Определение Судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда от 19 августа 2019 года №33-2886/2019

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛИПЕЦКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 19 августа 2019 года Дело N 33-2886/2019
19 августа 2019 года судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе:
председательствующего: Игнатенковой Т.А.,
судей: Климко Д.В., Крючковой Е.Г.,
при секретаре: Сутягине Д.Е.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Липецке дело по апелляционной жалобе ответчика Исаевой О.М. на решение Октябрьского районного суда г. Липецка от 28 мая 2019 года, которым постановлено:
"Расторгнуть договор аренды, заключенный между Иващенко А.Б. и ИП Исаевой О.М. 01.10.2018 года.
Взыскать с ИП Исаевой О.М. в пользу Иващенко А.Б. денежные средства в сумме 82 085 рублей 00 копеек.
В остальной части иска отказать".
Заслушав доклад судьи Климко Д.В., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Иващенко А.Б. обратился с иском (с учетом уточнения) к индивидуальному предпринимателю Исаевой О.М. о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.10.2018 года, взыскании задолженности по оплате арендных платежей за период с 01.02.2019 года по 31.05.2019 года в сумме 172 000 руб., неустойки за период с 11.02.2019 года по 30.05.2019 года в сумме 110 510 руб. В обоснование заявленных требований ссылался на заключение 01.10.2018 года с ответчиком договора аренды принадлежащего ему нежилого помещения N в <адрес>. Утверждал, что ответчик ненадлежащим образом исполняет взятые на себя обязательства в части оплаты арендных платежей, коммунальных услуг, кроме того, произвела перепланировку нежилого помещения в отсутствие согласия арендодателя.
В судебном заседании Иващенко А.Б., его представитель по доверенности Цветков Е.А. поддержали заявленные требования.
Ответчик Исаева О.М. в суд не явилась, ее представитель по ордеру адвокат Малахова Е.С. иск не признала, пояснила, что в период с октября 2018 года по январь 2019 года платежи по договору аренды вносились с авансом - 43 000 руб. вместо предусмотренных договором 30 000 руб. В настоящее время коммерческая деятельность в нежилом помещении не ведется, так как по заявлению истца прекращена подача электроэнергии, акт приема-передачи помещения не подписан, ключи не возвращены.
Суд постановилрешение, резолютивная часть которого изложена выше.
В апелляционной жалобе ответчик ИП Исаева О.М. просит решение суда отменить и вынести новое решение об отказе в иске, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; нарушение норм материального права.
Выслушав представителя ответчика Исаевой О.М. - адвоката Малахову Е.С., поддержавших доводы жалобы, возражения истца Иващенко А.Б. и его представителя адвоката Голикову Н.В., обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на них, проверив материалы дела, судебная коллегия считает решение суда правильным.
В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
В силу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Как предусмотрено ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Из материалов дела следует, что Иващенко А.Б. является собственником нежилого помещения N в <адрес>.
01.10.2018 года между Иващенко А.Б. (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Исаевой О.М. (арендатор) заключен договор аренды указанного нежилого помещения для организации бара на срок 11 месяцев (п. 1.5, 3.1 договора).
Размер месячной арендной платы составляет 30 000 руб., арендная плата вносится ежемесячно в срок не позднее второго понедельника каждого месяца наличными средствами (п. 4.1, 4.2 договора).
Пунктом 5 договора согласовано, что эксплуатационные расходы (вода горячая, вода холодная, канализация, отопление, электричество, содержание помещения, представление интернета, вывоз ТБО) не входят в стоимость арендной платы, и арендатор самостоятельно оплачивает указанные расходы согласно счетам, выставляемым организацией, поставляющей указанные услуги.
При просрочке внесения арендной платы или иных платежей, предусмотренных договором, арендатор уплачивает арендодателю пени 1% от суммы платежа за каждый день просрочки (п. 9.1 договора).
В силу п. 7.1 договора арендатор обязуется:
- использовать арендованное помещение в соответствии с целевым назначением, указанным в п. 1.5 договора;
- своевременно оплачивать арендную плату за арендуемое помещение на условиях и в сроки согласно п. 4.2 договора;
- содержать арендуемое помещение в полной исправности;
- содержать арендуемое помещение в надлежащем санитарном состоянии;
- проводить текущий ремонт с предварительного письменного согласия арендодателя;
- соблюдать правила пожарной безопасности, а также правила пользования тепловой и электрической энергией, не допускать перегрузки электросетей;
- устранять материальный ущерб, причиненный помещению в результате его действий (бездействия);
- не осуществлять без письменного согласия арендодателя перестройку и перепланировку арендуемых помещений;
- своевременно оплачивать эксплуатационные расходы;
- не вскрывать пломбы на приборах учета без физического присутствия арендодателя или его представителя в случае неисправности прибора учета;
- беспрепятственно допускать представителей арендодателя в арендуемое помещение с целью проверки его использования в соответствии с настоящим договором.
Полагая, что арендатор нарушает принятые на себя обязательства, 27.02.2019 года Иващенко А.Б. направил Исаевой О.М. уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке.
Исаева О.М. односторонний отказ арендодателя от исполнения договора посчитала необоснованным, оспорив его путем обращения с иском в Советский районный суд г. Липецка. Решение по данному спору на момент вынесения обжалуемого судебного постановления не принято.
Обращаясь в суд с настоящим иском, истец ссылался на такие нарушения арендатором принятых на себя обязательств, которые дают основания требовать расторжения договора в судебном порядке. В число допущенных нарушений Иващенко А.Б. включил наличие задолженности по арендной плате, коммунальным платежам, несогласованную перепланировку помещения, повреждение пломб приборов учета электрической энергии.
Разрешая спор, суд первой инстанции установил отсутствие каких-либо доказательств в подтверждение доводов о том, что ИП Исаева О.М. произвела перепланировку в отсутствие согласия арендодателя.
Проверяя доводы истца, суд, исходя из буквального толкования условий договора, также признал их несостоятельными в части, касающейся согласования в устной форме размера ежемесячной арендной платы в размере 43000 руб., указав, что в соответствии с подписанным сторонами договором размер арендной платы составляет 30000 руб., какие-либо дополнительные соглашения об изменении ее размера отсутствуют.
Таким образом, суд верно признал, что в период с октября 2018 года по январь 2019 года арендные платежи вносились Исаевой О.М. с учетом аванса, февраль 2019 года оплачен в сумме 52 000 руб., в марте 2019 года истцу в счет арендных платежей оплачено 8 000 руб. Следовательно, на день вынесения решения у ответчика имелась задолженность по арендным платежам за апрель и май 2019 года, то есть, иными словами, арендатор не внес арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.
Кроме того, из объяснений истца, приобщенного к материалам дела акта проверки состояния схемы измерений электрической энергии и работы прибора учета, составленного сотрудниками АО "ЛГЭК" 29.03.2019 г., а также видеоматериалов проверки следует, что по заявке потребителя Иващенко А.Б. с 26.03.2019 г. был дистанционно отключен прибор учета в помещении N <адрес>. В ходе проверки выявлено нарушение пломб, а также установлено, что электроснабжение помещения осуществляется, минуя прибор учета электрической энергии, ввиду чего составлен акт о безучетном потреблении электрической энергии.
Проанализировав указанные обстоятельства в совокупности, суд сделал верный вывод о существенном характере допущенных нарушений и достаточности представленных доказательств для удовлетворения предъявленных Иващенко А.Б. требований о расторжении договора аренды от 01.10.2018 года с индивидуальным предпринимателем Исаевой О.М.
Правомерно суд удовлетворил и требования о взыскании с индивидуального предпринимателя Исаевой О.М. арендных платежей за апрель-май 2019 года в сумме 60000 руб. исходя из согласованного сторонами размера арендной платы в сумме 30000 руб. в месяц.
Доводы жалобы о том, что арендная плата в указанный период не вносилась в связи с тем, что арендодателем создавались препятствия в пользовании арендатором арендуемым помещением (в частности, была отключен электроснабжение), в результате которых арендатор не имел возможности использовать арендуемое помещение по назначению, опровергаются представленными в материалы дела доказательствами.
Так, по ходатайству стороны истца к материалам дела приобщены кассовые чеки о приобретении 20.05.2019 и 27.05.2019 г. продукции в баре "<данные изъяты>" по адресу <адрес>, что свидетельствует о том, что препятствий для осуществления ответчиком коммерческой деятельности в спорном нежилом помещении не имелось.
Доводы апелляционной жалобы ответчика об обратном опровергаются установленными обстоятельствами.
Доказательств физического ограничения доступа в арендуемое помещение материалы дела не содержат.
Основываясь на условиях п. 9.1 договора аренды, суд первой инстанции верно определил размер неустойки, подлежащей взысканию с Исаевой О.М. в пользу Иващенко А.Б. в сумме 19 500 руб. С расчетом неустойки судебная коллегия согласна.
Руководствуясь ст. ст. 88, 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд обоснованно взыскал с ответчика как с проигравшей стороны в пользу истца расходы по оплате госпошлины в размере 2 585 руб.
Доводы, касающиеся неправомерности одностороннего отказа от исполнения договора аренды Иващенко А.Б., правового значения для разрешения данного спора не имеют.
Выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству. Оснований для отмены либо изменения решения не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Октябрьского районного суда г. Липецка от 28 мая 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Исаевой О.М. - без удовлетворения.
Председательствующий:.
Судьи:.
.
.
.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка