Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 12 октября 2020 года №33-2822/2020

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ САХА (ЯКУТИЯ)

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 12 октября 2020 года Дело N 33-2822/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) в составе:
председательствующего Пуховой Е.В.,
судей Кычкиной Н.А., Матвеевой М.К.,
при секретаре Алексеевой М.Г.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам представителей Окружной администрации г.Якутска на решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 08 июля 2020 года по иску Платонова Л.Г., Борисова М.М. к Обществу с ограниченной ответственностью Инвестиционной компании "Экотехнологии строительства Чжода", Окружной администрации г.Якутска, Борисову Д.В. о признании права собственности на объект незавершенного строительства, которым
постановлено:
Признать право общей долевой собственности по ? доли в праве за Платоновым Л.Г., Борисовым М.М. на объект незавершенного строительства - свайное поле по объекту "Строительство жилых домов 1 этапа по договору развития застроенной территории смежных кварталов 2,4,17 г. Якутск Многоквартирный жилой дом с детским садом на 100 мест по ул. Якутская в кв. 4 (земельный участок 5.1)" с кадастровым номером N ..., расположенный по адресу: г.Якутск, квартал N 4 ул.Якутская, соответствующего техническому паспорту на объект незавершенного строительства инвентарный N ... от 06 апреля 2018 года".
Заслушав доклад судьи Матвеевой М.К., объяснения представителя истцов Чистоедова Д.В., представителя истца Платонова Л.Г. - Таюрского Г.В., представителя ответчика Окружной администрации г.Якутска Округиной А.С., представителя третьего лица ЯГОСП УФССП России по РС(Я) Михайлова В.В., изучив материалы дела, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Платонов Л.Г., Борисов М.М. обратились в суд с иском к ООО ИК "Экотехнологии строительства Чжода", Окружной администрации г.Якутска, Борисову Д.В. о признании права общей долевой собственности (по ? доли в праве) на объект незавершенного строительства: свайное поле по объекту "Строительство жилых домов 1 этапа по договору развития застроенной территории смежных кварталов 2,4,17 г. Якутск Многоквартирный жилой дом с детским садом на 100 мест по ул. Якутская в кв. 4 (земельный участок 5.1)" с кадастровым номером N ..., расположенный по адресу: г.Якутск, квартал N 4 ул.Якутская. В обоснование иска указано на то, что истцы приобрели у ответчика Борисова Д.В. конструктивные элементы здания - сваи в количестве 338 шт., расположенные на вышеуказанном объекте строительства. Борисов Д.В., в свою очередь, приобрел указанные сваи на публичных торгах по продаже имущества должника ООО ИК "Экотехнологии строительства Чжода". Поскольку объект прочно связан с землей и представляет собой свайное поле строящегося здания, истцы просят признать за ними право долевой собственности как на объект незавершенного строительства.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
Не согласившись с указанным решением, представители Окружной администрации г.Якутска Степанова А.Н. и Округина А.С. обратились в суд с апелляционными жалобами, в которых просят отменить решение суда и принять новое решение об отказе в удовлетворении иска в полном объеме, мотивируя тем, что возведенное застройщиком ООО ИК "Экотехнологии строительства Чжода" свайное поле было продано на публичных торгах в рамках исполнительного производства по взысканию с должника кредиторской задолженности на основании судебных решений. Свайное поле продано как конструктивные элементы здания - железобетонные сваи. Право собственности должника ООО ИК "Экотехнологии строительства Чжода" на свайное поле как на объект недвижимости не было зарегистрировано. Объект незавершенного строительства не подлежал продаже с публичных торгов в порядке исполнительного производства. Таким образом, сделки купли-продажи железобетонных свай являются ничтожными, поскольку фактически у должника право собственности на конструктивные элементы здания отсутствовало. Срок разрешения на строительство истек, права на земельный участок у истцов отсутствуют, объект является самовольной постройкой.
Истцы Платонов Л.Г., Борисов М.М., ответчики Борисов Д.В., ООО ИК "Экотехнологии строительства Чжода" о месте и времени судебного заседания надлежаще извещены, о причинах неявки в суд апелляционной инстанции не сообщили. Ответчик Борисов Д.В. просил рассмотреть дело без его участия.
Информация о дате, времени и месте рассмотрения дела своевременно размещена в установленном п. 2 ч. 1 ст. 14, ст. 15 Федерального закона от 22.12.2008 N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" порядке на сайте Верховного Суда РС (Я).
С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, и принимая во внимание, что неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела в суде апелляционной инстанции, судебная коллегия признала возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Представитель ответчика Окружной администрации г.Якутска Округина А.С. в суде апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержала, просила решение суда отменить.
Представитель истцов Чистоедов Д.В. и представитель истца Платонова Л.Г. - Таюрский Г.В. в суде апелляционной инстанции с доводами апелляционной жалобы не согласились, просили решение суда оставить без изменения.
Представитель третьего лица ЯГОСП УФССП России по РС(Я) Михайлов В.В. просил разрешить дело на усмотрение суда.
Изучив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность принятого решения в пределах доводов апелляционных жалоб в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему выводу.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ООО ИК "Экотехнологии строительства Чжода" на основании договора аренды N ... от 25.02.2016 г., заключенного с ДИЗО Окружной администрации г.Якутска, был предоставлен земельный участок площадью 10 350 кв.м. с кадастровым номером N ..., расположенный по адресу: г.Якутск, квартал N 4 ул.Якутская, из земель населенных пунктов. Земельный участок предоставлен для строительства многоквартирного жилого дома в соответствии с утвержденным проектом о развитии застроенной территории и договором о развитии застроенной территории. Срок аренды земельного участка был определен до 31.12.2021 г.
Застройщиком ООО ИК "Экотехнологии строительства Чжода" разработана проектная документация по объекту "Строительство жилых домов 1 этапа по договору развития застроенной территории смежных кварталов 2,4,17 г.Якутск Многоквартирный жилой дом с детским садом на 100 мест по ул.Якутская в кв. 4 (земельный участок 5.1)" с кадастровым номером N ..., расположенный по адресу: г.Якутск, квартал N 4 ул.Якутская; получено положительное заключение государственной экспертизы проектной документации и инженерных изысканий N ... от 26.04.2016 г.
26.04.2016 г. застройщиком получено разрешение N ... на строительство указанного объекта.
Согласно техническому паспорту на объект незавершенного строительства по состоянию на 06.04.2018 г. застройщиком возведено свайное поле на предоставленном в аренду земельном участке, состоящее из 338 вмонтированных в землю железобетонных свай, связанных цокольным перекрытием - фундамент железобетонный.
Из материалов дела усматривается, что в 2018 году строительство объекта прекращено, застройщик прекратил фактически свою деятельность на территории г.Якутска.
На основании решения Арбитражного суда РС(Я) от 20.08.2018 г. вышеуказанный договор аренды земельного участка N ... от 25.02.2016 г. с застройщиком расторгнут, земельный участок площадью 10350 кв.м. с кадастровым номером N ..., возвращен Окружной администрации г.Якутска.
В рамках исполнительного производства на основании судебных решений по взысканию с должника ООО ИК "Экотехнологии строительства Чжода" кредиторской задолженности в 2019 году на публичных торгах проданы конструктивные элементы здания - железобетонные сваи в количестве 338 штук.
По результатам торгов между ТУ ФАУГИ в РС(Я) и Борисовым Д.В. 21.05.2019 г. заключен договор N ... купли-продажи арестованного имущества - конструктивных элементов здания в виде железобетонных свай в количестве 338 штук (движимое имущество).
12.07.2019 г. истцы Платонов Л.Г. и Борисов М.М. приобрели в долевую собственность у ответчика Борисова Д.В. указанные сваи на основании договора купли-продажи N ....
Обращаясь в суд с настоящим иском о признании права общей долевой собственности на объект недвижимости, Платонов Л.Г. и Борисов М.М. исходили из того, что фактически по договору купли-продажи они приобрели не отдельные конструктивные элементы здания, а объект незавершенного строительства: свайное поле с железобетонным фундаментом.
Разрешая дело по существу и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что объект не является самовольной постройкой, законно возведен прежним собственником, истцы приобрели право собственности на объект в результате сделок, которые не оспорены, приобретенные истцами конструктивные элементы здания фактически представляют собой объект недвижимости - объект незавершенного строительства.
Между тем судебная коллегия с данными выводами суда первой инстанции согласиться не может, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права и неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела.
Согласно положениям ст.12 Гражданского кодекса РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание права.
Основания приобретения права собственности закреплены в ст.218 Гражданского кодекса РФ.
В силу п.2 ст.218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Как указывалось выше, на момент реализации арестованного имущества в рамках исполнительного производства и проведения публичных торгов железобетонные сваи в количестве 338 штук были вмонтированы в землю и связаны между собой цокольным перекрытием, то есть фактически представляли собой свайное поле с фундаментом.
В соответствии с п.10 ст.1 Градостроительного кодекса РФ здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства.
Согласно положениям ст.130 Гражданского кодекса РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу (недвижимым вещам, прочно связанным с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно).
При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем по крайней мере полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п.1 ст.130 Гражданского кодекса РФ, п.38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Из положений ч.1 ст.130 Гражданского кодекса РФ и Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что незавершенный строительством объект является неделимым объектом права, права собственности на такой объект подлежат регистрации так же, как на неделимый объект.
Действующее законодательство не предусматривает возможность реального выделения частей недостроенного объекта. Часть незавершенного строительством объекта не может являться самостоятельным объектом гражданского оборота.
Таким образом, из материалов дела усматривается и сторонами не оспаривается, что на момент реализации имущества должника ООО ИК "Экотехнологии строительства Чжода" свайное поле с фундаментом представляло собой объект незавершенного строительства, прочно связанный с землей, перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба его назначению. Данный факт подтверждается также заключением эксперта ООО КФК "Профит+" N ... от 11.06.2019 г. и фотографиями.
Исходя из положений ч.ч.6 и 7 ст.87 Федерального закона от 02.10.2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", основаниями для начала процедуры проведения публичных торгов являются постановление судебного пристава-исполнителя о передаче имущества должника на реализацию и передача этого имущества судебным приставом-исполнителем специализированной организации по акту приема-передачи.
Между тем, если на реализацию передано имущество, на которое не может быть обращено взыскание, то у организатора публичных торгов отсутствуют предусмотренные Федеральным законом от 02.10.2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" основания для проведения процедуры публичных торгов.
Публичные торги могут быть признаны недействительными в связи с допущенными судебным приставом-исполнителем нарушениями, повлекшими за собой незаконную передачу на публичные торги имущества должника, например, при обращении взыскания на имущество, не подлежащее реализации (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016).
Порядок обращения взыскания на имущество должника предусмотрен ст.69 Федерального закона от 02.10.2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", согласно которому при отсутствии или недостаточности у должника денежных средств взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее ему на праве собственности, хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, за исключением имущества, изъятого из оборота, и имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, независимо от того, где и в чьем фактическом владении и (или) пользовании оно находится (ч.4).
Акт о наложении ареста (описи имущества) от 06.03.2019 г. составлен судебным приставом-исполнителем ЯГОСП УФССП России по РС(Я) по адресу нахождения свайного поля. Таким образом, судебный пристав-исполнитель обладал информацией о том, что должник, как застройщик, производил строительство объекта, прочно связанного с землей, фактически свайное поле с фундаментом являлось объектом незавершенного строительства и его реализация в виде отдельных конструктивных элементов, то есть в виде движимого имущества, является незаконной.
Факт отсутствия государственной регистрации права собственности должника на объект незавершенного строительства не препятствовал судебному приставу-исполнителю реализовать предусмотренное ч.1 ст.66 Федерального закона от 02.10.2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" право на обращение в регистрирующий орган для проведения в установленном порядке государственной регистрации права собственности должника на имущество, принадлежащего ему и подлежащего государственной регистрации, в целях последующего обращения взыскания на указанное имущество.
Кроме того, в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу ст.131 Гражданского кодекса РФ закон устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение в целях обеспечения стабильности гражданского оборота.
Таким образом, судебный пристав-исполнитель не вправе был передавать отдельные конструктивные элементы недвижимого имущества на реализацию на публичных торгах.
В силу п.2 ст.168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Железобетонные сваи, как движимое имущество, реализованы на публичных торгах в нарушение требований закона. Соответственно сделка, заключенная по результатам таких торгов, является ничтожной в силу п.2 ст.168 Гражданского кодекса РФ, поскольку нарушает требования закона о продаже недвижимого имущества и посягает на право собственности должника на объект недвижимости.
Поскольку право собственности на конструктивные элементы здания (железобетонные сваи) ответчиком Борисовым Д.В. приобретено на публичных торгах по ничтожной сделке, передача указанного права истцам по сделке купли-продажи также является ничтожной.
Истцы, зная о том, что фактически приобретают объект незавершенного строительства, при этом в нарушение закона заключили договор купли-продажи движимого имущества.
При указанных обстоятельствах оснований для признания за истцами права долевой собственности на объект незавершенного строительства: свайное поле по объекту "Строительство жилых домов 1 этапа по договору развития застроенной территории смежных кварталов 2,4,17 г.Якутск Многоквартирный жилой дом с детским садом на 100 мест по ул.Якутская в кв. 4 (земельный участок 5.1)" с кадастровым номером N ..., расположенному по адресу: г.Якутск, квартал N 4 ул.Якутская, не имеется.
Довод представителя истцов о том, что результаты публичных торгов и последующие сделки купли-продажи конструктивных элементов здания не признаны недействительными, подлежит отклонению, поскольку ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения независимо от признания ее таковой судом и не порождает правовых последствий.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 08 июля 2020 года по данному делу отменить и вынести новое решение.
В удовлетворении исковых требований Платонова Л.Г., Борисова М.М. к Обществу с ограниченной ответственностью Инвестиционной компании "Экотехнологии строительства Чжода", Окружной администрации г.Якутска, Борисову Д.В. о признании права собственности на объект незавершенного строительства отказать.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий Е.В. Пухова
Судьи Н.А. Кычкина
М.К. Матвеева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка