального строительства, расположенный по адресу: /__/, самовольной постройкой. В удовлетворении исковых требований Замятина А. Ю., Замятиной Л.В., Замятина В.А., Щелкунова В.В. к Старикову В.И., Сандаловой Е.Н., Пузиковой О.И., Зекову А.А., Кошелеву А.В., Кулишенко Е.А., Бугаевой Н.А., Козловой Н.Б., Горохову И.В., Филимоновской Е.Н. в остальной части отказать.
При таких данных суд первой инстанции пришел на основании ст. 222 ГК РФ к верному выводу о том, что предметом договора купли-продажи, заключенного истцом и ответчиком 12.12.2018, являлась самовольная постройка, признанная таковой на основании вступившего в законную силу судебного постановления.
Указанная сделка купли-продажи является ничтожной в силу п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в нарушение требований закона легализует объект, являющийся самовольной постройкой.
Проверяя доводы апелляционной жалобы ответчика, судебная коллегия находит их необоснованными, исходя из следующего.
Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал (Постановление от 11 марта 1998 года N 8-П, Определения от 25 марта 2004 года N 85-О, от 13 октября 2009 года N 1276-О-О, от 29 сентября 2011 года N 1071-О-О), что закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях.
Самовольное же строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.
Как следует из апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от 28.03.2017, основанием для признания объекта капитального строительства, расположенный по адресу: /__/, самовольной постройкой послужило то обстоятельство, что он является многоквартирным жилым домом, который создан в результате реконструкции индивидуального жилого на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, без получения на это необходимых разрешений, а также с нарушением градостроительных норм и правил. При этом судебная коллегия отклонила исковые требования о его сносе только по мотиву отсутствия доказательств, свидетельствующих о невозможности приведения спорного строения в первоначальное состояние.
С учетом изложенного, доводы апеллянта об отсутствии для истца негативных правовых последствий не согласуются с приведенными выше обстоятельствами дела, установленными на основании определения судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от 28.03.2017, из которого вытекает, что истец для реализации своих полномочий собственника (ст. 209 ГК РФ) должен привести самовольную постройку в первоначальное состояние.
Вопреки доводам апеллянта, регистрация права собственности на объект самовольного строительства, исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 23, 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", не является препятствием для признания недействительной сделки по его отчуждению и применения последствий ее недействительности.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы ответчика не содержат фактов, которые бы не были учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, сводятся к переоценке собранных по делу доказательств, что не является установленным законом основанием для отмены или изменения решения суда первой инстанции в апелляционном порядке.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, не подлежащим отмене по доводам апелляционной жалобы.
При рассмотрении спора судом первой инстанции нарушений норм материального и процессуального права, которые согласно части 4 ст. 330 ГПК РФ могут повлечь безусловную отмену судебного акта, не допущено.
Руководствуясь ст.328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Томска от 31 августа 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ответчика Кошелева Анатолия Васильевича Маркелова Романа Олеговича - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка