Определение Судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 8 июня 2021 года Дело N 33-2861/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего: Мухарычина В.Ю.

судей: Филатовой Н.В., Гарматовской Ю.В.

при секретаре: Журавлевой М.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ПАО "Ростелеком" к администрации Гурьевского городского округа Калининградской области, Умновой Наталье Петровне, Попову Сергею Федоровичу об оспаривании сделок в отношении земельного участка и раздела земельного участка, по апелляционной жалобе Попова Сергея Федоровича и Умновой Натальи Петровны на решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 26 февраля 2021 года.

Заслушав доклад судьи Филатовой Н.В., пояснения Умновой Н.П., Попова С.Ф. и их представителя Быкова В.М., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ПАО "Ростелеком" Байзаковой Ю.Р., полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ПАО "Ростелеком" обратилось в суд с иском к администрации Гурьевского городского округа Калининградской области, Умновой Н.П. и Попову М.Ф., указав, что правопредшественник ПАО "Ростелеком" - ОАО "Электросвязь" Калининградской области - в соответствии с заключенным договором купли-продажи от 27.12.2001 приобрело у Д. в собственность 18/100 доли строения, расположенного по адресу: Калининградская обл., Гурьевский р-н, пос. Малое Исаково, ул. Пушкинская, 6. Указанное нежилое помещение используется им для размещения автоматической телефонной станции (АТС), которая в настоящее время в пос. Малое Исаково обслуживает более 400 абонентов, включая социально незащищенные категории населения и органы государственной власти. Данное нежилое здание располагалось на земельном участке площадью 1 976 кв.м, предоставленном в 1995 году Д. в аренду на 49 лет.

В 2012 году Д. произвела отчуждение недвижимости Умновой Н.П. и Попову С.Ф., 31.10.2012 заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. В дальнейшем Умновой Н.П. и Поповым С.Ф. были произведены действия по разделу земельного участка с кадастровым номером 39:03:030227:12 и образованием из него земельного участка с кадастровым номером 39:03:030227:217 площадью 749 кв.м. 28.10.2015 между Умновой Н.П., Поповым С.Ф. и администрацией Гурьевского городского округа Калининградской области было заключено соглашение N 1070 о расторжении договора аренды земельного участка от 20.10.1995, а 30.11.2015 земельный участок был передан ответчикам в собственность на основании соответствующего договора N 1591.

ПАО "Ростелеком" указывает, что в результате совершенных сделок и действий по разделу земельного участка оно было лишено предоставленного законом права по своему выбору приватизировать или получить в аренду земельный участок, на котором расположено здание, принадлежащее ему на праве общей долевой собственности. Кроме того, Умнова Н.П. и Попов С.Ф. препятствуют проезду через принадлежащий им земельный участок к нежилому зданию, что в свою очередь приводит к невозможности надлежащей эксплуатации АТС. Разрешить возникший спор в досудебном порядке не удалось, в связи с чем ПАО "Ростелеком", уточнив исковые требования, просило:

- признать недействительным заключенное между администрацией Гурьевского городского округа Калининградской области и Умновой Т.П., Поповым С.Ф. соглашение N 1070 от 28.10.2015 о расторжении договора N 46 аренды земельного участка с кадастровым номером 39:03:030227:12 площадью 1 976 кв.м, расположенного по адресу: Калининградская обл., Гурьевский р-н, пос. Малое Исаково, ул. Пушкинская, 6;

- признать недействительным заключенный 30.11.2015 между администрацией Гурьевского городского округа Калининградской области и Умновой Н.П., Поповым С.Ф. договор N 1591 передачи вышеуказанного земельного участка в собственность;

- признать недействительным раздел земельного участка с кадастровым номером 39:03:030227:12 на земельные участки с кадастровыми номерами 39:03:030227:217, 39:03:030227:218, 39:03:030227:219;

- обязать ответчиков восстановить земельный участок с кадастровым номером 39:03:030227:12 в границах по состоянию на 31.10.2012.

Решением суда от 26.02.2021 заявленные исковые требования удовлетворены частично. Признан недействительным заключенный 30.11.2015 между администрацией Гурьевского городского округа Калининградской области и Умновой Н.П., Поповым С.Ф. договор N 1591 передачи в собственность земельного участка с кадастровым номером 39:03:030227:12; признан недействительным раздел земельного участка с кадастровым номером 39:03:030227:12 на земельные участки с кадастровыми номерами 39:03:030227:217, 39:03:030227:218, 39:03:030227:219; применены последствия недействительности договора N 1591 от 30.11.2015: земельный участок с кадастровым номером 39:03:030227:12 возвращен в государственную собственность - в распоряжение администрации Гурьевского городского округа Калининградской области, которая обязана возвратить Умновой Н.П. и Попову С.Ф. уплаченные по договору N 1591 денежные средства в размере 34 453,54 руб. в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу. В удовлетворении оставшейся части заявленных исковых требований отказано.

На указанное решение суда Поповым С.Ф. и Умновой Н.П. в лице представителя по доверенностям Быкова В.М. принесена апелляционная жалоба, в которой они просят отменить обжалуемое судебное постановление и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Указывают, что истец, достоверно зная об адресах регистрации как Попова С.Ф., так и Умновой Н.П., не направил им копию искового заявления с приложениями по данным адресам, а вместо этого направил все документы по месту нахождения спорного недвижимого имущества. Полагают, что из-за указанных действий они были лишены возможность полноценно участвовать в судебном разбирательства, в частности, у них не было возможности заявить о пропуске ПАО "Ростелеком" срока исковой давности, который, по их мнению, следует исчислять с момента получения истцом кадастровой выписки от 20.12.2016, подтверждающей факт нахождения земельного участка с кадастровым номером 39:03:030227:12 в собственности Попова С.Ф. и Умновой Н.П.

Кроме того, указывают, что здание АТС, находящееся в собственности ПАО "Ростелеком", фактически расположено не на земельном участке с кадастровым номером 39:03:030227:217, а на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности. Обращают внимание на то, что в границах земельного участка с кадастровым номером 39:03:030227:12 здание также не располагалось.

ПАО "Ростелеком" представило письменный отзыв на апелляционную жалобу ответчиков, в которой возражает против ее доводов, просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители ответчика - администрации Гурьевского городского округа Калининградской области, третьего лица - ФГБУ "ФКП Росреестра" по Калининградской области в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещены надлежаще, в связи с чем судебная коллегия считает возможным в силу статьи 167 ГПК РФ рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, постановлением Большеисаковской сельской администрации от 20.10.1995 N 266 Д. предоставлен в долгосрочную аренду сроком на 49 лет земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, обустройства жилого дома со встроенным магазином, площадью 1 976 кв.м, расположенный по адресу: Калининградская обл., Гурьевский р-н, пос. Малое Исаково, ул. Пушкинская, д. 6.

20.10.1995 между администрацией и Д. заключен договор N 46 аренды указанного земельного участка, зарегистрированный в установленном законом порядке.

Постановлением N 891 администрации Гурьевского муниципального района от 09.09.1999 Д. на земельном участке разрешено строительство хозяйственной постройки площадью 74 кв.м.

Д. осуществлено строительство хозяйственной постройки, право собственности на которую за ней было зарегистрировано 30.01.2001.

Постановлением администрации Гурьевского муниципального района N 1676 от 29.11.2001 Д. разрешено отчуждение доли указанной постройки (18/100).

27.12.2001 между Д. и ОАО "Электросвязь" (правопредшественником ПАО "Ростелеком") заключен договор купли-продажи недвижимости - 18/100 доли неоконченной строительством хозяйственной постройки (97 % готовности), расположенной на земельном участке площадью 1 976 кв.м, находящемся у продавца в аренде.

Право долевой собственности ОАО "Электросвязь" на указанный объект зарегистрировано 19.06.2003.

31.10.2012 между Д. и Умновой Н.П., Поповым С.Ф. заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по договору N 46 аренды земельного участка, зарегистрированное в установленном порядке.

В 2012 году по заказу арендаторов Умновой Н.П. и Попова С.Ф. проведены кадастровые работы по уточнению местоположения границ и площади земельного участка с кадастровым номером 39:03:030227:12.

26.10.2015 постановлением администрации N 5491 принято решение об отмене постановления N 266 от 20.10.1995 и расторжении договора N 46 аренды указанного выше земельного участка, а также об изменении вида разрешенного использования участка с "для ведения личного подсобного хозяйства" на "приусадебный участок личного подсобного хозяйства (для обслуживания и эксплуатации нежилого здания-гаража".

28.10.2015 между администрацией Гурьевского городского округа Калининградской области и Умновой Н.П., Поповым С.Ф. заключено соглашение о расторжении договора N 46 аренды земельного участка с кадастровым номером 39:03:030227:12 от 20.10.1995 в связи с его предоставлением в собственность указанным лицам.

30.11.2015 между администрацией Гурьевского городского округа Калининградской области и Умновой Н.П., Поповым С.Ф. заключен договор N 1591 передачи земельного участка с кадастровым номером 39:03:030227:12 в собственность за плату в упрощенном порядке - в порядке ст. 39.20 ЗК РФ как собственникам объекта недвижимости, расположенного на указанном выше земельном участке. Право долевой собственности Умновой Н.П., Попова С.Ф. на земельный участок зарегистрировано в ЕГРН 18.12.2015.

28.08.2017 Умновой Н.П., Поповым С.Ф. принято решение о разделе земельного участка с кадастровым номером 39:03:030227:12 на три земельных участка с кадастровыми номерами 39:03:030227:217, 39:03:030227:218, 39:03:030227:219, право собственности на которые зарегистрировано за ответчиками 20.11.2017.

Обращаясь с настоящим иском, ПАО "Ростелеком" заявило о том, что в результате совершенных сделок, действий по разделу земельного участка, оно лишилось предоставленного законом права по своему выбору приватизировать или получить в аренду земельный участок, на котором расположено принадлежащее на праве долевой собственности нежилое здание, а также не имеет доступа к принадлежащему ему на праве долевой собственности объекту.

Разрешая спор и признавая требования истца обоснованными, суд первой инстанции исходил из того, что земельный участок с кадастровым номером 39:03:030227:12 предоставлен администрацией Гурьевского городского округа в собственность Умновой Н.П. и Попову С.Ф. без учета интересов ПАО "Ростелеком" - долевого собственника недвижимости, расположенной на данном земельном участке, при том что Умновой Н.П. и Попову С.Ф. было достоверно известно о наличии здания АТС и прав истца в отношении него. В этой связи суд пришёл к выводу о том, что при предоставлении администрацией Гурьевского городского округа Умновой Н.П. и Попову С.Ф. земельного участка в собственность допущены существенных нарушения закона.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда, изложенными в решении, поскольку они основаны на правильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, соответствуют представленным по делу доказательствам в их совокупности, которым судом дана оценка, отвечающая требованиям ст. 67 ГПК РФ.

В силу ч. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (ч. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с п. 5 ст. 1 ЗК РФ основным принципом земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с ч. 4 ст. 11.9 ЗК РФ не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких участках объектов недвижимости.

Исходя из положений статей 60, 62 ЗК РФ действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены предусмотренным законом способом, в том числе и посредством восстановления положения, существовавшего до нарушения права и пресечения действий, нарушающих право или создающую угрозу его нарушения.

На основании ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

При этом иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Судом установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером 39:03:030227:217 (выделенного из земельного участка с кадастровым номером 39:03:030227:12) расположено здание АТС, собственником которого является ПАО "Ростелеком". Право собственности истца никем не оспорено.

При этом земельные правоотношения ПАО "Ростелеком" в отношении земельного участка в установленном законом порядке не оформлены.

Вместе с тем указанный выше объект располагался в границах участка как на момент приобретения Умновой Н.П. и Поповым С.Ф. земельного участка в аренду, так и в последующем в собственность, и ответчикам это было достоверно известно, что ими не оспаривается. Таким образом, для ответчиков было очевидно, что оспариваемые договоры заключаются без учета прав и интересов долевого собственника объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке.

Согласно заключению специалиста ООО "Декорум" от 25.12.2019 К. доступ к зданию АТС имеется только через земельный участок с кадастровым номером 39:03:030227:217.

Отрицая создание препятствий истцу в доступе к АТС, ответчики при этом указали на то, что ограничения, связанные с охранными зонами кабельных линий, препятствуют дальнейшему развитию принадлежащей им на праве собственности территории, в связи с чем они возражают против нахождения на их участке таких сетей.

Приведенные обстоятельства фактически свидетельствуют о невозможности истца использовать принадлежащий ему объект по своему прямому назначению, что нарушает его права собственника, установленные ст. 209 ГК РФ.

Установив, что заключением оспариваемого договора N 1591 передачи указанного выше земельного участка в собственность, заключенного 30.11.2015 между администрацией Гурьевского городского округа Калининградской области и Умновой Н.П., Поповым С.Ф., нарушены приведенные выше положения действующего законодательства, что в свою очередь повлекло нарушение прав и интересов истца, суд признал указанный договор недействительной сделкой и применил последствия ее недействительности, возвратив земельный участок с кадастровым номером 39:03:030227:12 в государственную собственность - в распоряжение администрации Гурьевского городского округа Калининградской области с возложением на администрацию Гурьевского городского округа Калининградской области обязанности вернуть Умновой Н.П. и Попову С.Ф. уплаченные по договору денежные средства в размере 34 453,54 рубля, а также признал недействительным раздел земельного участка с кадастровым номером 39:03:030227:12 на земельные участки с кадастровыми номерами 39:03:030227:217, 39:03:030227:218, 39:03:030227:219 со снятием указанных земельных участков с кадастрового учета и восстановлением сведений о земельном участке с кадастровым номером 39:03:030227:12.

Оснований не согласиться с указанной позицией суда первой инстанции судебная коллегия не усматривает.

Доводы апелляционной жалобы, оспаривающие указанные выше выводы суда, в том числе расположение здания АТС на земельном участке с кадастровым номером 39:03:030227:217 (ранее 39:03:030227:12), не могут быть приняты во внимание, поскольку они не опровергают выводы суда, основанные на материалах дела, сводятся к выражению несогласия с произведенной судом оценкой обстоятельств дела и представленных по делу доказательств.

Ссылка заявителей жалобы на нарушение их процессуальных прав не может быть признана обоснованной по следующим основаниям.

Действительно, копии искового заявления и приложенных к нему документов истцом были направлены ответчикам по месту нахождения спорного недвижимого имущества, а не по месту их регистрации.

Вместе с тем такой недостаток в ходе рассмотрения дела судом был устранен, поскольку все судебные извещения о времени и месте рассмотрения дела, копии уточненного искового заявления направлялись ответчикам по адресам их регистрации, которые полностью совпадают с указанными Умновой Н.П. и Поповым С.Ф. в своей апелляционной жалобе. Вся судебная корреспонденция возвращена в суд по истечении срока хранения, что признается надлежащим извещением адресатов.

Кроме того, 16.02.2021 от Умновой Н.П. и Попова С.Ф в суд поступили телефонные обращения, в которых они просили отложить рассмотрение дела, и такие ходатайства были удовлетворены - в судебном заседании объявлен перерыв до 26.02.2021. Таким образом, ответчикам было предоставлено время для ознакомления с материалами дела и подготовки своей правовой позиции, в том числе заявления о пропуске истцом срока исковой давности.

Ответчик Умнова Н.П. участвовала в судебном заседании 26.02.2021 со своим представителем, выразила свою правовую позицию по иску, при этом о применении последствий пропуска истцом срока исковой давности с их стороны заявлено не было.

Ответчик Попов С.Ф. своим правом на участие в судебном разбирательстве воспользоваться не пожелал, письменного отзыва на иск и заявления о применении последствий пропуска истцом срока исковой давности не представил.

При указанных обстоятельствах не имеется оснований для вывода о том, что ответчики не имели возможности заявить в суде первой инстанции о применении последствий пропуска истцом срока исковой давности и такое их заявление подлежит разрешению судом апелляционной инстанции.