Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея от 15 февраля 2019 года №33-283/2019

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ АДЫГЕЯ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 15 февраля 2019 года Дело N 33-283/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея в составе:
председательствующего: Козырь Е.Н.,
судей: Аутлев Ш.В. и Богатыревой Е.В.,
при секретаре судебного заседания - Схашок З.Б.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе истца Хачемизовой ФИО22 на решение Кошехабльского районного суда Республики Адыгея от 12 декабря 2018 года, которым постановлено:
В удовлетворении иска Хачемизовой ФИО23 к Безруковой ФИО25, Шнаховой ФИО27, Шнаховой ФИО24 о расторжении договора купли-продажи земельного участка с жилым домом отказать.
Заслушав доклад судьи ФИО19, объяснения представителя истца Хачемизовой ФИО26 - Ноголевой ФИО28., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения ответчика Безруковой ФИО29 и ее представителя по доверенности Цеева ФИО30 полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Хачемизова ФИО31. обратилась в суд с иском к Безруковой ФИО32. действующей от своего имени и от имени несовершеннолетних детей: Шнаховой ФИО34, Шнаховой ФИО35, в котором просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с жилым домом от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Хасиновым ФИО33 действующей по доверенности от Хачемизовой ФИО36, и Безруковой ФИО37, действующей от своего имени и от имени несовершеннолетних детей: ФИО13 и ФИО8 С.А., привести в первоначальное положение, аннулировать записи в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Безруковой ФИО38, ФИО42 ФИО41 и ФИО40 ФИО39 на жилой дом и земельный участок, расположенных по адресу: <адрес>, а. Хачемзий, <адрес>, признать отсутствующим право собственности Безруковой ФИО43., Шнаховой ФИО44. и Шнаховой ФИО45 на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, а. Хачемзий, <адрес>.
При этом указала, что 03.04.2018 года между Хасиновым Г.М., действующим по доверенности от имени Хачемизовой ФИО50, и Безруковой ФИО47., действующей от своего имени и от имени несовершеннолетних детей: Шнаховой ФИО48 и Шнаховой ФИО49, был заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом в простой письменной форме, по условиям которого Хачемизова И.Ю. продала ответчикам жилой дом с земельным участком, расположенные по адресу: <адрес>, а. Хачемзий, <адрес>.
В соответствии п.2 указанного договора стороны оценивают земельный участок в 6974 рубля, жилой дом в 453026 рублей, общая сумма сделки составляет 460000 рублей.
Переход к ответчикам права собственности на эти объекты недвижимости были в установленном законном порядке зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, однако ответчики свои обязательства по оплате земельного участка и жилого дома не исполнили, тем самым существенно нарушили условия договора купли-продажж земельного участка с жилым домом.
Как следует из договора от ДД.ММ.ГГГГ, Хасинов ФИО51., действующий от имени Хачемизовой И.Ю. (продавец), продал, а Безрукова М.А., действующая от своего имени и в интересах несовершеннолетних детей: Шнаховой ФИО52 и Шнаховой ФИО53 (покупатели), купили земельный участок, площадью 5476 кв.м., с кадастровых номером N и размещенный на нем жилой дом, находящиеся п: адресу: <адрес>, а. Хачемзий, <адрес>, N, состоящий из основного строения, общей площадью 68,4 кв.м., со служебными строениями и сооружениями.
ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП зарегистрировано право собственности ответчиков на указанные земельный участок и жилой дом, с ограничением прав и обременение объекта недвижимости вид: Ипотека в силу закона.
В соответствии с п.З договора (индивидуальный жилой дом со строениями и сооружениями и земельный участок) приобретенные покупателями в обшую долевую собственность по 1/3 доли каждому с использованием средств займа; момента государственной регистрации перехода права собственности имущество от продавца к покупателям считается находящимся в ипотеке у займодавца ООО "Мегаполис".
В соответствии с в п.2.1. договора купли-продажи говорящие о том, что окончательный расчет между сторонами произведен полностью в сумме 453026 рублей в течении трех дней со дня подписания и регистрации договора купли-продажи путем перечисления денежных средств на лицевой счет покупателя, а 1900 рублей - за земельный участок за наличный расчет до подписания договора.
Указывает, что ей уже 73 года и у нее плохое здоровье и она, ДД.ММ.ГГГГ была вынуждена в МО "Дмитриевское сельское поселение" сделать доверенность на имя Хасинова ФИО54 которому она якобы доверяет продать за цену и на условиях, по его усмотрению принадлежащий ей на праве собственности жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: а. Хачемзий <адрес>, N.
Однако она имела намерение продать ответчикам домовладение с земельных участком с условием пожизненного содержания. Условия их договора были таковы: после продажи дома с земельным участком она будет проживать в доме до смерти, и ответчики будут осуществлять за ней уход, кормить, ухаживать оказывать необходимую помощь. Таким образом, они договорились продать домовладение с земельным участком с условием пожизненного содержания.
ДД.ММ.ГГГГ ответчики обманным путем, используя ее возраст, ввели истца в заблуждение и оформили доверенность, а в последующем договор купли-продажи принадлежащего ей жилого дома с земельным участком.
В настоящее время ответчики создают ей невыносимые условия для проживания, оскорбляют, унижают, выражаются в ее адрес нецензурной бранью и ни какой помощи не оказывает. Другого жилья она не имеет.
При подписании данной доверенности, ни представитель МО "Дмитриевсксс сельское поселение", ни сам Хасинов ФИО55. ей вышеуказанную доверенность не зачитали и не разъяснили характер и последствия выданной доверенности. ФИО7 практически убедил ее, что все нормально и попросил подписать доверенность.
Истец Хачемизова ФИО56 неоднократно обращалась, к Хасинову ФИО57. и Безруковой ФИО58. в связи с неисполнением ими обязательства по оплате приобретенных ими объектов недвижимости, однако ее требования ответчиками оставлены без ответа. Безрукова ФИО59 ссылаясь на то, что вложила деньги, полученные по материнскому капиталу на благоустройства жилого дома, поменяв окна и двери, от оплаты по договору отказалась.
В результате длительного неисполнения ответчиками обязательств по оплате приобретенных у нее объектов недвижимости она в значительной степени лишилась того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора, так как она вообще не получала никакой денежной суммы за проданное имущество. Нарушение условий договора со стороны ответчиков является существенным и порождает у нее право требовать расторжения договора купли- продажи и возврата переданного ответчикам имущества.
В судебном заседании истец Хачемизова ФИО60 и ее представитель Ноголева ФИО61 иск поддержали полностью и просили его удовлетворить. Пояснили суду, что истица хотела заключить договор пожизненного содержания. ФИО21 другого жилья не имеет и вынуждена проживать во времянке, которая является не жилой. Не смотря на все нарушения, ответчики не исполнили обязательства по оплате приобретенных ими объектов недвижимости. Ответчки ФИО20 и ФИО7 в свою очередь не отрицали наличие перед истцом задолженности по договору купли-продажи, но возражали против расторжения договора.
Ответчик Безрукова ФИО62 иск не признала и пояснила суду, что после заключения договора купли-продажи ей перечислили 453 000 рублей. Они договаривались купить дом за 200-300 тысяч рублей, потом истец передумала и сказала, что ей деньги не нужны и чтобы эти деньги они вложили в дом. Они принесли ей 453 000 рублей, но истец их не взяла. Эти деньги ответчик вложила в дом, окна поменяла, все двери, в настоящий момент с дома снята ипотека. Ответчик согласна чтобы истец проживала в доме и до настоящего времени у них разногласий нет. Просила отказать в иске.
Представитель ответчика Цеев ФИО63 пояснил суду, что между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>, а. Хачемзий, <адрес>. Истец требует, расторгнуть данный договор так как, по ее мнению, ответчиком нарушены условия договора по оплате за продажу, принадлежащего ей домовладения, при этом она ссылается на п. 2 ст. 450 ГК РФ, которая гласит, что договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, и другими законами или договором. Существенным нарушением договора истица считает и уверяет, что ответчик не передавала ей денежные средства за проданное ей жилье, не расплатилась за указанный дом и в связи с чем, расторгнуть договор купли-продажи. Так как из материалов доследственной проверки проведенной по данному факту видно: что в действиях ответчика Ее имеется состава какого-либо преступления. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Считает, что истцом выбран неверный способ защиты нарушенного права, так как в п. 3 ст. 486 ГК РФ содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Просил отказать в иске.
Третье лицо Хасинов ФИО65. пояснил суду, что деньги получала ФИО20. Он находился дома, ему позвонили к обеду, он приехал к истцу домой и его попросили помочь оформить сделку, освоить материнский капитал, с условием оформить пожизненное содержание истца. Тогда он объяснил, что это сейчас невозможно, и истец сказала, что денег она не хочет, поставила единственное условие, содержать ее пожизненно. А деньги пусть вкладывают на ремонт дома. Деньги они ей предлагали сразу же, но она отказалась.
Представитель органа опеки и попечительства Кунижева ФИО64. при вынесении решения полагалась на усмотрение суда.
Суд постановилизложенное выше решение.
В апелляционной жалобе истец Хачемизова ФИО66. просит решение Кошехабльского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ изменить, принять новое судебное решение, которым удовлетворить ее исковые требования к ответчику Безруковой ФИО67 действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей: Шнаховой ФИО68 и Шнаховой ФИО69 о расторжении договора купли-продажи земельного участка с жилым домом в полном объеме. В обоснование доводов жалобы указывает, что доводы и выводы суда первой инстанции, взятые за основу судебного решения являются ошибочными, не соответствуют фактическим обстоятельствам, противоречат материалам данного гражданского дела, и основаны на ошибочном толковании норм действующего федерального законодательства. Указывает, что в силу своего возраста и состояния здоровья намерена была продать ответчикам данное домовладение на условиях пожизненного содержания. Ссылается на то, что в настоящее время ответчика создают ей невыносимые условия для проживания, оскорбляют, унижают и не оказывают ни какой помощи, что она не имеет другого жилья и вынуждена проживать во времянке, которая является нежилой.
Также указывает, что ответчики не исполнили обязательства по оплате приобретенных ими объектов недвижимости по договору купли-продажи, тогда как, по договору, оплата должна быть произведена в течение трех дней со дня подписания и регистрации настоящего договора.
От третьего лица Управления образования администрации МО "<адрес>", выполняющие функции органа опеки и попечительства поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя, в связи чем, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия, с учетом мнения сторон сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Выслушав объяснения истца Хачемизовой ФИО70., ее представителя по доверенности - Ноголевой ФИО73 поддержавших доводы апелляционной жалобы, ответчиков Хасинова ФИО71 Безруковой ФИО72 и ее представителя по ордеру - Цеева ФИО74., возражавших против отмены решения, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения по следующим основаниям.
В соответствии с п. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
В соответствии с п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 23 "О судебном решении" решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ) (п. 2 Постановления Пленума ВС РФ).
Указанным требованиям решение суда первой инстанции не соответствует, поскольку судом неверно применены нормы материального права, что в соответствии со ст. 330 ГПК РФ, является основанием для отмены решения.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ним Хасиновым ФИО75., действующий по доверенности от имени Хачемизовой ФИО77., и Безруковой ФИО76., действующей от своего имени и от имени несовершеннолетних детей: Шнаховой ФИО79. и Шнаховой ФИО80 был заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом в простой письменной форме, по условиям которого Хачемизова ФИО81. продала ответчикам жилой дом с земельным участком, расположенные по адресу: <адрес>, а. Хачемзий, <адрес>.
В соответствии п.2 указанного договора стороны оценивают земельный участок в 6974 рубля, жилой дом в 453026 рублей, общая сумма сделки составляет 460000 рублей. Окончательный расчет между сторонами будет произведен полностью в сумме 453026 рублей по договору займа N от ДД.ММ.ГГГГ в течении трех дней со дня подписания и регистрации договора купли-продажи путем перечисления денежных средств на лицевой счет покупателя.
ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП зарегистрировано право собственности ответчиков на указанные земельный участок и жилой дом, с ограничением прав и обременением объекта недвижимости вид: Ипотека в силу закона.
В соответствии с п.З договора (индивидуальный жилой дом со строениями и сооружениями и земельный участок) приобретенное покупателями в общую долевую собственность по 1/3 доли каждому с использованием средств займа с момента государственной регистрации перехода права собственности на имущество от продавца к покупателям считается находящимся в ипотеке у займодавца ООО "Мегаполис".
До настоящего времени ответчиком перед истцом обязательства не исполнены, доказательств обратного в нарушение ст. 56 ГПК РФ, не представлено.
Поддерживая заявленные требования, представитель истца пояснил суду, что истец хотела заключить договор пожизненного содержания, что ответчики обманным путем оформили доверенность, а в последующем и договор купли-продажи, что истец в силу своего преклонного возраста не понимала последствий подписания доверенности, и никто ей их не разъяснял. Указала, что спорное жилье является для истца единственным, что от ответчиков не получала никакой денежной суммы за проданное имущество. По мнению представителя истца, договор является не исполненным, поскольку денежные средства за дом и земельный участок истцу не передавались.
Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчики и представитель ответчика пояснили суду, что у истца не имеется оснований требовать от ответчика возврата переданного по договору недвижимого имущества, поскольку с учетом положений закона неисполнение обязательств по договору купли-продажи в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости недвижимого имущества влечет право требования продавца уплаты стоимости товара, а не расторжение договори- Считает, что истцом выбран неверный способ защиты нарушенного права, так как, в п. 3 ст. 486 ГК РФ содержится норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Просит отказать в иске.
В силу положений ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.
На основании ч. 4 ст. 453 ГПК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Согласно п. 65 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплату имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
Отказывая истцу в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что объект недвижимости передан Безруковой ФИО82 стороны действовали добросовестно, сделка зарегистрирована в установленном законном порядке, также ответчик предлагала денежные средства истцу, однако она отказалась их принимать, в связи с чем, данные денежные средства были вложены в ремонт.
Судебная коллегия не соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для расторжения договора купли-продажи, поскольку судом допущено неправильное толкование и применение норм материального права, а выводы, изложенные в решении, не соответствуют установленным по делу обстоятельствам.
Так, с учетом всех установленных по делу обстоятельств, которые сторонами не оспорены, следует признать такой вывод суд первой инстанции противоречащим положениям п. 2 ст. 450 ГК РФ, согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Определяя существенность нарушения, допущенного покупателем, судебная коллегия должна исходить из установленных им обстоятельств о том, что по рассматриваемому спору продавец не получила за проданную ответчику недвижимость денежной суммы, на которую она рассчитывала. Указанное свидетельствует, что истец как продавец с очевидностью лишилась того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.
Доказательств выплаты денежных средств, в счет стоимости дома и земельного участка ответчиком не представлено, неуплата стоимости спорного имущества является для истца Хачемизовой ФИО83 существенным нарушением условий договора со стороны ответчиков и влечет для истца такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Суд также обосновывал свои выводы ссылкой на п. 3 ст. 486 ГК РФ, указав, что неисполнение обязанности по оплате проданного товара не влечет возникновения у продавца права на расторжение договора купли-продажи, а порождает у него лишь право требовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами.
Однако такой вывод основан на неправильном толковании п. 3 ст. 486 ГК РФ, предусматривающего, что, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
Из буквального толкования текста правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ.
В этой связи суд первой инстанции неправильно истолковал и применил разъяснения, содержащиеся в п. 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплату имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
При таком положении, судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции постановлено незаконное и необоснованное решение, которое подлежит отмене.
Разрешая настоящий спор по существу, с учетом изложенных выше обстоятельств и норм права, суд апелляционной инстанции принимает новое решение об удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Кошехабльского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ отменить, принять по делу новое решение.
Исковые требования Хачемизовой ФИО84 к Безруковой ФИО85, Шнаховой ФИО86, Шнаховой ФИО87 о расторжении договора купли-продажи земельного участка с жилым домом удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, расположенного по адресу: <адрес>, а. Хачемзий, <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между между Хасиновым ФИО93 действующий по доверенности от Хачемизовой ФИО88, и Безруковой ФИО92, действующей от своего имени и от имени несовершеннолетних детей: Шхановой ФИО89. и ФИО91 ФИО90.
Признать право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, а. Хачемзий, <адрес>, за Хачемизовой ФИО94
Погасить в ЕГРН запись о праве собственности Безруковой ФИО95, Шнаховой ФИО96, Шнаховой ФИО97 на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, а. Хачемзий, <адрес>.
Председательствующий: Козырь Е.Н.,
Судьи: Аутлев Ш.В. и Богатырева Е.В.,
Копия верна:
Судья Верховного суда
Республики Адыгея Е.Н. Козырь


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка