Дата принятия: 22 января 2020г.
Номер документа: 33-287/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ АСТРАХАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 января 2020 года Дело N 33-287/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе
председательствующего судьи: Усенко О.А.
судей: Ожеговой И.Б., Лапшиной Л.Б.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кондратьевым С.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Ожеговой И.Б. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца Власовой Ю.С. - Рабиновича С.М. на решение Кировского районного суда г. Астрахани от 07 ноября 2019 года по иску администрации МО "Город Астрахань" к Власовой Ю.С. о выкупе объекта недвижимости для муниципальных нужд, прекращении права собственности, признании права собственности, встречному иску Власовой Ю.С. к администрации МО "Город Астрахань" о взыскании выкупной стоимости,
установила:
Администрация МО "Город Астрахань" обратилась в суд с иском, указав, что Власовой Ю.С. на праве собственности принадлежит квартира <адрес>.
Согласно заключению городской межведомственной комиссии от 14 ноября 2008 г. N 11 и распоряжению администрации города Астрахани от 30 декабря 2008 г. N 1394-р жилой дом <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.
Распоряжением администрации МО "Город Астрахань" от 11 мая 2018 года N 2174-р принято решение об изъятии для муниципальных нужд Муниципального образования "Город Астрахань" жилых помещений в многоквартирном доме <адрес>.
Согласно представленному истцом отчету об оценке рыночная стоимость жилого помещения - квартиры N, общей площадью 58,7 кв.м, а также материальные затраты, связанные с изъятием, в целом составляют 1 334 400 руб., за жилое помещение квартира N - 1307000 руб., материальные затраты (связанные с изъятием) 27400 руб.
В адрес собственника Власовой Ю.С. направлен отчет об оценке и проект соглашения, что подтверждается письмом от 05 февраля 2019 года N.
Обращаясь в суд, истец просил изъять у Власовой Ю.С. для муниципальных нужд квартиру N с возмещением выкупной цены путем выплаты администрацией МО "Город Астрахань" в пользу ответчика 1 334 400 рублей; прекратить право собственности Власовой Ю.С. на указанный объект, признать за истцом право собственности на него после выплаты денежной компенсации.
Власова Ю.С. обратилась со встречным иском о взыскании стоимости изымаемого имущества и компенсации за не произведенный капитальный ремонт, с учетом уточнений просила взыскать с муниципального образования "Город Астрахань" в лице Администрации муниципального образования "Город Астрахань" за счет средств казны МО "Город Астрахань" стоимость изымаемого жилого помещения - квартиры <адрес> - 1753312 руб., за места общего пользования - 462632 руб., убытков, связанных с изъятием - 97200 руб., за непроизведенный капитальный ремонт - 145839 руб., а всего 2458983 руб.
В судебное заседание представитель администрации МО "Город Астрахань" не явился, направил в адрес суда, в котором доводы первоначального иска поддержал, со встречными требованиями с учетом уточнений не согласился, просил отказать в удовлетворении встречного иска.
Ответчик Власова Ю.С. и ее представитель Рабинович С.М. в судебное заседание не явились, представили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие, поддержали доводы встречного иска.
Решением Кировского районного суда г. Астрахани от 07 ноября 2019 года исковые требования администрации и встречный иск Власовой Ю.С. были частично удовлетворены.
Постановлено изъять у Власовой Ю.С. для муниципальных нужд МО "Город Астрахань" жилое помещение - квартиру <адрес> с возмещением собственнику путем выплаты администрацией МО "Город Астрахань" за счет средств казны муниципального образования "Город Астрахань денежной компенсации в размере 1 996 351 рубль.
После выплаты возмещения собственнику указанной суммы прекратить право собственности Власовой Ю.С. на жилое помещение - квартиру <адрес>.
За муниципальным образованием "Город Астрахань" признано право собственности на жилое помещение - квартиру <адрес>.
В остальной части исковых требований отказано.
С Власовой Ю.С. в пользу Общества с ограниченной ответственностью Экспертное агентство "Дело+" за производство судебной оценочной экспертизы взыскано 3800 рублей.
С администрации муниципального образования "Город Астрахань" за счет средств казны муниципального образования "Город Астрахань в пользу Общества с ограниченной ответственностью Экспертное агентство "Дело+" за производство судебной оценочной экспертизы взыскано 16200 рублей.
В апелляционной жалобе представителем истца Власовой Ю.С. - Рабиновичем С.М. поставлен вопрос об изменении решения суда первой инстанции в части определения выкупной цены.
Учитывая надлежащее извещение, в соответствие с требованиями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях относительно жалобы, с оценкой имеющихся в деле доказательств в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ.
Заслушав представителя Власовой Ю.С., Рабиновича С.М., поддержавшего жалобу, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения районного суда, согласно требованиям ст. 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, собственником квартира <адрес> является Власова Ю.С.
Согласно заключению городской межведомственной комиссии от 14 ноября 2008 г. N 11 и распоряжению администрации города Астрахани от 30 декабря 2008 г. N 1394-р жилой дом <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.
Распоряжением администрации МО "Город Астрахань" от 11 мая 2018 года N 2174-р принято решение об изъятии для муниципальных нужд Муниципального образования "Город Астрахань" жилых помещений в многоквартирном доме <адрес>.
Из представленного истцом отчет об оценке следует, что рыночная стоимость жилого помещения - квартиры N, общей площадью 58,7 кв.м, а также материальные затраты, связанные с изъятием, в целом составляют 1 334 400 руб., за жилое помещение квартира N - 1307000 руб., материальные затраты (связанные с изъятием) 27400 руб.
05 февраля 2019 года в адрес собственника Власовой Ю.С. направлен отчет об оценке и проект соглашения, что подтверждается письмом от N.
В ходе рассмотрения дела судом была назначена судебная экспертиза в ООО ЭА "Дело+" по заключению которой от 01.10.2019 года размер равноценного возмещения за жилое помещение - квартиру <адрес> общей площадью 58,7 кв.м, с учетом рыночной стоимости жилого помещения, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли истца в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, в том числе упущенную выгоду в строгом соответствии с требованиями п. 7 ст. 32 ЖК РФ, равен: 2 458791,0 руб. (л.д. 167 т.1). В указанную сумму входит стоимость квартиры в размере 1753120,0 рублей (л.д. 147 т.1),стоимость за долю мест общего пользования - 462632,0 рублей (л.д. 148 т.1), стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт - 145839,0 рублей ( л.д. 165 т.1), убытки - 97200,0 рублей (л.д. 152 т.1).
Суд обоснованно определил размер возмещения в праве собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> принадлежащую Власовой Ю.С. с учетом данных, изложенных в экспертном заключении.
В тоже время судебная коллегия считает обоснованным довод апелляционной жалобы в части не включения в стоимость рыночной стоимости компенсации за долю мест общего пользования в размере 462632,0 рублей.
Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ( действующей на момент рассмотрения настоящего дела) при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Указанное положение конкретизировано Верховным судом Российской Федерации в "Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", согласно которому выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в п. 20 Постановления от 02.07.2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 ЖК РФ), необходимо иметь в виду, что решение об изъятии жилого помещения путем выкупа должно быть принято компетентным органом, то есть органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ). Правовое основание пользования собственником жилого помещения земельным участком (собственность, аренда, пожизненное наследуемое владение, право постоянного (бессрочного) пользования) значения не имеет. Порядок подготовки и принятия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд определяется федеральным законодательством, в частности гражданским и земельным законодательством (ст. ст. 279 - 283 ГК РФ, ст. ст. 9 - 11, 49, 55, 61, 63 ЗК РФ).
Квартира как объект права собственности определена в ст. 289 ГК РФ, согласно которой собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
Согласно ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п. 1). Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (п. 2).
Аналогичные положения содержит и жилищное законодательство.
Согласно ст. 37 ЖК РФ: доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (п. 1). Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение (п. 2). При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения (п. 3). Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; 2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение (п. 4).
В соответствии со ст. 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (п. 1). Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными (п. 2).
Согласно ст. 36 п. 1 пп. 4 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
В силу ч. 3 ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства и в их совокупности.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 года N 23 "О судебном решении" и п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2008 года N 13 "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции", заключения эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (ст. 67, ч. 3 ст. 86 ГПК РФ). При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.
Как предусмотрено абз. 2 ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
При определении рыночной стоимости доли квартиры, как усматривается из приведенных расчетов, экспертом была учтена жилая площадь комнат принадлежащая Власовой Ю.С. на праве общей долевой собственности, также при расчете рыночной стоимости отдельно определена и указана стоимость мест общего пользования также принадлежащих ответчику Власовой Ю.С. которая составила 462632,0 рубля.
Таким образом, учитывая, что продажа квартиры в многоквартирном доме невозможна без перехода от продавца к покупателю доли в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, судебная коллегия приходит к выводу, что стоимость доли собственника в общедомовом имуществе должна включать рыночную стоимость компенсации мест общего пользования квартиры, что согласно экспертному заключению составило 452632,0 рубля.
Оснований сомневаться в выводах экспертизы ООО ЭА "Дело+" в части определения рыночной стоимости жилого помещения и убытков, причиненных собственнику его изъятием, не имеется.
Учитывая изложенное, судебная коллегия находит доводы апелляционной жалобы обоснованными, решение районного суда, подлежащим изменению в части определения размера выкупной цены и распределения судебных расходов, с учетом пропорциональности удовлетворения исковых требований.
Руководствуясь ст. 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда
определила:
Решение Кировского районного суда г. Астрахани от 07 ноября 2019 года изменить в части размера денежной компенсации и судебных расходов.
Увеличить сумму денежной компенсации, подлежащей выплате Власовой Ю.С. до 2458791 руб.
Абзац пятый резолютивной части решения исключить.
Сумму судебных расходов, подлежащих взысканию с администрации МО "Город Астрахань" в пользу ООО Экспертное Агентство "Дело+", увеличить до 20000 рублей.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
