Определение Судебной коллегии по гражданским делам суда Еврейской автономной области

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СУДА ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 30 апреля 2021 года Дело N 33-287/2021

Судебная коллегия по гражданским делам суда Еврейской автономной области в составе:

председательствующего Слободчиковой М.Е.,

судей Тараника В.Ю., Коневой О.А.,

при секретаре Шаровой Ю.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе муниципального казённого учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города" муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области на решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 28.12.2020, которым постановлено:

Исковые требования прокурора города Биробиджана в интересах неопределённого круга лиц, Российской Федерации, муниципального образования "Город Биробиджан" ЕАО к комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан", Черемисиной Е.С., Гордееву А.А., Казаринову В.И. о признании недействительными условий договора аренды и договора уступки прав удовлетворить.

Признать ничтожным пункт 3.2.7 договора аренды земельного участка от 10.04.2018 N <...>, заключённого между комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" и Черемисиной Е.С. в части права арендатора передавать права и обязанности по договору аренды третьим лицам.

Признать ничтожным договор уступки прав аренды земельного участка, заключённый 05.05.2018 между Черемисиной Е.С. и Гордеевым А.А. об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 10.04.2018 N <...>.

Исключить из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись от 27.05.2018 N <...>.

Признать ничтожным договор уступки прав аренды земельного участка, заключённый 19.02.2020 между Гордеевым А.А. и Казариновым В.И. об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 10.04.2018 N <...>.

Исключить из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись от 19.03.2020 N <...>.

Обязать Черемисиной Е.С. передать Черемисиной Е.С. земельный участок с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв.м, с видом разрешённого использования "для ведения личного подсобного хозяйства", имеющий адресный ориентир: <...>.

Взыскать с Черемисиной Е.С., Гордеева А.А., Казаринова В.И. судебные расходы в виде государственной пошлины в доход бюджета муниципального образования "Город Биробиджан" в сумме 100 рублей с каждого.

В удовлетворении требования прокурора города Биробиджана к мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" ЕАО отказать.

Заслушав доклад судьи Тараника В.Ю., пояснения прокурора Волохович А.Д., представителя ответчиков мэрии города, КУМИ мэрии города Драгуновой О.В., соответчика Казаринова В.И., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Прокурор г. Биробиджана, действуя в интересах неопределённого круга лиц, Российской Федерации, муниципального образования "Город Биробиджан" ЕАО, обратился в суд с иском к мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" ЕАО (далее - мэрия города), Черемисиной Е.С. о признании договора аренды земельного участка недействительным в части, признании ничтожным соглашения, заключённого между Гордеевым А.А. и Казариновым В.И.

Требования мотивировал тем, что 10.04.2018 между муниципальным казённым учреждением "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города" муниципального образования "Город Биробиджан" ЕАО (далее - КУМИ мэрии города) и Черемисиной Е.С. заключён договор аренды земельного участка N <...>, по условиям которого в аренду Черемисиной Е.С. предоставлен земельный участок с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв.м, с видом разрешённого использования - для ведения личного подсобного хозяйства. Срок действия договора - с 21.05.2018 по 21.05.2038. Согласно пункту 3.2.7 договора арендатор имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его письменного уведомления. 05.05.2018 права и обязанности по данному договору переданы Гордееву А.А., 19.02.2020 - Казаринову В.И.

Просил признать недействительным пункт 3.2.7 договора аренды земельного участка от 10.04.2018 N <...> в части, позволяющей передавать права и обязанности по договору аренды иным лицам; признать ничтожным соглашение о передаче прав и обязанностей от 19.02.2020, заключённое между Гордеевым А.А. и Казариновым В.И.

Определением судьи от 22.09.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области (далее - Управление Росреестра по ЕАО).

Определением суда от 20.10.2020 изменён статус третьих лиц Казаринова В.И. и Гордеева А.А. на соответчиков.

Определением суда от 01.12.2020 к участию в деле в качестве соответчика привлечён КУМИ мэрии города.

В судебном заседании помощник прокурора г. Биробиджана Миюца Е.Г. доводы и требования иска поддержала, пояснив, что пункт 3.2.7 договора аренды земельного участка от 10.04.2018 является ничтожным, поскольку договор заключён по итогам торгов, в связи с чем и договор уступки прав от 19.02.2020 также является ничтожным.

Представитель ответчиков мэрии города и КУМИ мэрии города Драгунова О.В. в судебном заседании с исковыми требованиям не согласилась, указала, что нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками. Сославшись на пункт 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), а также на пункт 9 статьи 22 ЗК РФ, указала на наличие у арендатора земельного участка права по передаче своих прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу.

В судебном заседании ответчик Казаринов В.И. с исковыми требованиям не согласился, пояснив, что он в настоящее время пользуется спорным земельным участком, оплачивает арендную плату.

Ответчики Черемисина Е.С., Гордеев А.А., представитель третьего лица Управления Росреестра по ЕАО в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Суд постановилуказанное решение.

В апелляционной жалобе представитель КУМИ мэрии города Драгунова О.В. с ним не согласилась, просила его отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований прокурора.

Мотивируя жалобу, указала доводы, приведённые ею в суде первой инстанции, о том, что при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства, о том, что в соответствии с пунктами 5, 9 статьи 22 ЗК РФ арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды, в том числе заключённому по результатам торгов, третьим лицам, за исключением случаев, установленных законодательством.

Поскольку проект договора аренды являлся неотъемлемой частью аукционной документации, считает невозможным признание ничтожным отдельного пункта договора без признания недействительными итогов аукциона.

Судом не учтено, что статьёй 39.18 ЗК РФ предусмотрены особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, - без проведения торгов.

Применяя пункт 7 статьи 448 ГК РФ и устанавливая запрет на переуступку права аренды земельного участка, суд лишил арендатора возможности распорядиться объектом незавершённого строительства, возведённым на земельном участке.

Судом не оценены доводы Казаринова В.И., являющегося добросовестным владельцем, о том, что на спорном земельном участке завершается строительство жилого дома.

В возражениях на апелляционную жалобу прокурор Ревуцкий Р.С. с её доводами не согласился, указав доводы, аналогичные приведённым прокурором при рассмотрении дела в суде первой инстанции.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчиков мэрии города, КУМИ мэрии города Драгунова О.В. доводы и требования апелляционной жалобы поддержала.

Прокурор Волохович А.Д. возражала относительно удовлетворения апелляционной жалобы.

Соответчик Казаринов В.И. доводы и требования апелляционной жалобы поддержал.

Ответчики Черемисина Е.С., Гордеев А.А., представитель третьего лица Управления Росреестра по ЕАО в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия рассмотрела дело без участия указанных лиц.

Согласно положениям части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и возражений на неё, выслушав пояснения лиц, участвующих в апелляционной инстанции, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по следующим основаниям.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 10.04.2018 между КУМИ мэрии города и Черемисиной Е.С. на основании протокола о результатах открытого аукциона от 09.04.2018 N <...> заключён договор N <...> аренды земельного участка с кадастровым номером <...>, относящегося к категории земель населённых пунктов, имеющего адресный ориентир: <...>, площадью <...> кв.м, с видом разрешённого использования - для ведения личного подсобного хозяйства, сроком на 20 лет с даты государственной регистрации.

В пункте 3.2.7 договора указано условие о том, что арендатор вправе в пределах срока действия договора передавать свои права и обязанности по нему третьему лицу, в том числе отдавать арендные права в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также передавать земельный участок в субаренду без согласия арендодателя при условии его письменного уведомления.

21.05.2018 произведена государственная регистрация указанного договора (номер регистрации <...>).

05.05.2018 между Черемисиной Е.С. и Гордеевым А.А. заключён договор передачи прав и обязанностей по вышеуказанному договору аренды земельного участка. Данный договор зарегистрирован в ЕГРН 27.05.2018.

19.02.2020 Гордеев А.А. заключил договор с Казариновым В.И. о передаче своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 10.04.2018 N <...>. Государственная регистрация договора произведена 19.03.2020, номер регистрации <...>.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции, установив обстоятельства дела, руководствуясь нормами действующего законодательства, исходил из того, что пункт 3.2.7 оспариваемого договора в части предоставления арендатору права передачи своих прав и обязанностей по договору третьим лицам посягает на публичные интересы, при этомнарушает запрет, установленный в пункте 7 статьи 448 ГК РФ,положения которого направлены на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов, пришёл к выводу о том, что указанное условие договора является ничтожным.

Принимая во внимание, что заключённые между Черемисиной Е.С. и Гордеевым А.А., а затем между Гордеевым А.А. и Казариновым В.И. договоры передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 10.04.2018 N <...> посягают на публичные интересы, поскольку заключены в нарушение принципа конкуренции при проведении торгов, так как Гордеев А.А. и Казаринов В.И., не участвуя в торгах, получили преимущество перед другими участниками аукциона и приобрели право пользования спорным земельным участком в обход установленной законодателем процедуры, суд первой инстанции пришёл к выводу, что данные договоры передачи прав и обязанностей, также являются ничтожными. В связи с чем суд посчитал необходимым привести стороны договора в первоначальное положение, возложив на Казаринова В.И. обязанность по передаче Черемисиной Е.С. спорного земельного участка.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда, считает их законными и обоснованными.

Согласно представленному соответчиком Казариновым В.И. в суд апелляционной инстанции постановлению мэрии города от 10.03.2021 N <...> арендованному земельному участку с кадастровым номером <...> присвоен адрес: <...>, земельный участок <...>, жилому дому, расположенному на указанном земельном участке, также присвоен адрес.

По сведениям ЕГРН 22.03.2021 право собственности на указанный объект индивидуального жилищного строительства зарегистрировано за Казариновым В.И., ему присвоен кадастровый номер <...>.

Согласно статье 166 ГК РФсделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1).

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределённого круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечёт недействительности прочих её частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной её части.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Между тем, согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ,если в соответствии с законом заключение договора возможно только путём проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключённого на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

С учётом предмета настоящего спора и установленных судом фактических обстоятельств дела, право Черемисиной Е.С. на переуступку прав и обязанностей по договору аренды, заключённому по результатам проведённого аукциона, в силу статьи 22 ЗК РФ невозможно ввиду установления положениями статьи 448 ГК РФ иного - запрета такой переуступки.

Включение КУМИ мэрии города и Черемисиной Е.С. в договор аренды пункта 3.2.7, предусматривающего возможность замены стороны арендатора, в данном случае является недопустимым, поскольку фактически позволило последней по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо без учёта требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

В этой связи пункт 3.2.7 договора от 10.04.2018 в части предоставления Черемисиной Е.С. права передачи своих прав и обязанностей по договору третьим лицам, в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ, следует квалифицировать как ничтожную сделку, посягающую на публичные интересы.

Ничтожность этого пункта договора в указанной части исключала возможность передачи прав и обязанностей арендатора по договорам от 05.05.2018, от 19.02.2020, в связи с чем последние также являются ничтожными.

Иное толкование автором апелляционной жалобы норм действующего законодательства, в том числе положений статьи 448 ГК РФ, подлежащих применению в настоящем деле, не свидетельствует о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права.

Довод жалобы о законности включённого в договор аренды от 10.04.2018 пункта 3.2.7 в оспариваемой части в силу его соответствия пунктам 5 и 9 статьи 22 ЗК РФ, является несостоятельным. Правила данных норм допускают возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды. Такое ограничение, в частности, содержится в пункте 7 статьи 448 ГК РФ.

Учитывая положения статьи 180 ГК РФ, судебная коллегия считает, что в апелляционной жалобе не приведено оснований, по которым невозможно признать ничтожным отдельный пункт договора аренды без признания недействительными итогов аукциона.

Вопреки доводу апелляционной жалобы, положения статьи 39.18 ЗК РФ не предусматривают случаев предоставления земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства без проведения торгов.

По смыслу пункта 5 статьи 39.18 ЗК РФ отсутствие после опубликования извещения о предоставлении земельного участка, в том числе для ведения личного подсобного хозяйства, заявлений иных лиц о намерении участвовать в аукционе не может быть приравнено к предоставлению земельного участка без проведения торгов. Заключение договора аренды с лицом, подавшим единственную заявку, является результатом проведения аукциона.

Возведение на земельном участке жилого дома лицом, не являющимся законным арендатором, не имеет правового значения и не может повлиять на отмену правильного судебного акта.

В целом, доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований для отмены судебного решения, постановленного в соответствии с требованиями материального и процессуального права.

Таким образом, решение суда является законным и обоснованным, правовых оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 28.12.2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу муниципального казённого учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города" муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области - без удовлетворения.

Председательствующий М.Е. Слободчикова

Судьи В.Ю. Тараник

О.А. Конева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка