Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЯРОСЛАВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 3 июня 2021 года Дело N 33-2887/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда в составе председательствующего судьи Поздняковой Т.В.,

судей Кузьминой О.Ю., Фоминой Т.Ю.,

при секретаре Хлестковой о.Г.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в г.Ярославле

03 июня 2021 года

гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Сизяковой Ирины Георгиевны по доверенности Колесниковой Юлии Владимировны на решение Фрунзенского районного суда г.Ярославля от 17 февраля 2021 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований Сизяковой Ирине Георгиевне отказать.

Заслушав доклад судьи Кузьминой О.Ю., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Сизякова И.Г. обратилась в суд с исковым заявлением к Привезенцевой Г.Г., Хасановой М.Г., просила:

-прекратить право общей долевой собственности на принадлежащее ей в размере <данные изъяты> доли, Привезенцевой Г.Г. в размере <данные изъяты> доли, Хасановой М.Г. в размере <данные изъяты> доли, имущество в виде жилого дома, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>;

-изменить статус указанного дома с индивидуального жилого дома на многоквартирный;

-признать право собственности Сизяковой И.Г. на квартиру N с отдельным входом, расположенную по адресу: <адрес> общей площадью 96,3 кв.м. в соответствии с техническим паспортом специалиста Ярославского отделения Верхне-Волжского филиала АО "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" Загулиной Л.А. от 15.03.2019;

-признать право собственности Привезенцевой Г.Г. в размере <данные изъяты> доли, Хасановой М.Г. в размере <данные изъяты> доли на квартиру N с отдельным входом, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 54,1 кв.м, в соответствии с техническим паспортом специалиста Ярославского отделения Верхне-Волжского филиала АО "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" Загулиной Л.А. от 15.03.2019.

Исковые требования мотивированы тем, что жилой дом с кадастровым номером N и земельный участок с кадастровым номером N расположенные по адресу: <адрес>, принадлежит на праве общей долевой собственности Сизяковой И.Г. - <данные изъяты> доля, Привезенцевой Г.Г.- <данные изъяты> доли, Хасановой М.Г. - <данные изъяты> доли. Жилой дом состоит из основных строений: литеры А, А1, А2, A3, А4; разделен на два жилых помещения - квартиру N и N. По мнению истца Сизяковой И.Г., возможен выдел ее доли в натуре, так как она фактически владеет изолированной частью жилого дома - квартирой N. Ответчики владеют и пользуются в равных долях квартирой N. Споров между сособственниками по

порядку пользования не возникало. Решением Фрунзенского районного суда г. Ярославля от 31.01.2020 указанный жилой дом сохранен в реконструированном виде, но в признании жилым домом блокированной застройки было отказано по причине не соответствия образуемых земельных участков предельным минимальным размерам. Для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на квартиры необходимо изменить назначение здания с "жилое" (жилой дом) на "многоквартирный дом" и на основании п. 4 ч. 5 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" осуществить государственный кадастровый учет одновременно в отношении всех квартир в таком здании. Согласно действующему законодательству многоквартирный дом - совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому либо в помещения общего пользования в таком доме. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда, принятии по делу нового решения. Доводы жалобы сводятся к нарушению норм материального и процессуального права.

Проверив законность и обоснованность решения в пределах доводов жалобы, заслушав в поддержание доводов жалобы Сизякову И.Г. и ее представителя по доверенности Колесникову Ю.В., пояснения Привезенцовой Г.Г., изучив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований к отмене постановленного судом решения.

С выводами, мотивами суда об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований судебная коллегия соглашается, поскольку они основаны на правильном применении норм материального права, соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Из материалов дела следует, что жилой дом с кадастровым номером N и земельный участок с кадастровым номером N расположенные по адресу: <адрес>, принадлежит на праве общей долевой собственности Сизяковой И.Г. - <данные изъяты> доля, Привезенцевой Г.Г.- <данные изъяты> доли, Хасановой М.Г. - <данные изъяты> доли. Жилой дом состоит из основных строений: литеры А, А1, А2, A3, А4; имеет два жилых помещения - квартиру N и N.

Сизякова И.Г. фактически владеет изолированной частью жилого дома - квартирой N. Ответчики владеют и пользуются в равных долях квартирой N. Споров между сособственниками по порядку пользования не возникало.

По данным ЕГРН жилой дом находится на земельном участке с кадастровым номером N, который учтен 09.08.2005 со следующими характеристиками: адрес местоположения: <адрес>, категория земель - "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования земельного участка - "для эксплуатации индивидуального жилого дома", общая площадь 620 кв.м., находится в общей долевой собственности.

Решением Фрунзенского районного суда г. Ярославля от 31.01.2020 г., оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 25.06.2020 г., указанный жилой дом сохранен в реконструированном виде, но в признании жилым домом блокированной застройки было отказано по причине не соответствия образуемых земельных участков предельным минимальным размерам.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, оценив представленные доказательства по делу, руководствуясь положениями статьи 16

Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"

(далее - Закон о государственной регистрации недвижимости), пунктом 6 Постановления Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", суд первой инстанции пришел к выводу о том, истец не лишена возможности изменить статус недвижимого имущества на объект многоквартирный жилой дом с соблюдением требований градостроительного законодательства, с последующим изменением кадастровых сведений об объекте недвижимости.

С указанными выводами судебная коллегия соглашается, поскольку разрешая спор, суд правильно определилюридически значимые обстоятельства дела, характер спорного правоотношения. Выводы суда, содержащиеся в обжалуемом судебном постановлении, исчерпывающе мотивированы, основаны на обстоятельствах, установленных судом по результатам надлежащей правовой оценки представленных доказательств, и соответствуют нормам закона, регулирующим спорные правоотношения.

С 01.01.2017 г. государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объекты недвижимого имущества осуществляются в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав при образовании объекта недвижимости предусмотрены статьей 41 Закона N 218-ФЗ.

По смыслу статьи 41 Закона N 218-ФЗ постановка на государственный кадастровый учет объекта недвижимости в результате выдела доли в натуре предусмотрена исключительно для земельных участков (часть 4 статьи 41).

В силу пункта 2 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Случаи образования объектов капитального строительства в результате выдела доли в натуре, при котором преобразуемый объект капитального строительства сохраняется в измененных границах, действующим законодательствам не предусмотрены.

Кроме того, согласно части 7 статьи 41 Закона N 218-ФЗ, государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в садовом доме не допускаются, вследствие чего постановка на государственный кадастровый учет помещений в индивидуальном жилом доме и последующее их введение в гражданский оборот в качестве самостоятельных объектов гражданских прав невозможны.

Данный запрет согласуется с определением жилого дома, содержащимся в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), согласно которому объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Кроме того, в силу положений Закона N 218-ФЗ при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости того же вида, что и исходный

объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, исходный объект прекращает свое существование. При этом образованные объекты недвижимости должны иметь

возможность эксплуатироваться автономно, т.е. независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.

Исходя из доводов апелляционной жалобы выделению в натуре в результате раздела индивидуального жилого дома подлежат квартиры, то есть объекты недвижимости иного вида. Однако с учетом произведенной реконструкции жилого здания возможно изменение его назначения на другое, если для этого будет соблюдена совокупность предусмотренных законодательством условий. Так, жилой дом может быть признан либо жилым домом блокированной застройки, либо многоквартирным домом. Конструктивные особенности зданий, их назначение и вид (жилой дом блокированной застройки или многоквартирный дом) определяются проектной, технической, инженерной, строительной документацией и (или) заключением эксперта.

В соответствии со статьей 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Судебная коллегия учитывает, что положения указанных норм не предусматривают наличие квартир в индивидуальных жилых домах, вследствие чего исключают возможность постановки на государственный кадастровый учет квартир в таких домах.

При этом квартиры могут располагаться только в многоквартирном доме, который, в свою очередь, может располагаться на земельном участке, предусматривающим возможность размещения и эксплуатации многоквартирного дома.

Многоквартирный дом предполагает индивидуальную собственность на квартиры и общую собственность на места и помещения общего пользования, а также земельный участок (доли в праве общей собственности пропорциональны площади квартир и помещений в собственности).

Судебная коллегия принимает во внимание, что данное требование о пропорциональности долей в рассматриваемом деле не соблюдается.

При этом, назначение жилого дома (индивидуальный жилой дом или многоквартирный дом), не может быть определено сторонами по делу произвольно, оно является предметом доказывания и подлежит установлению судом на основании проектной, технической, инженерной, строительной документации и (или) заключения строительной экспертизы.

По имеющимся документам и данным ЕГРН спорный объект представляет собой единую неделимую вещь - индивидуальный жилой дом, расположенный на земельном участке с разрешенным использованием - для эксплуатации индивидуального жилого дома.

В соответствии с требованиями действующего градостроительного законодательства виду разрешенного использования земельного участка должно соответствовать назначение расположенного на нем объекта капитального строительства.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли должны использоваться в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется в градостроительном регламенте, утверждаемом органом государственной власти или органом местного самоуправления в составе правил землепользования и застройки, исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок которого устанавливаются требованиями специальных федеральных законов.

В силу пункта 1 части 6 статьи 30 ГрК РФ виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства определяются в градостроительном регламенте, входящем в состав правил землепользования и застройки, утверждаемых органами государственной власти и органами местного самоуправления.

В соответствии с частью 3 статьи 37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав т. земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования. Использование земельного участка не по целевому назначению, обусловленному его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, влечет привлечение виновного лица к административной ответственности по статье 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Согласно Правилам землепользования и застройки г. Ярославля, утверждённым решением муниципалитета г. Ярославля от 17.09.2009 N 201 (далее - Правила землепользования и застройки) земельные участки и жилой дом расположены в территориальной зоне застройки малоэтажными жилыми домами (Ж.З), предусматривающей такие виды разрешенного использования земельного участка, как индивидуальные жилые дома, многоквартирные малоэтажные жилые дома, а также блокированные жилые дома, состоящие из двух и более блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи.

В соответствии с Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" виды разрешенного использования земельных участков "для индивидуального жилищного строительства", "для малоэтажной многоквартирной жилой застройки" различаются и предусматривают размещение на земельных участках разных объектов капитального строительства.

Земельный участок с видом разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства" допускает размещение жилого дома (отдельно стоящего

здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости), выращивание сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и хозяйственных построек.

Земельный участок с видом разрешенного использования "малоэтажная многоквартирная жилая застройка" допускает размещение малоэтажных многоквартирных домов (многоквартирные дома высотой до 4 этажей, включая мансардный); обустройство спортивных и детских площадок, площадок для отдыха; размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-присгроенных помещениях малоэтажного многоквартирного дома, если общая площадь таких помещений в малоэтажном многоквартирном доме не составляет более 15% общей площади помещений дома.

Судебная коллегия учитывает, что земельный участок с кадастровым номером N, на котором расположен вышеуказанный индивидуальный жилой дом, имеет вид разрешенного использования "для эксплуатации индивидуального жилого дома", и не предназначен для размещения на нем многоквартирного дома, сведения об изменении вида разрешенного использования в административном порядке отсутствуют, требование об его изменении в судебном порядке истцом не заявлялось.

Истцом заявлены требования об изменении назначения дома с индивидуального на многоквартирный и о признании прав собственности на квартиры, при этом одновременно не заявлено требование о перераспределении долей в праве общей собственности на земельный участок под домом, которые в силу статьи 37 ЖК РФ должны быть пропорциональны площади квартир и помещений в доме (при площади помещений истца и ответчиков 96,3 кв.м. и 54,1 кв.м. соответственно, в настоящее время доли в праве на земельный участок истца и ответчиков являются равными). В связи с этим, исковые требования исковые требования о признании жилого дома многоквартирным и признание прав на квартиры не подлежат удовлетворению.

Судебная коллегия принимает во внимание, что исходя из неразрывной связи объекта капитального строительства и земельного участка, единства и соответствия категории разрешенного использования земельного участка и вида находящегося на нем объекта недвижимости, без изменения в установленном законодательством порядке вида разрешенного использования земельного участка осуществление строительства (реконструкции) и размещение объекта недвижимости иного вида (жилого дома блокированной постройки или многоквартирного дома).

С целью проверки доводов жалобы в суд апелляционной инстанции представлены технические планы на многоквартирный дом и квартиры в доме по адресу: <адрес>, которые представлялись Сизяковой И.Г. в регистрирующий орган.

Из содержания технического плана здания следует, что в нем имеется две квартиры N и N

Вместе с тем, вопреки доводам жалобы, предоставления одного технического плана на здание в регистрирующий орган не достаточно, осуществление учетно-регистрационных действий в отношении указанных в иске помещений было бы возможным при условии представления надлежащим заявителем в регистрирующий орган всех необходимых документов в соответствии Законом N 218-ФЗ и только в случае признания спорного жилого дома многоквартирным домом (при условии установления и доказанности всех указанных выше обстоятельств).