Определение Судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛИПЕЦКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 23 августа 2021 года Дело N 33-2864/2021

23 августа 2021 года г. Липецк Судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе: председательствующего Москалевой Е.В.,

судей Крючковой Е.Г., Фроловой Е.М.,

при секретаре Колядиной Г.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ответчика Мурзиной Ольги Валерьевны, третьего лица ПАО "РОСБАНК" на решение Советского районного суда г. Липецка от 18 декабря 2020 года, с учетом определения Советского районного суда г. Липецка от 26 января 2021 года, которым постановлено:

"Признать недействительным договор уступки права требования (цессии) от 03.05.2018 года, заключенный между ООО "Контакт" и Мурзиной Ольгой Валерьевной.

Расторгнуть договор об участии в долевом строительстве N /III-1 от 04.04.2018 года, заключенный между АО "Липецкая ипотечная корпорация" и ООО "Контакт", в отношении квартиры N, расположенной на 6 этаже жилого дома N NN по строительному адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>.

Исключить из ЕГРН запись N о государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве N /III-1 от 04.04.2018 года.

Исключить из ЕГРН запись N о государственной регистрации договора уступки права требования (цессии) от 03.05.2018 года по договору об участии в долевом строительстве N /III-1 от 04.04.2018 года и запись N об ипотеке в силу закона.

Взыскать с ООО "Контакт", Мурзиной Ольги Валерьевны расходы на оплату государственной пошлины по 6000 руб. с каждого".

Заслушав доклад судьи Фроловой Е.М., судебная коллегия

установила:

ООО "Глобус Групп" обратилось с иском к ООО "Контакт", Мурзиной О.В. о расторжении договора об участии в долевом строительстве и исключении регистрационной записи из ЕГРН, признании договора цессии недействительным и применении последствий недействительности сделки путем погашения регистрационной записи в ЕГРН. В обоснование иска указано, что 04.04.2018 г. между АО "Липецкая ипотечная корпорация" и ООО "Контакт" заключен договор N III-1 об участии в долевом строительстве, согласно которому, застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом: "Два 4-х секционных жилых дома N NN в <адрес> <адрес>. Жилой дом N III-1", расположенный по строительному адресу: <адрес>, <адрес> <адрес> (КН N, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать в собственность ООО "Контакт" по акту приема-передачи двухкомнатную <адрес>, расположенную на 13 этаже жилого дома III-1, а ООО "Контакт" приняло на себя обязательства по оплате цены договора в размере 1 925 100 руб. в течение 360 дней, с момента государственной регистрации договора, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ. Однако, до настоящего времени участник долевого строительства ООО "Контакт" не произвело оплату по договору N /III-1 об участии в долевом строительстве. ДД.ММ.ГГГГ между АО "ФИО2 ипотечная корпорация" и ООО "ГЛОБУС ГРУПП" заключен договор N III-1 о передаче прав и обязанностей застройщика, согласно которому первоначальный застройщик передает, а новый застройщик принимает все права и обязанности застройщика, возникшие у АО "ЛИК" в связи с осуществлением строительства на земельном участке с КН...230, расположенном по адресу: <адрес> многоквартирного жилого дома "Два 4- х секционных жилых дома N N в <адрес> <адрес>. Жилой дом N III-1". Таким образом, обязанность построить объекты и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства по указанному договору возникла у ООО "ГЛОБУС ГРУПП". В связи с изложенными обстоятельствами истец просит о расторжении договора об участии в долевом строительстве, признании договора цессии недействительным и применении последствий недействительности сделки путем погашения регистрационной записи в ЕГРН.

Представитель истца ООО "ГЛОБУС ГРУПП" по доверенности Степанова А.А. поддержала заявленные требования.

Представитель ответчика Мурзиной О.В. по доверенности Афанасова У.Ю. иск не признала, возражала против его удовлетворения.

Ответчики ООО "Контакт", Мурзина О.В., третьи лица конкурсный управляющий АО "ЛИК" Сидор П.Л., ПАО "РОСБАНК", представитель Управления Росреестра в суд заседание не явились.

Суд постановилрешение, резолютивная часть которого изложена выше.

В апелляционной жалобе ответчик Мурзина О.В. просит отменить решение суда, вынести новое решение об отказе в удовлетворении иска. Ссылалась на нарушение судом норм материального и процессуального права; неправильное определение существенных обстоятельств; несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам. Полагала, что является добросовестным покупателем, которая выполнила свои обязательства по оплате квартиры и ненадлежащим ответчиком по данному делу. Суд не учел, что решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 19.08.2020 г. с нее в пользу банка взыскана задолженность по кредитному договору и обращено взыскание на заложенное имущество, однако суд не истребовал материалы гражданского дела N для полного и всестороннего рассмотрения, что привело к незаконному вынесению решения.

В апелляционной жалобе третье лицо ПАО "РОСБАНК" просит отменить решение суда, вынести новое об отказе в удовлетворении исковых требований. Ссылался на нарушение судом норм процессуального права, выразившемся в том, что банк не был привлечен к участию в деле в качестве ответчика, в то время, как в отношении него вынесено решение об исключении регистрационной записи об ипотеке, поскольку право залога принадлежит непосредственно ему, тогда как требования к банку, как к ответчику истцом не заявлялись, первоначальная редакция иска, поступившая в банк, требования об исключении записи об ипотеке не содержала, а уточненный иск в банк не поступал. Суд фактически лишил банк возможности реализовать специальные процессуальные права ответчика, предусмотренные ст.ст. 35, 39 ГПК РФ. Выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела - банк представил в суд первой инстанции справку АО "ЛИК", представленную в Росреестр об оплате по договору участия в долевом строительстве N /III-1 от 04.04.2018 г. в полном объеме 25.04.2018 г. Суд не применил п. 2 ст. 335 ГК РФ, подлежащий применению. В деле отсутствуют какие-либо доказательства недобросовестности банка при заключении кредитного договора. Суд не дал оценки тому, что АО "ЛИК" подтвердило получение денежных средств от ООО "Контакт", а неотражение в бухгалтерской отчетности какой-либо информации свидетельствует о ненадлежащем ведении бухгалтерского учета, а не об отсутствии оплаты.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца и представителя 3-его лица банка, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражения на них, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены или изменения решения суда.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 2 и 4 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случае существенного нарушения договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

На основании ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ст. 5 этого же Закона в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 данного Закона (часть 4).

В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона (часть 5).

Согласно ч. 4, 5 ст. 9 Закона N 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Отношения, возникающие по поводу уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, регулируются общими положениями главы 24 Гражданского кодекса о перемене лиц в обязательстве, а также Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно ч. 1 ст. 11 Закона N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом,сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из материалов дела следует, что 04.04.2018 г. между АО "Липецкая ипотечная корпорация" и ООО "Контакт" заключен договор N III-1 об участии в долевом строительстве, согласно которому, застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить много квартирный дом: "Два 4-х секционных жилых дома N NN в <адрес> <адрес>. Жилой дом N III-1". расположенный по строительному адресу: <адрес> <адрес> (КН...230) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома передать в собственность ООО "Контакт" по акту приема-передачи двухкомнатную квартиру <адрес>, расположенную на 13 этаже Жилого дома III-1, а ООО "Контакт" принял на себя обязательства по оплате цены договора в размере 1 925 100 руб. в течение 360 дней, с момента государственной регистрации договора, т.е. до 30.03.2019 года.

Однако, до настоящего времени участник долевого строительства ООО "Контакт" не произвело оплату по договору N /III-1 об участии в долевом строительстве, что подтверждается выписками операций по лицевым счетам (л.д. 1-32 т. 2), CD-R с информацией ПАО Сбербанк РФ по счетам АО "ЛИК" и ООО "Контакт".

Согласно представленной информации от ООО "Контакт" в АО "ЛИК" денежные средства по спорному договору не перечислялись, доказательств внесения наличных денежных средств также не представлено.

10.04.2018 г. уполномоченным органом произведена государственная регистрация данного договора.

03.05.2018 г. между ООО "Контакт" и Мурзиной О.В. заключен договор цессии (уступки права требования) по договору долевого участия в строительстве N /III-1 от 04.04.2018 года согласно которому, ООО "Контакт" уступает, а Мурзиной О.В. принимает часть имущественных прав, принадлежащих ООО "Контакт". Согласно условиям договора цена договора составила 2 664 090 руб., из которых 532 818 руб. оплачивает Мурзина О.В. за счет собственных средств, а сумма 2 131 272 руб. за счет кредитных средств, предоставленных АО "КБ ДельтаКредит" по кредитному договору от 03.05.2018 г.

03.05.2018 г. между АО "КБ ДельтаКредит" и Мурзиной О.В. заключен кредитный договор, залогом по которому указана <адрес>, по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>

01.06.2019 г. АО "КБ ДельтаКредит" реорганизовано путем присоединения к ПАО "РОСБАНК".

08.05.2018 г. уполномоченным органом произведена государственная регистрация договора цессии (уступки права требования) от 03.05.2018 г., а также произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона.

05.06.2019 г. между АО "Липецкая ипотечная корпорация" и ООО "ГЛОБУС ГРУПП" заключен договор N III-1 о передаче прав и обязанностей Застройщика, согласно которому первоначальный застройщик передает, а новый застройщик принимает все права и обязанности застройщика, возникшие у АО "ЛИК" в связи с осуществлением строительства на земельном участке с КН...230, расположенном по адресу: <адрес> <адрес>, в районе <адрес>, многоквартирного жилого дома "Два 4- х секционных жилых дома <адрес> <адрес> <адрес> <адрес>. Жилой дом N III-1".

Таким образом, обязанность построить объекты и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий Объект долевого строительства участнику долевого строительства по указанному договору возникла у ООО "ГЛОБУС ГРУПП".

Согласно пункта 1.3, 1.4. вышеуказанного договора в случае, если новый застройщик принимает на себя обязательство по передаче квартир (нежилых помещений) участникам долевого строительства, оплата со стороны которых не осуществлена (в полном объеме или частично), то новый застройщик, после перехода к нему прав и обязанностей от первоначального застройщика, вправе требовать оплаты стоимости объектов долевого строительства в неоплаченной части.

Как следует из приложения N 3 к договору о передаче прав и обязанностей застройщика N III-1 от 05.06.2019 г. (реестр требований о передаче жилых помещений), за участником долевого строительства имеется задолженность по оплате стоимости квартиры N по договору участия в долевом строительстве от 04.04.2018 г. N /III-1 в размере 1 925 100 рублей (порядковый номер в реестре требований - 167).

В силу пункта 4.2.5. договора N III-1 о передаче прав и обязанностей Застройщика от 05.06.2019 г., на момент подписания настоящего договора реестр требований о передаче жилых и нежилых помещений соответствует (Приложение N 3 к настоящему Договору) фактическому положению дел и в него включены все участники долевого строительства, с которыми заключены договоры участия в долевом строительстве Объектов и обязательства по передаче жилых и нежилых помещений Первоначальным застройщиком не исполнены.

Отсутствие оплаты по договору долевого участия является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренного ч. 4 и 5 ст. 5, 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Решением Арбитражного суда Липецкой области от 21.08.2019 г. (дело N N) АО "Липецкая ипотечная корпорация" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

Согласно представленному в Управление Росреестра по Липецкой области письму АО "ЛИК" от 25.04.2018 г. оплата денежных средств по договору N /III-1 от 04.04.2018 г. в сумме 1 925 100 руб. произведена ООО "Контакт" в полном объеме 25.04.2018 г.

Согласно представленным конкурсным управляющим АО "ЛИК" Сидор П.Л. в адрес суда бухгалтерским документам (карточки счета, выписки из кассовой книги, выписки операций по лицевому счету) оплата по договору N 80/III-1 от 04.04.2018 г. за <адрес> не производилась, в связи с чем, числится задолженность в сумме 1 925 100 руб.

Таким образом, суд первой инстанции правильно признал установленным, что ООО "Контакт" до настоящего времени не исполнило обязательства по оплате цены договора N /III-1 от ДД.ММ.ГГГГ в отношении <адрес>.

Нарушение обязательства по оплате цены договора со стороны ООО "Контакт" существенно нарушает права ООО "ГЛОБУС ГРУПП", которое при заключении договора N III-1 о передаче прав и обязанностей Застройщика от ДД.ММ.ГГГГ рассчитывало получить денежные средства, не внесенные участниками долевого строительства, либо расторгнуть договоры об участии в долевом строительстве в отношении неоплаченных квартир, после чего реализовать эти квартиры, а полученные денежные средства направить на строительство Жилого дома III-1.

В последнем столбце таблицы реестра требований о передаче жилых помещений (приложение N) к договору о передаче прав и обязанностей застройщика от ДД.ММ.ГГГГ (стр. 44 договора) общая сумма задолженности участников долевого строительства составляет 38 887 609 рублей, таким образом, руководство ООО "ГЛОБУС ГРУПП", принимая решение о возможности принять обязанность застройщика четырехподъездного жилого дома в количестве 530 квартир, этажностью - 22, безусловно рассчитывало на эту сумму.

Так как степень строительства жилого дома III-1 на момент заключения договора составляла 20 %, то ООО "ГЛОБУС ГРУПП" предстояло осуществить основную часть строительства объекта - 80 %.

В целях завершения строительства Жилого дома III-1 существенным является взыскание задолженности участников долевого строительства, указанная в приложении 3 к договору, была взыскана в пользу застройщика ООО "ГЛОБУС ГРУПП", либо реализация права застройщик на расторжение договоров в отсутствие оплаты со стороны участников долевого строительства.

02.06.2020 г. ООО "ГЛОБУС ГРУПП" направило участнику долевого строительства ООО "Контакт" требование о выплате долга с предупреждением об одностороннем расторжении договора N /III-1 участия в долевом строительстве от 04.04.2018 г.

17.04.2020 г. ООО "ГЛОБУС ГРУПП" уведомил ООО "Контакт" об одностороннем расторжении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Разрешая заявленные требования, суд правильно руководствовался положениями статей 450, 450.1, 453 ГК РФ,ст.ст. 4, 5, 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"и исходя из установленных обстоятельств дела пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в части расторжения договора N /III-1 об участии в долевом строительстве от04.04.2018 годав отношении квартиры N, поскольку ответчик ООО "Контакт", являющийся участником договора, не исполнил обязательства по оплате объектов долевого строительства. Не исполнена такая обязанность по требованию нового застройщика ООО "Глобус Групп" и Мурзиной О.В.

Согласно разъяснениям, данным в п. 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 г. N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168 ГК РФ, пункт 1 статьи 388 ГК РФ).