Определение Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КРАСНОДАРСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 2 сентября 2021 года Дело N 33-28396/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:
председательствующего Перовой М.В.,судей:Андреевой Е.А., Шакитько Р.В.,по докладу судьи Андреевой Е.А.,при ведении протокола помощником судьи Дьяченко И.Э.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Вдовченко О.И. к администрации муниципального образования Ленинградский район о признании права собственности на недвижимое имущество,

по апелляционной жалобе Вдовченко О.И. на решение Ленинградского районного суда Краснодарского края от 12 мая 2021 года,

заслушав доклад судьи Андреевой Е.А., пояснения истца Вдовченко О.И., судебная коллегия

установила:

Вдовченко О.И. обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования Ленинградский район о признании права собственности на недвижимое имущество, в котором просит признать действительной сделку купли-продажи земельного участка площадью 851 кв.м, с кадастровым номером и ? доли жилого дома общей площадью 90,1 кв.м, расположенных по адресу: <Адрес...> заключенную с Вдовченко И.И., признать за нею право собственности на указанное имущество.

Решением Ленинградского районного суда Краснодарского края от 12 мая 2021 года в удовлетворении исковых требований Вдовченко О.И. к администрации муниципального образования Ленинградский район о признании права собственности на недвижимое имущество отказано.

В апелляционной жалобе истец Вдовченко О.И. просит решение суда отменить, как вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов жалобы указала, что она, как добросовестный приобретатель, лишена возможности оформить в собственность недвижимое имущество, зарегистрировать свое право во внесудебном порядке не представляется возможным. Предоставленная ею в суд первой инстанции расписка содержит все существенные условия договора купли-продажи. Право собственности продавца на земельный участок подтверждается свидетельством о праве собственности от <Дата ...> и определением Ленинградского районного суда от <Дата ...> об утверждении мирового соглашения. Имущество ей передано, расчет произведен. Ни продавец, ни иные лица факт совершения сделки не оспаривают. Судом первой инстанции не дана правовая оценка имеющимся в деле доказательствам, не приведены мотивы, по которым предоставленные ею письменные доказательства отвергнуты судом.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец Вдовченко О.И. доводы жалобы поддержала, просила решение Ленинградского районного суда Краснодарского края от 12 мая 2021 года отменить, вынести по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить.

Иные лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, об уважительности причин неявки в суд апелляционной инстанции не сообщили, в связи с чем, руководствуясь статьями 167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия, определила, рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения истца, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, Вдовченко И.И. решением администрации Новоплатнировского сельского совета от <Дата ...> выделен в собственность земельный участок площадью 0,12 га, расположенный по адресу: <Адрес...>, о чем выдано свидетельство о праве собственности на землю от <Дата ...> .

Определением Ленинградского районного суда Краснодарского края от <Дата ...> по гражданскому делу по иску Пришва Б.А. к Вдовченко И.И. и Вдовченко О.Б., Резник А.Г. о признании недействительным регистрационного свидетельства на дом и признании права собственности утверждено мировое соглашение, по условиям которого на домовладение, расположенное по адресу: <Адрес...>, признано право собственности Пришва Б.А. в размере ? доли, право собственности Вдовченко И.И. в размере ? доли.

<Дата ...> Вдовченко И.И. составил расписку о том, что продал земельный участок и ? часть в праве собственности на жилой дом, находящиеся по адресу: <Адрес...> за <...> рублей Вдовченко О.И..

Регистрация перехода права собственности на земельный участок и ? долю жилого дома от продавца к покупателю не произведена.

Как следует из свидетельства о смерти от <Дата ...>, Вдовченко И.И. <Дата ...> умер.

Согласно ст. 8.1 ГК РФ, в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

На основании ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ст. 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

При этом, суд может принять решение о регистрации сделки не только в случае виновного уклонения одной из сторон от ее регистрации, но и в случае невозможности этой стороной совершить определенные действия, направленные на регистрацию сделки и перехода права собственности к приобретателю, по независящим от воли данной стороны причинам. К обстоятельствам, повлекшим невозможность регистрации сделки купли-продажи в установленном порядке, относится и утрата продавцом правоспособности, в частности смерть продавца.

В пунктах 61, 62, 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

По смыслу приведенных норм материального права и разъяснений, уклонение одной из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества от совершения действии по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества, является основанием лишь для удовлетворения исковых требований о государственной регистрации перехода права собственности. Вопрос о праве собственности на спорное недвижимое имущество не может быть разрешен посредством предъявления вещного иска. Покупатель по договору купли-продажи недвижимости, переход права собственности, право собственности по которому не зарегистрированы, заведомо не является собственником имущества, поэтому должен пользоваться специальным способом защиты своего права, предусмотренным п. 3 ст. 551 ГК РФ.

При этом, для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ), продавец должен обладать правом собственности на него.

Судом верно установлено, что предоставленная истцом расписка не содержит данных о домовладении, позволяющих определить объект в качестве индивидуально определенной вещи, в частности - кадастрового номера и площади земельного участка и жилого дома, расписка не подписана сторонами, в связи с чем не возможно сделать вывод о том, что условия согласованы сторонами и достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

На момент составления расписки от <Дата ...> Вдовченко И.И. являлся титульным собственником земельного участка и ? доли жилого дома, расположенных по адресу: <Адрес...>, право собственности на которые за ним в установленном законом порядке не зарегистрировано. Каких-либо правоустанавливающих документов на спорный жилой дом материалы дела не содержат.

Доказательств того, что на момент написания расписки дом существовал в тех же параметрах, которые содержатся лишь в техническом паспорте от <Дата ...> истцом не представлено.

Ссылки истца в апелляционной жалобе на нормы материального права, в соответствии с которыми, она считает сделку действительной и исполненной, исходя из волеизъявления сторон, достигнутого соглашения по предмету и по всем другим существенным условиям договора, основаны на неправильном толковании норм права и сделаны без учета требований гражданского законодательства, а также положений Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", поэтому к данным правоотношениям неприменимы.

Кроме того, согласно ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

В соответствии со ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Пунктом 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрена необходимость нотариального удостоверения сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, что направлено на проверку соблюдения преимущественного права покупки участников долевой собственности.

Принимая во внимание положения указанных выше норм права, а также учитывая, что согласие второго собственника жилого дома на отчуждение спорного имущества не имеется, сделка по продаже всего земельного участка и доли в праве собственности на жилой дом не может быть признана действительной.

Вопреки доводам истца, представленные сторонами доказательства оценены судом в соответствии с принципами относимости, допустимости доказательств, на основе состязательности и равноправия сторон (ст.ст. 12, 59 и 60 ГПК РФ).

Суд, с учетом установленных по делу обстоятельств и правоотношений сторон, а также руководствуясь законом, подлежащим применению по данному делу, пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции оценивается судебной коллегией как отвечающее требованиям законности и обоснованности.

Другие доводы жалобы не содержат новых обстоятельств, которые не были предметом обсуждения судом первой инстанции или опровергали бы выводы принятого по делу решения и поэтому не могут служить основанием к отмене либо изменению обжалуемого решения суда.

Выводы суда первой инстанции основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам ст. 67 ГПК РФ, и соответствуют нормам материального и процессуального права регулирующим спорные правоотношения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинградского районного суда Краснодарского края от 12 мая 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в течение трех месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Председательствующий М.В. Перова

Судьи Е.А. Андреева

Р.В. Шакитько


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка