Дата принятия: 20 июня 2018г.
Номер документа: 33-2845/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 июня 2018 года Дело N 33-2845/2018
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего: Зинченко С.В.
судей: Алферовой Г.П., Уосис И.А.
при секретаре: Кондратьевой К.И.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам Фесенко Дмитрия Александровича и Яковлевой Ирины Александровны на решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 15 января 2018 года, которым суд постановил:
Исковые требования Фесенко Инны Викторовны к Яковлевой Ирине Александровне - удовлетворить.
Признать недействительным соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 17.02.2004 в редакции соглашений N от 29.12.2006, N от 17.01.2008, соглашения от 04.02.2008, N от 26.04.2010, N от 16.04.2012, заключенное 13 октября 2014г между Фесенко Инной Викторовной и Яковлевой Ириной Александровной, относительно земельного участка площадью 608 кв.м с КН N, расположенного по адресу: <адрес>.
Применить последствия недействительности сделки, прекратив права и обязанности арендатора на вышеуказанный земельный участок у Яковлевой Ирины Александровны, восстановив права и обязанности арендатора на вышеуказанный земельный участок Фесенко Инны Викторовны.
Решение является основанием для исключения записи из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации прав и обязанностей арендатора земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м с КН N, расположенного по адресу: <адрес> за Яковлевой Ириной Александровной и восстановления записи о регистрации таких прав за Фесенко Инной Викторовной.
Заслушав доклад судьи Алферовой Г.П., объяснения представителя Яковлевой И.А. по доверенности Капитанова С.А., объяснения представителя Фесенко Д.А. по доверенности Воробьевой Л.Л., поддержавших доводы апелляционных жалоб, возражения Фесенко И.В. и ее представителя по доверенности Романовой Л.А., полагавших жалобы необоснованными, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Фесенко И.В. обратилась в суд с иском к Яковлевой И.А. о признании недействительным соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, указав, что с 4 июля 2006 года является арендатором земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного в Строительном потребительской кооперативе "Т." в пос. Э. Зеленоградского района Калининградской области.
7 июля 2006 года она вступила в брак с Фесенко Д.А., совместно с которым в период с 2006 по 2009 гг. построила двухэтажный жилой дом на вышеуказанном земельном участке. Право собственности на жилой дом до настоящего времени не зарегистрировано.
По просьбе супруга 13 октября 2014 года она заключила соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды на вышеуказанный земельный участок с КН N с родной сестрой супруга Яковлевой И.А. с целью получения последней кредита под залог права аренды на этот участок. Переоформление права аренды было произведено безвозмездно, так как носило временный характер, и предполагалось, что после получения кредита Яковлева И.А. переоформит право обратно в ее (истицы) пользу.
Осенью 2017 года отношения с супругом испортились, он ушел из семьи и заявил о своем намерении расторгнуть брак, в связи с чем она попыталась обсудить с ним вопрос о возврате земельного участка и судьбе построенного жилого дома, на что он ответил отказом.
Ее неоднократные просьбы переоформить соглашение о передаче прав по договору аренды Яковлева И.А. оставила без удовлетворения.
Отсутствие у нее права на земельный участок препятствует оформлению прав на жилой дом.
Считает соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка недействительным, как противоречащее принципу единства судьбы земельного участка с находящимся на нем объектом недвижимости, а также как заключенное путем злонамеренного соглашения между ответчиками с целью лишить ее прав на землю и жилой дом.
Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, ст.ст. 166, 167 ГК РФ, истица просила признать заключенное 13 октября 2014 года с Яковлевой И.А. соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 17.02.2004г. в редакции соглашения N от 29.12.2006г., N от 17.01.2008г., соглашения от 04.02.2008г., N от 26.04.2010г., N от 16.04.2012г. недействительным и применить последствия недействительности данной сделки, возвратив земельный участок с КН N в ее пользование.
Рассмотрев дело, суд вынес изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе Яковлева И.А. просит решение отменить и вынести новое об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на то, что к оспариваемой истицей сделке подлежит применению установленный п. 2 ст. 181 ГК РФ годичный срок исковой давности, который на момент обращения в суд пропущен. Обращает внимание, что суд, самостоятельно изменив основание иска с п. 2 ст. 179 ГК на ст. 35 ЗК РФ, вышел за пределы исковых требований. Кроме того, суд не истребовал в СПК "Т." документы, подтверждающие уплату ею арендных платежей. Утверждает, что на момент передачи ей прав по договору аренды на земельном участке находился садовый домик, не предназначенный для проживания, при этом именно она осуществила его неотделимые улучшения с целью его дальнейшей регистрации в качестве жилого дома. Полагает, что истица с супругом Фесенко Д.А. вступили в сговор с целью лишения ее права на земельный участок и жилой дом.
В апелляционной жалобе Фесенко Д.А. просит решение отменить и вынести новое об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на необоснованность вывода суда о незаконности отчуждения земельного участка истицей без выяснения его волеизъявления, как второго соарендатора. Кроме того, не соглашается с выводом суда о наличии у истицы права собственности на жилой дом в отсутствие государственной регистрации данного права. Поскольку истица не заявляла требований о признании права собственности на жилой дом, считает вывод суда о наличии у нее такого права, выходящим за пределы исковых требований. Принимая во внимание отсутствие у истицы права собственности на жилой дом, вывод суда о незаконности отчуждения земельного участка без находящегося на нем строения, не основан на фактических обстоятельствах дела.
В судебное заседание не явились: ответчик Яковлева И.А., третьи лица Фесенко Д.А. и СПК "Т.", о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще, с заявлениями об отложении судебного заседания не обращались, в связи с чем суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3, 5 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционных жалобах, судебная коллегия находит решение подлежащим оставлению без изменения.
Согласно пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ земельное законодательство основано на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами
Как предусмотрено п. 4 ст. 35 ЗК РФ, не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Таким образом, земельное законодательство содержит прямой запрет на совершение сделок по отчуждению земельного участка без находящегося на нем объекта недвижимости, если последние имеют одного правообладателя.
Из материалов дела следует, что 4 июля 2006 года истица вступила в строительный потребительский кооператив "Т.", которому на основании договора аренды от 17.02.2004 года с последующими изменениями в аренду на срок 49 лет был предоставлен земельный участок площадью в пос. Э. Зеленоградского района под строительство жилого комплекса коттеджного типа.
Распоряжением СПК "Т." N от 4 июля 2006 года за истицей, как членом кооператива, был закреплен имущественный пай N СПК "Т.", соответствующий индивидуальному земельному участку N площадью <данные изъяты> кв.м в кооперативе согласно Генеральному плану проекта застройки земельного участка.
7 июля 2006 года истица заключила брак с Фесенко Д.А.
20 августа 2012 года между СПК "Т." и Фесенко И.В. заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по вышеуказанному договору аренды в редакции соглашений N от 29.12.2006, N от 17.01.2008, соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 04.02.2008, соглашения N от 26.04.2010, N от 16.04.2012, в соответствии с которым СПК "Т." передало Фесенко И.В. права и обязанности по договору аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м с КН N, расположенного по адресу: <адрес>, для проектирования и строительства индивидуального жилого дома.
13 октября 2014 года между Фесенко И.В. и Яковлевой И.А. (сестрой супруга истицы) было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по вышеуказанному договору аренды, согласно которому Фесенко И.В. безвозмездно передала Яковлевой И.А. принадлежащие ей права и обязанности по договору аренды названного выше земельного участка для строительства ИЖД. Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 11 февраля 2015 года.
Судом установлено и подтверждено материалами дела, что по состоянию на 2012 год на вышеуказанном земельном участке уже был возведен двухэтажный жилой дом (1 этаж + мансарда), право собственности на который в установленном законом порядке не было зарегистрировано, при этом истица несла и продолжает нести расходы по его содержанию в виде уплаты членских взносов, оплаты электроэнергии, взносов на газификацию, охраны дома.
Удовлетворяя исковые требования, суд обоснованно исходил из того, что поскольку в результате заключенного между Фесенко И.В. и Яковлевой И.А. соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка был нарушен основополагающий принцип земельного законодательства - единства судьбы земельного участка и находящегося на нем жилого дома, а именно произведено отчуждение земельного участка без находящегося на нем жилого дома, то данное соглашение является недействительным на основании п. 2 ст. 168 ГК РФ, как противоречащее закону ( пп. 5 п. 1 ст. 1, п. 4 ст. 35 ЗК РФ), в связи с чем правомерно применил последствия недействительности сделки, предусмотренные п. 1 ст. 167 ГК РФ.
Вопреки доводам апелляционных жалоб такие выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении и толковании закона.
Ссылки в жалобах на отсутствие у истицы зарегистрированного права собственности на жилой дом не опровергают правильность выводов суда первой инстанции, поскольку имеющимися в деле доказательствами (фотографиями, материалами страхового дела СО "Ресо-Гарантия", осуществлявшего имущественное страхование дома, и т.д.), подробно приведенными судом в решении, бесспорно подтверждено наличие по состоянию на 2012 год оконченного строительством жилого дома, используемого супругами Фесенко для проживания, то есть объекта недвижимого имущества, соответствующего признакам ст.ст. 128, 130 ГК РФ.
При этом само по себе отсутствие зарегистрированного права собственности на данный объект недвижимого имущества не свидетельствует о его физическом отсутствии как объекта недвижимости, тесно связанного с земельным участком.
Доводы жалобы о том, суд вышел за пределы исковых требований, а именно установил право собственности истцы на жилой дом, являются несостоятельными, поскольку таких выводов в решении суда не содержится.
Напротив, судом лишь был констатирован факт нахождения на спорном земельном участке объекта недвижимого имущества, судьба которого при отчуждении арендатором земельного участка, не была разрешена.
Между тем, истица, являясь правообладателем земельного участка с разрешенным использованием - под строительство индивидуального жилого дома, в силу презумпции закона (ст.ст. 263, 264 ГК РФ), также выступает правообладателем возведенного на нем объекта недвижимости, пока не доказано иное.
С учетом изложенного, доводы жалобы Фесенко Д.А. о том, что в настоящем споре истицу нельзя считать единственным правообладателем земельного участка и объекта недвижимого имущества, в связи с чем названные выше положения п. 4 ст. 35 ЗК РФ к настоящему спору не применимы, и для выяснения всех обстоятельств совершенной сделки необходимо было учитывать его волеизъявление, являются несостоятельными.
Доводы жалобы Яковлевой И.А. о том, что на момент приобретения ею прав по договору аренды на земельном участке находился садовый домик, на котором ею были произведены неотделимые улучшения, опровергаются материалами дела, а также показаниями представителя ответчицы, данными в суде первой инстанции о том, что вопрос о доме никогда не обсуждался, в дом Яковлева И.А. не заходила, ремонт не делала, в члены кооператива не вступала и никаких затрат на содержание земельного участка и дома не несла, так как со слов Фесенко Д.А. (брата) эти расходы должен был нести последний (л.д. 223-224 том 1).
При таких обстоятельствах доводы жалобы Яковлевой И.А. о сговоре супругов Фесенко с целью лишения ее прав на земельный участок и жилой дом являются надуманными.
Напротив согласованная позиция представителей Яковлевой И.А. и Фесенко Д.А. в суде апелляционной инстанции о том, что жилой дом возводился после переоформления права аренды в 2014 году Яковлевой И.А., противоречит установленным судом фактическим обстоятельствам дела, и, очевидно направлена на создание препятствий истице в оформлении прав на объект недвижимости с целью не допустить его раздела между супругами в будущем.
Между тем, судебная коллегия обращает внимание, что у истицы, являвшейся арендатором земельного участка свыше 6 лет, в течении которых на нем был возведен жилой дом и эксплуатировался супругами, не было никакого экономически оправданного мотива для отчуждения данного дорогостоящего имущества безвозмездно в пользу сестры супруга.
В соответствии с п. 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса РФ" следует учитывать, что стороны мнимой сделки могут осуществить для вида ее формальное исполнение, например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.
Принимая во внимание, что в результате вышеуказанной сделки так и не произошло фактическое выбытие земельного участка и жилого дома из владения супругов Фесенко, а Яковлева И.А. на протяжении трех лет не несла никаких расходов на содержание данного имущества, судебная коллегия полагает, что оспариваемое соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды также обладает признаками мнимости, то есть было совершено лишь для вида без намерения создать соответствующие ему правовые последствия (п. 1 ст. 170 ГК РФ).
Довод жалобы о том, что заключенная между сторонами сделка является оспоримой (п. 1 ст. 168 ГК РФ) и к ней подлежит применению годичный срок исковой давности (п. 1 ст. 181 ГК РФ), не может быть признан состоятельным.
Так, в пункте 75 названного выше Постановления Пленума Верховного Суда РФ разъяснено, что сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.
Как указано выше, оспариваемое соглашение было заключено вопреки установленному земельным законодательством запрету на отчуждение земельного участка без одновременного отчуждения находящегося на нем объекта недвижимости, то есть является ничтожной сделкой, а не оспоримой, на чем ошибочно настаивает податель жалобы.
Кроме того, ничтожным оно является и по признаку мнимости в силу прямого указания об этом в законе (п. 1 ст. 170 ГК РФ).
С учетом изложенного, к спорным правоотношениям подлежит применению установленный п. 1 ст. 181 ГК РФ трехлетний срок исковой давности для применения последствий недействительности ничтожной сделки, подлежащий исчислению с момента начала ее исполнения.
Как следует из материалов дела, соглашение о передаче прав по договору аренды было заключено 13 октября 2014 года, зарегистрировано в Росреестре 11 февраля 2015 года, а с настоящим иском Фесенко И.В. обратилась 4 октября 2017 года, то есть в пределах трехлетнего срока с момента государственной регистрации перехода прав по договору аренды, то есть формального начала исполнения сделки.
При этом, как указано выше, фактически данное соглашение так и не начало исполняться, поскольку спорное имущество находится во владении и пользовании истицы, она же несет бремя расходов по его содержанию.
Вопреки доводу жалобы ответчицы, суд при рассмотрении настоящего спора не вышел за пределы исковых требований, поскольку в качестве основания иска истица ссылалась как на злонамеренное соглашение ее супруга с сестрой с целью лишить ее имущества, так и на нарушение приведенного выше принципа земельного законодательства.
Кроме того, судебная коллегия обращает внимание, что предмет иска - это конкретное материально-правовое требование истца к ответчику, вытекающее из спорного правоотношения. Основание иска составляют фактические обстоятельства, на которых истец основывает материально-правовое требование к ответчику, из которых вытекает право требования истца и на которых истец их основывает.
Соответственно, неправильное указание истцом правовой нормы, ее неуказание в обоснование иска, а также ошибочная квалификация возникших правоотношений со стороны истца не является определяющим при решении судом вопроса о том, каким законом следует руководствоваться при разрешении дела.
Учитывая изложенное, квалификация судебной коллегией оспариваемого соглашения как мнимой сделки, также не является выходом за пределы исковых требований.
Иные доводы апелляционных жалоб не содержат фактов, которые не были исследованы в судебном заседании, и могли бы повлиять на выводы суда первой инстанции, в связи с чем не являются основанием к отмене решения суда.
Решение суда является законным и обоснованным. Оснований для отмены или изменения решения в апелляционном порядке, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия не усматривает.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 15 января 2018 года оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
