Определение Судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда от 23 августа 2021 года №33-2852/2021

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛИПЕЦКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 23 августа 2021 года Дело N 33-2852/2021
23 августа 2021 года судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе:
председательствующего судьи Москалевой Е.В.,
судей Фроловой Е.М., Крючковой Е.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Колядиной Г.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Липецке апелляционные жалобы истца АО "ДОМ.РФ" и ответчика Крупченковой Екатерины Евгеньевны на решение Советского районного суда г. Липецка от 5 февраля 2021 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований АО "ДОМ.РФ" к Бежан Дмитрию Вячеславовичу об обращении взыскания на заложенное имущество, - отказать.
Признать недействительным договор уступки прав требования N 15 от 24 мая 2018 года, заключенный между Крупченковой Екатериной Евгеньевной и Бежан Дмитрием Вячеславовичем.
Расторгнуть договор об участии в долевом строительстве N 82/III-1 от 04 апреля 2018 года, заключенный между АО "Липецкая ипотечная корпорация" и Крупченковой Екатериной Евгеньевной, в отношении <адрес>, расположенной на 5 этаже жилого здания N III-1 по строительному адресу: г. Липецк, микрорайон "Елецкий", Советский округ.
Исключить из ЕГРН запись N о государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве N 82/III-1 от 04.04.2018 года.
Исключить из ЕГРН запись N о государственной регистрации договора уступки прав требования N 15 от 24 мая 2018 года по договору об участии в долевом строительстве N 82/III-1 от 04 апреля 2018 года и запись N об ипотеке в силу закона.
Взыскать в пользу ООО "ГЛОБУС ГРУПП" с Крупченковой Екатерины Евгеньевны, Бежан Дмитрия Вячеславовича расходы на оплату государственной пошлины по 6000 руб. с каждого".
Заслушав доклад судьи Москалевой Е.В., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Первоначально АО "ДОМ.РФ" обратилось в суд с иском к Бежан Д.В. о расторжении договора займа и взыскании задолженности.
Определением суда от 21 июля 2020 года исковые требования в части обращения взыскания на предмет ипотеки выделены в отдельное производство.
В обоснование требований об обращении взыскания на предмет ипотеки указано, что24 мая 2018 годамежду АО "ДОМ.РФ" и ответчиком заключен договор займаN 8490-05/18/ББ и предоставлен заемщику кредит в размере2 254 221,69 руб. для приобретения квартиры, расположенной по адресу (строительному):ФИО3 <адрес>, <адрес>", <адрес>, жилой дом III-1, подъезд 4, этаж 5, условный номер<адрес>. В качестве обеспечения в залог были приняты имущественные права требования залогодателя к застройщику с даты государственной регистрации ипотеки прав требования до даты регистрации права собственности залогодателя на построенную квартиру и ипотеки квартиры в ЕГРН. С ноября 2018 года ответчиком ежемесячные платежи по возврату кредита и процентов за пользование им в нарушение условий договора не производились, в связи с чем истец обратить взыскание на предмет ипотеки.
ООО "Глобус Групп" обратилось в суд с иском к Крупченковой Е.Е., Бежан Д.В. о расторжении договора об участии в долевом строительстве и исключении регистрационной записи из ЕГРН, признании договора цессии недействительным и применении последствий недействительности сделки путем погашения регистрационной записи в ЕГРН. В обоснование требований указано, что 4 апреля 2018 года между АО "Липецкая ипотечная корпорация" и Крупченковой Е.Е. заключен договор N 82/III-1 об участии в долевом строительстве, согласно которому застройщик обязуется построить два 4-х секционных жилых дома N III-1, N II-11 в жилом микрорайоне "Елецкий", г. Липецка и передать в собственность Крупченковой Е.Е. по акту приема-передачи трехкомнатную квартиру N 319, расположенную на 5 этаже Жилого дома III-1, стоимостью 2 910 900 руб., двухкомнатную квартиру N 432, расположенную на 5 этаже Жилого дома III-1, стоимость 1 956 100 руб., а Крупченкова Е.Е. приняла на себя обязательства по оплате цены договора в размере 1 956 100 руб. в течение 360 дней с момента государственной регистрации договора, т.е. до 30 марта 2019 года. Однако участник долевого строительства Крупченкова Е.Е. не произвела оплату по договору N 82/III-1 об участии в долевом строительстве. 5 июня 2019 года между АО "Липецкая ипотечная корпорация" и ООО "Глобус Групп" был заключен договор N III-1 о передаче прав и обязанностей застройщика, согласно которому первоначальный застройщик передает, а новый застройщик принимает все права и обязанности застройщика, возникшие у АО "ЛИК". В связи с изложенными обстоятельствами истец просил признать договор цессии недействительным и применить последствия недействительности сделки путем погашения регистрационной записи в ЕГРН.
Определением суда от 20 января 2021 года гражданские дела по иску АО "ДОМ.РФ" к Бежан Д.В. об обращении взыскания на заложенное имущество, и по иску ООО "Глобус Групп" к Крупченковой Е.Е., Бежан Д.В. о расторжении договора об участии в долевом строительстве, о признании недействительным договора цессии, исключении регистрационной записи из ЕГРН объединены в одно производство.
В судебном заседании представитель истца ООО "Глобус Групп" по доверенности Степанова А.А. исковые требования с учетом уточнений поддержала.
Представитель ответчика Крупченковой Е.Е. по доверенности Пищулин А.В. иск ООО "Глобус Групп" не признал, возражал против его удовлетворения, оставил разрешение исковых требований на усмотрение суда.
Представитель истца АО "ДОМ.РФ", ответчики Крупченкова Е.Е., Бежан Д.В., представитель третьего лица конкурсный управляющий АО "ЛИК" Сидор П.Л., в судебное заседание не явились, о дате и месте судебного разбирательства извещались надлежащим образом.
Суд постановилрешение, резолютивная часть которого приведена.
В апелляционной жалобе и дополнении к ней представитель АО "ДОМ.РФ" просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, и постановить новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований ООО "Глобус Групп" в полном объеме. В обоснование доводов жалобы ссылается на то, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, судом неправильно истолкованы нормы материального права, подлежащие применению.
Не согласилась с решением суда и ответчик Крупченкова Е.Е., по доводам апелляционной жалобы просит отменить решение суда и постановить новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований ООО "Глобус Групп", ссылаясь на неверное применение судом норм права, ненадлежащую оценку представленных доказательств, что повлекло вынесение необоснованного решения.
В возражениях на апелляционную жалобу ответчика представитель ООО "Глобус Групп" просит оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу Крупченковой Е.Е. - без удовлетворения.
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией в порядке, установленном главой 39 ГПК Российской Федерации, с учетом ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, по смыслу которой повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы.
Выслушав объяснения представителя истца АО "ДОМ.РФ" по доверенности Ладановой Л.А., представителя ответчика Крупченковой Е.Е. по доверенности Пищулина А.В., поддержавших доводы поданными ими апелляционных жалоб, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений относительно жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам жалобы, поскольку оно постановлено в соответствии с законом и установленными по делу обстоятельствами.
В соответствии с пунктами 2 и 4 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случае существенного нарушения договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу статьи 5 этого же Закона в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 данного Закона (часть 4).
В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона (часть 5).
В соответствии с частями 4, 5 статьи 9 Закона N 214-ФЗ, в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.
Отношения, возникающие по поводу уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, регулируются общими положениями главы 24 Гражданского кодекса о перемене лиц в обязательстве, а также Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии с пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Согласно части 1 статьи 11 Закона N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
На основании пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Как установлено судом и подтверждено материалами дела, 4 апреля 2018 года между АО "Липецкая ипотечная корпорация" и Крупченковой Е.Е. был заключен договор N 82/III-1 об участии в долевом строительстве, согласно которому, застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить два 4-х секционных жилых дома N III-1, N II-11 в жилом микрорайоне "Елецкий", <адрес>. Жилой дом N III-1", расположенный по строительному адресу: Липецкая обл., г. Липецк, микрорайон "Елецкий", Советский округ (кадастровый номером N), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать в собственность Крупченковой Е.Е. по акту приема-передачи трехкомнатную квартиру N 319, расположенную на 5 этаже Жилого дома III-1, стоимостью 2 910 900 руб., двухкомнатную <адрес>, расположенную на 5 этаже Жилого дома III-1, стоимость 1 956 100 руб., а Крупченкова Е.Е. приняла на себя обязательства по оплате цены договора в течение 360 дней с момента государственной регистрации договора, т.е. до 30 марта 2019 года.
Государственная регистрация указанного договора от 4 апреля 2018 года N 82/III-1 произведена 10 апреля 2018 года.
Согласно пункту 3.4 договора N 82/III-1 об участии в долевом строительстве от 4 апреля 2018 года обязательства участника считаются полностью исполненными после уплаты денежных средств в кассу либо на расчетный счет застройщика и (или) передачи застройщику иного предоставления (в том числе имущественных прав, выполненных работ, оказанных услуг), определенного сторонами, не противоречащему действующему законодательству РФ.
24 мая 2018 года между Крупченковой Е.Е. и Бежан Д.В. заключен договор уступки прав требования N 15 по договору долевого участия в строительстве N 82/III-1 от 4 апреля 2018 года, согласно которому Крупченкова Е.Е. уступает, а Бежан Д.В. принимает часть имущественных прав, принадлежащих Крупченковой Е.Е., в отношении квартиры N 432.
Согласно условиям договора цена договора составила 2 819 000 руб., из которых 564 778,31 руб. оплачивает Бежан Д.В. за счет собственных средств, а сумма 2 254 221,69 руб. - за счет кредитных средств, предоставленных АО "ДОМ.РФ" по кредитному договору от 24 мая 2018 года.
24 мая 2018 года между АО "ДОМ.РФ" и Бежан Д.В. заключен договор займа N 8490-05/18/ББ и предоставлен заемщику кредит в размере 2 254 221,69 руб. сроком на 360 месяцев со взиманием за пользование кредитом процентов в размере 10,7% годовых для целевого использования - приобретения квартиры общей проектной площадью 63.1 кв.м., расположенной по адресу (строительному): Липецкая область, г. Липецк, район Советский, микрорайон "Елецкий", Советский округ, жилой дом III-1, подъезд 4, этаж 5, условный номер квартиры 432. В качестве обеспечения в залог были приняты имущественные права требования залогодателя к застройщику с даты государственной регистрации ипотеки прав требования до даты регистрации права собственности залогодателя на построенную квартиру и ипотеки квартиры в ЕГРН.
Обеспечением по кредитному договору является залог (ипотека) прав требования по договору приобретения на период до оформления права собственности заемщика и иных сособственников (при наличии) на предмет ипотеки - квартиру 432 по адресу: г. Липецк, микрорайон "Елецкий", жилой дом III-1; стоимость предмета залога - 2 819 000 руб.
Договор цессии от 24 мая 2018 года зарегистрирован в ЕГРН 30 мая 2018 года, а также произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона.
В нарушение согласованных условий договора от 4 апреля 2018 года, участник долевого строительства Крупченкова Е.Е. в установленный срок не произвела оплату по договору N 82/III-1 об участии в долевом строительстве.
Как установлено, с ноября 2019 года ежемесячные платежи в погашение основного долга и процентов по договору займа от 24 мая 2018 года в пользу АО "ДОМ.РФ" не вносятся.
Согласно п. 5.4.1 договора займа кредитор имеет право при просрочке заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа на срок более чем 30 календарных дней, а также при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более 3 раз в течение 12 месяцев, потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору.
АО "ДОМ.РФ" направило в адрес заемщика требование о досрочном погашении задолженности. На момент рассмотрения спора требование об исполнении обязательств по договору займа ответчиком не исполнено, задолженность осталась непогашенной.
Согласно представленному истцом расчету задолженности по договору займа по состоянию на 7 марта 2019 года она составляет сумму 2 308 329,26 руб., в том числе: остаток неисполненных обязательств по займу - 2 250 320,29 руб., сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование займом - 57 281,34 руб., пени в сумме 727,63 руб.
Решением Советского районного суда от 22 июля 2020 года договор займа от 24 мая 2018 года N 8490-05/18/ББ, заключенный между АО "ДОМ.РФ" и Бежан Д.В., расторгнут, с Бежан Д.В. в пользу АО "ДОМ.РФ" взыскана задолженность в размере 2 202 474 руб. 76 коп., возврат государственной пошлины в размере 19 216 руб.
5 июня 2019 года между АО "Липецкая ипотечная корпорация" и ООО "Глобус Групп" заключен договор N III-1 о передаче прав и обязанностей застройщика, согласно которому первоначальный застройщик передает, а новый застройщик принимает все права и обязанности застройщика, возникшие у АО "ЛИК" в связи с осуществлением строительства на земельном участке с кадастровым номером N, расположенном по адресу: Липецкая область, г. Липецк, в районе Елецкого шоссе, многоквартирного жилого дома "Два 4-х секционных жилых дома N III-1, N II-II в жилом микрорайоне "Елецкий", <адрес>. Жилой дом N III-1".
Государственная регистрация указанного договора от 5 июня 2019 года произведена 19 июня 2019 года.
Решением Арбитражного суда Липецкой области от 21 августа 2019 года по делу А36-13113/2018 АО "Липецкая ипотечная корпорация" признано несостоятельным (банкротом).
Определением Арбитражного суда Липецкой области от 16 апреля 2020 года постановлено включить в четвертую очередь реестра требований кредиторов АО "Липецкая ипотечная корпорация" требования ООО "Глобус Групп" в сумме 53 134 561 руб.
Таким образом, обязанность построить объекты и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства по указанному договору возникла у ООО "Глобус Групп".
Согласно пункта 1.3, 1.4. вышеуказанного договора предусмотрено, что в случае, если новый застройщик принимает на себя обязательство по передаче квартир (нежилых помещений) участникам долевого строительства, оплата со стороны которых не осуществлена (в полном объеме или частично), то новый застройщик, после перехода к нему прав и обязанностей от первоначального застройщика, вправе требовать оплаты стоимости объектов долевого строительства в неоплаченной части.
Как установлено из приложения N 3 к договору о передаче прав и обязанностей застройщика N III-1 от 5 июня 2019 года (реестр требований о передаче жилых помещений), за участником долевого строительства имеется задолженность по оплате стоимости квартиры N 432 по договору участия в долевом строительстве от 4 апреля 2018 года N 82/III-1 в размере 1 956 100 рублей (порядковый номер в реестре требований - 234).
В силу пункта 4.2.5. договора N III-1 о передаче прав и обязанностей застройщика от 5 июня 2019 года на момент подписания настоящего договора реестр требований о передаче жилых и нежилых помещений соответствует (Приложение N 3 к настоящему Договору) фактическому положению дел и в него включены все участники долевого строительства, с которыми заключены договоры участия в долевом строительстве Объектов и обязательства по передаче жилых и нежилых помещений Первоначальным застройщиком не исполнены.
Согласно п. 3.3 договора оплата цены договора застройщику по договору N 82/III-1 об участии в долевом строительстве от 4 апреля 2018 года должна была быть произведена участником долевого строительства Крупченковой Е.Е. в течение 360 дней с момента государственной регистрации договора, т.е. до 30 марта 2019 года.
Из материалов регистрационного дела, представленного Управлением Росреестра по Липецкой области в отношении квартиры 432, расположенной на 5 этаже Жилого дома III-1, установлено, что в связи с заключением договора об уступке права требования застройщик АО "ЛИК" представило в Управление Росреестра по Липецкой области письмо N 06 от 25 апреля 2018 года, согласно которому оплата денежных средств по договору долевого участия N 82/III-1 от 4 апреля 2018 года произведена Крупченковой Е.Е. в полном объеме 25 апреля 2018 года в размере 1 956 100 руб.
В то же время из сообщения N 41 от 19 августа 2020 года конкурсного управляющего АО "ЛИК" Сидор П.Л. следует, что по данным бухгалтерского учета АО "ЛИК" оплата по договору участия в долевом строительстве N 82/III-1 от 4 апреля 2018 года в отношении квартиры N 432, не поступала ни от участника долевого строительства Крупченковой Е.Е., ни от цессионария Бежан Д.В.
Согласно представленным конкурсным управляющим АО "ЛИК" Сидор П.Л. бухгалтерским документам (выписки операций по лицевому счету за 25 апреля 2018 года, за 26 - 27 апреля 2018 года, карточке счета, выписке из кассовой книги за 25 апреля 2018 год и 26 апреля 2018 года), оплата по договору N 82/III-1 от 4 апреля 2018 года за квартиру N 432 не производилась, в связи с чем числится задолженность в сумме 1 956 100 руб.
На основании изложенного судом верно установлено, что Крупченкова Е.Е. не исполнила обязательства по оплате цены договора N 82/III-1 от 4 апреля 2018 года в отношении квартиры N 432.
Нарушение обязательства по оплате цены договора со стороны Крупченковой Е.Е. существенно нарушает права ООО "Глобус Групп", которое при заключении договора N III-1 о передаче прав и обязанностей застройщика от 5 июня 2019 года рассчитывало получить денежные средства, не внесенные участниками долевого строительства, либо расторгнуть договоры об участии в долевом строительстве в отношении неоплаченных квартир, после чего реализовать эти квартиры, а полученные денежные средства направить на строительство Жилого дома III-1.
На момент заключения договора от 5 июня 2019 года степень готовности объекта - жилого дома III-1 составляла 20 %.
Во исполнение статьи 9 Закона N 214-ФЗ ООО "Глобус Групп" 10 марта 2020 года направило участнику долевого строительства Бежан Д.В. требование о выплате долга с предупреждением об одностороннем расторжении договора N 82/III-1 участия в долевом строительстве от 4 апреля 2018 года.
22 апреля 2020 года ООО "Глобус Групп" уведомило Бежан Д.В. об одностороннем расторжении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
8 июля 2020 года ООО "Глобус Групп" направило Крупченковой Е.Е. аналогичное требование о выплате долга с предупреждением об одностороннем расторжении договора N 82/III-1 участия в долевом строительстве от 4 апреля 2018 года.
14 августа 2020 года ООО "Глобус Групп" уведомило Крупченкову Е.Е. об одностороннем расторжении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
Указанные требования не исполнены, денежные средства в сумме 1 956 100 руб. истцу не поступили ни от ответчика Крупченковой Е.Е., ни от ответчика Бежан Д.В.
Таким образом, суд пришел к верному выводу о том, что на момент рассмотрения спора участником долевого строительства не исполнены обязательства по оплате цены договора участия в долевом строительстве N 82/III-1 от 4 апреля 2018 года в отношенииквартиры N 432 на сумму 1 956 100 руб.
Поскольку установленный п. 3.3 договора об участии в долевом строительстве срок оплаты цены договора N 82/III-1 от 4 апреля 2018 года истек 21 апреля 2019 года, а участником долевого участия стоимость 1 956 100 руб. (за квартиру N 432)не оплачена, задолженность составляет 1 956 100 руб., следовательно, застройщик ООО "Глобус Групп" вправе реализовать свое право на расторжение договора.
ООО "Глобус Групп" просило расторгнуть договор N 82/III-1 об участии в долевом строительстве от 4 апреля 2018 года в отношении квартиры N 432, заключенный между АО "ЛИК" и Крупченковой Е.Е., и исключить из ЕГРН записи о регистрации N.
Поскольку зарегистрировать расторжение договора N 82/III-1 об участии в долевом строительстве от 4 апреля 2018 года, заключенного между АО "ЛИК" и Крупченковой Е.Е. в Управлении Росреестра по Липецкой области, не представилось возможным по причине наличия зарегистрированного в ЕГРН договора цессии (уступки права требования) между Крупченковой Е.Е. и Бежан Д.В.; не оплатив цену договора, Крупченкова Е.Е. осуществила замену лица в вышеназванных обязательствах - зарегистрирован в установленном порядке соответствующий договор цессии (уступки права требования) без перевода долга на нового участника долевого строительства Бежан Д.В., то ООО "Глобус Групп" избрало надлежащий способ защиты, заявив также исковые требования о признании указанного договора цессии недействительным и применении последствий недействительности сделки путем погашения регистрационной записи в ЕГРН, при удовлетворении которых будет восстановлено его нарушенное право.
Из совокупности представленных доказательств судом с достоверностью установлено, что ответчик Крупченкова Е.Е., являющаяся участником договора долевого участия в строительстве N 82/III-1 от 4 апреля 2018 года в отношении квартиры N 432, не исполнила обязательство по оплате объекта долевого строительства. Доказательств обратного суду не представлено.
Нарушение участником условий договора о внесении платежей по договору участия в долевом строительстве является существенным, поскольку влечет для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. По указанному обстоятельству допускается расторжение договора по требованию одной из сторон.
Учитывая изложенное, принимая во внимание положения статей 450, 450.1, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации,статьей 4, 5, 9, 11 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", исходя из установленных обстоятельств дела, судебная коллегия соглашается с выводом суда о расторжении договора N 82/III-1 об участии в долевом строительстве от4 апреля 2018 годав отношении квартиры N 432, поскольку ответчик Крупченкова Е.Е., являющаяся участником долевого строительства по договору, не исполнила обязательства по оплате объекта долевого строительства, осуществила замену лица в вышеуказанных обязательствах без перевода долга на нового участника долевого строительства Бежан Д.В.
Доводы апелляционной жалобы ответчика Крупченковой Е.Е. и истца АО "ДОМ.РФ" о том, что справка АО "ЛИК" от 25 апреля 2018 года, представленная в Управление Росреестра по Липецкой области при регистрации договора цессии от 24 мая 2018 года, с учетом п.п. 2 ч. 10 ст. 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", свидетельствует об исполнении Крупченковой Е.Е. обязанности по оплате объекта долевого участия, несостоятельны в качестве основания для отказа в иске при установленных по делу обстоятельствах.
Как следует из материалов дела, основания выдачи справки от 25 апреля 2018 года при регистрации сделки не проверялись, не приведены они и в самой справке, сама справка не является документом бухгалтерского учета. В то же время представленные в материалы дела доказательства, анализ которым приведен выше, объективно подтверждают доводы истца о том, что оплата стоимости квартиры N 432 по договору участия в долевом строительстве от 24 мая 2018 года АО "ЛИК" либо новому застройщику ООО "Глобус Групп" ни Крупченковой Е.Е., ни Бежан Д.В. произведена не была. Ответчиками вышеприведенные доказательства не опровергнуты, никаких первичных документов, подтверждающих факт оплаты, не представлено.
При этом ответчик Бежан Д.В., действуя с должной степени заботливости и осмотрительности, при заключении договора цессии, должен был убедиться в исполнении цедентом его обязанностей по оплате стоимости объекта долевого участия.
Поскольку справка "ЛИК" от 25 апреля 2018 года противоречит представленным в дело доказательствам, то сама сделка по уступке права требования заключена в нарушении части 1 статьи 11 Федерального закона от 30 декабря 2014 года N 214-ФЗ.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2017 года N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки", уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168 ГК РФ, пункт 1 статьи 388 ГК РФ).
Поскольку установлено, что на момент заключения договора цессии (уступки права требования) от 24 мая 2018 года между Крупченковой Е.Е. и Бежан Д.В. оплата по договору N 82/III-1 от 4 апреля 2018 года об участии в долевом строительстве не была произведена, то совершение данной сделки в нарушение законодательного запрета, установленного частью 1 статьи 11 Федерального закона N 214-ФЗ, влечет признание вышеуказанного договора цессии (уступки права требования) от 24 мая 2018 года недействительным.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.
Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
Проанализировав представленные доказательства, суд пришел к верному выводу о том, что в данном случае АО "ДОМ.РФ" при заключении 24 мая 2018 года договора займаN 8490-05/18/ББ с Бежан Д.В. не проявило должную степень осмотрительности и не потребовало от Бежан Д.В. и Крупченковой Е.Е. доказательств оплаты по договору долевого участия N 82/III-1 от 4 апреля 2018 года, в то время как добросовестно пользуясь своими правами АО "ДОМ.РФ" должен был проверить наличие у Крупченковой Е.Е. правовых оснований для заключения с Бежан Д.В. договора уступки прав требования N 15 от 24 мая 2018 года.
Довод жалобы истца АО "ДОМ.РФ" о том, что признанием недействительным договора цессии (уступки права требования) от24 мая 2018 года, заключенным между Крупченковой Е.Е. и Бежан Д.В., нарушены права залогодержателя, не может вовлечь иной исход, поскольку при заключении кредитного договора с Бежан Д.В. от 24 мая 2018 года, банк должен был проявить должную осмотрительность и проверить доказательства оплаты по договору долевого участия N 82/III-1от4 апреля 2018 года, то есть наличие у Крупченковой Е.Е. правовых оснований для заключения с Бежан Д.В. указанного договора цессии, что им в должной мере сделано не было.
Несостоятельна в качестве основания для отказа в иске ссылка представителя истца АО "ДОМ.РФ" на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда 10 июня 2021 года (дело N 33-1473/2021), которым отменено решение Советского районного суда г. Липецка от 14 декабря 2020 года по ранее рассмотренному делу, и постановлено новое решение об отказе ООО "Глобус Групп" в иске к ООО "Контакт", Щеголеву А.Н., Щеголевой Т.В. о признании договора цессии недействительным и применении последствий недействительности сделки путем погашения регистрационной записи в ЕГРН.
Как следует из апелляционного определения от 10 июня 2021 года, судебной коллегией было отказано истцу ООО "Глобус Групп" в удовлетворении самостоятельных исковых требований в отношении договора цессии (уступки права требования) от 25 июня 2018 года, указанное решение не имеет преюдициального значение для рассмотрения настоящего спора.
Поскольку судом правомерно удовлетворены требования ООО "Глобус Групп" о расторжении договора долевого участия в строительстве N 82/III-1 об участии в долевом строительстве от 4 апреля 2018 года в отношении квартиры N 432 и о признании недействительным договора уступки прав требования N 15 от 24 мая 2018 года, заключенный между Крупченковой Е.Е. и Бежан Д.В., на основании которых зарегистрировано право залога АО "ДОМ.РФ" в отношении квартиры общей проектной площадью63.1 кв.м., расположенной по адресу (строительному):Липецкая область, г. Липецк, район Советский, микрорайон "Елецкий", Советский округ, жилой дом III-1, подъезд 4, этаж 5, условный номерквартиры 432, то оснований для удовлетворения исковых требований АО "ДОМ.РФ" к Бежан Д.В. у суда первой инстанции не имелось.
Ссылка представителя АО "ДОМ.РФ" в жалобе на отсутствие у суда процессуальных оснований для объединения определением суда от 20 января 2021 года в одно производство гражданских дел по иску АО "ДОМ.РФ" к Бежан Д.В. об обращении взыскания на заложенное имущество и дела по иску ООО "Глобус Групп" к Крупченковой Е.Е., Бежан Д.В. о расторжении договора об участии в долевом строительстве, признании недействительным договора цессии, не свидетельствует о нарушений судом положений части 4 статьи 151 ГПК РФ.
Решение суда в части распределения судебных расходов основано на правильном применении положений статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Доводы апелляционных жалоб по существу направлены на иную оценку доказательств, являвшихся предметом исследования суда первой инстанции, субъективное толкование норм права, не свидетельствуют о незаконности постановленного судом решения, не подтверждают наличия оснований в пределах действия статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к его отмене.
Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судом не допущено. Оснований для отмены решения по доводам апелляционных жалоб не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Советского районного суда г. Липецка от 5 февраля 2021 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы истца АО "ДОМ.РФ" и ответчика Крупченковой Екатерины Евгеньевны - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий: подпись
Судьи: подписи
Мотивированное апелляционное определение изготовлено 24 августа 2021 года.
Копия верна:
Судья:
Секретарь:
14


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка