Определение Судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 25 мая 2021 года Дело N 33-2886/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего Мухарычина В.Ю.,

судей Гарматовской Ю.В., Куниной А.Ю.,

при секретаре Журавлёвой М.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску по иску администрации Кравцова Дениса Вячеславовича, Сергеева Игоря Павловича, Крупцева Руслана Евгеньевича к администрации муниципального образования "Янтарный городской округ" о признании незаконным постановления администрации муниципального образования "Янтарный городской округ" от 19 ноября 2018 года N 798, признании незаконным постановления администрации муниципального образования "Янтарный городской округ" от 26 сентября 2019 года N 714, отмене результатов межевания, понуждении к подготовке, подписанию и направлению проекта договора аренды земельного участка, понуждении направить уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке с разрешенным использованием "для индивидуального жилищного строительства", по апелляционной жалобе Кравцова Д.В. на решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 05 февраля 2021 года.

Заслушав доклад судьи Гарматовской Ю.В., пояснения представителя Кравцова Д.В. по доверенности Беловой Е.Л., поддержавшей доводы жалобы, возражения представителя администрации МО "Янтарный городской округ" по доверенности Макарчук Т.М., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Кравцов Д.В., Сергеев И.П., Крупцев Р.Е. обратились в суд с иском к администрации муниципального образования "Янтарный городской округ", указав, что на 06 ноября 2008 года Ботоноговой С.А. был предоставлен на праве аренды земельный участок общей площадью 00 кв.м, из категории земель земли населенных пунктов с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием, с учетом уточнений, - для строительства комплекса жилых домов, сроком на 10 лет.

12 марта 2014 года в порядке уступки права и обязанности по договору аренды данного земельного участка перешли к истцам, которые предпринимали меры к освоению участка, в 2014-2017 годах получили технические условия и заключили договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям, технические условия на подключение к инженерным сетям водоснабжения, водоотведения, уточнили границы участка.

01 июня 2017 года истцами в администрации получен градостроительный план земельного участка, в котором было указано назначение объекта капитального строительства - индивидуальный жилой дом, однако в выдаче разрешения на строительство ответчик отказал в связи с тем, что участок имеет разрешенное использование "для строительства комплекса жилых домов", что не соответствует требованиям установленной территориальной зоны Ж1.

Вместе с тем ответчиком было оказано и в изменении вида разрешенного использования участка.

09 июня 2018 года истцы зарегистрировали право общей долевой собственности на хозяйственную постройку с КН N, возведенную на данном земельном участке.

06 сентября 2018 года арендатор направил в адрес администрации МО "Янтарным городской округ" уведомление о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке с кадастровым номером N, однако 11 сентябри 2018 года в адрес истца предоставлено уведомление о несоответствии разрешенного использовании земельного участка и заявленного объекта.

В связи с тем, что срок аренды истекал, 17 сентября 2018 года истцы обратились в администрацию с заявлением заявление о продлении срока действия договора аренды земельного участка, на три года, в чем им было отказано.

05 октября 2018 года в адрес главы администрации МО "Янтарный городской округ" истцы направили претензию о невозможности использования земельного участка, находящегося в аренде, в связи с невозможностью получить разрешение на строительство, просили изменить разрешенное использование указанного земельного участка с "строительство комплекса жилых домов" на "блокированная жилая застройка", в чем также было отказано.

11 октября 2018 года истцы обратились с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на основании п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ с приложением документа, подтверждающего право собственности на объект капитального строительства.

31 октября 2018 года администрация МО "Янтарный городской округ" направила в адрес истцов еще один отказ в отношении заключения договора аренды на новый срок.

Постановлением N 798 от 19 ноября 2018 года администрация расторгла договор аренды земельного участка с КН N, в связи с окончанием его срока действия.

Истцы указывали, что ответчик не выполнил требования действующего законодательства в отношении условий расторжения договора, поскольку уведомление от 19 ноября 2018 года о расторжении договора аренды было направлено истцам посредством почтового отправления 14 декабря 2018 года. Срок окончания договора аренды был установлен 6 ноября 2018 года.

Вместе с тем, истцы полагали, что, если арендатор продолжил пользование земельным участком, предоставленным в аренду до 01.03.2015 года, то по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Уведомление о расторжении договора аренды и соглашение о расторжении договора аренды, истцы не получали.

Между тем, постановлением администрации МО "Янтарный городской округ" от 26 сентября 2019 года N 714 была утверждена схема расположения земельных участков, в соответствии с которой из земельного участка с КН N были сформированы три самостоятельных земельных участка: ЗУ1 площадью 00 кв.м, метров, с видом разрешенного использования - земельные участки общего пользования, ЗУ2 площадью 00 кв.м с видом разрешенного использования - садоводство и ЗУ3 с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства.

11 марта 2020 года истцы направили в адрес ответчика обращение с предложением заключить договор аренды земельного участка на новый срок, на что 20 марта 2020 года им предоставлен отказ со ссылкой на отсутствие документов, подтверждающих возведение на земельном участке объекта капитального строительства.

29 мая 2020 года, несмотря на то, что земельный участок являлся спорным имуществом, по заявлению ответчика на кадастровый учет были поставлены земельные участки с КН N площадью 00 кв.м с видом разрешенного использования земельные участки общего пользования, с КН N площадью 00 кв.м с видом разрешенного использования садоводство, и с КН N с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства образованные из земельного участка с KН N.

Указывая, что действовавшим на период заключения договора аренды законом не был установлен запрет на продолжение аренды земельных участков без проведения торгов, а после истечения срока аренды они продолжали использование участка без возражений со стороны арендодателя, действие данного договора возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок.

При том, что за продлением договора аренды они обращались до истечения срока действия договора, а на участке расположена принадлежащая истца на праве собственности хозпостройка, электрические сети, до решения вопроса о судьбе этих объектов арендодатель не вправе отказываться от договора по правилам ст. 610 ГК РФ.

Кроме того, раздела спорного земельного участка не мог производиться до решения вопроса о судьбе принадлежащего им имущества.

С учетом вышеизложенного, истцы просили признать незаконными:

постановление администрации муниципального образования "Янтарный городской округ" от 19 ноября 2018 года N 798 о прекращении действия договора аренды,

постановление администрации муниципального образования "Янтарный городской округ" от 26 сентября 2019 года N 714, об утверждении схемы расположения земельных участков,

отменить результаты межевания,

обязать подготовить, подписать и направить в их адрес проект договора аренды земельного участка,

обязать направить истцам уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке с разрешенным использованием "для индивидуального жилищного строительства".

05 февраля 2021 года судом постановлено решение, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе представитель Кравцова Д.В. по доверенности Белова Е.Л. просит решение суда отменить, иск удовлетворить.

В обоснование доводов жалобы указано, что суд неправильно установил имеющие правовое значение по делу обстоятельства, поскольку использовать участок истцы не могли в связи с действиями ответчика, безосновательно отказавшего в изменении вида разрешенного использования участка, а фактически использовать земельный участок стало возможным только после 10 мая 2017 года, после изменений Правил землепользования и застройки муниципального образования. Именно по вине арендодателя, создавшего условия, при которых использование участка не было возможным, вид разрешенного использования земельного участка не был приведен в соответствие с классификатором, истцы не освоили участок, то есть ответчик не исполнил обязанность передаче в аренду имущества в надлежащем состоянии.

Также автор жалобы продолжает настаивать на доводах иска о продолжении договорных отношений и после истечения срока аренды 06 ноября 2018 года, поскольку постановление о расторжении договора принято 19 ноября 2018 года, а уведомление о расторжении договора вручены истцам только 25 января 2019 года. Кроме того судьба законно возведенной на участке хозпостройки не решена, распоряжаться земельным участком путем его раздела ответчик не имел права.

В судебное заседание не явились истцы, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще, с заявлением об отложении судебного заседания не обращались, в связи с чем суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В силу ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ, п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 июня 2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы муниципального образования "Янтарный городской округ" N 1364 от 28 октября 2008 года Ботоноговой С.А. предоставлен земельный участок общей площадью 00 кв.м из категории земель - земли населенных пунктов с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием: под строительство индивидуального жилого дома, в границах указанных в кадастровой карте (плане) участка, сроком на 10 лет, а 06 ноября 2008 года заключен соответствующий договор аренды данного участка, в котором указано, что он предоставлен для использования в целях строительства комплекса жилых домов.

Согласно п. 2.1 договора, срок аренды установлен с 06.11.2008 г. по 06.11.2018 г.

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области 24.11.2010.

Постановлением главы муниципального образования "Янтарный городской округ" N 374 от 12 мая 2010 года в постановление N 1364 от 28 октября 2008 года, в связи с допущенной технической ошибкой, внесены изменения, в части разрешенного использования земельного участка, заменены слова "под строительство индивидуального жилого дома" на "для строительства комплекса жилых домов".

Впоследствии права арендатора передавались иным лицам и на основании соглашения от 12 марта 2014 года истцы приобрели право аренды указанного участка.

Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что истцами были предприняты меры к освоению земельного участка, получены технические условия, градостроительный план земельного участка, направлялись в администрацию уведомления о планируемом строительстве, однако объект завершенного или незавершенного строительства, для возвещения которого предназначался данный участок, истцами не возведен.

09 июня 2018 года истцы зарегистрировали право общей долевой собственности только на хозяйственную постройку с КН N площадью 00 кв.м, возведенную на данном земельном участке.

17.09.2018 г. истцы направили в адрес администрации заявление о продлении договора аренды земельного участка от 06.11.2018 сроком на 3 года, в чем им отказано по тем основаниям, что ЗК РФ не предусматривает заключение дополнительных соглашений об изменении условий договора аренды земельного участка. Договор аренды подлежит расторжению по окончанию установленного срока

11.10.2018 представитель истцов вновь просил, с учетом положения ст.ст. 264, 621 ЗК РФ, заключить договор аренды на новый срок.

31.10.2018 в адрес представителя истцов было направлено сообщение о том, что в соответствии с п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, предоставление земельного участка без проведения торгов может быть осуществлено однократно собственнику объекта незавершенного строительства для завершения строительства этого объекта. Поскольку сведений о наличии зарегистрированных прав на объект незавершенного строительства (комплекса жилых домов) не имеется, основания для заключения нового договора аренды отсутствуют

Постановлением главы администрации муниципального образования "Янтарный городской округ" от 19 ноября 2018 ода N 798 расторгнут договор аренды земельного участка N 1364/2008 от 06.11.2018, предоставленного Сергееву И.П., Кравцову Д.В. и Крупцеву Р.Е. для строительства комплекса жилых домов, площадью 00 кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в связи с окончанием срока действия договора 06.11.2018 г.

19.11.2018 в адрес Сергеева И.П., Кравцова Д.В., Крупцева Р.Е. направлены уведомления о расторжении договора аренды земельного участка. 25.01.2019 указанные уведомления были вручены адресатам.

Установив, что на спорном земельном участке не имеется объектов незавершенного строительства либо основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому возведенная истцами хозпостройка выполняет вспомогательную функцию, на испрашиваемом истцами земельном участке отсутствует объект незавершенного строительства, отвечающий целям предоставления земельного участка в аренду, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 22, 46, 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пришел к обоснованному выводу, об отсутствии оснований для продолжения сторонами арендных отношений и, соответственно признал обоснованными действия администрации по прекращению договора аренды.

Так, по общему правилу, установленному п.1 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается на торгах.

Вместе с тем, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов - п.2 ст. 39.6 ЗК РФ.

На основании подпункта 10 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно п.5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Применительно к настоящему спору, названные положения закона действуют в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в котором установлено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен ст. 39.17 ЗК РФ.

Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

В соответствии с положениями действующего законодательства, право подачи заявления о предоставлении земельного участка по основаниям, предусмотренным пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ либо подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства.

При отсутствии зарегистрированного права собственности на такой объект заявитель представляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на объект незавершенного строительства, а также перечень всех зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, принадлежащих на соответствующем праве заявителю.