Дата принятия: 04 июня 2020г.
Номер документа: 33-2815/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КЕМЕРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 июня 2020 года Дело N 33-2815/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе:
председательствующего: Акининой Е.В.,
судей: Проценко Е.П., Полуэктовой Т.Ю.,
при секретаре: Черновой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства по докладу судьи Проценко Е.П. гражданское дело по апелляционной жалобе истца Паймурзина И.Ю. на решение Кемеровского районного суда Кемеровской области от 27 ноября 2019 года,
по иску Паймурзина Игоря Юрьевича к Тесленко Анне Леонидовне и Тесленко Андрею Юрьевичу о взыскании убытков в целях устранения дефектов жилого дома,
УСТАНОВИЛА:
Паймурзин И.Ю. обратился в суд с иском к супругам Тесленко А.Л., Тесленко А.Ю. о взыскании убытков в целях устранения дефектов жилого дома.
Требования мотивированы тем, что истец на основании договора купли-продажи от 25.07.2018, заключенного между ним и Тесленко А.Л., Тесленко А.Ю., является собственником жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. В спорном жилом доме зарегистрированы и проживают родственники Паймурзина И.Ю. В ходе эксплуатации жилого дома Паймурзин И.Ю. обнаружил, что вода, поступающая в дом, имеет осадок ржавчины и привкус железа с иными примесями неизвестного происхождения, о которых продавец при купле-продаже жилого дома ничего не сообщил.
В связи с этим Паймурзин И.Ю. понес затраты в размере 130 000 рублей на очистные сооружения для получения воды надлежащего качества, поскольку в доме проживают малолетние дети.
Кроме того, в ходе эксплуатации жилого дома и проведения дальнейшего косметического ремонта Паймурзиным И.Ю. обнаружены скрытые дефекты, которые при купле-продажи не оговаривались.
Данные дефекты заключаются в гниющих деревянных конструкциях, покрытых плесенью и расположенных по всей площади чердачного помещения, а также в подвальном помещении, иные повреждения.
Для определения наличия скрытых дефектов и стоимости восстановительного ремонта жилого дома Паймурзин И.Ю. обратился в экспертное учреждение СОЮЗ "Кузбасская торгово-промышленная палата", заключением которого определена стоимость восстановительного ремонта в размере 4 664 068 рублей, стоимость услуг эксперта составила 15 000 рублей.
Из экспертного заключения Союза "Кузбасская торгово-промышленная палата" следует, что повреждения в виде плесени и разрушений деревянных конструкций образовались не за один день, а в течение нескольких лет до продажи объекта в связи с нарушениями, допущенными при строительстве жилого дома, о чем свидетельствуют характер и локализация повреждений.
В связи с этим Паймурзин И.Ю. будет вынужден понести существенные расходы на устранение выявленных скрытых дефектов, а потому именно ответчики как продавцы объекта недвижимости должны нести ответственность в виде возмещения его затрат.
Впоследствии проведена судебная экспертиза и истец увеличил исковые требования
Паймурзин И.Ю. с учетом выводов судебной строительно-технической экспертизы ООО "Научно-исследовательский институт судебных экспертиз горной промышленности" просит взыскать солидарно с Тесленко А.Л. и Тесленко А.Ю. убытки в целях устранения дефектов жилого дома в размере 7 506 431 рублей; расходы на оплату услуг специалиста Союза "Кузбасская торгово-промышленная палата" в размере 15 000 рублей; расходы по уплате государственной пошлины.
Решением Кемеровского районного суда Кемеровской области от 27 ноября 2019 года постановлено: "В удовлетворении исковых требований Паймурзина Игоря Юрьевича к Тесленко Анне Леонидовне и Тесленко Андрею Юрьевичу о взыскании убытков в целях устранения дефектов жилого дома отказать полностью".
В апелляционной жалобе истец Паймурзин И.Ю. просит решение суда отменить и постановить новое решение об удовлетворении иска.
Выражая не согласие с выводами суда и ссылаясь на заключения экспертов, апеллянт настаивает на том, что выявленные дефекты в жилом доме являлись скрытыми и препятствуют использованию жилого дома по назначению.
Выводы суда о том, что с момента сделки истец произвел переустройство объекта недвижимости и его площадь оказалась больше, чем при покупке дома, апеллянт полагает не подтвержденными.
Апеллянт не согласен с тем, что стоимость предмета сделки зависела от наличия имеющихся в объекте недвижимости дефектов, указывая на то, что договор купли-продажи таких условий не содержит.
Изучив материалы дела, заслушав представителей Паймурзина И.Ю. - Паймурзина А.И. и Щербакова Е.О., поддержавших доводы апелляционной жалобы и просивших решение суда отменить, удовлетворив исковые требования, ответчиков Тесленко А.Л. и Тесленко А.Ю., а также их представителя Пойлова М.Ю., просивших решение суда оставить без изменения, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения исходя из доводов, изложенных в жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствие с ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).
В силу ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (п. 1); при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (п. 2).
На основании ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Статья 475 ГК РФ предусматривает, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно правилам ГК РФ о переходе права собственности и риска случайной гибели или повреждения товара к покупателю с момента его передачи последнему, п. 1 ст. 476 ГК РФ устанавливает, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что они возникли до передачи ему товара или по причинам, возникшим до этого момента.
Как установлено судом и следует из материалов дела, истец Паймурзин А.И. является собственником жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 222 кв.м, и земельного участка площадью 1 501 кв.м., на котором расположен жилой дом, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ у ответчиков Тесленко А.Ю. и Тесленко А.Л. (л.д.18).
Переход права собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д.19-20, 138-140).
Согласно выписок из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ N, N, сведения об основных характеристиках объектов (дом, земля) соответствуют сведениям, указанным в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 102-104, 105-107).
Согласно данным технического паспорта на объект индивидуального жилищного строительства (тип объекта учета -здание, назначение объекта- жилое): <адрес>, общая площадь объекта индивидуального жилищного строительства составляет 222,0 кв.м., в том числе жилая 148,2 кв.м., год завершения строительства - 2014 (л.д.10- 17).
Согласно заключению специалиста Союза "Кузбасская торгово-промышленная палата" от ДД.ММ.ГГГГ N (т. 1 л.д. 21-51, 169-199) в жилом доме по адресу: <адрес> имеются дефекты, которые повлияли на дальнейшую эксплуатацию таких конструктивных элементов, как потолок, стены, полы. Указанные недостатки относятся к группе устранимых с заменой отдельно значительно пострадавших элементов внутренней отделки (т. 1 л.д. 40-41, 189). Стоимость ремонтно-восстановительных работ по устранению данных недостатков составляет 4 664 068 рублей (т. 1 л.д. 51, 199).
Согласно заключению экспертов ООО "Научно-исследовательский институт судебных экспертиз горной промышленности" от ДД.ММ.ГГГГ N (т. 2 л.д. 2-38) на момент осмотра ДД.ММ.ГГГГ жилой дом и гаражный бокс, расположенные по <адрес>, имели строительные недостатки (дефекты) конструктивных элементов: отмостки, фасада, фундамента - стен, перекрытий, крыши (т.2, л.д.2-134).
Выявленные недостатки (дефекты) препятствуют использованию жилого дома и гаражного бокса по назначению, однако они являются устранимыми.
На момент исследования установить экспертным путем давность образования (время возникновения) выявленных недостатков в жилом доме и гаражном боксе не представляется возможным по причине отсутствия научно-обоснованной и апробированной методики установления давности образования выявленных недостатков.
При этом эксперты пришли к выводу, что недостатки (дефекты) возникли в результате нарушения технологий при строительстве жилого дома и гаражного бокса (устройства тепло и пароизоляции, отсутствие вентиляции).
Явных признаков, указывающих на то, что выявленные недостатки (дефекты) образовались в результате, того, что жилой дом и гаражный бокс не использовались по назначению в зимний период 2018-2019 года, если факт неиспользования жилого дома и гаражного бокса в данный период имел место, в процессе исследования не установлено.
Выявленные недостатки (дефекты) жилого дома и гаражного бокса угрозу жизни и здоровью третьих лиц не создают (т.2, л.д.36-38).
Стоимость устранения строительных недостатков составляет 7 506 431 рублей.
Заключение специалиста Союз "Кузбасская торгово-промышленная палата" от 15.04.2019 N 6/131 и заключение экспертов ООО "Научно-исследовательский институт судебных экспертиз горной промышленности" от 29.08.2019 N 129 в части наличия недостатков в связи с отступлением от обязательных норм и правил, предусмотренных СНиПами и иной технической документацией, являются обоснованными и достоверными, отражающие фактические обстоятельства дела, отвечают требованиям относимости и допустимости, надлежащим образом мотивированы, заключение экспертов содержит исчерпывающие ответы на вопросы суда, составлены лицами, имеющими соответствующее образование и стаж экспертной работы, обладающим специальными познаниями; выводы являются полными, противоречий в части объема недостатков не содержат, эксперты ООО "Научно-исследовательский институт судебных экспертиз горной промышленности" предупреждались об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.
Заключение специалиста Союз "Кузбасская торгово-промышленная палата" от 15.04.2019 N 6/131 и заключение экспертов ООО "Научно-исследовательский институт судебных экспертиз горной промышленности" от 29.08.2019 N 129 не содержат сведений о том, что выявленные недостатки имели скрытый характер.
Сами по себе строительные недостатки объектов капитального строительства не могут быть положены в основу удовлетворения требований истца, поскольку истец Паймурзин И.Ю. дважды осматривал предмет сделки в разное время года (в феврале и летом непосредственно при покупке), при осмотре дома видел черный потолок, и как утверждалось представителем истца - Паймурзиным А.И., жилой дом приобретался, в том числе, и под самоотделку (т.2, л.д.203-205).
Согласно п. 3.2 договора купли-продажи от 25.07.2018, продавец обязался передать объект недвижимости в том качественном состоянии, в котором он есть на день подписания договора (т.1 л.д. 18, 139).
Согласно п. 3.1 договора купли-продажи Паймурзин И.Ю. произвел осмотр дома и претензий к техническому состоянию дома не имеет.
В соответствии с п. 3.3 договор имеет силу передаточного акта.
Таким образом стороны при заключении договора купли-продажи объектов недвижимости пришли к соглашению о качестве товара, Паймурзин И.Ю. был удовлетворен техническим состоянием жилого дома, установленного путем внутреннего и внешнего осмотра до подписания договора, при подписании договора замечаний относительно каких-либо дефектов, недостатков, при том условии, что согласился приобрети объекты капитального строительства в том качестве, в котором их наблюдал, не сделал.
Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что ответчики знали об имеющихся недостатках продаваемого имущества и умышленно скрыли их от покупателя, создавали препятствия для осмотра домовладения до заключения сделки, в дело не представлено.
Как следует из материалов дела, спорные объекты капитального строительства выстроены Тесленко А.Ю. как гражданином, не являющимся лицензируемым застройщиком, хотя и обладающим, с его слов, познаниями в области строительства, поэтому Паймурзин И.Ю. должен был проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки.
Приобретая домовладение без предварительного осмотра специалистом в области строительства, покупатель добровольно принял на себя риск в отношении качества товара.
Разрешая спор, принимая во внимание, что покупатель на момент заключения договора купли-продажи согласился принять объекты капитального строительства в том состоянии, в котором они находились на момент подписания договора, строительно-технической экспертизой в домовладении скрытые недостатки не обнаружены и выявленные дефекты не создают угрозу жизни и здоровью граждан, угроза разрушения дома отсутствует, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что правовых оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется, истцу передан товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
В этой части коллегия полагает, что выводы суда основаны на неправильном толковании норм материального права.
Факт наличия недостатков жилого дома судом достоверно установлен. Как следует из экспертного заключения на момент осмотра жилой дом и гаражный бокс имеют строительные недостатки (дефекты) конструктивных элементов, - отмостки, фасада, фундамента, стен, перекрытий, крыши. Выявленные недостатки препятствуют использованию жилого дома по назначению. Недостатки (дефекты) возникли при строительстве жилого дома и гаражного бокса, давность их образования является временем строительства дома. В том числе выявлены такие недостатки, как отсутствие пароизоляции между стеной и теплоизоляционным слоем, отсутствие на части фундамента утеплителя, отсутствие бетонного фундамента под правым углом наружной стены помещения первого этажа. По перекрытиям - балки металлические не имеют антикоррозийной обработки и поражены коррозией, балки опираются не на армированный пояс, а находятся в выпиленных в стене гнездах, естественная и принудительная вентиляция в техподполье отсутствует, приведены и иные недостатки жилого дома.
Недостатки дома являются существенными, поскольку на их устранение требуется денежная сумма в три раза превышающая стоимость дома, оговоренную в договоре купли продажи.
В соответствие с п.2 ст.475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружение неустранимых недостатков, а также тех, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени...) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать уплаченную за товар сумму.
Однако, это не лишает его права воспользоваться в том числе правом, закрепленном в п.1 ст.475 ГК РФ о возмещении расходов по устранению недостатков товара.
По мнению коллегии, суд пришел к необоснованному выводу, что дом не имел скрытых недостатков. В договоре купли-продажи имеется лишь указание на то, что продавец обязуется передать объект недвижимости в том качественном состоянии, в котором он есть на день подписания договора (л.д.18 оборот т.1).
При этом в договоре купли продажи не оговорены строительные недостатки дома, выявленные истцом впоследствии в ходе эксплуатации, а в силу п.1 ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца в том числе возмещения расходов на устранение недостатка товара.
Вместе с тем судом первой инстанции сделан правомерный вывод о том, что разница между заявленной в иске денежной суммой на устранение недостатков (7 506 431 рублей) более чем в три раза превышает стоимость жилого <адрес> 500 000 рублей (п. 2.1 договора).
В случае удовлетворения иска фактически в собственности истца останется спорный дом и дополнительно в его пользу будет взыскано с ответчика 7 506 431 руб.
Право покупателя предъявить продавцу некачественного товара, имеющего существенные недостатки, требования, предусмотренные п.1 ст.475 ГК РФ, в том числе возмещения расходов на устранение недостатков товара, не лишает покупателя возможности, при наличии тех же существенных недостатков товара предъявить иное требование, (за исключением замены товара), поименованных в статье 475 ГК РФ.
Выбор способа защиты нарушенного права покупателем не носит абсолютного характера и должен соответствовать характеру и последствиям допущенных ответчиком нарушений и обеспечивать восстановление нарушенных прав и охраняемых законом интересов.
Закрепленное в статье 3 ГПК РФ право истца на обращение в суд корреспондирует с исполнением обязанности выбрать соответствующий способ защиты.
Из представленного в деле экспертного заключения не следует невозможность проживания истцов в спорном доме, выявленные недостатки не создают угрозу жизни и здоровью третьих лиц. Расходы в заявленной сумме свыше 7 миллионов рублей на момент рассмотрения дела истцом не понесены. С учетом установленных обстоятельств по данному делу, по мнению коллегии, выбранный истцом способ защиты может привести к неосновательному обогащению истца, с другой стороны коллегия принимает во внимание, что ответчик, лишившись дома, должен будет дополнительно выплатить свыше 7 миллионов рублей.
Истец не лишен возможности предъявить иное требование, закрепленное в ст.475 ГПК РФ в случае обнаружения существенного недостатка товара.
При вынесении решения судом должны соблюдаться конституционно-правовые принципы справедливости, разумности и соразмерности, избранный истцом способ защиты нарушенного права, должен соответствовать характеру и степени допущенного нарушения прав.
Поскольку судом по существу верно отказано в удовлетворении требований, с учетом конкретных обстоятельств по данному делу, коллегия не находит оснований к его отмене.
Руководствуясь частью 1 статьи 327.1, статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Кемеровского районного суда Кемеровской области от 27 ноября 2019 года по доводам жалобы оставить без изменения, апелляционную жалобу Паймурзина И.Ю. без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
