Определение Судебной коллегии по гражданским делам Вологодского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОЛОГОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 28 февраля 2022 года Дело N 33-283/2022

от 28 февраля 2022 года N 33-283/2022

г. Вологда

Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе председательствующего Корешковой В.О.,

судей Бочкаревой И.Н., Дечкиной Е.И.,

при секретаре Топорковой И.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Управления муниципальной собственности Шекснинского муниципального района по доверенности Волошиной О. В. на решение Шекснинского районного суда Вологодской области от 18 октября 2021 года.

Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Корешковой В.О., судебная коллегия

установила:

28 июля 2021 года Конев А.М. обратился в суд с иском к Управлению муниципальной собственности Шекснинского муниципального района Вологодской области о расторжении договора купли - продажи недвижимого имущества N 1 от 7 мая 2021 года, взыскании с ответчика 1 146 000 рублей, уплаченных по договору купли-продажи, возмещении расходов по оплате юридических услуг и комиссии банка (л.д. 5-6).

Исковые требования мотивированы тем, что Конев А.М. признан победителем по результатам проведения торгов, с ним заключен договор купли-продажи расположенного по адресу: <адрес>, недвижимого имущества стоимостью 1 146 000 рублей. Указанная сумма уплачена покупателем. Государственная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи приостановлена в связи с наличием обременения по использованию земельного участка. О существующих ограничениях продавец на торгах не сообщил. От подписания соглашения, дополняющего договор купли-продажи недвижимого имущества указанием на наличие обременения земельного участка в виде водоохранной зоны Шекснинского водохранилища, Конев А.М. отказался. Его требование о расторжении договора купли-продажи и возврате уплаченных по договору денежных средств ответчиком в добровольном порядке не исполнено. Имеющееся обременение лишает покупателя возможности использовать приобретенный земельный участок по целевому назначению, поскольку в границах водоохранной зоны запрещено строительство и реконструкция автозаправочных станций, складов горюче-смазочных материалов, станций технического обслуживания, используемых для технического осмотра и ремонта транспортных средств, осуществление мойки транспортных средств (л.д. 5-6).

Решением Шекснинского районного суда Вологодской области от 18 октября 2021 года требования истца удовлетворены. Расторгнут договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный между Коневым А.М. и Управлением муниципальной собственности Шекснинского муниципального района Вологодской области 7 мая 2021 года. С ответчика в пользу истца взысканы 1 146 000 рублей, расходы по оплате юридических услуг 3000 рублей, комиссия банка 1500 рублей (л.д. 65-69).

В апелляционной жалобе представитель ответчика Управления муниципальной собственности Шекснинского муниципального района Вологодской области по доверенности Волошина О.В., повторяя доводы, изложенные в возражениях на иск Конева А.М., просила решение суда отменить, в иске Коневу А.М. отказать. Полагала, что нежилое здание и земельный участок с разрешенным использованием производственные мастерские с бытовыми помещениями могут быть использованы покупателем по своему назначению (л.д.50-51, 75-78).

Судебная коллегия, исходя из положений статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев дело в пределах доводов апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства, проверив законность и обоснованность решения суда, приходит к выводу об отмене судебного акта.

В силу части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, которым признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с частью 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Согласно пункту 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Из материалов дела следует, что 19 марта 2021 года на основании распоряжения от 17 марта 2021 года N 86 Управлением муниципальной собственности Шекснинского муниципального района на торги выставлено находящееся в муниципальной собственности Шекснинского муниципального района недвижимое имущество: нежилое здание и земельный участок по адресу: <адрес>. В графе N 1 лота указано на отсутствие обременения, начальная цена продажи имущества - 606 000 рублей в соответствии с отчетом N 3312/03/2021-4 ЧПО С.С.Е. (л.д. 7-9, 124-131, 154-186, 227).

21 апреля 2021 года зарегистрирована заявка Конева А.М. на участие в торгах, в тот же день внесен задаток в размере 121 200 рублей (л.д. 119-120, 146-152, 187-188).

По результатам проведения торгов победителем признан Конев А.М., предложивший наиболее высокую цену имущества. Цена сделки определена в размере 1 146 000 рублей (л.д. 8-9, 121-123, 228-231).

Торги по продаже недвижимого имущества проводились в электронном виде на электронной торговой площадке http://utp.sberbank-ast.ru/ в сети Интернет (л.д.153, 213-214, 216-221, 223). По результатам аукциона продавец победитель (покупатель) в течение 5 рабочих дней с даты подведения итогов торгов заключают договор купли-продажи в электронной форме (л.д. 9).

7 мая 2021 года между Управлением муниципальной собственности Шекснинского муниципального района Вологодской области (продавец) и Коневым А.М. (покупатель) заключен договор N 1 купли - продажи расположенного по адресу: <адрес>, недвижимого имущества стоимостью 1 146 000 рублей (л.д. 10-11, 117-118, 211-212).

Согласно пункту 1.1 заключенного договора купли-продажи продавец обязался передать в собственность, а покупатель принять по цене и на условиях договора недвижимое имущество: нежилое здание с кадастровым номером N..., площадью ... кв.м., и земельный участок с кадастровым номером N..., площадью ... кв.м., категории земли населенных пунктов с разрешенным использованием производственные мастерские с бытовыми помещениями (л.д. 10).

В пункте 4.3. договора купли-продажи от 7 мая 2021 года продавец гарантировал, что продаваемое имущество не обременено правами третьих лиц, право собственности на имущество не оспаривается. Имущество под арестом и другими запрещениями не находится (л.д. 10 оборот).

Стоимость недвижимого имущества оплачена Коневым А.М. в размере 1 146 000 рублей, что подтверждается чеком - ордером от 20 апреля 2021 года N 4989 на сумму 121 200 рублей, чеком - ордером от 20 мая 2021 года N 5003 на сумму 1 026 300 рублей. Комиссия банка за два перевода денежных средств составила 3000 рублей (л.д. 12, 222).

Согласно уведомлению Шекснинского отдела Управления Росреестра по Вологодской области от 15 июня 2021 года N КУВД-001/2021-22194472/1 государственная регистрация права Конева А.М. на приобретенное им на торгах недвижимое имущество приостановлена до 15 сентября 2021 года. В обоснование приостановления указано, что на государственную регистрацию представлен договор купли-продажи недвижимого имущества от 7 мая 2021 года, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером N.... Правоустанавливающий документ не содержит указания на ограничения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации (л.д. 19, 55, 233-236).

30 июня 2021 года Конев А.М. направил в Управление муниципальной собственности Шекснинского муниципального района претензию с требованием о расторжении договора купли-продажи от 7 мая 2021 года и возврате уплаченных им денежных средств (л.д. 13-14).

6 июля 2021 года Управление муниципальной собственности Шекснинского муниципального района направило Коневу А.М. дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 7 мая 2021 года и акт приема-передачи недвижимого имущества, датированные 16 июня 2021 года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 16 июня 2021 года N КУВИ-002/2021-73244166 в отношении земельного участка с кадастровым номером N... имеются сведения об ограничении права на объект недвижимости, не зарегистрированных в реестре прав. Это ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации, срок действия с 1 марта 2016 года, основания Водный кодекс Российской Федерации от 3 июня 2006 года N 74-ФЗ (л.д. 28).

Сведения о названном земельном участке внесены в кадастр недвижимости 25 сентября 2008 года (л.д. 47).

Согласно дополнительному соглашению в описание предмета договора купли-продажи внесены изменения со ссылкой на обременение (ограничение) земельного участка в виде водоохранной зоны Шекснинского водохранилища (л.д. 15-18).

15 сентября 2021 года в государственной регистрации прав на недвижимое имущество по договору купли-продажи от 7 мая 2021 года отказано (л.д.208-209, 215).

13 октября 2021 года выездной группой Управления муниципальной собственности Шекснинского муниципального района проведено обследование нежилого здания, расположенного на не огороженном и имеющем свободный доступ земельном участке с кадастровым номером N.... Здание находится на расстоянии 150 метров от береговой линии р. Шексна, водоохранная зона составляет 200 метров (л.д. 52-54).

Ни дополнительное соглашение, ни акт приема-передачи недвижимого имущества Коневым А.М. не подписаны. До настоящего времени договор в добровольном порядке не расторгнут, деньги покупателю продавцом не возвращены.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец Конев А.М. указал, что ответчик при заключении договора купли-продажи не уведомил его об имеющихся ограничениях к использованию земельного участка, вследствие чего истец оказался лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, что является существенным нарушением договора купли-продажи.

Разрешая спор и удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции руководствовался статьями 432, 435 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации, исходил из того, что Конев А.М. принял участие в торгах под влиянием заблуждения о качествах и свойствах недвижимого имущества, выставленного на торги, которое сформировалось вследствие недобросовестных действий продавца, не сообщившего в аукционной документации полную и достоверную информацию о товаре.

Судебная коллегия, принимая во внимание фактические обстоятельства дела, не может согласиться с выводами суда первой инстанции, принимая во внимание объяснения истца, данные в судебном заседании от 18 октября 2021 года, из которых следует, что Коневу А.М. было известно о нахождении нежилого здания, выставленного на торги в 100 метрах от береговой линии Шекснинского водохранилища (л.д. 61).

Документов, свидетельствующих о намерениях Конева А.М. на момент участия в торгах использовать приобретаемое недвижимое имущество в целях строительства станции технического обслуживания автомобилей и автомойки, а также сообщении продавцу о целях приобретения недвижимого имущества, не имеется.

Доводы апелляционной жалобы Управления муниципальной собственности Шекснинского муниципального района заслуживают внимания.

Возможности использовать нежилое здание и земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования (производственные мастерские с бытовыми помещениями) Конев А.М. не лишен. Доказательств обратного истцом в процессе рассмотрения дела не представлено.

Вместе с тем, материалы дела не содержат доказательств заблуждения покупателя Конева А.М. о качествах и свойствах недвижимого имущества, выставленного на торги, как и доказательств недобросовестности действий продавца Управления муниципальной собственности Шекснинского муниципального района при организации и проведении торгов, оформлении аукционной документации, доведении до участников торгов информации о товаре.

Частью 5 статьи 8 Федерального закона N 218-ФЗ от 13 июля 2015 года "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что в кадастр недвижимости вносятся сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для такой территории.

Данная норма относит зонирование к ограничениям, а не к обременениям земельного участка.

Поскольку ограничение права собственности в части использования земельного участка не является обременением самого земельного участка, а статья 460 Гражданского кодекса Российской Федерации предписывает обязанность продажи товара без обременений, из которой не следует свобода от ограничений использования товара, то к спорным правоотношениям указанная норма применению не подлежит. Кроме того, статья 460 Гражданского кодекса Российской Федерации предполагает обременение товара правами третьих лиц на него. Судебной коллегией не установлено прав третьих лиц на спорный земельный участок.

Судебной коллегией установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения об ограничении использования в виде водоохранной зоны Шекснинского водохранилища проданного Коневу А.М. земельного участка с кадастровым номером 35:23:0205013:986 из земель населенных пунктов с разрешенным использованием производственные мастерские с бытовыми помещениями (л.д. 28).

Гражданское законодательство в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений.

Положениями статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с частями 2 и 3 статьи 15 Конституции Российской Федерации органы государственной власти, органы местного самоуправления, должностные лица, граждане и их объединения обязаны соблюдать Конституцию Российской Федерации и законы. Законы подлежат официальному опубликованию. Неопубликованные законы не применяются. Любые нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, не могут применяться, если они не опубликованы официально для всеобщего сведения.

Частью 1 статьи 19 Конституции Российской Федерации провозглашено равенство всех перед законом и судом.

В силу презумпции знания закона граждане и организации должны знать действующее законодательство. Для реализации указанной презумпции предусмотрено обязательное опубликование законов, а также иных подзаконных актов, затрагивающих права и обязанности граждан и организаций.

Статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным названным кодексом, федеральными законами. В частности, могут устанавливаться ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий.

Согласно частям 1, 15 статьи 65 Водного кодекса Российской Федерации водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии (границам водного объекта) морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира. В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности. В границах водоохранных зон запрещаются, в том числе строительство и реконструкция автозаправочных станций, складов горюче-смазочных материалов, станций технического обслуживания, используемых для технического осмотра и ремонта транспортных средств, осуществление мойки транспортных средств.

Статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (пункт 1).

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (пункт 3).

Проведенные Управлением муниципальной собственности Шекснинского муниципального района торги не оспорены, недействительными не признаны, договор купли-продажи недвижимого имущества заключен с Коневым А.М. как с победителем по результатам торгов.

При установленных по делу обстоятельствах доказательств предоставления продавцом покупателю Коневу А.М. заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием истцом не представлено, в материалах дела не имеется.

С учетом изложенного риск неосведомленности о наличии ограничений в отношении товара, установленных нормативным правовым актом, не может быть возложен только на продавца.

Поскольку основания для расторжения заключенного между сторонами по делу договора купли-продажи недвижимого имущества и применения последствий расторжения сделки отсутствуют, то удовлетворение судом первой инстанции требований истца нельзя признать законным и обоснованным.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Шекснинского районного суда Вологодской области от 18 октября 2021 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Отказать Коневу А. М. в иске к Управлению муниципальной собственности Шекснинского муниципального района Вологодской области о расторжении договора N 1 купли-продажи недвижимого имущества от 7 мая 2021 года, взыскании денежных средств, уплаченных по договору, комиссии банка, расходов по оплате юридических услуг.

Председательствующий:

Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка