Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 24 мая 2022 года Дело N 33-2871/2022

Санкт-Петербург 24 мая 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Алексеевой Г.Ю.,

судей Бумагиной Н.А., Хрулевой Т.Е.

с участием прокурора Амантаевой А.А.

при секретаре Григорьевой Я.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-343/2021 по апелляционным жалобам Хабаровой И.А., Романова С.В. на решение Киришского городского суда Ленинградской области от 25 октября 2021 года, которым Романову С.В. отказано в удовлетворении исковых требований к Хабаровой И.А., Хабарову К.С. о расторжении договора найма квартиры, выселении из жилого помещения, прекращении регистрации по месту жительства, отказано в удовлетворении встречных исковых требований Хабаровой И.А. к Романову С.В. о признании права собственности на квартиру, признании договора найма с правом выкупа квартиры прекращённым.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Алексеевой Г.Ю., объяснения Романова С.В. и Хабаровой И.А., поддержавших доводы своих апелляционных жалоб, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

Романов С.В. первоначально обратился в суд с иском к Хабаровой И.А., Хабарову К.С. о расторжении договора найма квартиры, выселении из жилого помещения нанимателя и членов его семьи, взыскании задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги, указывая, что является собственником жилого помещения по адресу: <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком Хабаровой И.А. заключен договор найма квартиры с правом выкупа, в соответствии с которым истец предоставил ответчику во владение и пользование спорное жилое помещение. В свою очередь, ответчик приняла на себя обязательства по оплате арендных платежей и коммунальных услуг в установленном договором порядке и сроки. Поскольку платежи по оплате аренды квартиры в течение более 6 месяцев Хабаровой И.А. не оплачены, долг по оплате жилья и коммунальных услуг составляет 97 467,71 руб., у истца возникли основания для досрочного расторжения договора найма в связи с существенными нарушениями ответчиком его условий, в связи с чем истец просил расторгнуть договор найма квартиры с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ним и ответчиком Хабаровой И.А., выселить Хабарову И.А. и Хабарова К.С. из жилого помещения, прекратить регистрацию Хабаровой И.А. и Хабарова К.С. по адресу: <адрес>, взыскать с ответчика задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги в размере 97 467 руб. 71 коп.

В ходе судебного разбирательства истец уменьшил размер исковых требований, окончательно просил выселить Хабарову И.А. и Хабарова К.С. из принадлежащей Романову С.В. квартиры по адресу: <адрес>, расторгнуть договор найма квартиры, и прекратить регистрацию ответчиков по указанному адресу.

20.04.2021 Хабарова И.А. предъявила встречный иск к Романову С.В. об обязании заключить договор купли-продажи квартиры, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и Романовым С.В. был заключён договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, стоимость отчуждаемой квартиры составила 850 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключён договор найма вышеназванной квартиры с правом выкупа, согласно п. 5 которого по истечении срока аренды либо в иной согласованный с арендодателем срок наниматель имеет право выкупить у арендодателя нанимаемую квартиру по цене 850 000 рублей. Согласно п. 6 договора отказ арендодателя от заключения договора купли-продажи квартиры с нанимателем не допускается. Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ Романов С.В. получил от Хабаровой И.А. денежные средства в размере 650 000 рублей, согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ Романов С.В. получил от Хабаровой И.А. денежные средства в размере 20 000 рублей в соответствии с условиями договора найма. В период времени с апреля по октябрь 2015 года Хабарова И.А. передала Романову С.В. денежные средства в сумме 20 500 рублей. Указанные денежные средства передавались Романову С.В. в счёт выкупной стоимости за квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, согласно договору найма жилого помещения с правом выкупа, заключённому между сторонами ДД.ММ.ГГГГ, а потому просила обязать Романова С.В. заключить с ней договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, за выкупную цену в размере 850 000 рублей.

В последующем Хабарова И.А. неоднократно уточняла встречные исковые требования и окончательно просила признать за ней право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, признать договор найма с правом выкупа квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключённый ДД.ММ.ГГГГ между Хабаровой И.А. и Романовым С.В., прекращённым.

Решением Киришского городского суда Ленинградской области от 25 октября 2021 года Хабаровой И.А. и Романову С.В. в удовлетворении заявленных ими исков отказано.

В апелляционной жалобе Хабарова И.А. просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных ею требований.

В апелляционной жалобе Романов С.В. просит решение суда в части отказа в удовлетворении заявленных им требований отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, принять по делу новое решение, которым его исковые требования удовлетворить.

В возражениях на апелляционную жалобу Романова С.В. зам. Киришского городского прокурора Рендакова К.А. указывает на необоснованность изложенных в жалобе доводов, просит оставить решение суда без изменения.

Проверив дело, выслушав объяснения Романова С.В. и Хабаровой И.А., заключение прокурора, полагавшего решение законным и обоснованным, определив о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся участников процесса, надлежащим образом извещенных о времени и месте апелляционного разбирательства, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда не находит оснований для отмены или изменения решения суда, законность которого в соответствии с ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ проверяется в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах сторон.

В соответсивии с ч.1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (п.1 ст. 6783 ГК РФ).

В силу статьи 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

В соответствии с п.1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть измене или расторгнут по решению суда только:1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу положений статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

На основании ст. 688 ГК РФ в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Разрешая спор и отказывая Романову С.В. в удовлетворении иска о расторжении заключенного с Хабаровой И.А. договора найма жилого помещения с правом выкупа, выселении ответчиков из жилого помещения, суд первой инстанции исходил из того, что договор найма квартиры с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ является продленным на тех же условиях и на тот же срок, то есть до ДД.ММ.ГГГГ, Романов С.В. в период до обращения с иском в суд каких-либо требований по внесению арендной платы за новый срок действия договора к Хабаровой И.А. не предъявлял, что в силу п.15 договора является обязательным условием для досрочного расторжения договора найма, а потому пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска.

Разрешая спор в части заявленных Хабаровой И.А. требований о признании права собственности на спорную квартиру, признании договора найма с правом выкупа прекращенным, суд первой инстанции исходил из того, что порядок и условия перехода права собственности на квартиру к Хабаровой И.А. установлены условиями заключенного сторонами договора, который в настоящее время в полном объеме не исполнен, что препятствует прекращению договора и признанию за Хабаровой И.А. права собственности на спорный объект недвижимости.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между Хабаровой И.А. (продавец) и Романовым С.В. (покупатель) был заключён договор купли-продажи квартиры, согласно которому продавец продал, а покупатель купил в собственность двухкомнатную квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между Романовым С.В. (арендодатель) и Хабаровой И.А. (наниматель) был заключён договор найма квартиры с правом выкупа, согласно которому арендодатель предоставляет нанимателю во владение и пользование жилое помещение (квартиру) под номером N находящуюся по адресу: <адрес>, кадастровый N.

Пунктом 5 указанного Договора установлено, что по истечении срока аренды либо в иной согласованный с арендодателем срок наниматель имеет право выкупить у арендодателя нанимаемую квартиру по цене 850 000 рублей.

В соответствии с п.6 Договора отказ арендодателя от заключения договора купли-продажи квартиры нанимателем не допускается.

Пунктом 7 Договора арендная плата за весь период аренды определена сторонами в 250 000 рублей, уплачиваемых нанимателем арендодателю следующим образом: 20 000 рублей - одновременно с подписанием настоящего договора наличными денежными средствами. Оставшаяся часть суммы 230 000 рублей выплачивается арендодателю по 38 333 руб. 33 коп. ежемесячно, не позднее 15 числа каждого следующего месяца путём перечисления на карту арендодателя, указанную в пункте 19 настоящего договора.

Арендодатель обязан, в том числе, не производить в какой бы то ни было форме отчуждение квартиры до окончания срока действия настоящего договора (п. 9.2.).

Наниматель имеет преимущественное право по отношению к другим лицам право на приобретение квартиры в собственность со всем установленным в нём на момент заключения настоящего договора оборудованием (п. 11.3), приобрести арендованное имущество в собственность путём покупки или по другим основаниям, предусмотренным законом (п. 11.5), о своём выборе арендатор должен сообщить арендодателю за 10 (десять) дней до истечения срока настоящего договора (п. 11.6).

В соответствии с пунктом 14.3 Договора арендодатель вправе требовать досрочного расторжения настоящего договора в случаях, когда наниматель либо вселённые им в квартиру лица, в том числе, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договора срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 15 Договора установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления нанимателю письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в определенный им срок.

Согласно справке формы N 9, выданной МП "Жилищное хозяйство МО "Киришское городское поселение Киришского муниципального района" от 22.10.2020, Романов С.В. не зарегистрирован по адресу: <адрес> <адрес>, по указанному адресу зарегистрированы Хабарова И.А. и Хабаров К.С.

Решением Киришского городского суда Ленинградской области от 01 ноября 2018 года Хабаровой И.А. отказано в удовлетворении исковых требований к Романову С.В., ООО "Капитал Групп" о признании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и договора найма квартиры с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ недействительными; договор найма квартиры с правом выкупа, заключённый ДД.ММ.ГГГГ между Романовым С.В. и Хабаровой И.А., расторгнут; с Хабаровой И.А. в пользу Романова С.В. взысканы задолженность по договору найма квартиры с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 508 166 рублей 56 копеек, проценты за безосновательное пользование чужими денежными средствами за период с 15 ноября 2016 года по 15 декабря 2017 года в сумме 49 619 рублей 33 копейки, расходы по госпошлине в сумме 8 777 рублей 86 копеек, всего взыскано 566 563 рубля 75 копеек. (т.1 л.д. 13-33).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 23.01.2019 решение Киришского городского суда Ленинградской области от 1 ноября 2018 года в части удовлетворения исковых требований Романова С.В. отменено, Романову С.В. в удовлетворении исковых требований к Хабаровой И.А. о расторжении договора найма квартиры с правом выкупа, взыскании задолженности по договору найма, процентов за пользование чужими денежными средствами отказано; в остальной части решение Киришского городского суда Ленинградкой области от 1 ноября 2018 года оставлено без изменения.

Апелляционным определением было установлено, что договор найма спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ был заключен сторонами на 5 лет, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ.

При этом в пункте 7 договора стороны установили плату за весь период аренды в размере 250 000 рублей, а также порядок внесения указанной суммы.

В ходе рассмотрения дела установлено и подтверждено истцом, что в качестве платежей по договору найма Хабарова И.А. и ее сын передали истцу следующие денежные суммы: ДД.ММ.ГГГГ 20 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ 20 500 рублей, ДД.ММ.ГГГГ 18 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ 10 000 рублей, всего 68 500 рублей, ДД.ММ.ГГГГ Хабарова И.А. передала Романову С.В. 650 000 рублей.

Установив данные обстоятельства, суд пришел к выводу, что обязательство по внесению платы в размере 250 000 рублей, установленной за весь период аренды полностью было исполнено ДД.ММ.ГГГГ.

Судебная коллегия также указала, что ДД.ММ.ГГГГ Романовым С.В. принята от Хабаровой И.А. сумма в размере 650 000 рублей, значительно превышающая размер задолженности по арендной плате, сумма не возвращена, то есть остальные денежные средства приняты Романовым С.В. в счет платежа за последующий выкуп квартиры.

Установленные вышеназванными судебными постановлениями обстоятельства в силу положений ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ имеют преюдициальное значение для разрешения настоящего спора.

Таким образом, поскольку вступившими в законную силу судебными постановлениями было установлено, что договор найма жилого помещения с правом выкупа был заключен сторонами ДД.ММ.ГГГГ на срок пять лет, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ и по окончании срока его действия ни одна из сторон не отказалась от продления договора, то в силу положений ст. 684 Гражданского кодекса РФ договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ, и, как следствие, у Хабаровой И.А. возникает обязательство по внесению арендной платы за новый срок аренды жилого помещения в том же порядке и размере, как это установлено п.7 договора найма квартиры с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из материалов дела и объяснений Хабаровой И.А., данных ею в заседании судебной коллегии, арендных платежей за новый срок действия договора найма она Романову С.В. не производила, в связи с чем за период действия договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ у нее действительно имеется задолженность по арендной плате.

Вместе с тем, поскольку пунктом 15 Договора найма с правом выкупа установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления нанимателю письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в определенный им срок, тогда как такая обязанность Романовым С.В. исполнена не была, предупреждение об исполнении обязательства по внесению арендных платежей Хабаровой И.А. не направлялось, суд пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленного Романовым С.В. иска.

Довод апелляционной жалобы Романова С.В. о том, что суд неправомерно отказал в удовлетворении заявленного им иска о досрочном расторжении договора по мотиву несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора, отклоняется судебной коллегией, поскольку основанием для отказа в удовлетворении иска явилось несоблюдение истцом условий заключенного договора.

Поскольку пунктом 5 Договора найма квартиры было установлено, что наниматель имеет право выкупить у арендодателя нанимаемую квартиру по истечении срока аренды либо в иной согласованный с арендодателем срок, а пунктами 11.5 и 11.6 Договора нацма установлено, что наниматель имеет право приобрести арендованное имущество в собственность путем покупки или по другим основаниям, предусмотренным законом, сообщив о своем выборе арендодателю за 10 дней до истечения срока договора, тогда как срок действия договора найма не истек и продолжается до ДД.ММ.ГГГГ, какой-либо иной срок выкупа сторонами не согласовывался, а также учитывая, что со стороны Хабаровой И.А. не исполняются условия договора найма по внесению арендных платежей, суд пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленного ею встречного иска.

Доводы апелляционной жалобы Хабаровой И.А. о том, что она имеет право выкупить занимаемое жилое помещение у Романова С.В. и отказ арендодателя от заключения договора купли-продажи не допускается, в связи с чем у суда отсутствовали основания для отказа в удовлетворении заявленного ею иска, являются несостоятельными, поскольку условия и порядок выкупа спорного жилого помещения установлен условиями заключенного сторонами договора найма с правом выкупа и эти условия на момент рассмотрения спора сторонами не соблюдены.

В целом доводы апелляционных жалоб не содержат правовых оснований к отмене решения суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, а также к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, нарушений процессуального права, влекущих безусловную отмену решения, не установлено.

Руководствуясь ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Киришского городского суда Ленинградской области от 25 октября 2021 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Хабаровой И.А., Романова С.В. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

<данные изъяты>


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка