Определение Судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ АСТРАХАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 8 сентября 2021 года Дело N 33-2881/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе:

председательствующего судьи Белякова А.А.,

судей областного суда Метелевой А.М., Тимофеевой И.П.,

при помощнике судьи Каримовой Л.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Метелевой А.М. дело по апелляционной жалобе ответчика Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Астраханской области на решение Советского районного суда Астраханской области от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу по исковому заявлению Бабенко Тараса Олеговича к Территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Астраханской области о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛА:

Бабенко Т.О. обратился в суд с иском к Территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Астраханской области о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, мотивируя свои исковые требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ он признан победителем торгов по продаже арестованного имущества, организатором которого выступило Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Астраханской области. Торги состоялись на основании постановления судебного пристава исполнителя Кировского РОСП УФССП России по Астраханской области ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ о передаче имущества в виде квартиры N, общей площадью 48,6 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, на торги. Цена проданного имущества составляет 1541600,80 рублей, которую он оплатил. ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком заключен договор N купли-продажи данной квартиры. ДД.ММ.ГГГГ была совершена регистрация перехода права собственности на данную квартиру на него. Приобретая в собственность спорную квартиру, он был уведомлен о том, что в спорной квартире на регистрационном учете состоят физические лица: ФИО8, ФИО2, ФИО3, что подтверждается п.1.2, договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Других каких-либо дополнительных сведений об этих лицах, либо уточняющей информации в отношении последних продавец в договор не включил. Будучи уверенным, что все требуемые законом условия при подготовке договора ответчиком были соблюдены и содержащиеся в нем сведения исчерпывающие, он дал согласие на его заключение. В последующем он инициировал вопрос о выселении граждан, состоящих на регистрационном учете согласно договора, с целью использования принадлежащего жилого помещения по прямому назначению, подал иск о выселении вышеуказанных лиц из квартиры в Кировский районный суд <адрес>. В ходе судебного заседания выяснились обстоятельства, препятствующие выселению ответчика ФИО3, которая имеет право пользования указанной квартирой, несмотря на смену собственника, поскольку в свое время она от приватизации отказалась. В силу наличия указанного обременения он не может в полной мере владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом ввиду наличия прав третьих лиц в пользовании этим самым имуществом. Просил суд расторгнуть договор купли-продажи N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ним и Территориальном управлением федерального агентства по управлению государственным имуществом в Астраханской области, взыскать с ответчика в его пользу денежную сумму, уплаченную по данному договору в размере 1541600,80 руб., денежную сумму, уплаченную с целью государственной регистрации перехода права собственности, в размере 2000 руб., комиссию в размере 1500 рублей, уплаченную при внесении денежных средств по протоколу N от ДД.ММ.ГГГГ, расходы, связанные с оплатой услуг представителя в размере 20000 руб. и государственной пошлины в размере 16326,00 руб.

В судебном заседании истец Бабенко Т.О. исковые требования поддержал в полном объеме и просил удовлетворить.

Представитель ответчика Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Астраханской области, представители третьих лиц Кировского РОСП г.Астрахани УФССП России по Астраханской области, АК "ИНВЕСТТОРГБАНК" в судебное заседание не явились, о дне рассмотрения дела извещены надлежаще, о причине неявки суду не сообщили.

Решением Советского районного суда Астраханской области от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Бабенко Т.О. удовлетворены. Расторгнут договор купли-продажи N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Бабенко Т.О. и Территориальном управлением федерального агентства по управлению государственным имуществом в Астраханской области, с Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Астраханской области в пользу Бабенко Т.О. взысканы стоимость квартиры в размере 1541600,80 руб., государственная пошлина, уплаченная при регистрации перехода права собственности, в размере 2000 руб., комиссия, взысканная при оформлении перевода стоимости квартиры в размере 1500,00 рублей, государственная пошлина в размере 16326,00 руб.

В апелляционной жалобе представитель ответчика Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Астраханской области ставит вопрос об отмене решения суда, как незаконного и необоснованного, указывая, что поскольку спорная квартира была заложена по договору целевого займа и реализована с публичных торгов, то право пользования всех проживающих в ней лиц прекращено на основании пункта 1 статьи 78 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

На заседание судебной коллегии представители третьих лиц Кировского РОСП г.Астрахани УФССП России по Астраханской области, АК "ИНВЕСТТОРГБАНК" не явились, извещены надлежащим образом.

Заслушав докладчика, представителя ответчика Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Астраханской области Галыгина А.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, истца Бабенко Т.О. и его представителя Поротикову Д.А., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы ответчика, проверив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Разрешая спор и удовлетворяя требования истца, районный суд исходил из того, что поскольку проживающая и зарегистрированная в спорной квартире ФИО3 отказалась от приватизации данного жилого помещения, за ней в силу статьи 19 Федерального закона Российской Федерации от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О ведении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" сохраняется право бессрочного пользования этим жилым помещением, однако, в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указание о праве ФИО3 на пользование продаваемым жилым помещением отсутствует, в связи с чем ввиду существенного нарушения условий договора купли-продажи со стороны продавца, покупатель Бабенко Т.О. вправе требовать расторжения договора и взыскания уплаченных по нему денежных средств.

С указанными выводами районного суда судебная коллегия соглашается, поскольку они соответствуют установленным по делу обстоятельствам и подлежащим применению нормам материального права.

В силу статьи 89 Федерального закона от 02.10.2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества (далее - организатор торгов).

Сроки и порядок проведения торгов закреплены в ст.90 названного Федерального Закона.

В соответствии со статьей 447 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, специализированная организация и др.).

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Как следует из Постановления Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 N 5-П "По делу о проверке конституционности статьи 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в связи с жалобой гражданина А.М. Богатырева", в целях обеспечения стабильности жилищных и имущественных отношений, а также защиты законных интересов как покупателя жилого помещения, так и лиц, сохраняющих право пользования им, пунктом 1 статьи 558 ГК Российской Федерации закреплено требование о включении в договор купли-продажи жилого помещения в качестве его существенного условия перечня лиц, которые сохраняют в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. В качестве таких лиц могут выступать и бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения (статья 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

Существенный характер данного условия предопределяет необходимость его согласования сторонами договора купли-продажи жилого помещения: по общему правилу пункта 1 статьи 460 ГК Российской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц; неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар, включая лиц, являющихся членами семьи прежнего собственника жилого помещения.

Судом установлено и следует из материалов дела, что квартира по адресу: <адрес> на основании договора передачи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между администрацией г.Астрахани и ФИО12, передана в собственность ФИО2 в порядке приватизации.

ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, состоящая на регистрационном учете и проживающая в указанной квартире, от участия в приватизации отказалась, что подтверждается постановлением администрации г.Астрахани от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между АКБ "Инвестиционный торговый банк" (ПАО) и ФИО13 был заключен договор займа N/П, согласно которому ФИО13 предоставлены денежные средства в размере 1640000 рублей под 13,5% годовых, сроком на 180 месяцев, на приобретение квартиры по адресу: <адрес>

В соответствии с подпунктом 1.3.1 договора займа обеспечением исполнения обязательств заемщика является ипотека квартиры, расположенной по адресу: <адрес> в силу закона, в соответствии со ст.77 Федерального закона РФ от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотека (залоге недвижимости"), которая удостоверяется закладной.

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 продал квартиру по адресу <адрес> ФИО13 за 2050 000 рублей, из которых 410000 рублей уплачивается покупателем продавцу до подписания договора наличным расчетом, 16400000 рублей - с использование аккредитивной формы расчета за счет заемных денежных средств по договору займа N от ДД.ММ.ГГГГ.

Вступившим в законную силу решением Советского районного суда г.Астрахани от ДД.ММ.ГГГГ договор займа N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между АКБ "Инвестиционный торговый банк" (ПАО) и ФИО13, расторгнут, в пользу истца с ответчика взыскана задолженность по договору займа в сумме 2209521,90 рубль, обращено взыскание на недвижимое имущество - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 1379200 рублей.

В соответствии с договором N купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Территориальным управлением федерального агентства по управлению государственным имуществом в Астраханской области и Бабенко Т.О. на основании Протокола заседания комиссии об определении победителя торгов, проведенных Организатором торгов ДД.ММ.ГГГГ, квартира по адресу: <адрес> приобретена в собственность Бабенко Т.О. на 1541600 рублей, которые последним оплачены в полном объеме.

Согласно пункту 1.2 договора купли-продажи N от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с адресной справкой ОАСР УВМ УМВД России по Астраханской области от ДД.ММ.ГГГГ, в отчуждаемой квартире зарегистрированы следующие лица: ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Истец обращался в адрес ФИО8, ФИО2, ФИО3 с требованием о выселении из указанной квартиры в связи с приобретением ее в собственность, однако данное требование не удовлетворено.

При таких обстоятельствах, поскольку, в нарушение вышеприведенных правовых норм, при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продавец не указал в нем о праве ФИО3 на пользование продаваемым жилым помещением, данное обстоятельство является существенным нарушением договора, поскольку влечет за собой невозможность для покупателя использовать жилое помещение по назначению для проживания в нем, владеть и распоряжаться им по своему усмотрению, доказательств объективно свидетельствующих о том, что Бабенко Т.О. знал или должен был знать об обременении квартиры в виде наличия права пользования квартирой третьим лицом ФИО3, состоящей на регистрационном учете, и, проживающей в указанной квартире, отказавшейся от приватизации, в материалах дела не имеется, Бабенко Т.О. в данной сделке являлся добросовестным приобретателем, на основании изложенного районный суд пришел к правильному выводу о наличии предусмотренных статьями 450 и 460 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для расторжения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и взыскании с ответчика в пользу истца уплаченных по нему денежных средств и понесенных в связи с этим убытков.

В апелляционной жалобе ответчик ставит вопрос об отмене решения суда, полагая, что положения статьи 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О ведении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" не применимы к спорным отношениям, поскольку квартира являлась предметом ипотеки и реализована с публичным торгов, в связи с чем право пользования всех проживающих в ней лиц прекращено на основании пункта 1 статьи 78 Федерального закона РФ от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотека (залоге недвижимости").

Указанные доводы суд апелляционной инстанции находит необоснованными по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 78 Федерального закона Российской Федерации от 16 июля 1998 года 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

В силу статьи 19 Федерального закона Российской Федерации от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", не прекращается право пользования ФИО3 спорным жилым помещением, поскольку за бывшими членами семьи собственника жилого помещения, отказавшимися от участия в приватизации этого жилого помещения, сохраняется право бессрочного пользования этим жилым помещением.

Таким образом, право бессрочного пользования ФИО3 спорным жилым помещением является обременением, которое не может быть преодолено применением к данному спору положений пункта 1 статьи 78 Федерального закона Российской Федерации от 16 июля 1998 года 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", так как право пользования жилым помещением сохраняется за ФИО3 независимо от оснований, послуживших причиной смены собственника данного жилого помещения.

В силу пункта 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Вместе с тем, права лица, отказавшегося от приватизации жилого помещения и сохранившего право пользования данным жилым помещением, которое носит бессрочный характер, должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции Российской Федерации, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище, и никто не может быть произвольно лишен своего жилища.

Данная правовая позиция отражена в пункте 18 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", согласно которому к названным в статье 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", лицам не может быть применен п. 2 ст. 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (ст. 2 Закона Российской Федерации от 04 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу.

Как указывал Конституционный Суд Российской Федерации, пункт 1 статьи 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" направлен на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служит для реализации положений, закрепленных статьями 17 (часть 3), 35 и 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, согласно которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, каждый вправе иметь имущество в собственности и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод (в том числе, соответственно, и в случае неисполнения должником обязательств перед взыскателем) (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 16 декабря 2010 года N 1589-О-О, от 24 декабря 2012 года N 2235-О).

Признание приоритета прав собственника жилого помещения либо проживающих в этом помещении нанимателей, как и обеспечение взаимного учета их интересов, зависит от установления и исследования всех обстоятельств, имеющих значение при разрешении конкретного спора (Постановление от 24 марта 2015 года N 5-П; Определения от 3 ноября 2006 года N 455-О, от 21 апреля 2011 года N 452-О-О, от 18 октября 2012 года N 1837-О, от 25 сентября 2014 года N 2002-О, от 16 июля 2015 N 1674-О).

Доказательства дачи ФИО3 обязательства освободить спорное жилое помещение в случае его продажи, получения ею денежных средств за проданное жилое помещение, в материалы дела не представлены.

В связи с этим, выводы районного суда о сохранении ФИО3 права постоянного бессрочного пользования жилым помещением и существенном нарушении договора купли-продажи со стороны ответчика, не указавшего данное условие в договоре купли-продажи, являются правильными.

Судебная коллегия находит в целом доводы апелляционной жалобы несостоятельными. Новых обстоятельств, которые не были бы предметом обсуждения судом первой инстанции или опровергали бы выводы судебного решения, доводы апелляционной жалобы не содержат.

Выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела не допущено.

С учетом изложенного, апелляционная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Советского районного суда Астраханской области от 24 марта 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Астраханской области - без удовлетворения.

Председательствующий А.А. Беляков

Судьи областного суда А.М. Метелева

И.П. Тимофеева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка