Дата принятия: 04 февраля 2020г.
Номер документа: 33-281/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПЕНЗЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 февраля 2020 года Дело N 33-281/2020
04 февраля 2020 года судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:
председательствующего Терехиной Л.В.
и судей Лукьяновой О.В., Жуковой Е.Г.
при помощнике Потаповой М.В.
заслушала в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления муниципального имущества администрации г. Пензы к Деминой В.В. о возврате земельного участка по апелляционной жалобе представителя Деминой В.В.- Рябышева А.Б. на решение Железнодорожного районного суда г. Пензы от 28 мая 2019 года, которым постановлено:
Иск удовлетворить. Обязать Демину В.В. (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженка <данные изъяты>, зарегистрирована по адресу: <адрес>) возвратить Управлению муниципального имущества администрации г. Пензы по акту приема - передачи арендованного имущества - земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес> (кадастровый номер N), свободным от имущества.
Заслушав доклад судьи Лукьяновой О.В., судебная коллегия
установила:
Управление муниципального имущества администрации г. Пензы обратилось в суд с иском к Деминой В.В. о возврате земельного участка.
В обоснование иска истец указал, что 17.03.2011 между Управлением по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы (арендодатель) и Деминой В.В. (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 69/11 (договор), площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес> (кадастровый номер N), по условиям которого земельный участок предоставляется в аренду с 06.12.2010 для а индивидуального жилищного строительства. Срок аренды в договоре не определен, в силу п. 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Земельный участок был передан арендатору по акту приема - передачи от 17.03.2011. 6 сентября 2013 г. дополнительным соглашением изменен кадастровый номер земельного участка с N на кадастровый номер N и установлен срок действия договора с 06.12.2010 по 06.12.2013. В силу ст. 621 ГК РФ срок действия договора возобновлен на неопределенный срок. 21 декабря 2018 года Управлением муниципального имущества администрации г. Пензы в адрес арендатора была направлена претензия N 9/7419, на основании которой управление в одностороннем порядке отказалось от исполнения договора и считает его расторгнутым по истечении 3 месяцев с даты уведомления последнего. Вышеуказанной претензией предписывалось в течение 5 дней после указанной даты сдать земельный участок по акту приема-передачи представителю Управления муниципального имущества администрации г. Пензы. Согласно уведомлению о вручении почтового отправления арендатор уведомлен о волеизъявлении арендодателя 27.12.2018 лично. Однако до настоящего времени земельный участок арендодателю не возвращен.
Истец просил обязать Демину В.В. возвратить Управлению муниципального имущества администрации г. Пензы по акту приема - передачи арендованное имущество - земельный участок, площадью <данные изъяты> кв. м., расположенный по адресу: <адрес> (кадастровый номер N), свободным от имущества.
Железнодорожный районный суд г. Пензы постановилвышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе Демина В.В., действуя через своего представителя Рябышева А.Б., просит решение суда отменить, полагая его незаконным и необоснованным. Так, суд, разрешая спор, не применил общие нормы, касающиеся отказа от договора (ст. 450.1 ГК РФ.), не дал оценки нахождения на земельном участке объекта недвижимости, лишил сторону ответчика возможность представить доказательства наличия на земельном участке объекта незавершенного строительства (жилой дом 15% готовности), что подтверждается техническим планом объекта незавершенного строительства от 31.05.2019. При том, регистрация права на вещь не является обязательной для признания её объектом недвижимости. А при наличии на земельном участке объекта недвижимости требования УМИ о возврате земельного участка необоснованны. В действиях истца имеется злоупотребление правом, поскольку учредитель УМИ администрация г. Пензы препятствует истцу в освоении и использовании земельного участка по назначению. После обращения 30.11.2018 Деминой В.В. в администрацию г. Пензы с уведомлением о планируемом строительстве 07.12.2018 от администрации было получено уведомление о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке. В настоящее время на земельном участке имеется нулевой цикл ИЖС, к строящемуся дому ведется подключение электричества. Арендная плата уплачивается своевременно и в полном объеме.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Деминой В.В.- Рябышев А.Б. доводы жалобы поддержал.
Представитель Управления Муниципального имущества администрации г. Пензы Голов М.О., действующий на основании доверенности, просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени его извещены надлежащим образом в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ.
На основании ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверяя законность решения в пределах доводов жалобы (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В соответствии с абзацем 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Судом установлено, что согласно постановлению и. о. главы Администрации города Пензы от 6 декабря 2010 г. N 1354 "О предоставлении Деминой В.В. земельного участка из состава земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Пенза, в районе ул. Сосновая, для индивидуального жилищного строительства в аренду" Деминой В.В. был предоставлен в аренду, земельный участок, по адресу: <адрес>, в границах согласно топографической съемке земельного участка, площадью <данные изъяты> кв. м, для индивидуального жилищного строительства.
Во исполнение вышеуказанного постановления 17 марта 2011 г. между Управлением по муниципальным и градостроительным отношениям Администрации г. Пензы (арендодатель) и Деминой В.В. (арендатор) заключен договор N 69/11 аренды земельного участка, предназначенного для строительства.
В соответствии с пунктом 1.1 договора, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, кадастровый номер N, площадью <данные изъяты> кв. м, находящейся по адресу: <адрес>. Указанный участок предоставляется для индивидуального жилищного строительства и относится к землям населенных пунктов. (пункты 1.2 и 1.3 договора).
Согласно пункту 3.1 договора договор заключен на неопределенный срок с 6 декабря 2010 г. и вступает в силу с момента его подписания. В соответствии с пунктом 3.3 договора арендная плата за пользование участком составляет 1489,95 руб. в год, 124,16 руб. в месяц.
В соответствии с пунктом 4.2.10 договора арендатор обязан получить в Администрации г. Пензы разрешение на строительство в течение срока, указанное в пункте 3.1 договора.
Согласно пункту 4.2.16 договора арендатор обязан обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области для регистрации права на недвижимость в установленном законом порядке.
Пунктом 6.1 договора установлено, что договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон. В случае, если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора, то договор считается возобновленным на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 6.3 договора договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при следующих, признанных сторонами существенными нарушениях договора: при использовании арендатором участка под цели, не предусмотренные пунктом 1.2 договора (пункт 6.3.1); при неиспользовании арендатором участка в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 договора, в течение одного года с даты вступления договора в силу (пункт 6.3.2); при невнесении арендной платы в течение двух и более месяцев независимо от ее последующего внесения. Расторжение договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплате неустойки (пункт 6.3.3); в случае двухкратного неисполнения (несвоевременного или ненадлежащего исполнения) арендатором обязанности предоставить арендодателю платежные поручения (квитанции) с подлинной отметкой банка (пункт 6.3.4); если арендатор умышленно ухудшает состояние участка (пункт 6.3.5); при несоблюдении обязанности, предусмотренной пунктами 4.2.10 - 4.2.16 договора (пункт 6.3.6).
В соответствии с пунктом 6.4 договора арендодатель вправе в бесспорном и одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора в случае однократного невнесения арендатором арендного платежа в соответствии с пунктом 3.6 договора или невыполнения арендатором пункта 4.2.6 договора, что влечет за собой расторжение настоящего договора. Уведомление об отказе от исполнения договора направляется арендатору за 30 календарных дней до расторжения договора.
На основании акта приема-передачи земельного участка, сдаваемого в аренду от 17 марта 2011 г., земельный участок, по адресу: <адрес>, предназначенный для индивидуального жилищного строительства передан в аренду Деминой В.В.
Постановлением главы Администрации г. Пензы от 2 июля 2013 г. N 209 внесены изменения в постановление Администрации г. Пензы от 6 декабря 2010 г. N 1354 "О предоставлении гр. Деминой В.В. земельного участка из состава земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Пенза, в районе ул. Сосновая, для индивидуального жилищного строительства в аренду", а именно: в пункте 1 постановления слова "для индивидуального жилищного строительства в аренду" заменены словами: "для индивидуального жилищного строительства сроком на три года".
6 сентября 2013 г. между Управлением муниципального имущества Администрации г. Пензы и Деминой В.В. было подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 17 марта 2011 г. N 69/11, в соответствии с которым изменен кадастровый номер земельного участка с N на кадастровый номер N и установлен срок действия договора с 6 декабря 2010 г. по 6 декабря 2013 г.
После 6 декабря 2013 г. правоотношения, вытекающие из рассматриваемого договора аренды, между сторонами были продолжены, что в силу пунктом 2 статьи 621 ГК РФ свидетельствует о возобновлении договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок.
15 октября 2018 г. Управлением муниципального имущества Администрации г. Пензы Деминой В.В. было направлено письмо с требованием в срок до 5 ноября 2018 г. предоставить доказательства, подтверждающие освоение вышеуказанного земельного участка. Доказательств получения данного письма в материалах дела не имеется, сторона ответчика его получение отрицает.
21 декабря 2018 г. Управлением муниципального имущества Администрации г. Пензы в адрес Деминой В.В. была направлена претензия об отказе в одностороннем порядке от исполнения договора аренды земельного участка от 17 марта 2011 г. N 69/11, его расторжении по истечении трех месяцев с даты уведомления, а также с требованием о необходимости явки в течение 5 дней для передачи вышеуказанного земельного участка по акту приема-передачи представителю УМИ Администрации г. Пензы.
Данная претензия вручена Деминой В.В. 27 декабря 2018 г. лично, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении. На данную претензию Демина В.В. не отреагировала.
Разрешая дело, суд первой инстанции исходил из того, что истец в установленном абзацем 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ порядке реализовал свое право об отказе от договора, считавшегося возобновленным на неопределенный срок, соответствующее уведомление было получено Деминой В.В. 27 декабря 2018 г., а потому договор аренды от 6 сентября 2013 г. прекратил свое действие 27 марта 2019 г. в связи с чем ответчик обязан возвратить истцу по акту приема-передачи арендованного имущества - земельный участок, свободным от имущества.
Судебная коллегия соглашается с данным выводом районного суда, поскольку договор аренды прекращен с соблюдением правил ст. 610 ГК РФ, при это УМИ администрации г. Пензы реализовало свое право одностороннего отказа от исполнения договора аренды, направив Деминой В.В. соответствующее уведомление, что в силу ст. 622 ГК РФ влечет обязанность Деминой В.В. возвратить арендованное имущество.
В соответствии со ст. 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Довод апелляционной жалобы о нахождении на земельном участке объекта незавершенного строительства (жилой дом 15% готовности), что подтверждается техническим планом, и не позволяет, по мнению апеллянта, требовать возврата земельного участка, не влияет на существо принятого решения.
Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.
В соответствии с техническим планом размещенный на спорном земельном участке объект незавершенного строительства имеет 15% готовности.
Из технического плана не усматривается, что из себя представляет объект незавершенного строительства 15% готовностью, проект индивидуального жилого дома и сведение о выдаче в соответствии с требованиями статьи 51 ГрК РФ разрешения на строительство в материалах дела отсутствуют.
Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).
Поскольку ответчиком не представлены доказательства правомерности строящегося объекта недвижимости (объекта незавершенного строительства) на спорном земельном участке, степени готовности для отнесения его к объекту недвижимости, предъявление иска о сносе строения не требуется.
Довод апелляционной жалобы о злоупотреблении истцом своим правом судебной коллегией не может быть принят, поскольку какие-либо объективные данные об этом отсутствуют.
Выводы суда основаны на установленных обстоятельствах, подтвержденных доказательствами, которым дана надлежащая оценка.
Нормы материального права судом применены и истолкованы правильно, нарушений норм процессуального закона, влекущих отмену судебного решения, не допущено.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения не имеется.
Руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Железнодорожного районного суда г. Пензы от 28 мая 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Деминой В.В.- без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
